Koeficijent izgradivosti i iskoristivosti: jednostavno objašnjenje

Kratki odgovor: riječ je o dva različita pokazatelja koja mjere dvije različite stvari na istoj građevnoj čestici. Koeficijent izgrađenosti gleda koliko zemljišta zgrada zauzima kad je pogledate odozgo. Koeficijent iskoristivosti gleda koliko kvadrata zgrada ima kad zbrojite sve njezine etaže. Prvi ograničava tlocrt, drugi ograničava ukupnu kvadraturu. Zato se njihovi pragovi ne dostižu istodobno i zato projekt može zadovoljiti jedan, a prekoračiti drugi.

Ovaj tekst objašnjava kako su ta dva pokazatelja definirana, što ulazi u njihov brojnik i nazivnik, kako se ponašaju kad im dodate etaže, udaljenosti od međe i obvezu parkiranja te gdje se njihove vrijednosti čitaju za točnu katastarsku česticu. Nijedna brojka u tekstu nije planska vrijednost. Vrijednosti pokazatelja propisuje važeći prostorni plan za pojedino zemljište i razlikuju se od plana do plana, od zone do zone i od jedne vrste zahvata do druge.

Naziv koji tražite i naziv koji piše u planu

U razgovoru i u oglasima često se čuje "koeficijent izgradivosti". U propisu i u odredbama plana taj pojam ne postoji pod tim imenom. Pisano je "koeficijent izgrađenosti" i skraćeno se označava kao kig. Drugi pokazatelj je "koeficijent iskoristivosti", skraćeno kis. Uz njih se pojavljuju i kisn za nadzemne etaže te kisp za podzemne etaže.

Razlika u nazivu nije sitnica. Ako u tražilicu upišete pojam koji plan ne koristi, lako ćete završiti na tuđem sažetku umjesto na odredbi koja vrijedi za vaše zemljište. Kad tražite dokument, tražite oznaku kig i kis. Kad razgovarate s projektantom, koristite istu oznaku. Za brzo razdvajanje srodnih pojmova otvorite i rječnik pojmova iz nekretnina, ali odredbu plana pročitajte u planu.

Dvije mjere, dva različita pitanja

Definicije nisu stvar dogovora. Propisane su u Pravilniku o prostornim planovima, objavljenom u Narodnim novinama broj 152/2023 i na snazi od 1. siječnja 2024., provjerenom 4. kolovoza 2026.

Ključna je i definicija onoga što se mjeri u brojniku kig-a. Površina zemljišta pod građevinom je vertikalna projekcija svih zatvorenih dijelova građevine na građevnu česticu. Riječ "zatvorenih" nosi težinu. Natkrivena, ali otvorena terasa nije isto što i zatvorena prostorija, iako obje bacaju sjenu na parcelu.

Isti Pravilnik propisuje da se plan ne smije zaustaviti na jednom broju. Za gradnju unutar građevinskog područja obvezno se propisuju najveći dopušteni kig, najveći dopušteni kis i najveća dopuštena građevinska (bruto) površina građevina. Sva tri ograničenja djeluju istodobno. Projekt mora proći sva tri, a ne odabrati ono koje mu najbolje odgovara.

Zašto čestica prolazi na jednom, a pada na drugom pokazatelju

Zamislite parcelu odozgo i sa strane. Kig vidi samo pogled odozgo. Njemu je svejedno ima li zgrada jednu etažu ili četiri, jer projekcija ostaje ista. Kis vidi pogled sa strane. Njemu je svejedno koliko je tlocrt uzak, jer zbraja sve etaže.

Iz toga slijedi jednostavno pravilo ponašanja. Kad zgradu širite po parceli, pritišćete kig. Kad zgradu dižete uvis, pritišćete kis, dok kig ostaje netaknut. Projekt koji je nizak i raširen prvi udara u kig. Projekt koji je uzak i visok prvi udara u kis. Zato dva plana s naizgled sličnim vrijednostima mogu proizvesti bitno različite zgrade.

Postoji i treći slučaj koji zbunjuje najčešće. Parcela zadovoljava oba koeficijenta, ali projekt ipak ne prolazi, jer ga zaustavi najveći dopušteni broj etaža, najveća dopuštena visina pročelja ili udaljenost od granice čestice. Pokazatelji su okvir količine. Nisu dozvola za raspored.

Što ulazi u građevinsku (bruto) površinu, a što ne

Kis se ne može čitati bez pravila po kojem se računa GBP. Ta pravila propisuje Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade, Narodne novine broj 93/2017, provjeren 4. kolovoza 2026.

Osnovno pravilo iz članka 2. glasi da se GBP obračunava zbrajanjem površina mjerenih u razini podova svih etaža zgrade, prema vanjskim mjerama obodnih zidova s oblogama. Mjeri se, dakle, izvana, a ne po unutarnjoj korisnoj površini stana.

Članak 4. taksativno nabraja što se u GBP ne uračunava:

• vanjsko dizalo koje se dograđuje na postojeću zgradu;
• toplinska izolacija kojom se poboljšavaju energetska svojstva postojeće zgrade;
• etaže i dijelovi etaža svijetle visine manje od 2,0 m;
• galerije unutar funkcionalne jedinice zgrade;
• otvoreni dijelovi zgrade, među njima natkrivene i nenatkrivene terase,

nadstrešnice, lođe, balkoni, strehe, vanjska stubišta, vanjske rampe za ulaz, konstrukcije za zaštitu od sunca te rasvjetne, dimne i ventilacijske kupole.

Članak 3. uvodi pravilo koje mijenja računicu podzemnih etaža. Etaža koja se s najmanje 75 % svojeg obujma nalazi ispod površine konačno uređenog i izravnanog terena uz pročelje obračunava se množenjem s koeficijentom 0,25 kada služi kao garaža ili parkirališni prostor, odnosno 0,50 kada služi kao pomoćni prostor osnovnoj namjeni.

To je razlog zbog kojeg se garaža često spušta pod teren. Ista kvadratura opterećuje kis znatno manje kad zadovolji uvjet ukopanosti i namjene. Nemojte iz toga izvesti zaključak da je podzemna etaža uvijek moguća ili uvijek jeftinija. Uvjet ukopanosti mjeri se prema konačno uređenom terenu uz pročelje, a odredbe pojedinog plana mogu podzemne etaže dodatno ograničiti.

Hipotetski primjer s okruglim brojevima

Sljedeći primjer služi isključivo prikazu formule. Brojevi su izmišljeni i odabrani zato što su okrugli. Ne predstavljaju vrijednosti iz nijednog prostornog plana, ni u Zadru, ni u Zadarskoj županiji, ni bilo gdje drugdje. Primjer također pojednostavnjuje mjerenje i izjednačava tlocrt s površinom etaže, dok se stvarni GBP računa prema vanjskim mjerama svake etaže.

Pretpostavimo građevnu česticu od 1.000 m² i izmišljene planske vrijednosti kig 0,30 i kis 0,80. Iz njih slijede dva odvojena stropa:

• najviše 300 m² zemljišta pod građevinama, jer je 1.000 × 0,30 = 300;
• najviše 800 m² građevinske (bruto) površine, jer je 1.000 × 0,80 = 800.

Redci B i D pokazuju cijelu poantu. U retku B parcela je pokrivena jednako kao u retku A, a projekt ipak pada, jer je kvadratura utrostručena. U retku D kvadratura je manja nego u retku B, a projekt opet pada, ovaj put zato što zgrada previše pokriva tlo. Isti par pokazatelja daje suprotne razloge za odbijanje.

Dodajte sada podzemnu garažu od 250 m² koja zadovoljava uvjet ukopanosti od najmanje 75 % i služi kao parkirališni prostor. U GBP ulazi 250 × 0,25 = 62,5 m². Uz projekt iz retka C ukupno bi bilo 800 + 62,5 = 862,5 m², što u ovom izmišljenom primjeru premašuje strop od 800 m². Zaključak nije da je garaža nemoguća, nego da se i umanjena površina i dalje zbraja. Račun se radi jednom, s cijelim projektom.

Pokazatelji nikad ne dolaze sami

Pravilnik o prostornim planovima ne propisuje samo dva koeficijenta. U obvezne uvjete provedbe zahvata unutar građevinskog područja ulaze i oblik i veličina građevne čestice, smještaj građevine na čestici, najveća dopuštena GBP, visina i broj etaža, uvjeti oblikovanja, uređenje čestice, pristupačnost i priključenje na infrastrukturu. Uz to se propisuje najmanji broj parkirališnih odnosno garažnih mjesta koja je obvezno urediti ili izgraditi na građevnoj čestici te najmanji udio prirodnog terena u odnosu na površinu te čestice.

Ta dva zadnja uvjeta često prvi zaustave račun koji je "prošao" na koeficijentima. Parkirališna mjesta na otvorenom ne ulaze u kig, jer nisu zatvoreni dio građevine, ali zauzimaju stvarni prostor na parceli. Isti prostor traži i najmanji udio prirodnog terena. Ako mjesta preselite u garažu unutar zgrade, oslobodili ste teren, ali ste povećali GBP i time opteretili kis, osim u mjeri u kojoj vrijedi umanjeni koeficijent za ukopanu etažu.

Udaljenost od granice čestice djeluje na drugi način. Ona ne mijenja dopuštenu brojku, nego smanjuje površinu na kojoj se tlocrt uopće smije smjestiti. Na uskoj ili nepravilnoj parceli lako se dogodi da propisani kig ostane neiskorišten, jednostavno zato što nema mjesta za tlocrt te veličine.

Zato pokazatelje čitajte kao skup, a ne kao pojedinačna obećanja. Širi redoslijed provjere zemljišta prije ponude opisan je u vodiču o tome što izgradivost parcele stvarno znači, a način čitanja samog planskog dokumenta u vodiču o tome kako se čita prostorni plan.

Nazivnik je građevna čestica, ne površina iz oglasa

Oba koeficijenta dijele isti nazivnik: površinu građevne čestice. To nije nužno površina koju vidite u oglasu ni zbroj svega što prodavatelj nudi u paketu.

Zakon o prostornom uređenju, u pročišćenom tekstu objavljenom u Narodnim novinama broj 155/2025 i provjerenom

1. kolovoza 2026., u članku 19. definira građevnu česticu zgrade kao u pravilu jednu

katastarsku česticu čiji su oblik, veličina i smještaj u prostoru u skladu s prostornim planom i koja ima pristup na prometnu površinu sukladan prostornom planu. Iz te definicije slijede tri praktične posljedice.

1. Ako predmet kupnje čini nekoliko katastarskih čestica, njihov zbroj nije

automatski jedna građevna čestica.

1. Ako oblik ili veličina nisu u skladu s planom, površina iz oglasa ne može bez

provjere ući u nazivnik.

1. Ako pristup prometnoj površini nije riješen sukladno planu, pitanje građevne

čestice ostaje otvoreno bez obzira na koeficijente. Za tu temu otvorite zaseban vodič o pristupnom putu do zemljišta.

Površinu i oznaku čestice provjerite u službenim evidencijama, a ne u oglasnom tekstu. Državna geodetska uprava na stranici kako doći do prostornih podataka, provjerenoj 4. kolovoza 2026., opisuje Geoportal kao središnje mjesto pristupa prostornim podacima te upućuje na portal Uređena zemlja za katastarske i zemljišnoknjižne podatke i na sustav e-Građani za izvode. Katastar i zemljišna knjiga pritom ne odgovaraju na isto pitanje, što razdvaja vodič o razlici katastra i zemljišnih knjiga.

Središnji državni portal na stranici o prostornim podacima, provjerenoj

1. kolovoza 2026., navodi da Geoportal omogućuje pregled digitalnih katastarskih

planova, digitalnog ortofota i topografskih karata. Ortofoto i Hrvatska osnovna karta opisani su kao službene državne karte mjerila 1:5000. Karta pomaže da vidite smještaj i okolinu. Ne dokazuje površinu građevne čestice prema planu.

Gdje se vrijednosti čitaju za vašu česticu

Za konkretno zemljište vrijednosti kig-a i kis-a nalaze se u odredbama za provedbu važećeg prostornog plana koji tu česticu obuhvaća, i to za zonu i vrstu zahvata o kojoj je riječ. Redoslijed dolaska do tog dokumenta izgleda ovako.

Grad Zadar objavljuje Prostorni plan uređenja Grada Zadra i zaseban popis provedbenih planova na snazi, s brojevima Glasnika Grada Zadra, na stranici planovi na snazi, provjerenoj

1. kolovoza 2026. Za ostale gradove i općine Županije registar planova vodi

Zavod za prostorno uređenje Zadarske županije, koji uz popis planova gradova Benkovca, Biograda na Moru, Nina, Obrovca, Paga i Zadra te niza općina izričito navodi da se podaci ne mogu smatrati službenima i da se koriste isključivo u informativne svrhe. Ista stranica navodi i koje upravno tijelo izdaje lokacijsku informaciju za Grad Zadar, a koje za ostala područja Županije.

Kartografski preglednik ostaje pomoćno sredstvo. Grad Zadar uz svoj geoinformacijski sustav, provjeren 4. kolovoza 2026., navodi da podaci u sustavu nemaju službeni karakter niti bilo kakvu pravnu snagu. Snimka zaslona zato nije dokaz. Kako se preglednik koristi razumno, opisano je u vodiču o provjeri čestice u zadarskom GIS-u.

Pisani podatak iz plana za točno navedeno zemljište dobiva se kao lokacijska informacija. Središnji državni portal na stranici prije početka gradnje ili rekonstrukcije kuće, provjerenoj 4. kolovoza 2026., preporučuje da se najprije provjeri namjena parcele u planu i je li gradnja odnosno rekonstrukcija uopće dopuštena, a pisani podatak navodi kao lokacijsku informaciju iz nadležnog ureda ili sustava eDozvola. Zakon o prostornom uređenju u članku 37. uz to propisuje rok od 15 dana, ograničenje na najviše pet katastarskih čestica po zahtjevu i napomenu da se na temelju lokacijske informacije ne može pristupiti provedbi zahvata u prostoru niti izradi projekata. Detalje tog dokumenta obrađuje vodič o lokacijskoj informaciji za zemljište, a prvi korak s namjenom vodič o provjeri namjene zemljišta.

Radni redoslijed prije nego što množite

1. Zapišite katastarsku općinu i broj svake čestice koja čini predmet kupnje.
2. Provjerite površinu i oblik u službenoj evidenciji, a ne u oglasu.
3. Utvrdite koji plan ili planovi obuhvaćaju tu česticu i koja je zona.
4. U odredbama za provedbu pronađite kig i kis za tu zonu i za vrstu zahvata koju

razmatrate, zajedno s najvećom dopuštenom GBP-om.

1. U istim odredbama pročitajte visinu, broj etaža, udaljenosti, obvezu parkiranja i

najmanji udio prirodnog terena.

1. Provjerite je li površina koju stavljate u nazivnik doista površina građevne

čestice prema planu.

1. Za pisani podatak zatražite lokacijsku informaciju za točno navedene čestice.
2. Kvadraturu i raspored prepustite projektantu, uz cijeli projekt, a ne uz jedan

broj iz oglasa.

Popis dokumenata koje uz to vrijedi prikupiti nalazi se u checklisti za kupnju zemljišta, a pitanja priključaka u vodiču o komunalnim i vodnim priključcima.

Česta pitanja

Postoji li uopće "koeficijent izgradivosti"?

Kao službeni naziv ne postoji. Propis i planovi koriste naziv koeficijent izgrađenosti, s oznakom kig. Razgovorni oblik možete zadržati, ali u dokumentima i zahtjevima koristite oznaku kig kako biste pronašli odgovarajuću odredbu.

Koja je razlika između kig-a i kis-a u jednoj rečenici?

Kig mjeri koliki dio parcele zgrada pokriva u tlocrtu, a kis koliko ukupno kvadrata zgrada ima kroz sve etaže. Prvi ograničava površinu na tlu, drugi ukupnu izgrađenu kvadraturu.

Koliki su kig i kis u Zadarskoj županiji?

Jedinstvenog odgovora nema, jer se vrijednosti ne propisuju na razini županije. Propisuju ih pojedinačni prostorni planovi gradova i općina, i to različito po zonama, namjenama i vrstama zahvata. Vrijednost za svoju česticu pročitajte u odredbama plana koji je obuhvaća.

Mogu li površinu iz oglasa pomnožiti s koeficijentom i dobiti kvadraturu kuće?

Ne. Nazivnik je površina građevne čestice prema planu, a ne površina navedena u oglasu. Osim toga, kig i kis djeluju zajedno s najvećom dopuštenom GBP-om, visinom, brojem etaža, udaljenostima i obvezom parkiranja, pa jedno množenje ne daje projekt.

Ulaze li balkon, terasa i lođa u kis?

Prema Pravilniku o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade otvoreni dijelovi zgrade, među njima natkrivene i nenatkrivene terase, nadstrešnice, lođe i balkoni, ne uračunavaju se u GBP. To ne znači da su bez ograničenja, jer njihov smještaj uređuju odredbe plana o oblikovanju i udaljenostima.

Ulazi li potkrovlje u izračun?

Ovisi o svijetloj visini. Etaže i dijelovi etaža svijetle visine manje od 2,0 m ne uračunavaju se u GBP. Dio potkrovlja koji tu visinu prelazi ulazi u izračun, pa konačan broj ovisi o projektnom rješenju.

Smanjuje li podzemna garaža opterećenje kis-a?

Može ga smanjiti, ali ga ne uklanja. Etaža koja se s najmanje 75 % obujma nalazi ispod konačno uređenog terena uz pročelje obračunava se s koeficijentom 0,25 kada služi kao garaža ili parkirališni prostor, odnosno 0,50 kada je pomoćni prostor osnovnoj namjeni. Umanjena površina i dalje ulazi u zbroj.

Ulaze li parkirališna mjesta na otvorenom u kig?

Ne, jer kig mjeri vertikalnu projekciju zatvorenih dijelova građevine. Parkirališna mjesta ipak zauzimaju stvarnu površinu parcele i mogu se sudariti s propisanim najmanjim udjelom prirodnog terena, pa ih planirajte zajedno s tlocrtom.

Dokazuje li snimka zaslona iz GIS-a koji kig vrijedi za moju česticu?

Ne. Grad Zadar za svoj geoinformacijski sustav navodi da podaci nemaju službeni karakter niti pravnu snagu. Preglednik služi orijentaciji, a odredba se čita u cjelovitom planu. Za pisani podatak zatražite lokacijsku informaciju.

Granice ovog vodiča

Tekst objašnjava definicije i mehaniku dvaju pokazatelja. Ne utvrđuje koje vrijednosti vrijede za pojedinu katastarsku česticu, koji je plan obuhvaća, koja je površina njezine građevne čestice, koliko se kvadrata na njoj može izgraditi, koliko etaža, koje su udaljenosti, koliko parkirališnih mjesta treba i je li zamišljeni zahvat dopušten. Ne daje pravni, projektantski, geodetski, porezni ni financijski savjet i nije planersko mišljenje o konkretnom zemljištu. Za odgovor o svojoj čestici obratite se nadležnom upravnom tijelu za prostorno uređenje i graditeljstvo te ovlaštenom projektantu.

Izvori i datum provjere

Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Propisi, planovi i javne evidencije mogu se mijenjati, pa prije ponude ili projekta provjerite aktualne dokumente za točnu česticu.

• Pravilnik o prostornim planovima, NN 152/2023, Narodne novine
• Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade, NN 93/2017, Narodne novine
• Zakon o prostornom uređenju, NN 155/2025, Narodne novine
• Zavod za prostorno uređenje Zadarske županije: prostorni planovi
• Grad Zadar: planovi na snazi
• Grad Zadar: GIS, geoinformacijski sustav
• gov.hr: prije početka gradnje ili rekonstrukcije kuće
• gov.hr: prostorni podaci
• Državna geodetska uprava: kako doći do prostornih podataka