Etažiranje u novogradnji: kada kupac dobiva jasnu sliku posebnog dijela

Kratki odgovor: u novogradnji stan najčešće postoji kao projektirana cjelina prije nego što postoji kao upisani poseban dio. Etažiranjem se ta projektirana cjelina pretvara u pravno određen poseban dio povezan s izračunatim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Dok potvrda nadležnog tijela i zemljišnoknjižni upis nisu zatvoreni, kupac raspolaže opisom iz projekta i ugovora, a ne konačnim udjelom. Zato prije obveze zatražite pisani odgovor na pitanje iz kojih se podataka taj udio računa i što se događa ako izvedeno stanje odstupi od projekta.

Vodič je namijenjen kupcu stana, poslovnog prostora, garaže ili parkirnog mjesta u zgradi koja se gradi ili je nedavno dovršena. Nije pravni savjet. Služi kao okvir za provjeru prije kapare, predugovora ili isplate. Ne procjenjuje pojedinog investitora, projekt ni ugovor i ne govori hoće li etažiranje za neku zgradu biti provedeno, kada ni po kojoj cijeni.

Opće značenje pojma obrađuje vodič o etažiranju stana, koji polazi od zatečene zgrade i postojećeg upisa. Ovdje je predmet uži: razdoblje između prodaje i upisa u novogradnji, u kojem je opis posebnog dijela još izveden iz dokumentacije, a ne iz zemljišne knjige.

Kod novogradnje etažiranje kreće od jednog vlasnika

U zatečenoj zgradi vlasništvo posebnog dijela uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika. Tako to određuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 73. Novogradnja obično izgleda drukčije, jer je u trenutku dovršenja upisan jedan vlasnik zemljišta sa zgradom.

Za tu situaciju isti zakon u članku 75. predviđa da vlasnik zemljišta sa zgradom, odnosno nositelj prava građenja sa zgradom, može svojim očitovanjem volje učinjenim zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i s tim dijelovima uspostaviti vlasništvo na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu. Dioba proizvodi pravni učinak upisom u zemljišnu knjigu, a pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje odgovarajuća odredba vlasnika zemljišta.

Za kupca to ima jednu praktičnu posljedicu. O vašem suvlasničkom dijelu ne pregovarate. On nastaje iz dokumentacije koju je naručio investitor i iz izračuna provedenog prije nego što ste vi postali stranka. Prostor za vaše pitanje nalazi se u ugovoru i u onome što tražite pisano prije potpisa, a ne u kasnijoj raspravi o postotku.

Zbog toga je korisno rano razdvojiti dvije uloge. Investitor u ovom postupku nastupa kao vlasnik nekretnine koji uređuje svoju imovinu. Vi u istom postupku niste sudionik, nego osoba koja kasnije stječe već oblikovanu jedinicu. Ako vas neki podatak zanima, morate ga tražiti dok još imate pregovaračku poziciju.

Elaborat nosi podatke, potvrda nosi tvrdnju

U prodajnom razgovoru čut ćete izraz "etažni elaborat". Zakon taj naziv ne poznaje. Zakon o vlasništvu u članku 73. stavku 3. traži nešto drugo: vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina, a potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine te tvrdnju da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine tu potvrdu opisuje kao utvrđenje da stan odnosno drugi posebni dio zgrade koji postoji u naravi, a naveden je i opisan u potvrdi, predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Isto objašnjenje upozorava na uvjet određene zemljišne čestice: kada je zgrada izgrađena na dvije ili više katastarskih čestica, a građevna čestica nije utvrđena, njezino utvrđivanje postaje preduvjet za izdavanje potvrde.

Elaborat je stručni dokument koji nosi mjere, popis i izračun. Potvrda je upravni akt koji o tim dijelovima izriče tvrdnju. Upis je treći korak i tek on mijenja zemljišnu knjigu. U prodajnom razgovoru ta se tri koraka često sažmu u jednu rečenicu o tome da je etažiranje "u postupku", pa tablica ispod razdvaja što koji dokument doista nosi.

Udio nastaje iz površine, a površina dolazi iz projekta

Odnos između stana i cijele nekretnine nije stvar dogovora. Zakon o vlasništvu u članku 68. traži da suvlasnički dio bude barem toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine.

Članak 74. stavak 2. zatim objašnjava kako se ta vrijednost dobiva. Korisna vrijednost izračunava se iz korisne površine stana ili druge prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka zbog razlika koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, a proizlaze iz namjene, položaja i sličnih okolnosti. Korisna površina definirana je kao ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju. U nju se ne uzimaju podrumske i tavanske prostorije koje nisu prikladno opremljene, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase.

Za novogradnju je presudna sljedeća rečenica istoga stavka. Korisna se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrdilo nadležno tijelo. Ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od toga projekta, korisna se površina izračunava prema stvarnom stanju.

Prvi izračun vašeg udjela dolazi iz projekta, drugi iz izvedenog stanja. Kupac koji potpisuje prije dovršetka nema kontrolu nad tim odstupanjem. Ima kontrolu nad time hoće li se o njemu unaprijed pisano izjasniti.

Postoji i zamka koja se lako previdi. Kvadratura iz prodajne dokumentacije i korisna površina iz elaborata ne moraju biti isti broj, jer ne moraju slijediti istu definiciju. Prije nego što usporedite dvije brojke, pitajte prema kojoj su definiciji nastale i iz kojeg dokumenta dolaze.

Prije dovršetka opis ostaje projekcija

Nekoliko odvojenih postupaka objašnjava zašto se konačna slika ne može dobiti ranije.

Prvi je uporaba građevine. Portal Invest Croatia, koji se poziva na Zakon o gradnji (NN 155/25) i Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25), navodi da se izgrađena odnosno rekonstruirana građevina smije početi koristiti i staviti u pogon tek nakon što se za tu građevinu izda uporabna dozvola te da se tehnički pregled obavlja radi utvrđivanja izgrađenosti građevine u skladu s građevinskom dozvolom odnosno glavnim projektom. Tekst Zakona o gradnji objavljen je u Narodnim novinama broj 155/2025, a Ministarstvo potvrđuje njegovu primjenu na postupanje nakon 1. siječnja 2026.

Ovdje treba biti precizan. Zakon o vlasništvu traži potvrdu da su posebni dijelovi izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Provjereni izvori ne dokazuju da je uporabna dozvola jedini način na koji se ta činjenica utvrđuje. Odnos između te dvije isprave za svoj predmet provjerite kod nadležnoga upravnog odjela, a ne prema općem pravilu iz vodiča. Za širi kontekst pomažu vodič o uporabnoj dozvoli pri kupnji stana i vodič o kupnji stana prije uporabne dozvole.

Drugi je postupak evidentiranje u katastru. Državna geodetska uprava navodi da katastarski ured evidentira završenu zgradu u katastarskom operatu na temelju potvrđenoga geodetskog elaborata i izvršne odluke donesene u upravnom postupku, da geodetske elaborate izrađuju osobe koje za to imaju suglasnost te da katastar opisuje nekretnine dok zemljišna knjiga upisuje prava na njima. Razliku između dvije evidencije razrađuje vodič o katastru i zemljišnim knjigama.

Treći je upis. Zakon o zemljišnim knjigama u članku 23. propisuje da se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine upisuje u vlastovnici na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano, uz navođenje na koji se posebni dio i sporedne dijelove odnosi, a na ulošku se stavlja naznaka etažnog vlasništva. Isti zakon u članku 8. određuje da su izvaci iz zemljišne knjige javne isprave, a u članku 26. da uvid ostvaren mrežnim putem nema svojstvo javne isprave. Javni pregled na Uređenoj zemlji zato služi za orijentaciju, ne za dokaz.

Ta tri postupka ne teku nužno istim tempom niti ih vodi isto tijelo. Zbog toga rečenica "sve je pri kraju" može istodobno biti točna za jedan postupak i netočna za drugi. U vlastitoj bilježnici zato vodite tri odvojena retka i uz svaki upišite datum na koji ste podatak dobili.

Balkon, spremište i parking otvaraju dva odvojena pitanja

Kupci obično postavljaju jedno pitanje: je li balkon moj. Zakon traži dva.

Prvo pitanje glasi ulazi li taj prostor u korisnu površinu. Prema članku 74. stavku 2. stubišta, otvoreni balkoni i terase ne uzimaju se u obzir, kao ni podrumske i tavanske prostorije koje nisu prikladno opremljene.

Drugo pitanje glasi proteže li se vlasništvo posebnog dijela i na taj prostor. Članak 67. stavak 3. dopušta da se vlasništvo posebnog dijela proteže na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.

Odgovori mogu ići u različitim smjerovima. Otvoreni balkon može biti sporedni dio vašeg stana, a da pritom ne povećava korisnu površinu iz koje se računa udio. Uz to, članak 67. stavak 6. propisuje da vlasništvo posebnog dijela ne može postojati na dijelovima koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj uporabi, te da se u sumnji uzima da dio služi kao zajednički. Ta predmnjeva radi protiv pretpostavke da nešto pripada stanu samo zato što je prikazano uz njega.

Za obilazak gradilišta ili uzorka stana vrijedi jednostavno pravilo: ono što vidite ne opisuje pravo. Za svaku stavku iz ponude tražite mjesto u dokumentu na kojem je opisana. Redoslijed provjera prije rezervacije razrađuje vodič o kupnji stana u novogradnji.

Isti udio kasnije određuje pričuvu i težinu glasa

Suvlasnički dio nije samo brojka u izvatku. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji Ministarstvo navodi s oznakama NN 152/24 i 47/26, u članku 28. stavku 2. propisuje da doprinose za zajedničku pričuvu snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno. Stavak 3. istoga članka određuje da se zajednička pričuva obračunava prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. U članku 29. stavku 3. stoji da minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo.

Kupcu u novogradnji to donosi dva podatka. Prvi je da je isti broj koji se utvrđuje kod etažiranja ujedno osnovica za mjesečni trošak. Drugi je terminološki: ovaj zakon govori o vrijednosnoj površini, Zakon o vlasništvu o korisnoj površini i korisnoj vrijednosti, a prodajna dokumentacija često koristi treći naziv. Prije potpisa provjerite koji naziv koristi koji dokument, jer se brojke uz različite nazive ne uspoređuju izravno.

Vodič ne izračunava iznos pričuve. Etalonska cijena građenja objavljuje se zasebnim aktom i nije predmet ovoga teksta, a vrijednosna površina vašeg stana proizlazi iz dokumentacije za vašu zgradu.

Pisana pitanja prije kapare i prije potpisa

Sljedeći popis nije predložak ugovora. To su pitanja koja imaju smisla kao pisani upit prodavatelju, posredniku, javnom bilježniku ili odvjetniku koji provjerava vaš predmet.

1. Koji je točan poseban dio koji kupujem, s kojom oznakom, u kojoj katastarskoj općini, na kojoj čestici i u kojem ulošku?
2. Je li elaborat etažiranja izrađen, tko ga je izradio i na koju se verziju projekta oslanja?
3. Iz kojih se podataka računa moj suvlasnički dio i je li izračun proveden prema glavnom projektu ili prema izvedenom stanju?
4. Je li zatražena ili izdana potvrda nadležnog tijela o samostalnoj uporabnoj cjelini i obuhvaća li ona moj poseban dio?
5. Je li građevna čestica utvrđena i nalazi li se zgrada na jednoj ili više katastarskih čestica?
6. Koji su sporedni dijelovi opisani uz moj stan i gdje se taj opis nalazi?
7. Što se ugovorno događa ako se korisna površina iz konačnog elaborata razlikuje od površine navedene u prodajnoj dokumentaciji?
8. Kako se do upisa etažnog vlasništva obračunava moj doprinos za zajedničku pričuvu i mijenja li se osnovica nakon upisa?
9. Koji je sljedeći formalni korak, tko ga vodi i koji bi dokument pokazao da je obavljen?

Odgovor koji stigne usmeno zabilježite s datumom i zatražite potvrdu u pisanom obliku. Kako se takva pitanja vezuju uz obvezu, pokazuju vodič o predugovoru za stan u novogradnji i vodič o ugovoru s investitorom.

Tri opisa koja moraju govoriti o istom stanu

Prije nego što zaključite da je pitanje etažiranja za vas riješeno, složite tri opisa jedan uz drugi.

Prvi je opis iz prodajne i projektne dokumentacije: oznaka stana, tlocrt, kvadratura i popis onoga što ide uz stan. Drugi je opis iz ugovora: predmet kupnje, sporedni dijelovi, obveze investitora oko etažiranja i upisa te posljedice odstupanja. Treći je opis iz zemljišne knjige nakon upisa: poseban dio, sporedni dijelovi i suvlasnički dio uz naznaku etažnog vlasništva.

Dok treći opis ne postoji, uspoređujete dva. Za novogradnju je to uobičajeno stanje, ali traži da razlika između prva dva opisa bude zabilježena prije obveze, a ne otkrivena pri primopredaji. Postupak nakon zaključenja ugovora opisuje vodič o upisu vlasništva nakon kupnje.

Česta pitanja o etažiranju u novogradnji

Što točno utvrđuje elaborat etažiranja u novogradnji?

Elaborat je stručni dokument koji nosi popis, opis i izračun posebnih dijelova, njihovih površina i vrijednosti. Zakon taj naziv ne koristi. Zakon traži potvrdu nadležnog tijela s popisom i opisom posebnih dijelova te tvrdnjom da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Elaborat sam po sebi nije upravni akt i ne provodi upis.

Mogu li kupiti stan koji još nije etažiran?

Kupnja prije provedenog etažiranja u novogradnji je uobičajena, jer se etažno vlasništvo redovito uspostavlja nakon dovršenja zgrade. Vodič ne ocjenjuje je li to za vas prihvatljivo. Otvoreno pitanje ostaje kako je u ugovoru opisan predmet kupnje, tko preuzima obvezu provođenja postupka i što se događa ako se konačni podaci razlikuju od prodajnih.

Tko određuje moj suvlasnički dio?

Ne određuje se pregovorom s kupcem. Prema Zakonu o vlasništvu suvlasnički dio odgovara odnosu korisne vrijednosti vašeg posebnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i prostorija u nekretnini. U novogradnji vlasnik zemljišta sa zgradom može očitovanjem volje zemljišnoknjižnom sudu podijeliti vlasništvo na suvlasničke dijelove, pri čemu odluku suda o korisnim vrijednostima zamjenjuje njegova odgovarajuća odredba.

Ulazi li balkon u korisnu površinu?

Prema članku 74. stavku 2. Zakona o vlasništvu otvoreni balkoni i terase ne uzimaju se u korisnu površinu, kao ni stubišta te podrumske i tavanske prostorije koje nisu prikladno opremljene. To je odvojeno od pitanja proteže li se vlasništvo vašeg posebnog dijela na balkon kao sporedni dio, što članak 67. stavak 3. dopušta.

Znači li uporabna dozvola da je zgrada etažirana?

Ne. To su dva različita postupka. Uporabna dozvola odnosi se na uporabu građevine, a etažiranje na uspostavu vlasništva posebnih dijelova i njihov upis. Zakon o vlasništvu traži potvrdu da su posebni dijelovi izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela, ali provjereni izvori ne dokazuju da je uporabna dozvola jedini dokaz te činjenice.

Što ako izvedeno stanje odstupa od glavnog projekta?

Zakon o vlasništvu predviđa da se korisna površina u pravilu računa prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrdilo nadležno tijelo. Ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od toga projekta, korisna se površina računa prema stvarnom stanju. Za vaš predmet to znači da polazna brojka nije nužno konačna.

Je li kvadratura iz prodajne dokumentacije ista kao korisna površina?

Ne mora biti. Prodajna dokumentacija, Zakon o vlasništvu i Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koriste različite nazive za površinu. Prije usporedbe dviju brojki pitajte prema kojoj su definiciji izračunate i u kojem dokumentu stoje.

Kada se etažno vlasništvo vidi u zemljišnoj knjizi?

Nakon provedenog upisa. Prema Zakonu o zemljišnim knjigama vlasništvo posebnoga dijela upisuje se u vlastovnici na suvlasničkom dijelu, uz navođenje posebnog dijela i sporednih dijelova, a na ulošku se stavlja naznaka etažnog vlasništva. Mrežni uvid koristan je za orijentaciju, ali prema istom zakonu nema svojstvo javne isprave.

Utječe li suvlasnički dio na pričuvu i odlučivanje u zgradi?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje da doprinose za zajedničku pričuvu snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno, te da se pričuva obračunava prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova i njihovih pripadaka odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. Podatak koji se utvrđuje kod etažiranja time postaje i osnovica za redovni trošak.

Što tražiti ako elaborat još nije gotov?

Tražite pisani odgovor o tome tko ga izrađuje, na koju se verziju projekta oslanja, je li zatražena potvrda nadležnog tijela i kako ugovor uređuje razliku između prodajne i konačne površine. Nedovršen postupak sam po sebi nije nepravilnost, ali nedovoljno opisan predmet kupnje jest pitanje za stručnu provjeru prije obveze.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Vodič je opća informacija o dokumentima i pojmovima. Ne zamjenjuje pregled vašeg predmeta kod odvjetnika, javnog bilježnika, ovlaštenog stručnjaka ili nadležnoga upravnog tijela.

• Narodne novine: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pročišćeni tekst
• Narodne novine: Zakon o zemljišnim knjigama
• Narodne novine: Zakon o gradnji (NN 155/25)
• Narodne novine: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada
• Ministarstvo prostornoga uređenja: potvrda o samostalnoj uporabnoj cjelini
• Ministarstvo prostornoga uređenja: Zakon o gradnji (NN 155/25)
• Ministarstvo prostornoga uređenja: propisi za upravljanje i održavanje zgrada
• Invest Croatia: dozvole za građenje i uporabu
• Državna geodetska uprava: opće informacije o katastru i geodetskim elaboratima
• Uređena zemlja: javni zemljišnoknjižni uvid