Cijene nekretnina u Zadarskoj županiji: četiri službena očitanja koja ne pokrivaju isti prostor

Županijska brojka za cijene nekretnina postoji. Problem je što ih postoji više, što nose ime iste županije i što ne opisuju isti teritorij, isti uzorak ni istu mjeru. Jedna od njih ne obuhvaća Zadar. Druga obuhvaća samo Zadar. Treća je indeks, a ne cijena. Četvrta govori medijanom.

Zato ovaj tekst ne nudi prosjek za Zadarsku županiju. Nudi redoslijed pitanja koji vas dovede do brojke koju možete obraniti: čija je nadležnost, koji je dokument, koja tablica, koja stranica, koje razdoblje i što se nalazi u nazivniku. Gradsku razinu obrađuje zaseban tekst o cijenama nekretnina u Zadru, a razinu ispod grada tekst o cijenama po kvartovima. Ovdje radimo iznad grada, gdje se prostorni obuhvat najlakše izgubi.

Jedna županija, dvije odvojene evidencije

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, provjeren 4. kolovoza 2026., zbirku kupoprodajnih cijena povjerava upravnom tijelu županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada, i to svakomu za vlastito područje. Isti zakon obvezuje ta tijela da svake godine do 31. ožujka objave izvješće o tržištu nekretnina za svoje područje nadležnosti, uz prethodnu suglasnost procjeniteljskog povjerenstva.

U Zadarskoj županiji to znači dva pisca i dva dokumenta. Županijsko izvješće izrađuje Upravni odjel za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove, a gradsko izvješće izrađuje Grad Zadar kao veliki grad. Povjerenstvo je pritom zajedničko: županija i grad sklopili su sporazum o Zajedničkom procjeniteljskom povjerenstvu Zadarske županije i Grada Zadra, koje čine predsjednik i četiri člana.

Zajedničko povjerenstvo lako stvara dojam zajedničkog podatka. Nije riječ o istome. Povjerenstvo daje suglasnost i mišljenje, a evidenciju vodi svako tijelo za svoj teritorij. Podatak zato ostaje razdvojen i nakon što ga potpiše isto tijelo.

Županijsko izvješće za 2025. ne sadrži Grad Zadar

Izvješće o tržištu nekretnina za 2025. godinu za područje Zadarske županije na stranici 2 opisuje županiju kao prostor od 7.276,23 km² koji čini 6 gradova i 28 općina, a među gradovima navodi i Zadar. To je opis teritorija, ne opis obuhvata podataka.

Obuhvat se vidi tek u tablicama. U tablici 4.2.4, na stranici 11, prikazane su kupoprodaje stanova i apartmana po gradovima, općinama i naseljima. U toj se tablici pojavljuje 25 jedinica, a Grad Zadar nije među njima. U tablici 4.2.7, na stranici 14, za obiteljske kuće pojavljuje se 31 jedinica, opet bez Zadra. Zbrojevi tih tablica jednaki su zbrojevima iz županijske rekapitulacije, što znači da gradski promet nije uključen ni u zbirni redak.

Rekapitulacija na stranici 7 za razdoblje od 1. siječnja do 31. prosinca 2025. tako navodi 805 obrađenih kupoprodaja stanova i apartmana uz prosječnu cijenu od 2.283,00 EUR/m². Za isto razdoblje Izvješće o tržištu nekretnina za 2025. godinu za područje – Zadar, s datumom izrade 31. ožujka 2026., u tablici 5.1 na stranici 6 navodi 847 obrađenih kupoprodaja i 2.782,76 EUR/m².

Iz toga slijedi jedna neugodna posljedica za svakoga tko traži „prosjek županije”. Grad Zadar je u toj godini imao više obrađenih kupoprodaja stanova nego cijeli ostatak županije zajedno, a njegov iznos u županijskom prosjeku uopće ne sudjeluje. Nijedan od dva dokumenta ne objavljuje zbrojenu brojku za cijeli geografski prostor županije. Ako je vidite negdje drugdje, netko ju je izračunao sam.

Isti naziv kategorije, različit nazivnik

Oba izvješća koriste isti predložak sustava eNekretnine i iste napomene ispod tablica. Prosječna cijena po četvornom metru računa se kao omjer ukupne vrijednosti prometa i ukupne površine nekretnina. Obrađuju se samo nekretnine koje imaju upisana oba podatka, pa se u tablicama odvojeno prikazuju redak „UKUPNO OBRAĐENIH” i redak „UKUPNO U ZKC”. U županijskom izvješću ta dva broja za kupoprodaju iznose 4163 i 4164.

Presudna je sljedeća napomena. Za obiteljske kuće, poslovne zgrade, građevinsko zemljište i objekte za povremeni boravak koristi se površina u prometu upisana u zemljišnoj knjizi. Kod kuće to nije stambena površina, nego površina koja obuhvaća zemljište i tlocrtne površine građevina.

Zbog toga podatak iz županijskog izvješća za obiteljske kuće, 577 kupoprodaja i 428,76 EUR/m² na stranici 7, ne odgovara na pitanje „koliko košta kvadrat kuće”. Odgovara na pitanje koliko je iznosio omjer ugovorene vrijednosti i zemljišnoknjižne površine. Gradski podatak od 861,97 EUR/m² za 110 kupoprodaja računa se na isti način. Razlika između ta dva broja stoga sadrži i razliku u tipičnoj veličini okućnice, a ne samo razliku u cijeni izgrađenog prostora. Tko to zanemari, pretvorio je podatak o zemljištu u tvrdnju o kućama.

Za stanove i apartmane nazivnik je površina stana, pa je usporedba nešto izravnija. I tamo, međutim, vrijedi ista granica: prosjek opisuje skup ugovora, a ne pojedini stan. Tu razliku detaljnije razrađuje vodič o cijeni stana po kvadratu.

Transakcija u izvješću nije ugovor

Poglavlje 2 županijskog izvješća, na stranicama 3 i 4, opisuje podrijetlo podataka. Zbirka kupoprodajnih cijena puni se iz evidencije prometa nekretnina Porezne uprave, a Porezna uprava evidentira transakcije prema broju čestica koje su predmet ugovora. Ako jedan ugovor obuhvaća više čestica, evidentira se transakcija za svaku česticu posebno.

Broj transakcija zato nije broj poslova, a još manje broj kupaca. U ruralnim dijelovima županije, gdje se parcele češće prodaju u skupinama, isti posao može ostaviti više zapisa nego jednaka prodaja stana u zgradi. Županijski zaključak na stranicama 74 i 75 navodi da je najviše kupoprodaja građevinskog zemljišta evidentirano na području Grada Nina, a najmanje na području Općine Lišane Ostrovičke, gdje je evidentirana samo jedna kupoprodaja. To je raspon evidencije, ne raspon cijena.

Isti dokument dodaje da u zbirci nisu prikazani ugovori iz kategorije popisa ugovora koji nisu povezani s katastarskom česticom, kojih je u 2025. bilo 444, te da se velik broj ugovora nalazi u kategoriji nesparenih nekretnina, ukupno 745. Poglavlje 2 uz to izrijekom traži da se izvješće uzme s rezervom jer zbog velikog broja podataka nije bila moguća njihova potpuna evaluacija. Rijetko koji izvor tako jasno opiše vlastite granice, i taj bi se odlomak trebao prenijeti zajedno s brojkom.

Županija koja se sama dijeli na Jadran i Ostalo

Najjasniji dokaz da županijski agregat skriva unutarnju razliku nalazi se u poglavlju 4.4, na stranicama 34 i 35. Županija tamo objavljuje indeksne nizove, a podatke za vlastito područje dijeli na kategorije Jadran i Ostalo, slijedeći podjelu koju koristi Državni zavod za statistiku.

Podjela nije kozmetička. Za kategoriju Jadran indeksni niz za stanove i apartmane počinje 2015. godinom s vrijednošću 100,00 i za 2025. iznosi 245,97. Za kategoriju Ostalo isti tip nekretnine nema niz prije 2020., jer nije bilo dovoljno transakcija za njegovo izvođenje; niz zato počinje 2020. godinom s vrijednošću 100,00 i za 2025. iznosi 199,55. Te dvije brojke izgledaju usporedivo i nisu usporedive, jer ne mjere isti vremenski raspon.

Uz to, za šumsko zemljište i poslovne prostore nizovi uopće nisu izvedeni, ponovno zbog nedovoljnog broja transakcija. Drugim riječima, službena metodologija sama priznaje da dijelovi županije i dijelovi tržišta nemaju uzorak koji bi podnio godišnji pokazatelj. Kad netko ponudi jedinstvenu županijsku stopu rasta, on je popunio upravo ona mjesta koja je izvor ostavio praznima.

Ista podjela objašnjava zašto obalni pojas, otoci, Ravni kotari i područje prema Lici ne mogu dijeliti jedan pokazatelj. Prostorni kontekst tih cjelina opisuju zasebni vodiči o Zadarskoj županiji, zadarskim otocima, Ravnim kotarima i zadarskom zaleđu. Nijedan od njih ne daje cijenu.

Indeks nije cijena i mijenja se između objava

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u publikaciji Indeksni nizovi za područje županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada od 20. svibnja 2024. objašnjava čemu ti nizovi služe. Njima se provodi međuvremensko izjednačenje, odnosno preračunavanje razlika u konjunkturi između dana kupoprodaje poredbene nekretnine i dana vrednovanja. Publikacija podsjeća i da je takvo izjednačenje dopušteno za poredbene cijene ugovorene najviše četiri godine unatrag.

Ta ista publikacija pokazuje i zamku. Za Zadarsku županiju, kategoriju Jadran i građevinsko zemljište, na stranici 46 za 2023. godinu stoji indeks 133,39. Županijska tablica objavljena uz izvješće za 2025. za istu godinu, istu kategoriju i istu baznu godinu navodi 138,36. Niz je u međuvremenu prerađen.

Županijsko izvješće u poglavlju 4.3, na stranici 27, objašnjava mehanizam koji stoji iza takvih pomaka: evaluacijom podataka tijekom godina automatski se mijenjaju prosječne vrijednosti za godinu iz koje je ugovor, i to u već objavljenim izvješćima. Posljedica je vidljiva i unutar jednog dokumenta. Za stanove i apartmane u 2025. tablica 4.1 na stranici 7 navodi promjenu od +13,51 %, dok poglavlje 4.3.1 na stranici 27 za istu kategoriju i istu godinu navodi +14,73 % uz prosjek od 2.283,00 EUR/m² i 1.989,88 EUR/m² za 2024. Obje su brojke tiskane u istom izvješću.

Praktično pravilo je kratko. Indeksni broj bez datuma objave nije podatak. Uz njega uvijek zapišite koja ga je publikacija donijela i kada, jednako kao što uz cijenu zapisujete tablicu i stranicu. Kako se promjena čita bez proricanja, razrađuje vodič o trendu cijena.

Četvrti sloj: nacionalna publikacija koja govori medijanom

Uz županijsko i gradsko izvješće postoji i Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske, koji ministarstvo objavljuje u suradnji s Ekonomskim institutom u Zagrebu i koji prikazuje podatke na razini države, županija i jedinica lokalne samouprave. Osnovni pokazatelj u toj publikaciji je medijan, dok županijsko izvješće u tablicama prikazuje aritmetički odnos ukupne vrijednosti i ukupne površine.

Za čitatelja to znači da postoje dva službena „županijska” iznosa koji se legitimno razlikuju, jer odgovaraju na različito pitanje. Medijan opisuje sredinu poretka i manje je osjetljiv na pojedinačne velike ugovore. Prosjek iz omjera opisuje ukupnu vrijednost podijeljenu ukupnom površinom i na njega jedan veliki posao može utjecati.

Peti sloj, statistički, ne postoji na županijskoj razini. Metodologija indeksa cijena stambenih objekata Državnog zavoda za statistiku obuhvaća transakcije kućanstava za objekte veće od 10 m², a rezultate objavljuje za Republiku Hrvatsku, Grad Zagreb, Jadran i Ostalo. Zadarska županija nije razina objave tog indeksa. Njegov „Jadran” pokriva cijelu jadransku Hrvatsku i ne smije se izjednačiti s kategorijom istog imena unutar županijskog izvješća, koja se odnosi samo na dio jedne županije.

Pet polja prije nego što izgovorite županijsku brojku

Prije nego što neki iznos nazovete cijenom u Zadarskoj županiji, popunite pet polja. Ako ijedno ostane prazno, brojka nije spremna za uporabu.

Isti obrazac vrijedi i kada uspoređujete službeni podatak s oglasom. Odnos tražene i ostvarene cijene obrađuje vodič o traženim i realiziranim cijenama, a širi okvir čitanja tržišnih signala vodič o tržištu nekretnina u Zadru.

Kada županijski podatak prestaje i počinje procjena

Županijska razina odgovara na pitanja o okviru: koliko je ugovora evidentirano, u kojim kategorijama, kojim tempom se kreću indeksni nizovi i gdje uzorak nije dovoljan. Na pitanje koliko vrijedi konkretna nekretnina ne odgovara ni u jednom retku.

Za taj korak postoji drugi put. Ministarstvo u opisu sustava eNekretnine navodi da službenici upravnih tijela na zahtjev procjenitelja izdaju izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena i plana približnih vrijednosti radi izrade procjene. Koliko je taj kanal u praksi vezan uz zemljište, pokazuje tablica 8.1 županijskog izvješća na stranici 69: od ukupno 344 zaprimljena zahtjeva, 300 se odnosilo na građevinsko zemljište.

Plan približnih vrijednosti javno je dostupan za pregled putem geoportala Informacijskog sustava prostornog uređenja. Pregled sloja korisna je priprema, ali nije procjembeni elaborat i ne potvrđuje vrijednost čestice. Kada odluka ovisi o iznosu, prelazi se na ovlaštenu procjenu, što razrađuje vodič o procjeni vrijednosti nekretnine.

Vrijedi zabilježiti još jedan detalj koji uči opreznom čitanju. Naslovnica županijskog izvješća nosi oznaku „ožujak, 2026.”, poglavlje 2 navodi da su podaci preuzeti iz zbirke 28. ožujka 2025., a potpisna stranica navodi suglasnost povjerenstva 30. ožujka 2025. Poglavlje 2 istu ukupnu brojku od 4164 opisuje kao transakcije o prometu nekretnina, dok je zaključak opisuje kao ugovore o kupoprodaji. Ne birajte umjesto izvora koji je zapis točan. Prepišite oba, označite ih kao otvoreno pitanje i, ako iznos ulazi u odluku, pitajte nadležni upravni odjel.

Česta pitanja o cijenama nekretnina u Zadarskoj županiji

Postoji li jedna službena cijena nekretnina za Zadarsku županiju?

Ne postoji jedan iznos koji pokriva cijeli geografski prostor županije. Županijsko izvješće pokriva područje nadležnosti županije, gradsko izvješće pokriva Grad Zadar, a nacionalni pregled izvještava medijanom. Nijedan od tih dokumenata ne objavljuje zbrojenu županijsku cijenu.

Zašto Grad Zadar nije u županijskom izvješću?

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina zbirku kupoprodajnih cijena povjerava upravnom tijelu županije odnosno velikoga grada, svakomu za vlastito područje. Zadar kao veliki grad vodi vlastitu evidenciju i objavljuje vlastito godišnje izvješće, pa se u županijskim tablicama po gradovima i općinama ne pojavljuje.

Mogu li županijski i gradski prosjek jednostavno zbrojiti i podijeliti s dva?

Ne. Riječ je o dva uzorka različite veličine, pa prosjek prosjeka ne daje ispravan rezultat. Za spajanje bi trebale ukupne vrijednosti i ukupne površine iz oba dokumenta, a takav zbroj nijedno izvješće ne objavljuje.

Znači li podatak od 428,76 EUR/m² za kuće da toliko košta kvadrat kuće u županiji?

Ne. Napomena uz tablicu navodi da se za obiteljske kuće koristi površina upisana u zemljišnoj knjizi, koja obuhvaća zemljište i tlocrtne površine građevina. Taj iznos zato opisuje odnos ugovorene vrijednosti i zemljišnoknjižne površine, a ne cijenu stambenog prostora.

Što točno znači razlika između redaka „UKUPNO OBRAĐENIH” i „UKUPNO U ZKC”?

Obrađuju se samo nekretnine koje u sustavu imaju upisanu i ukupnu vrijednost i površinu u prometu. Redak „UKUPNO U ZKC” prikazuje sve nekretnine prema odabranim kriterijima, neovisno o tome jesu li oba podatka upisana. U županijskom izvješću za kupoprodaju ta dva broja iznose 4163 i 4164.

Je li broj transakcija isto što i broj prodanih nekretnina?

Nije. Porezna uprava evidentira transakciju prema broju čestica u ugovoru, pa jedan ugovor s više čestica proizvodi više zapisa. Broj transakcija zato treba čitati kao mjeru evidencije, ne kao broj poslova ili kupaca.

Zašto županijski indeks za stanove ima različitu baznu godinu za Jadran i za Ostalo?

Zato što za kategoriju Ostalo nije bilo dovoljno transakcija za izvođenje niza prije 2020. godine. Niz za Jadran počinje 2015., a niz za Ostalo 2020., pa se vrijednosti za 2025. ne mogu izravno uspoređivati.

Je li DZS-ov Jadran isto što i kategorija Jadran u županijskom izvješću?

Nije. Indeks cijena stambenih objekata objavljuje se za Republiku Hrvatsku, Grad Zagreb, Jadran i Ostalo, gdje Jadran pokriva cijelu jadransku Hrvatsku. Kategorija Jadran u županijskom izvješću odnosi se samo na dio Zadarske županije.

Zašto isti indeks za istu godinu ima dvije različite vrijednosti?

Zato što se podaci evaluiraju i nakon objave, pa se prosjeci i izvedeni nizovi za ranije godine mijenjaju u kasnijim publikacijama. Za građevinsko zemljište u kategoriji Jadran ministarstvena publikacija iz svibnja 2024. za 2023. navodi 133,39, a županijska tablica uz izvješće za 2025. za istu godinu navodi 138,36.

Mogu li iz županijskih podataka procijeniti vrijednost svoje nekretnine?

Ne možete. Županijski slojevi opisuju skup evidentiranih ugovora i opće vrijednosne odnose, a ne pojedini predmet. Za iznos vezan uz konkretnu nekretninu potreban je procjembeni elaborat ovlaštene osobe, koja može zatražiti izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena i plana približnih vrijednosti.

Izvori i datum provjere

Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Služe kao okvir za čitanje službenih slojeva i ne zamjenjuju procjenu, ugovor, poreznu ili pravnu provjeru za pojedinu nekretninu.