Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane izvan EU: što vrijedi

Kratki odgovor: kupac koji nije državljanin države članice Europske unije, Islanda, Lihtenštajna, Norveške ili Švicarske prolazi kroz upravni postupak. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije odlučuje o suglasnosti za stjecanje, a postupak pokreće osoba koja namjerava steći određenu nekretninu ili osoba koja je namjerava otuđiti. Uvjet je uzajamnost s državom podnositelja. Uzajamnost je nalaz koji ministarstvo vodi i mijenja, a ne trajno svojstvo neke države. Suglasnost se izdaje za jednu nekretninu. Osnivanje hrvatskog trgovačkog društva vodi drugim pravnim putem koji nosi vlastite obveze. Boravak se rješava posve odvojeno i ne proizlazi iz vlasništva.

Vodič je napisan za osobu koja je već utvrdila da za nju ne vrijedi režim kupca iz Europske unije i sada želi razumjeti mehaniku vlastitog puta. Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Tekst ne utvrđuje uzajamnost ni za jednu državu, ne predviđa ishod ni trajanje postupka i ne odlučuje o boravku. Njegova je svrha da vam pokaže koja četiri pitanja postoje i zašto ih ne smijete spojiti u jedno.

Izraz "izvan EU-a" pokriva četiri različita položaja

U svakodnevnom razgovoru sve što nije Europska unija završi u istoj rečenici. Službeni pregled ministarstva radi razlike koje ta rečenica briše, a te razlike odlučuju o tome hoćete li uopće voditi upravni postupak.

Podjela je preuzeta iz službenog pregleda MPUDT: Stjecanje prava vlasništva stranih osoba, provjerenog 4. kolovoza 2026.

Vrijedi i obrnuta zabluda. Ljudi koji desetljećima žive izvan Hrvatske ponekad pretpostave da ih adresa svrstava među strane osobe. Ministarstvo odgovara da hrvatski državljani stječu nekretnine neovisno o prebivalištu i da im suglasnost nije potrebna. Režim određuje državljanstvo, a ne mjesto stanovanja.

Uzajamnost je nalaz s uvjetom i datumom

Uzajamnost se u razgovoru s posrednikom obično svede na jedno pitanje s dva moguća odgovora. Popis koji vodi ministarstvo pokazuje sasvim drugu sliku. Nalazi dolaze u najmanje četiri oblika, a razlika među njima mijenja i predmet kupnje i tempo pripreme.

Popis se ne vodi samo po državama. Za Sjedinjene Američke Države uzajamnost je upisana po saveznim državama, a za osam njih uvjet je stalni boravak ili dugotrajno boravište u Hrvatskoj. Bosna i Hercegovina ima zasebne stavke za Federaciju, Republiku Srpsku i Distrikt Brčko. Kina ima odvojene napomene za Hong Kong i Tajvan. Cjelovit pregled objavljen je u rubrici Informacije o uzajamnosti u stjecanju prava vlasništva nekretnina, provjerenoj 4. kolovoza 2026.

Popis se ažurira, pa ga tretirajte kao stanje na dan, a ne kao pravilo. Uz svaki nalaz zapišite datum čitanja i doslovan tekst stavke. Nalaz koji vam je netko prepričao prije godinu dana ne dokazuje ništa o današnjem stanju, a rečenica iz oglasa nije zamjena za službenu stavku. Na istom popisu dio uvjeta još je iskazan u kunama, što je dodatan razlog da vrijednosne pragove pročitate sami i provjerite ih kod nadležnog tijela.

Suglasnost prati nekretninu, ne osobu

O suglasnosti se odlučuje u upravnom postupku koji se vodi prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakonu o općem upravnom postupku. Postupak pokreće strana osoba koja namjerava steći vlasništvo određene nekretnine ili osoba koja tu nekretninu namjerava otuđiti. Ta druga mogućnost rijetko se spominje, a hrvatskom prodavatelju daje način da pitanje otvori sam umjesto da čeka kupca.

Zahtjev se predaje pisano, neposredno u pisarnicu ili poštom, Ministarstvu pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, Upravi za građansko, trgovačko i upravno pravo, Ulica grada Vukovara 49, 10000 Zagreb.

Suglasnost je prethodna i vezana uz predmet. Ministarstvo u svojim odgovorima navodi da se za drugi pravni posao podnosi novi zahtjev koji se odnosi na drugu nekretninu. Praktično to znači sljedeće: ako posao propadne i odaberete drugi stan u istoj zgradi, ranija suglasnost ne prelazi na taj stan.

Rok u kojem se zahtjev rješava nije objavljen ni na jednom službenom izvoru koji je provjeren na ovaj datum. Zato ugovorne rokove ne vezujte uz pretpostavljeno trajanje postupka, nego uz stvarni akt kada ga dobijete.

U spisu svaki dokument odgovara na drugo pitanje

Popis priloga djeluje kao papirologija dok ga ne pročitate po funkciji. Svaki dokument dokazuje jednu stvar i nijedan ne pokriva ono što dokazuje drugi. Ako jedan izostane, spis ne postaje devedeset posto potpun, nego nepotpun.

Uz popis stoji napomena da će se stranku pozvati da u primjerenom roku dostavi i druge isprave ako su u postupku potrebne. Popis je zato donja granica spisa, a ne njegov konačan opseg.

Uvjerenje o pravnom statusu vezano je uz prostorno-planski okvir, pa je korisno znati koji je okvir na snazi. U Narodnim novinama broj 155/25 od 23. prosinca

1. objavljeni su Zakon o prostornom uređenju i Zakon o gradnji sa stupanjem na

snagu 1. siječnja 2026., prema obavijesti Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, provjerenoj 4. kolovoza 2026. Za razumijevanje podataka koje tražite od upravnog tijela koristan je vodič o lokacijskoj informaciji, a za usklađivanje oznake predmeta vodič o zemljišnim knjigama pri kupnji.

Opunomoćenik za primanje pismena nije vaš zastupnik

Podnositelj koji nije odredio punomoćnika, a nalazi se u inozemstvu, obvezan je odrediti opunomoćenika za primanje pismena s prebivalištem u Republici Hrvatskoj. Ta obveza rješava jedno usko pitanje, dostavu u upravnom postupku. Ne znači da osoba koja prima pismena vodi postupak, zastupa vaše interese ili odlučuje o predmetu.

Posljedica je vrlo praktična. Osoba koju odredite mora zaista biti dostupna i mora znati što s primljenim pismenom napraviti. Poziv na dopunu spisa koji nitko ne otvori troši vrijeme jednako kao i isprava koju niste pribavili.

Hrvatsko društvo je drugi pravni put, a ne kraći put

Kupnja preko društva osnovanog u Hrvatskoj spomene se gotovo uvijek čim razgovor dođe do uzajamnosti. Prije nego što je prihvatite kao rješenje, pogledajte što zapravo mijenja. Mijenja vlasnika, mijenja kanal osnivanja i uvodi obveze koje traju dok društvo postoji.

Kanal osnivanja prvi je konkretan trag. Prema stranici gov.hr: Osnivanje društva s ograničenom odgovornošću, provjerenoj 4. kolovoza 2026., sustav START opisan je za hrvatske državljane s aktivnim prebivalištem ili boravištem u Hrvatskoj, elektronički Sudski registar za hrvatske državljane te državljane EU-a i EGP-a, a fizički put za hrvatske, EU/EGP i strane državljane. Državljaninu treće zemlje ostaje fizički put, s ovjerom kod javnog bilježnika.

Obveze počinju prije upisa i ne prestaju s njim. Minimalni temeljni kapital iznosi 2.500,00 EUR. Svaki osnivač mora prije upisa u sudski registar u novcu uplatiti najmanje jednu četvrtinu preuzetog udjela, a cijeli ulog u novcu unosi se u roku od godine dana od upisa. Nakon upisa slijede razvrstavanje kod Državnog zavoda za statistiku, otvaranje bankovnog računa, prijave Hrvatskom zavodu za mirovinsko osiguranje i Hrvatskom zavodu za zdravstveno osiguranje te upis u registar obveznika poreza na dobit kod Porezne uprave. Uz prijavu Poreznoj upravi navode se i ugovor o najmu prostora u kojem je sjedište društva te ugovor s knjigovodstvenim servisom.

Onda dolazi promjena koja se najlakše previdi. Nekretninu drži društvo, a ne vi. Prodaja nekretnine, prijenos poslovnog udjela, raspodjela dobiti i prestanak društva postaju zasebne teme sa zasebnim pravilima, a ovaj ih vodič ne rješava.

Postoji i granica koju treba izgovoriti otvoreno. Ista stranica ministarstva u poglavlju o pravnim osobama iz Švicarske Konfederacije navodi da je suglasnost potrebna za neizravno stjecanje zemljišta i za stjecanje udjela u pravnoj osobi sa sjedištem u Hrvatskoj čija je stvarna svrha stjecanje stambene nekretnine. Taj tekst stoji u poglavlju o jednoj državi i ovdje se ne prenosi kao opće pravilo za sve državljane trećih zemalja. Njegovo postojanje ipak pokazuje da neizravno stjecanje tijelu koje odlučuje nije nevidljivo. Prije nego što osnujete društvo radi kupnje, postavite to pitanje odvjetniku i poreznom savjetniku za svoj konkretan slučaj. Ovaj vodič ne tvrdi da društvo uklanja pitanje suglasnosti.

Poljoprivredno zemljište ostaje izvan oba puta

Vrsta zemljišta dolazi prije uzajamnosti. Ministarstvo u svojim odgovorima navodi da je člankom 2. stavkom 2. Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano da nositeljima prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu ne mogu biti strane fizičke i pravne osobe, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drukčije određeno, te da za sada strane osobe pravnim poslom ne mogu steći vlasništvo takvog zemljišta. Izvor je MPUDT: najčešća pitanja o stjecanju prava vlasništva, provjeren 4. kolovoza 2026.

Zbog toga opis iz oglasa nije dovoljan. Maslinik, okućnica i "zemljište uz kuću" opisi su prodavatelja, a ne pravni status čestice. Prije bilo kojeg sljedećeg koraka utvrdite kako je čestica upisana i kako je planski određena. Pomoći mogu razlika građevinskog i poljoprivrednog zemljišta i provjera namjene zemljišta, ali nijedan od njih ne zamjenjuje potvrdu nadležnog tijela za vašu česticu.

Vlasništvo ne otvara pravo boravka

Boravak ima svoj propis, svoje tijelo i svoj postupak. Prema pregledu MUP-a za državljane trećih zemalja, provjerenom 4. kolovoza 2026., uvjeti ulaska, kretanja, boravka i rada propisani su Zakonom o strancima. Državljanin treće zemlje može boraviti na kratkotrajnom boravku do 90 dana u bilo kojem razdoblju od 180 dana, na privremenom boravku do godine dana te na dugotrajnom i stalnom boravku.

Svrhe privremenog boravka nabrojane su na istoj stranici i vlasništvo nekretnine među njima nije zasebna svrha. Vlasnički list za nekretninu u Hrvatskoj pojavljuje se kao jedan od dokaza kojima se opravdava svrha kod privremenog boravka u druge svrhe. Uz to stoji da se privremeni boravak odobren u druge svrhe ne može produžiti, uz iznimku koja obuhvaća umirovljenog državljanina treće zemlje starijeg od 60 godina koji je vlasnik nekretnine u Hrvatskoj te njegova bračnog ili izvanbračnog druga odnosno životnog ili neformalnog životnog partnera.

Zaključak je uzak i takav mora ostati. Vlasnički list može biti dokaz uz zahtjev. Nije osnova za boravak, sam po sebi ne produljuje boravak i ne zamjenjuje opće uvjete koje propisuje Zakon o strancima. Ako vam je boravak zapravo glavni cilj, o njemu razgovarajte s nadležnim tijelom prije nego što potpišete bilo što vezano uz nekretninu.

Što ostaje isto bez obzira na državljanstvo

Dio obveza ne razlikuje kupce. Prema stranici Porezne uprave o porezu na promet nekretnina, provjerenoj 4. kolovoza 2026., porezni obveznik je stjecatelj vlasništva nekretnine u Hrvatskoj kada se na stjecanje ne plaća PDV, porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, a stopa iznosi 3 %. Opis obveze ne spominje državljanstvo stjecatelja kao razlikovni kriterij.

Isto vrijedi za korake nakon ugovora. Suglasnost nije upis, a potpis nije vlasništvo. Za taj dio puta pogledajte tko plaća porez na promet nekretnina, što mora sadržavati kupoprodajni ugovor i upis vlasništva nakon kupnje. Širi redoslijed provjera za sve strane kupce opisan je u vodiču o kupnji za strane državljane, a lokalni kontekst u vodiču za strane kupce u Zadru.

Izmjena koja je objavljena, ali još ne vrijedi

U Narodnim novinama broj 52/2025 objavljen je Zakon o izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, provjeren 4. kolovoza 2026. Izmijenjeni članak 358.a predviđa da se odredbe članaka 354. do 358. ne odnose na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije, država ugovornica Europskoga gospodarskog prostora te država članica OECD-a ili država pristupnica kodeksima o liberalizaciji kretanja kapitala i nevidljivih transakcija. Te bi osobe stjecale pod pretpostavkama koje vrijede za hrvatske državljane i pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj, uz zadržanu mogućnost mjera opravdanih razlozima javnog morala, javnog poretka ili sigurnosti i uz izuzeće poljoprivrednog zemljišta.

Ista objava sadrži i uvjet zbog kojeg tekst još nije upotrebljiv. Prema članku 3. zakon stupa na snagu danom pristupanja Republike Hrvatske u članstvo OECD-a. Prijelazna odredba propisuje da se započeti postupci koji do tada nisu dovršeni dovršavaju prema propisu koji je vrijedio. Službena stranica Vlade Republike Hrvatske o OECD-u, provjerena 4. kolovoza 2026., opisuje Hrvatsku kao državu u završnoj fazi procesa pristupanja i ne navodi datum članstva.

Iz toga slijedi jednostavno pravilo. Posao se ne planira prema tekstu koji još ne vrijedi. Na dan potpisa provjerite i objavu u Narodnim novinama i status pristupanja, pa u spis upišite oba nalaza s datumom.

Jedan list koji sprječava zamjenu pitanja

Većina zabuna nastane zato što se četiri pitanja stope u jednu rečenicu. Jedan list papira to sprječava. Za svaki redak zapišite izvor, datum čitanja i doslovan tekst na koji se pozivate.

1. Država i kategorija podnositelja, s dokumentom kojim se dokazuje.
2. Doslovna stavka o uzajamnosti i datum čitanja popisa.
3. Točna oznaka nekretnine iz zemljišne knjige i katastra.
4. Vrsta zemljišta, s izričitim odgovorom na pitanje o poljoprivrednom zemljištu.
5. Popis priloga za zahtjev i status svakog priloga.
6. Osoba određena za primanje pismena i njezini podaci za kontakt.
7. Pitanje boravka, ako uopće postoji, s nadležnim tijelom i zasebnim rokom.

Prazan redak nije razlog za nastavak. To je znak da posao stoji dok ne dobijete odgovor.

Česta pitanja

Mogu li kao državljanin države izvan EU-a kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Odgovor ovisi o vašoj kategoriji i o vašoj državi. Za osobe izvan EU-a, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švicarske o suglasnosti se odlučuje u upravnom postupku, uz uvjet uzajamnosti. Provjerite stavku za svoju državu i vlastiti status prije nego što preuzmete ugovornu obvezu.

Gdje se provjerava postoji li uzajamnost s mojom državom?

U rubrici o uzajamnosti koju objavljuje Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije. Popis se ažurira, pa uz nalaz zapišite datum čitanja i doslovan tekst stavke koja se odnosi na vašu državu.

Znači li nalaz "uzajamnost postoji" da nema ograničenja?

Ne. Uz dio država upisani su uvjeti vezani uz broj nekretnina, površinu, vrijednost, namjenu ili udaljenost od državne granice. Uzajamnost je uvjet postupka, a ne odobrenje kupnje.

Tko podnosi zahtjev za suglasnost i gdje?

Zahtjev podnosi strana osoba koja namjerava steći određenu nekretninu ili osoba koja je namjerava otuđiti. Predaje se pisano Ministarstvu pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, Upravi za građansko, trgovačko i upravno pravo, na adresu Ulica grada Vukovara 49, 10000 Zagreb.

Vrijedi li suglasnost i za drugu nekretninu koju kasnije odaberem?

Ne vrijedi. Ministarstvo navodi da se za drugi pravni posao podnosi novi zahtjev koji se odnosi na tu drugu nekretninu.

Zaobilazi li hrvatsko trgovačko društvo pitanje suglasnosti?

Ovaj vodič to ne tvrdi. Osnivanje društva vodi drugim pravnim putem s vlastitim obvezama i drugim vlasnikom nekretnine. Ministarstvo u poglavlju o švicarskim pravnim osobama izričito uređuje i neizravno stjecanje udjela u društvu sa sjedištem u Hrvatskoj, pa odgovor za vaš slučaj tražite od odvjetnika i poreznog savjetnika.

Koje obveze nastaju kad nekretninu drži trgovačko društvo?

Minimalni temeljni kapital iznosi 2.500,00 EUR, a svaki osnivač prije upisa uplaćuje najmanje četvrtinu preuzetog udjela. Nakon upisa slijede razvrstavanje kod Državnog zavoda za statistiku, otvaranje računa, prijave mirovinskom i zdravstvenom osiguranju te upis u registar obveznika poreza na dobit.

Daje li vlasništvo nekretnine pravo na boravak u Hrvatskoj?

Ne daje. Vlasništvo nije zasebna svrha privremenog boravka. Vlasnički list može poslužiti kao dokaz svrhe kod boravka u druge svrhe, a takav se boravak prema opisu MUP-a ne može produžiti, uz iznimku za umirovljenika starijeg od 60 godina koji je vlasnik nekretnine te njegova bračnog ili izvanbračnog druga odnosno životnog partnera.

Može li poljoprivredno zemljište biti predmet zahtjeva za suglasnost?

Prema odgovorima ministarstva strane fizičke i pravne osobe za sada ne mogu pravnim poslom steći vlasništvo poljoprivrednog zemljišta. Vrstu zemljišta zato provjerite prije nego što uopće otvorite pitanje uzajamnosti.

Vrijedi li već izmjena zakona koja spominje OECD?

Na dan provjere ne vrijedi. Zakon objavljen u Narodnim novinama 52/2025 stupa na snagu danom pristupanja Hrvatske OECD-u, a stranica Vlade opisuje pristupanje kao proces u završnoj fazi, bez datuma članstva.

Izvori i granice vodiča

Svi izvori otvoreni su 4. kolovoza 2026. Vodič opisuje mehanizme i njihove granice. Ne utvrđuje uzajamnost, ne izdaje suglasnost, ne procjenjuje pojedinu nekretninu i ne odlučuje o boravku ni o porezu za konkretan predmet.

• MPUDT: Stjecanje prava vlasništva stranih osoba
• MPUDT: Informacije o uzajamnosti
• MPUDT: Najčešća pitanja o stjecanju prava vlasništva
• gov.hr: Kupnja nekretnina za strane državljane
• gov.hr: Osnivanje društva s ograničenom odgovornošću
• MUP: Državljani trećih zemalja
• Porezna uprava: Porez na promet nekretnina
• Narodne novine 52/2025: Zakon o izmjeni Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• Vlada Republike Hrvatske: OECD
• MPGI: propisi objavljeni u Narodnim novinama 155/25