Cijene nekretnina na zadarskim otocima: metodologija i rasponi

Na kopnu se pitanje o cijeni rješava tako da se otvori godišnje izvješće i pročita redak. Na otocima taj postupak zapinje već na drugom koraku. Redak često postoji, ali iza njega stoji jedna jedina kupoprodaja, a ponekad retka nema uopće.

Kratki odgovor: službena statistika ne objavljuje prosječnu cijenu nekretnine za zadarske otoke kao cjelinu, a tamo gdje objavljuje podatak po otočnom naselju, taj je podatak izračunat iz toliko malog broja transakcija da ga se ne smije čitati kao tržišnu razinu. U Izvješću o tržištu nekretnina za 2025. godinu za područje Zadra, izrađenom 31. ožujka 2026., naselje Molat ima jednu evidentiranu kupoprodaju obiteljske kuće, Rava također jednu, a Olib jednu kupoprodaju stana ili apartmana. Uz svaku od njih stoji uredno izračunata prosječna cijena po četvornom metru. Ta brojka opisuje jedan ugovor, ne tržište.

Ovaj tekst zato nije cjenik i ne pokušava ga zamijeniti. Pokazuje gdje otočni podatak živi, koliko transakcija stoji iza njega, što njegov nazivnik uopće mjeri i koje usporedbe imaju smisla kada prosjek nema uzorak da bi bio prosjek.

Jedna kupoprodaja može postati cijeli prosjek naselja

Gradsko izvješće za 2025. razdvaja kupoprodaje po vrsti nekretnine i po naselju. Tablica 5.2.7 na stranici 13 prikazuje obiteljske kuće po naseljima i u njoj se nalaze otočni redci koje javni razgovor o cijenama gotovo nikad ne spominje.

Redci su prepisani iz tablice 5.2.7 na stranici 13 navedenog izvješća i odnose se na razdoblje od 1. siječnja do 31. prosinca 2025. Za stanove i apartmane slika je jednako tanka: tablica 5.2.4 na stranici 9 za Olib bilježi jednu kupoprodaju i 655,62 EUR/m², za Silbu četiri kupoprodaje i 1.228,40 EUR/m², a za naselje Zadar 789 kupoprodaja i 2.784,38 EUR/m².

Razlika između 789 i 1 nije razlika u preciznosti. To je razlika u vrsti tvrdnje. Kod 789 transakcija prosjek opisuje skupinu. Kod jedne transakcije prosjek opisuje tu jednu kuću, njezinu okućnicu, njezino stanje i okolnosti pod kojima su se dvije strane dogovorile. Sljedeće godine ista brojka može biti dvostruko veća ili dvostruko manja, a da se na otoku nije promijenilo ništa osim toga koja je kuća prodana.

Gradsko izvješće pokriva osam otoka, za ostale se gleda županijsko

Uvod izvješća na stranici 4 navodi da administrativnom području Grada Zadra, uz uže gradsko područje i priobalna naselja, pripadaju i otoci Ist, Mali Iž, Veli Iž, Molat, Olib, Premuda, Rava i Silba te da površina Grada Zadra s tim otocima iznosi 194 km².

Iz toga slijedi ograničenje koje se lako previdi. Ugljan, Pašman, Dugi otok, Pag i Vir nisu u tom izvješću. Njihove podatke prikuplja druga razina. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina u članku 16. obvezu izrade godišnjeg izvješća stavlja na upravna tijela županije, Grada Zagreba i velikoga grada. Općine Preko, Kali, Kukljica, Sali, Pašman ili Tkon nisu obveznici i ne objavljuju vlastito izvješće o tržištu nekretnina.

Praktična posljedica: za kuću na Ugljanu ne postoji općinski dokument koji bi odgovarao gradskom izvješću za Silbu. Podatak treba tražiti u županijskom nizu. Na stranici Strateški dokumenti Zadarske županije, provjerenoj 4. kolovoza 2026., najnovije objavljeno izvješće o tržištu nekretnina za područje županije bilo je ono za 2023. godinu. Kada tražite otočni podatak, morate dakle prihvatiti i to da posljednja dostupna godina za županiju ne mora biti ista kao posljednja dostupna godina za grad. Dvije brojke iz različitih godina ne čine niz.

Kod kuća nazivnik nije korisna površina

Prije nego što bilo koju otočnu brojku usporedite s gradskom, pročitajte napomenu uz rekapitulaciju na stranici 6. Ona kaže da se za obiteljske kuće, poslovne zgrade, građevinsko zemljište i nekretnine za povremeni boravak prosječna cijena po četvornom metru računa iz površine u prometu, odnosno iz površine upisane u zemljišnoj knjizi. Tablica 5.2.6 to potvrđuje nazivom stupca: površina iz zemljišnoknjižnog uloška obuhvaća površinu zemljišta i tlocrtnu površinu građevina.

Zbog toga 174,19 EUR/m² za Ravu ne znači da je stambeni prostor ondje toliko vrijedio. Znači da je ugovorena cijena podijeljena s površinom koja uključuje okućnicu. Otočne parcele su često velike, pa isti mehanizam automatski gura rezultat prema dolje. Kada takvu brojku stavite pored cijene stana u Zadru, ne uspoređujete dvije lokacije. Uspoređujete dvije različite formule.

To je ista vrsta zamke koju vodič o traženim i realiziranim cijenama opisuje na drugom primjeru. Naziv mjere mora putovati zajedno s iznosom, inače iznos počne značiti nešto što izvor nikad nije rekao.

Zakon traži tri poredbene nekretnine, a otok ih često nema

Članak 24. stavak 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina propisuje da se poredbenom metodom tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina. Postavite tu odredbu uz gornju tablicu i dobit ćete konkretan problem, a ne akademsku primjedbu: u naselju s jednom ili dvije godišnje kupoprodaje zakonski minimum poredbenih podataka ne skuplja se unutar jedne godine.

Izvješće to i bilježi. Na stranici 49 stoji podatak da je u 2025. izdano osam obavijesti u slučaju kada nije bilo moguće pronaći dovoljan broj odgovarajućih poredbenih nekretnina ili iz drugih opravdanih razloga. Riječ je o upravnom području Grada Zadra u cjelini, pa taj broj ne pripisujte otocima. Njegova je vrijednost drukčija: pokazuje da nedostatak poredbenih nekretnina nije teorijski scenarij nego postupak koji se stvarno provodi.

Za vlasnika ili kupca to znači da procjena otočne nekretnine češće mora posegnuti za dužim razdobljem, širim područjem ili drugom metodom. Sve tri prilagodbe smanjuju usporedivost. Kada vam netko ponudi „cijenu za otok”, pitanje nije koliko iznosi, nego iz koliko je transakcija, kojeg razdoblja i kojeg obuhvata izvedena. Kako se procjena formalno radi i tko je smije potpisati, opisano je u vodiču o procjeni vrijednosti nekretnine.

I samo izvješće upozorava na ekstremne vrijednosti

Zaključak izvješća na stranici 50 sadrži rečenicu koju vrijedi pročitati dvaput: veliki utjecaj na izračun prosječne cijene ima pojava ekstremnih vrijednosti koje su uzete u obzir prilikom izračuna, iako se prema članku 4. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina smatraju neuobičajenim okolnostima.

Autor izvješća time unaprijed ograničava vlastiti broj. Na uzorku od 789 kupoprodaja jedan neuobičajen ugovor pomakne prosjek za malo. Na uzorku od jedne kupoprodaje takav ugovor je prosjek. Otočni redci su upravo ti mali uzorci, pa se upozorenje iz zaključka na njih odnosi najjače.

Isti dokument na stranici 4 dodaje da je samo dio ugovora u potpunosti evaluiran i da izrađivač izvješća ne odgovara za kvalitetu ulaznih podataka. To nisu razlozi da se izvješće odbaci. To su razlozi da se svaki njegov redak citira zajedno s razdobljem, kategorijom i brojem transakcija.

Prazna polja govore jednako glasno kao puna

Kod otočnih tržišta najkorisniji podatak često je onaj kojeg nema. Tablica 5.2.12 na stranici 20 navodi 620 obrađenih kupoprodaja građevinskog zemljišta na području Grada Zadra. Tablica 5.2.14 na stranici 21 isto to građevinsko zemljište prikazuje po naseljima, a njezin ukupan broj obrađenih kupoprodaja iznosi 70. Raščlamba po naselju, dakle, ne prati istu količinu podataka kao zbirni redak. Tko iz nje želi izvući otočnu cijenu zemljišta, radi s malim dijelom evidencije.

Najam je još oskudniji. Tablica 6.1 na stranici 29 bilježi 22 obrađena ugovora o najmu stana ili apartmana za cijelo područje Grada Zadra, a tablica 6.2.4 na stranici 31 ima jedan jedini redak po naselju: Zadar s 12 ugovora. Nijedno otočno naselje u toj tablici ne postoji. Iz toga ne slijedi da se na otocima ne iznajmljuje. Slijedi da ova evidencija o otočnom najmu ne govori ništa i da je svaki „otočni prinos” izveden iz nje bez pokrića.

Zbirno, izvješće u zaključku navodi 1906 evidentiranih kupoprodaja na administrativnom području Grada Zadra u 2025. Zbrojite li otočne retke iz triju tablica po naseljima, dobit ćete 30 kupoprodaja raspoređenih na osam otočnih naselja i tri kategorije nekretnina. Nijedan statistički postupak ne može od toga napraviti pouzdanu godišnju sliku pojedinog otoka.

Plan približnih vrijednosti odgovara na drugo pitanje

Kada prosjek ne nosi informaciju, ostaje drugi službeni proizvod. Zakon u članku 4. definira cjenovne blokove kao grupe katastarskih čestica koje prema lokalnim uvjetima postižu sličnu cijenu, a u članku 8. plan približnih vrijednosti kao kartografski prikaz tih blokova. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavilo je nove prostorne slojeve planova približnih vrijednosti za zemljišta te stanove i apartmane sa stanjem na dan 1. siječnja 2026., dostupne na Geoportalu ISPU.

Uvjet uporabe stoji u istoj objavi: obilježja kakvoće procjenjivane nekretnine moraju odražavati prevladavajuća obilježja nekretnina na tom području. Na otoku se taj uvjet lomi češće nego u gradskom bloku. Kuća bez priključka na javnu vodoopskrbu, objekt bez uporabne dozvole ili čestica bez riješenog pristupnog puta nisu prevladavajuća obilježja bloka nego iznimka unutar njega. Zakon u članku 24. stavku

1. dopušta da se vrijednost katastarskih čestica utvrdi i iz približne vrijednosti

zemljišta, ali ta mogućnost ne poništava uvjet usporedivosti.

Za pravni dio te provjere korisni su vodič o legalizaciji i onome što treba provjeriti te vodič o komunalnim i vodnim priključcima. Nijedan od njih ne daje cijenu, ali oba pokazuju koje isprave odlučuju hoće li vaša nekretnina uopće pripadati „prevladavajućim obilježjima” svog bloka.

Ono što objavljena cijena po četvornom metru ne sadrži

Postoji jedan službeni, datirani trošak građenja koji se smije citirati. Podatak o etalonskoj cijeni građenja, objavljen 25. srpnja 2025., utvrđuje etalonsku cijenu od 1.315,00 eura po m² korisne površine stana za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji i 796,34 eura po m² za primjenu u drugim propisima.

Zanimljiviji dio te odluke nije iznos nego popis izuzeća. Etalonska cijena sadrži troškove izvedbe građevinskih i drugih radova uključivo porez na dodanu vrijednost, izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu. Upravo te tri stavke na otoku najviše odstupaju od kopnenih pretpostavki, a nijedna od njih ne ulazi ni u etalonsku cijenu ni u prosjek iz gradskog izvješća.

Nacionalni plan razvoja otoka 2021.–2027., objavljen 28. prosinca 2021., navodi da otoke karakteriziraju visoki troškovi života i ulaganja uvjetovani troškovima prijevoza, osobito na malim i udaljenim otocima. Za vodu isti dokument navodi da je prema podacima iz 2019. prosječno 89 posto otočnog stanovništva stvarno priključeno na sustave javne vodoopskrbe, da u 83 otočna naselja priključenost iznosi nula posto, da je na Dugom otoku priključenost nula posto uz hidrantsku mrežu te da na 30 od ukupno 50 naseljenih otoka pristup vodi namijenjenoj za ljudsku potrošnju djelomično ili u potpunosti nije osiguran putem sustava javne vodoopskrbe.

Dokument je iz 2021. i opisuje stanje svoga vremena, pa ga ne uzimajte kao potvrdu o pojedinoj adresi danas. Uzmite ga kao popis pitanja koja na otoku moraju biti riješena prije nego što cijena po četvornom metru uopće postane usporediva.

Stambeni fond, broj stanovnika i broj upotrebljivih mjeseci

Zašto je otočnih transakcija tako malo, vidi se iz veličine i strukture stambenog fonda. Popis stanovništva, kućanstava i stanova 2021., prvi rezultati po naseljima Državnog zavoda za statistiku za Silbu navodi 348 stanovnika, 1.102 stambene jedinice i 211 stanova za stalno stanovanje. Za Olib navodi 113 stanovnika, 373 stambene jedinice i 121 stan za stalno stanovanje, a za Premudu 61 stanovnika, 147 stambenih jedinica i 86 stanova za stalno stanovanje. Riječ je o prvim rezultatima Popisa 2021.; konačni rezultati objavljeni su kasnije i razlikuju se na nacionalnoj razini, pa ove brojke koristite kao red veličine, a ne kao konačan popisni podatak.

Postavite to uz podatak iz gradskog izvješća. Silba ima stambeni fond mjeren stotinama jedinica, a u 2025. četiri evidentirane kupoprodaje stana ili apartmana i tri kupoprodaje kuće. Godišnji promet zahvaća mali dio fonda, pa jedna netipična prodaja povuče prosjek koliko god fond bio velik.

Na to se nadovezuje sezona. Nacionalni plan navodi da srpanj i kolovoz sudjeluju sa 68 posto ukupnih turističkih noćenja na otocima, da je državnim pomorskim linijama povezano 45 otoka i da su u sustavu javnog prijevoza određene 54 državne linije, od toga 25 trajektnih, 16 brzobrodskih i 13 klasičnih brodskih. Popis linija za tekuću godinu objavljuje Agencija za obalni linijski pomorski promet. Za odluku o nekretnini prijevoz nije romantika nego rok: određuje koliko je mjeseci nekretnina stvarno upotrebljiva, kada može doći izvođač i koliko košta svaka dostava. Praktičan raspored plovidbe opisan je u vodiču o trajektnim linijama prema zadarskim otocima, a svakodnevni ritam pojedinih otoka u vodiču o zadarskim otocima.

Usporedni list umjesto jednog prosjeka

Kada prosjek ne može odgovoriti, ostaje usporedba obilježja. Za otočnu nekretninu sastavite list u kojem svaki redak ima izvor i datum, pa ga popunite jednako za svaki predmet koji razmatrate:

1. zemljišnoknjižno i katastarsko stanje, uključujući terete i neusklađenosti;
2. status pristupnog puta i je li pristup pravno osiguran;
3. priključak na vodu i struju, s potvrdom isporučitelja umjesto usmene tvrdnje;
4. namjena čestice u važećem prostornom planu i ograničenja gradnje;
5. legalnost postojećih objekata i postojanje uporabne dozvole;
6. stvarna površina objekta i način na koji je izmjerena;
7. trošak dolaska izvođača i materijala te dostupnost lokalnih majstora;
8. broj mjeseci u kojima je nekretnina upotrebljiva bez posebnih priprema;
9. udaljenost do trajektne ili brodske luke i do prve trgovine, ambulante i škole;
10. datirani službeni podatak koji za tu kategoriju i to područje uopće postoji.

Devet od tih deset redaka ne daju iznos. Upravo zato rade posao koji prosjek ne može odraditi: pokazuju zašto se dvije naizgled slične kuće na istom otoku razlikuju u trošku držanja i u tome koliko će kupaca uopće moći kupiti.

Za gradsku usporedbu i način na koji se ista izvješća čitaju na kopnu, pogledajte vodič o cijenama nekretnina u Zadru i vodič o cijenama po kvartovima. Za lokalni kontekst pojedinog otoka postoje zasebni vodiči za Ugljan, Pašman, Dugi otok i Pag. Nijedan od njih ne objavljuje cjenik jer za njega nema izvora.

Česta pitanja o cijenama nekretnina na zadarskim otocima

Postoji li službena prosječna cijena nekretnine za zadarske otoke?

Ne postoji. Pri provjeri 4. kolovoza 2026. nijedan službeni izvor nije objavljivao prosjek ni raspon cijena za zadarske otoke kao cjelinu. Postoje samo pojedinačni redci po naselju unutar gradskog i županijskog izvješća, i to za kategorije i razdoblja koja treba navesti uz svaki iznos.

Zašto je prosjek za otočno naselje ponekad izračunat iz jedne kupoprodaje?

Zato što je toliko ugovora evidentirano u tom razdoblju s oba podatka potrebna za izračun, dakle s ukupnom vrijednošću i površinom. Metodologija izvješća ne postavlja najmanji broj transakcija ispod kojeg se redak ne bi objavio, pa redak s jednom kupoprodajom izgleda jednako uredno kao redak s njih 789.

Znači li niža cijena po četvornom metru da je kuća na otoku jeftinija?

Ne nužno. Za obiteljske kuće, poslovne zgrade, građevinsko zemljište i nekretnine za povremeni boravak nazivnik je površina upisana u zemljišnoj knjizi, koja obuhvaća i zemljište. Velika okućnica sama po sebi snižava rezultat, bez ikakve tvrdnje o vrijednosti stambenog prostora.

Gdje su podatci za Ugljan, Pašman, Dugi otok, Pag i Vir?

U izvješću Zadarske županije, ne u gradskom. Gradsko izvješće pokriva samo osam otoka u administrativnom obuhvatu Grada Zadra: Ist, Mali Iž, Veli Iž, Molat, Olib, Premudu, Ravu i Silbu. Općine na ostalim otocima nisu obveznici izrade vlastitog izvješća.

Smijem li podatak za jedno otočno naselje primijeniti na cijeli otok?

Ne. Redak se odnosi na naselje, kategoriju nekretnine i razdoblje navedeno u tablici. Na istom otoku mogu postojati naselja s bitno različitim pristupom, priključcima i stanjem objekata, a evidencija ih ne prikazuje zajedno.

Koliko poredbenih nekretnina zakon traži za poredbenu metodu?

Najmanje tri kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina, prema članku 24. stavku 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. U otočnim naseljima s jednom ili dvije godišnje transakcije taj se minimum ne skuplja unutar jedne godine, pa procjena mora proširiti razdoblje ili područje, što smanjuje usporedivost.

Ulazi li trošak priključka u objavljene cijene građenja?

Ne ulazi. Podatak o etalonskoj cijeni građenja izrijekom izuzima troškove koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu. Te stavke na otoku treba računati zasebno, na temelju uvjeta nadležnog isporučitelja i nadležne općine.

Postoje li službeni podatci o najmu na zadarskim otocima?

U gradskom izvješću za 2025. ne postoje. Raščlamba najma po naseljima ima samo redak za Zadar, a ukupno su obrađena 22 ugovora o najmu stana ili apartmana za cijelo područje. Svaki izračun otočnog prinosa izveden iz te evidencije nema podlogu.

Kako sezonalnost utječe na otočne podatke?

Sezona pomiče i potražnju i troškove, ali njezin se učinak ne može izdvojiti iz uzorka od nekoliko ugovora godišnje. Nacionalni plan razvoja otoka navodi da srpanj i kolovoz nose 68 posto turističkih noćenja na otocima, što opisuje pritisak na infrastrukturu, a ne cijenu pojedine nekretnine.

Zamjenjuje li ovaj vodič procjenu vrijednosti nekretnine?

Ne zamjenjuje. Vodič objašnjava kako se službeni podatci čitaju i gdje im je granica. Za konkretan predmet potrebni su ovlašteni procjenitelj, izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena, zemljišnoknjižna i katastarska provjera te podatci nadležne općine i isporučitelja komunalnih usluga.

Izvori i datum provjere

Svi izvori otvarani su i čitani 4. kolovoza 2026. Služe za granice metodologije, ne za procjenu pojedine nekretnine.

• Grad Zadar: Izvješće o tržištu nekretnina za 2025. godinu za područje Zadra, PDF
• Grad Zadar: arhiva izvješća o tržištu nekretnina
• Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, Narodne novine 78/2015
• Zadarska županija: Strateški dokumenti
• MPGI: Objavljeni novi prostorni slojevi planova približnih vrijednosti
• MPGI: Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.–2025.
• Podatak o etalonskoj cijeni građenja, Narodne novine 106/2025
• Nacionalni plan razvoja otoka 2021.–2027., PDF
• DZS: Popis 2021., prvi rezultati po naseljima, PDF
• Agencija za obalni linijski pomorski promet