Kupnja zemljišta s teretom: pitanja prije ugovora

Kratki odgovor: upis u teretovnici ne znači automatski da parcela nije za kupnju, ali ni da će se sve "srediti kod potpisa". Novčani teret može se ugasiti ispravom vjerovnika u trenutku isplate. Stvarno pravo vezano uz česticu, poput služnosti ili prava građenja, ostaje na zemljištu i nakon promjene vlasnika. Zabilježba i plomba govore da negdje traje postupak koji još nije dovršen. Prije ugovora zato ne pitate je li teret velik nego kojoj od tih skupina pripada, koji mu je redoslijed upisa i koja isprava dokazuje da će nestati.

Ovaj tekst pretpostavlja da ste izvadak već otvorili. Kako se signal u teretovnici uopće čita i razvrstava, opisuje vodič o teretima, plombama i zabilježbama. Ovdje idemo dalje: u raspored između nalaza, ugovora, novca i brisanja.

Pet skupina tereta otvara pet različitih pitanja

Riječ "teret" u razgovoru o kupnji pokriva stvari koje se ponašaju potpuno različito. Središnji državni portal u opisu zemljišnoknjižnog izvatka, provjerenom 4. kolovoza 2026., navodi da se iz lista C vidi je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, uz primjere kao što su hipoteka, pravo nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa i koncesije, zatim zabilježba ovrhe te zabrana opterećenja i otuđenja. Popis primjera nije zatvorena lista, ali pokazuje raspon.

Za odluku o kupnji korisno je te upise podijeliti prema tome što se s njima može dogoditi u trenutku plaćanja.

Podjela nije pravna klasifikacija nego radni alat. Dva upisa iz iste skupine mogu imati različit sadržaj, a jedan te isti naziv može značiti različite stvari na dvije čestice. Zbog toga svaki redak iz teretovnice prepišite doslovno i uz njega zapišite iz koje ste isprave taj podatak preuzeli.

Pojam služnosti razrađuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u pročišćenom tekstu objavljenom u Narodnim novinama, provjerenom 4. kolovoza

1. Zakon razlikuje stvarne služnosti, koje povezuju dvije nekretnine, i osobne

služnosti, koje su vezane uz određenu osobu. Za kupca je ta razlika praktična: kod stvarne služnosti sugovornik je vlasnik druge čestice, kod osobne je to nositelj prava. Detaljan prikaz jednog od tih instituta nudi vodič o služnosti puta na zemljištu.

Redoslijed upisa odlučuje što ostaje na zemljištu

Kupci obično pitaju koliko je teret velik. Zemljišnoknjižno pravo prije toga pita kada je upisan. Zakon o zemljišnim knjigama, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 50. propisuje da se prvenstveni red upisa utvrđuje prema trenutku u kojem je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis odnosno odluka drugoga suda ili tijela kojom se određuje upis. Redoslijed dakle ne ovisi o tome koji je ugovor stariji, nego o tome koji je podnesak prije stigao.

Zašto to nije akademsko pitanje, pokazuje Ovršni zakon, provjeren 4. kolovoza 2026. Članak 87. razlikuje dvije sudbine upisanih prava kod prodaje nekretnine u ovrsi. Stvarne služnosti, stvarni tereti i pravo građenja ne prestaju prodajom nekretnine. Ne prestaju ni osobne služnosti koje su u zemljišnoj knjizi upisane prije prava radi čijega se namirenja ovrha provodi. Suprotno tome, osobna služnost upisana kasnije nema tu zaštitu.

Iz iste odredbe kupac izvlači dvije stvari koje mijenjaju razgovor s prodavateljem. Prvo, dio upisa ne nestaje ni u najoštrijem postupku, pa obećanje da će se "sve izbrisati" ne može vrijediti za svaki redak. Drugo, datum upisa nije uredski detalj nego podatak koji određuje što preživljava.

Zabilježba ovrhe u tom rasporedu ima poseban učinak. Ovršni zakon u članku 84. propisuje da će sud, čim donese rješenje o ovrsi, po službenoj dužnosti zatražiti upis zabilježbe ovrhe, i dodaje da tom zabilježbom ovrhovoditelj stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz nekretnine i u slučaju da treća osoba kasnije stekne vlasništvo te nekretnine. Kupac koji potpiše ugovor iznad takve zabilježbe ne kupuje mirno zemljište nego zemljište s otvorenim pravom namirenja.

Za sam postupak upisa vašeg prava korisno je unaprijed pročitati vodič o upisu vlasništva nakon kupnje, jer redoslijed prijedloga ondje postaje vaš problem, a ne prodavateljev.

Plomba je razmak između izvatka i potpisa

Izvadak opisuje stanje u trenutku izdavanja. Između tog trenutka i potpisa može stići prijedlog koji mijenja sliku. Zakon o zemljišnim knjigama u članku 108. propisuje da će se u zemljišnoknjižnom ulošku odmah učiniti vidljivim, dakle plombom, dan i vrijeme kad je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis te broj dnevnika zemljišnoknjižnih podnesaka pod kojim je zaprimljen.

Ta odredba kupcu daje tri konkretna podatka: dan, vrijeme i broj podneska. Ne daje sadržaj prijedloga. Zato prije potpisa zabilježite kada ste posljednji put gledali uložak, a ne samo što ste vidjeli. Ako je razmak od zadnje provjere do potpisa dulji od nekoliko dana, provjeru ponovite.

Isti Zakon u članku 77. daje vlasniku ovlast zahtijevati zabilježbu da namjerava svoje zemljište otuđiti ili osnovati založno pravo, kako bi njome osnovao prvenstveni red za prava koja će se upisati. To je institut koji postoji upravo zbog razmaka između dogovora i upisa. Vodič ne tvrdi da je taj alat prikladan za vaš posao ni da ga prodavatelj mora prihvatiti. Navodi ga zato da znate da zakonski odgovor na pitanje redoslijeda postoji i da o njemu možete razgovarati sa svojim odvjetnikom ili javnim bilježnikom.

Za orijentaciju po katastarskoj općini i broju čestice služi javna usluga zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra, provjerena 4. kolovoza 2026. Portal gov.hr uz to navodi da izvadci iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava, dok je mrežni prikaz informativan. Razliku između dviju evidencija razrađuje vodič o katastru i zemljišnim knjigama, a provjeru upisane osobe vodič o provjeri vlasnika nekretnine.

Novčani teret se briše ispravom, ne dogovorom

Hipoteka je najčešći teret koji se stvarno može ugasiti u sklopu kupnje. Državna geodetska uprava u svom rječniku, provjerenom 4. kolovoza 2026., hipoteku opisuje kao založno pravo koje se može upisati u korist cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili u korist idealnog dijela nekog suvlasnika. Ista natuknica poznaje i simultanu hipoteku, opisanu kao upis hipotekarne tražbine na više zemljišnoknjižnih tijela.

Ta druga rečenica je razlog da se kod zemljišta ne oslanjate na dojam. Ako je ista tražbina osigurana na više čestica ili uložaka, isplata koja se odnosi na jednu parcelu ne mora ugasiti upis na njoj. Pitanje je što piše u ispravi vjerovnika, a ne koliko ste platili.

Ispravu kojom se brisanje omogućuje izdaje vjerovnik. Ministarstvo financija na stranici o brisovnim očitovanjima, provjerenoj 4. kolovoza 2026., opisuje brisovno očitovanje kao ispravu na temelju koje se provodi brisanje hipoteke odnosno založnog prava iz zemljišne knjige, i navodi slučajeve u kojima ga izdaje kao vjerovnik ili pravni slijednik vjerovnika. Stranica ne propisuje kako postupa poslovna banka i u kojem roku, pa taj rok ne pretpostavljajte.

Prije obvezujuće ponude zato tražite odgovore na četiri pitanja, i to u pisanom obliku:

1. Tko je upisani vjerovnik i pod kojim brojem je upis proveden.
2. Koliki je preostali dug na dan koji je naveden u potvrdi vjerovnika.
3. Osigurava li isti upis tražbinu i na drugim česticama ili ulošcima.
4. Pod kojim uvjetima vjerovnik izdaje ispravu za brisanje i kome je predaje.

Ako neki od tih odgovora izostane, izostalo je i ono što ugovor treba opisati. Odgovor "banka to uvijek napravi" nije podatak o vašem predmetu.

Redoslijed isplate mora pratiti redoslijed brisanja

Kod zemljišta s novčanim teretom novac gotovo nikada ne ide u jednom smjeru. Jedan dio cijene zatvara dug prema vjerovniku, drugi ide prodavatelju. Ključno pitanje nije koliko iznosi koji dio nego čime je osigurano da drugi dio ne otputuje prije nego što prvi proizvede ispravu.

Jedan od zakonom uređenih mehanizama je polaganje novca kod javnog bilježnika. Zakon o javnom bilježništvu, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 2. u javnobilježničku službu ubraja primanje na čuvanje isprava, novca i predmeta od vrijednosti radi njihove predaje drugim osobama ili nadležnim tijelima. Članci 109. do 112. razrađuju taj posao: o preuzimanju se sastavlja zapisnik, novac i vrijednosni papiri čuvaju se odvojeno od bilježnikove imovine, predaja se obavlja nakon što se utvrdi istovjetnost primatelja, a ako predaja ne uspije, propisan je povrat polagatelju ili predaja sudu na čuvanje.

Zakon uređuje čuvanje i predaju novca. Ne uređuje ishod zemljišnoknjižnog postupka i ne jamči da će teret biti izbrisan. Polog je zato alat za redoslijed, a ne osiguranje rezultata.

Praktično se raspored svodi na jedno pitanje po koraku:

1. Koji dokument dokazuje visinu duga i tko ga je izdao.
2. Na koji račun ide iznos namijenjen zatvaranju duga.
3. Koja isprava mora stići prije nego što prodavatelj primi ostatak cijene.
4. Tko podnosi prijedlog za brisanje i tko snosi njegov trošak.
5. Tko podnosi prijedlog za upis vašeg prava i u kojem trenutku.
6. Što se događa s novcem ako isprava ne stigne u dogovorenom roku.

Ova lista nije ugovorna odredba i ne opisuje jedini ispravan raspored. Ona pokazuje koja mjesta u poslu moraju imati imenovanog nositelja. Kada kupnju financirate kreditom, u raspored ulazi i kreditor sa svojim uvjetima; taj sloj opisuje vodič o kupnji nekretnine na kredit.

Što ugovor mora riješiti prije nego što novac krene

Ugovor ne rješava teret time što ga spominje. Rješava ga time što svakom otvorenom pitanju dodjeljuje nositelja, ispravu i trenutak. Vodič ne nudi tekst odredbe i ne ocjenjuje je li neka postojeća odredba dovoljna. Nudi popis pitanja koja s odvjetnikom ili javnim bilježnikom prolazite prije potpisa.

• Je li predmet kupnje opisan brojem katastarske čestice, katastarskom općinom i

brojem zemljišnoknjižnog uloška, a ne samo nazivom predjela.

• Navodi li ugovor svaki upis iz teretovnice pojedinačno, s oznakom i datumom.
• Koji se upisi brišu, tko pribavlja ispravu za brisanje i do kojeg roka.
• Koji upisi ostaju i je li cijena određena uz svijest o njima.
• Što se događa ako se između potpisa i isplate pojavi nova plomba.
• Tko snosi pristojbe i troškove brisanja te upisa.
• U kojem trenutku prodavatelj daje ispravu na temelju koje se upisujete kao

vlasnik.

Ista pitanja postavite i ako posao počinje predugovorom ili kaparom, jer se u toj fazi novac često pomiče prije nego što se otvorena pitanja zatvore. Mehaniku tih dokumenata opisuju vodiči o predugovoru za kupnju nekretnine i o kapari, a obvezni sadržaj glavnog dokumenta vodič o kupoprodajnom ugovoru.

Kod zemljišta drugi dio odgovora nije u teretovnici nego u planu

Čista teretovnica ne znači da na parceli smijete graditi ono što ste zamislili. Kod zemljišta dvije evidencije odgovaraju na dva različita pitanja. Zemljišna knjiga govori o pravima. Prostorni plan govori o tome što se na tom zemljištu smije.

Zakon o prostornom uređenju, objavljen u Narodnim novinama broj 155/25 i na snazi od 1. siječnja 2026., provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 19. stavku 1. točki 50. nabraja prostorne planove. Među njima su prostorni plan županije, prostorni plan uređenja grada odnosno općine, generalni urbanistički plan i urbanistički plan uređenja. Više planova može se odnositi na isto zemljište, pa je prvo pitanje uvijek koji od njih obuhvaća baš vašu česticu.

Isti Zakon u članku 35. propisuje da su podaci u informacijskom sustavu javni te da svatko u skladu sa zakonom ima pravo na uvid i pribavljanje podataka iz tog sustava. Članak 37. uređuje lokacijsku informaciju kao dokument koji se izrađuje u svrhu upoznavanja s namjenom prostora i uvjetima provedbe zahvata na određenom zemljištu, uz rok od 15 dana na područjima na kojima plan nove generacije nije donesen.

Zbog svega toga ovaj vodič ne navodi nijedan koeficijent izgrađenosti, najmanju površinu građevne čestice, udaljenost od međe ni najveću visinu. Takve vrijednosti stoje u odredbama za provedbu pojedinog plana i razlikuju se po zoni, a ne po županiji. Tko god vam kaže da u Zadarskoj županiji vrijedi jedan broj, opisuje dojam, ne propis.

Gdje ih čitate za vlastitu parcelu:

Za Zadar popis važećih dokumenata objavljen je na stranici Grada Zadra o planovima na snazi, provjerenoj 4. kolovoza 2026. Ondje je Prostorni plan uređenja Grada Zadra naveden s objavama u Glasniku Grada Zadra 4/2004, 3/2008, 16/2011, 2/2016, 13/2016 i 14/2019, uz velik broj provedbenih planova po zonama, svaki sa svojim brojem glasnika. Za ostatak županije planovi su objavljeni kod Zavoda za prostorno uređenje Zadarske županije, provjereno istoga dana. Zavod uz objavu izričito navodi da se podaci na toj stranici ne mogu smatrati službenima i da služe isključivo u informativne svrhe. Državni sloj dostupan je preko Informacijskog sustava prostornog uređenja, koji je opisan kao državni interoperabilni i multiplatformni sustav za unos, verifikaciju, javnu objavu i razmjenu prostornih podataka.

Kako se plan čita i kako se traži službeni odgovor, opisuju vodiči o prostornom planu Zadra, lokacijskoj informaciji za zemljište, izgradivosti parcele i provjeri čestice kroz zadarski GIS.

Neka ograničenja nastaju na terenu prije nego u knjizi

Kod zemljišta postoji skupina obveza koje kupac ne pronađe u teretovnici jer još nisu upisane. Nastaju iz infrastrukture koja već prolazi parcelom ili uz nju.

Vodovod d.o.o. Zadar u Općim i tehničkim uvjetima isporuke vodne usluge, pročišćeni tekst utvrđen 13. veljače 2019., provjereno 4. kolovoza 2026., u članku 4. propisuje da će isporučitelj, ako utvrdi da su na nekretnini ili uz nju izgrađene komunalne vodne građevine, Posebnim uvjetima utvrditi ograničenja odnosno širine zaštitnih koridora. Članak 5. ide dalje i propisuje da će investitora obvezati da s isporučiteljem sklopi ugovor o priznanju služnosti kojim se uređuju međusobna prava i obveze, uz obvezni prilog sa skicom i profilom postojećih i planiranih građevina te označenom širinom koridora. Članak

1. dodaje da podnositelj zahtjeva za odobrenje vodovodnog priključka preuzima

obvezu samostalno razriješiti sve imovinskopravne odnose sa suvlasnicima i korisnicima nekretnine koja se priključuje te osigurati nesmetan pristup.

Te odredbe vrijede za vodoopskrbno područje toga isporučitelja i ne dokazuju da na vašoj čestici vod postoji. Pokazuju nešto drugo: da nalaz na terenu može proizvesti obvezu koja u trenutku kupnje još ne stoji u listu C.

Sličan raspored vrijedi i za priključak na elektroenergetsku mrežu. HEP - Operator distribucijskog sustava na stranici o podnošenju zahtjeva za elektroenergetsku suglasnost, provjerenoj 4. kolovoza 2026., navodi da se zahtjev podnosi osobno ili poštom u distribucijsko područje kojemu lokacija građevine pripada. Postupak priključenja i troškove razrađuje vodič o komunalnim i vodnim priključcima za zemljište, a pitanje prilaza vodič o pristupnom putu do zemljišta.

Za obalne parcele postoji još jedan sloj. Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama, objavljen u Narodnim novinama broj 83/23, u pročišćenom prikazu provjerenom 4. kolovoza 2026., u članku 5. stavku 1. navodi da je pomorsko dobro izvan pravnog prometa i da se na njemu ne može steći pravo vlasništva niti druga stvarna prava po bilo kojoj osnovi. Članak 34. propisuje da se pomorsko dobro određeno prema tom Zakonu upisuje u zemljišnu knjigu bez tereta i bez obzira na postojeće upise, na temelju akta kojim je granica određena. Zakon ne kaže gdje ta granica prolazi za vašu parcelu ni je li postupak proveden, pa je to pitanje za nadležno tijelo, a ne za oglas.

Česta pitanja o kupnji zemljišta s teretom

Znači li hipoteka da zemljište ne mogu kupiti?

Ne znači to sama po sebi. Hipoteka je založno pravo koje se prema opisu Državne geodetske uprave može upisati u korist cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili u korist idealnog dijela suvlasnika. Za odluku trebate ime vjerovnika, iznos preostalog duga na određeni dan i ispravu kojom vjerovnik dopušta brisanje. Bez te tri stavke ugovor opisuje namjeru, ne rješenje.

Nestaje li služnost kada se promijeni vlasnik parcele?

Ovršni zakon u članku 87. navodi da stvarne služnosti, stvarni tereti i pravo građenja ne prestaju ni prodajom nekretnine u ovrsi. Kod dobrovoljne kupnje polazište je isto: pravo koje je vezano uz zemljište prati zemljište. Za konkretan upis pročitajte njegov sadržaj i ispravu na temelju koje je osnovan.

Zašto je važan datum upisa, a ne samo njegov sadržaj?

Zakon o zemljišnim knjigama u članku 50. veže prvenstveni red uz trenutak u kojem je prijedlog stigao sudu. Ovršni zakon zatim osobne služnosti upisane prije prava radi čijega se namirenja ovrha provodi tretira drukčije od onih upisanih kasnije. Redoslijed zato nije formalnost nego podatak koji određuje što ostaje.

Što znači plomba na parceli koju kupujem?

Plomba pokazuje da je sudu stigao prijedlog za upis koji još nije riješen. Zakon propisuje da se uz nju učine vidljivim dan i vrijeme prispijeća te broj dnevnika podneska. Sadržaj prijedloga iz same plombe ne vidite. Ako o njemu ovisi vaša odluka, tražite odgovarajući izvadak kod nadležnog zemljišnoknjižnog suda prije nego što potpišete.

Mogu li se osloniti na izvadak star mjesec dana?

Izvadak opisuje stanje u trenutku izdavanja. U međuvremenu može stići prijedlog koji mijenja sliku, a zabilježba ovrhe prema Ovršnom zakonu daje ovrhovoditelju pravo namirenja i prema kasnijem stjecatelju vlasništva. Provjeru zato ponovite neposredno prije potpisa i zabilježite datum te provjere.

Tko plaća brisanje tereta i tko pribavlja isprave?

To nije zakonom zadano umjesto strana; o tome se strane dogovaraju i taj dogovor mora stajati u ugovoru. Za svaki upis koji se briše ugovor treba imenovati tko pribavlja ispravu, tko podnosi prijedlog, do kojeg roka i tko snosi trošak. Odgovor koji ne imenuje nositelja radnje nije rješenje.

Je li polog kod javnog bilježnika obvezan?

Nije opće pravilo. Zakon o javnom bilježništvu propisuje da javnobilježnička služba obuhvaća primanje novca na čuvanje radi predaje drugim osobama ili nadležnim tijelima, uz zapisnik, odvojeno čuvanje i predaju nakon utvrđivanja istovjetnosti primatelja. Mehanizam uređuje redoslijed plaćanja, a ne jamči da će teret biti izbrisan.

Ima li teret veze s time što smijem graditi?

To su dva odvojena pitanja. Teret govori o pravima na zemljištu, a uvjeti gradnje stoje u prostornim planovima koje Zakon o prostornom uređenju nabraja u članku

1. Za svoju česticu odredbe čitate iz važećeg plana i tražite lokacijsku

informaciju. Nijedan koeficijent, najmanja površina ni visina ne vrijede za Zadarsku županiju kao cjelinu.

Može li se obveza pojaviti i ako je teretovnica prazna?

Može. Vodovod d.o.o. Zadar u svojim Općim i tehničkim uvjetima predviđa da će investitora, kada su na nekretnini izgrađene komunalne vodne građevine, obvezati na sklapanje ugovora o priznanju služnosti, a podnositelja zahtjeva za priključak na samostalno rješavanje imovinskopravnih odnosa. Postojeći vod ili okno uz među zato pregledajte prije ponude, ne nakon nje.

Granice ovoga vodiča

Tekst ne utvrđuje što piše u vašem izvatku, ne tumači pojedini upis, ne kaže hoće li teret biti izbrisan, ne procjenjuje ishod zemljišnoknjižnog, ovršnog ni upravnog postupka i ne predviđa odluku kreditora. Ne navodi uvjete gradnje za bilo koju česticu i ne zamjenjuje lokacijsku informaciju, izvod iz plana, geodetski elaborat ni procjenu vrijednosti. Nijedna rečenica nije predložak ugovorne odredbe. Prije obvezujuće ponude, kapare ili isplate provjeru zatražite od odvjetnika, javnog bilježnika, ovlaštenog inženjera geodezije i nadležnog upravnog tijela.

Širi redoslijed provjera prije kupnje zemljišta prolazi checklista za kupnju zemljišta.

Izvori i datum provjere

Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Propisi, planovi i upisi mijenjaju se, a sadržaj tereta razlikuje se od čestice do čestice.