Najam stana: prava i obveze najmoprimca, podstanara i najmodavca

Kratki odgovor: kod najma stana najvažnije je znati tko s kim sklapa ugovor, što je točno predano na uporabu, tko plaća koju stavku, kako se prijavljuje kvar, smije li se stan prepustiti drugoj osobi i što piše o trajanju i prestanku najma. U Hrvatskoj Zakon o najmu stanova za ugovor o najmu stana traži pisani oblik i navodi njegove osobite sastojke. Zakon o obveznim odnosima dopunjuje taj okvir kada posebni zakon neko pitanje ne uređuje. To je opća mapa za čitanje ugovora, ne odgovor na to treba li netko u vašem slučaju platiti, otići, vratiti novac ili pokrenuti postupak.

Ovaj vodič govori o redovnom ugovornom najmu stana. U govoru se riječ "podstanar" često koristi za svakoga tko živi u tuđem stanu uz plaćanje. Pravni odnos može biti drukčiji. Osoba može izravno sklopiti ugovor s vlasnikom i tada je najmoprimac. Podnajam nastaje kada najmoprimac iznajmljeni stan ili njegov dio prepusti drugoj osobi na uporabu. Zato prije pozivanja na bilo kakvo "pravo podstanara" pročitajte imena potpisnika, opis stana i postoji li dopuštenje najmodavca. Zakon o najmu stanova, čl. 3. do 5., provjereno 3. kolovoza 2026., uređuje ugovor o najmu stana. Zakon o obveznim odnosima, čl. 567., provjereno istoga dana, uređuje podnajam uz suglasnost najmodavca. Nijedan od tih izvora ne zamjenjuje čitanje konkretnog ugovora.

Ne miješajte ga s posebnim povijesnim režimom zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara. Službeni popis MPGI-ja navodi zakonski niz za Zakon o najmu stanova, a odluka Ustavnog suda iz 2020. ukinula je odredbe čl. 28.a do 28.n koje su se odnosile na poseban režim. MPGI: područje stanovanja i NN 105/2020, izreka odluke Ustavnog suda, provjereno 3. kolovoza 2026., služe ovdje samo za tu granicu. Ako vaš dokument spominje zaštićenu najamninu, stanarsko pravo ili status zaštićenog podstanara, nemojte ga čitati kroz ovaj opći vodič.

Najprije odredite pravni odnos, a ne samo adresu

Stan koji gledate nije sam po sebi ugovor. Pravni odnos počinje ulogama i tekstom koji ih povezuje. Zakon o najmu stanova kaže da se najmodavac ugovorom obvezuje predati stan za stanovanje najmoprimcu uz određenu najamninu, da ugovor uređuje njihove međusobne odnose te da stranke slobodno ugovaraju uvjete koje zakon ne propisuje. Zakon o najmu stanova, čl. 3., provjereno 3. kolovoza 2026. To ne znači da svaka rečenica koju netko predloži vrijedi ili da se svaka obveza može riješiti općim savjetom s interneta.

Prije potpisa odgovorite na četiri činjenična pitanja:

1. Tko je najmodavac naveden u ugovoru i potpisuje li u svoje ime ili za drugoga?
2. Tko je najmoprimac i koje će osobe zajedno s njim koristiti stan?
3. Je li riječ o izravnom najmu ili o podnajmu, te postoji li pisano dopuštenje za podnajam ako je potrebno?
4. Koji se dio nekretnine daje na uporabu i koji su pripadci ili stvari obuhvaćeni?

Ta pitanja nisu dokaz da je ugovor dobar ili loš. Sprečavaju osnovnu pogrešku: da se obveza pripiše osobi koja ugovor nije sklopila ili da se riječ "podstanar" koristi kao zamjena za provjeru odnosa. Za praktičnu provjeru stana, ugovorne strane i primopredaje nastavite na vodič o najmu stanova u Zadru. Taj vodič je operativna lista. Ovaj vodič zadržava se na pravnom okviru.

Pisani ugovor je polazište, a ne dovoljno objašnjenje za sve

Zakon o najmu stanova propisuje da se ugovor sklapa u pisanom obliku. Među osobitim sastojcima navodi ugovorne strane, opis stana ili dijela stana, visinu i način plaćanja najamnine, vrstu i način plaćanja troškova stanovanja, osobe koje koriste stan, trajanje najma, održavanje, zajedničke dijelove te primopredaju. Zakon o najmu stanova, čl. 4. st. 2. i čl. 5., provjereno 3. kolovoza 2026. Službeni portal gov.hr: Najam nekretnine, provjereno istoga dana, također sažima da pisani ugovor određuje najamninu, prava, obveze i otkazni rok.

Zato opće formule poput "režije su vaše" ili "stan se vraća uredan" prevedite u stavke koje obje strane mogu čitati na isti način. Zakon ne daje univerzalni popis računa za svaku zgradu, ne određuje sadržaj svakog kućnog pravila i ne opisuje svaki uređaj u stanu. Zato ugovor treba povezati ono što propis traži s onim što ste stvarno dogovorili.

Ako je ugovor već pripremljen, pročitajte ga redom od predmeta najma do obavijesti i prestanka. Za način kako usporediti tekst s onim što ste vidjeli koristite vodič o ugovoru o najmu stana. Nemojte ovdje tražiti predložak, jer je obrazac bez činjenica o konkretnom stanu samo prazan okvir.

Predaja stana, održavanje i kvarovi imaju različite izvore obveze

Zakon o najmu stanova nalaže najmodavcu predati stan u stanju pogodnom za stanovanje. Također navodi da najmodavac i najmoprimac sastavljaju zapisnik o stanju pri predaji, a najmodavac održava stan u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom. Zakon o najmu stanova, čl. 12. i 13., provjereno 3. kolovoza 2026. Zapisnik nije presuda o svakoj kasnijoj primjedbi. On je početni zapis stanja koji sprečava da obje strane kasnije pamte isti dan na dva različita načina.

Najmoprimac je dužan koristiti stan tako da ga čuva od oštećenja, ne smije bez prethodne pisane suglasnosti preinačivati stan ili zajedničke prostore i mora obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima koje snosi najmodavac. Za štetu koju najmoprimac ili korisnici uzrokuju zakon upućuje na opće propise. Zakon o najmu stanova, čl. 14. i 15., provjereno 3. kolovoza 2026. Po prestanku najma najmoprimac stan predaje u stanju u kojem ga je zaprimio, uz promjene od redovitog korištenja, ako nije drukčije ugovoreno. Zakon o najmu stanova, čl. 17., provjereno istoga dana.

Zakon o obveznim odnosima dopunjuje posebni propis. Njegov čl. 551. kaže da se opća pravila o najmu podredno primjenjuju na najam uređen posebnim zakonom. Čl. 553. do 555. propisuju predaju i održavanje stvari podobne za ugovorenu uporabu, potrebne popravke na trošak najmodavca i određena prava ako se stvar ne osposobi u primjerenom roku. Čl. 554. st. 3. navodi sitne popravke i troškove redovite uporabe na teret najmoprimca. Zakon o obveznim odnosima, čl. 551. i 553. do 555., provjereno 3. kolovoza 2026.

U praksi to nije formula po kojoj svaka strana sama označi račun kao "tuđi". Treba zapisati kvar, datum obavijesti, ono što se vidjelo i što ugovor kaže o održavanju. Uzrok, hitnost, stanje pri predaji i sadržaj ugovora mogu promijeniti pravni zaključak. Ako postoji stvarni spor o šteti, nedostatku ili računu, ne određujte odgovor jednom fotografijom ili porukom. Sačuvajte kronologiju i zatražite stručnu procjenu konkretnog slučaja.

Podnajam nije isto što i osoba koja živi s najmoprimcem

Zakon o najmu stanova među sadržajem ugovora navodi osobe koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom. U istom zakonu, čl. 19. st. 1. t. 2., podnajam stana ili dijela stana bez dopuštenja najmodavca naveden je među razlozima zbog kojih najmodavac može otkazati ugovor pod uvjetima tog članka. Zakon o najmu stanova, čl. 5. t. 5. i čl. 19. st. 1. t. 2., provjereno 3. kolovoza 2026.

Opći Zakon o obveznim odnosima u čl. 567. kaže da najmoprimac može samo uz suglasnost najmodavca iznajmljenu stvar dati u podnajam ili je po drugoj osnovi prepustiti drugome na uporabu. Najmoprimac jamči da će podnajmoprimac stvar rabiti prema ugovoru o najmu. Čl. 569. dodaje da podnajam prestaje kad prestane najam. Zakon o obveznim odnosima, čl. 567. do 569., provjereno 3. kolovoza 2026.

Čitajte te odredbe kao poziv da razlikujete činjenice. Je li riječ o članu kućanstva upisanom u ugovor, privremenom gostu, cimeru, osobi kojoj je stan prepušten na uporabu ili zasebnom ugovoru o podnajmu? Ne možete odgovor dobiti samo iz izraza "podstanar" u oglasu. Ako se plan mijenja nakon useljenja, pisano provjerite što ugovor kaže i treba li dopuštenje. Ovaj vodič ne utvrđuje je li neka konkretna osoba smjela ostati u stanu ili je li određena poruka dovoljna suglasnost.

Trajanje najma treba čitati zajedno s ugovorom i posebnim zakonom

Zakon o najmu stanova traži da ugovor navede vrijeme trajanja najma. Zakon o najmu stanova, čl. 5. t. 6., provjereno 3. kolovoza 2026. Zbog toga riječi "kratkoročno", "do sezone" ili "dok ne zatreba" nisu zamjena za datum ili jasno odrediv uvjet. Napišite koji je dogovor na određeno, a koji na neodređeno vrijeme, kako se dostavlja obavijest i što se zbiva pri isteku.

Kod općeg najma Zakon o obveznim odnosima propisuje da ugovor na određeno vrijeme prestaje istekom ugovorenog vremena. Isti zakon ima pravila o nastavku uporabe nakon isteka i o prešutnoj obnovi najma nekretnine ako nijedna strana ne obavijesti drugu u pisanom obliku najmanje 30 dana prije isteka. Zakon o obveznim odnosima, čl. 574. i 575., provjereno 3. kolovoza 2026. Ta su pravila opća i ZOO se prema čl. 551. primjenjuje podredno. Stoga iz jedne odredbe ne izvlačite vlastiti zaključak da je vaš ugovor automatski produžen ili da je datum bez učinka. Za konkretni ugovor treba usporediti potpuni tekst, ponašanje stranaka i relevantni posebni propis.

Za ugovor na neodređeno vrijeme Zakon o najmu stanova u čl. 23. kaže da najmoprimac najmanje tri mjeseca prije namjeravanog iseljenja obavještava najmodavca. Zakon o najmu stanova, čl. 23., provjereno 3. kolovoza 2026. ZOO čl. 576. sadrži opća pravila o otkazu ugovora čije trajanje nije određeno. Između općeg i posebnog pravila te ugovornih odredbi može biti važna razlika, zato nemojte sami odrediti rok na temelju samo jednog retka. Ako vam je rok sporan ili ste već primili obavijest, tražite pravni savjet s ugovorom i dokazom o dostavi.

Otkaz, raskid i stvarna predaja stana nisu ista stvar

Zakon o najmu stanova u čl. 19. navodi više mogućih razloga za otkaz. Među njima su neplaćanje ugovorene najamnine i troškova, podnajam bez dopuštenja, ometanje drugih korisnika, korištenje od osobe koja nije navedena u ugovoru dulje od 30 dana bez dopuštenja uz navedene iznimke te uporaba za druge namjene. Prije otkaza po tom članku najmodavac mora pisano opomenuti najmoprimca da u 30 dana otkloni razlog, osim ako je najmoprimac više od dva puta postupio protivno ugovoru ili zakonu. Zakon o najmu stanova, čl. 19., provjereno 3. kolovoza 2026. To nije uputa da sami odlučite je li neki razlog ostvaren ili je li opomena u vašem slučaju uredna.

Čl. 20. odvojeno uređuje raskid kada najmoprimac ili drugi korisnici svojom krivnjom nanose štetu zajedničkim dijelovima koju ne otklone u 30 dana ili kada najmoprimac bez prethodne pisane suglasnosti preinačuje stan, zajedničke prostore ili uređaje. Raskid se daje pisano, s obrazloženjem i rokom za iseljenje koji ne može biti kraći od 15 dana. Zakon o najmu stanova, čl. 20., provjereno 3. kolovoza 2026. Izraz koji netko koristi u poruci, "otkaz" ili "raskid", ne rješava sam spor. Važni su zakon, ugovor, činjenično stanje, obavijest i dokaz o dostavi.

Za određene otkaze zakon propisuje pisani oblik i obrazloženje. Čl. 22. navodi tromjesečni otkazni rok za slučaj iz čl. 19. i šestomjesečni rok za slučaj iz čl. 21., pri čemu rok počinje prvoga dana sljedećeg mjeseca nakon primitka otkaza. Isti članak kaže da najmodavac može podnijeti tužbu za iseljenje nadležnom sudu ako se najmoprimac ne iseli u relevantnom roku. Zakon o najmu stanova, čl. 22., provjereno 3. kolovoza 2026. To je razlog da odvojite pisanu obavijest, prestanak ugovora i sudski postupak. Ne znači da ovaj vodič može procijeniti je li otkaz koji ste dobili zakonit, kada točno rok teče ili kako će sud odlučiti.

Čl. 21. se odnosi na ugovor na neodređeno vrijeme kada najmodavac namjerava useliti sebe, potomke, roditelje ili osobe koje je dužan uzdržavati prema posebnom propisu. Izmjena iz 2018. za taj slučaj propisuje i drugi odgovarajući stan s pravima najma na neodređeno vrijeme za najmoprimca. NN 68/2018, čl. 1., izmjena čl. 21. Zakona o najmu stanova, provjereno 3. kolovoza 2026. Ustavni sud 2020. nije prihvatio prijedlog za ocjenu suglasnosti čl. 21. st. 2. s Ustavom. NN 105/2020, rješenje, toč. I., provjereno 3. kolovoza 2026. Ne primjenjujte taj sažetak na ugovor na određeno vrijeme ili na vlastiti otkaz bez stručnog čitanja svih činjenica.

Za operativan završetak najma, zapisnik, ključeve, račune i polog otvorite vodič o raskidu ugovora o najmu stana. Za polog i njegovu evidenciju otvorite vodič o pologu za najam stana. Ti vodiči ne zamjenjuju pravnu analizu primljenog otkaza. Prije nego što tražite odgovor za svoj slučaj, sačuvajte dokumente i kronologiju.

Boravište i porez vode se kroz zasebne službene postupke

Ugovor o najmu, prijava boravišta i porezna obveza mogu se odnositi na istu adresu, ali nisu ista stvar. MUP-ova usluga e-Prijava boravišta vodi zahtjev za prijavu boravišta i suglasnost stanodavca. Kada je stanodavac druga osoba, usluga navodi da se prijava provodi nakon evidentirane suglasnosti. MUP: e-Prijava boravišta hrvatskih državljana, provjereno 3. kolovoza 2026. To ne dokazuje trajanje ugovora ni sadržaj najma. Ovaj vodič ne obrađuje boravak stranaca.

Porezna uprava zasebno navodi da najmodavac stambenog prostora može biti obveznik poreza na dohodak od imovine ili poreza na dobit te opisuje dostavu isprave o činjenicama bitnima za oporezivanje. Porezna uprava: Najmodavac stambenog prostora, provjereno 3. kolovoza 2026. Ovaj vodič ne računa porez i ne tvrdi da se porezna obveza automatski prenosi na najmoprimca. U ugovoru i na računu uvijek odvojite najamninu, troškove stanovanja i eventualnu drugu ugovorenu stavku.

Kada opća informacija mora stati

Opći vodič završava kada trebate odgovor koji ovisi o vašem dokumentu ili spornim činjenicama. To uključuje primljeni otkaz ili raskid, pitanje je li rok uredno dostavljen, spor o šteti ili nedostatku, nejasan status osobe u stanu, podnajam, zadržani novac, zdravstveni rizik, prijavu boravišta ili poreznu obvezu. U tim slučajevima sačuvajte ugovor, sve izmjene, zapisnike, račune, obavijesti i dokaz o dostavi. Zatim se obratite odgovarajućem stručnjaku ili nadležnom tijelu.

Ugovorni sporovi ovise o tekstu, vremenu, dokazima i okolnostima koje jedan opći članak ne može vidjeti. Zato najprije zapišite pitanje uz odredbu ugovora na koju se odnosi. Zatim provjerite aktualni službeni izvor koji se na nju odnosi.

Česta pitanja o pravima i obvezama kod najma stana

Mora li ugovor o najmu stana biti pisan?

Zakon o najmu stanova propisuje pisani oblik ugovora. Zakon o najmu stanova, čl. 4. st. 2., provjereno 3. kolovoza 2026. Pisani tekst treba usporediti s konkretnim stanom, strankama, troškovima, korisnicima, trajanjem i primopredajom. Ovaj odgovor ne utvrđuje učinak dokumenta koji ste već potpisali ili usmenog dogovora u pojedinom sporu.

Što ugovor o najmu stana treba sadržavati?

Zakon osobito navodi stranke, opis stana, najamninu, troškove, korisnike, trajanje, održavanje, zajedničke dijelove i primopredaju. Zakon o najmu stanova, čl. 5., provjereno 3. kolovoza 2026. Ugovor može sadržavati i druge dogovorene uvjete, ali vodič ne odlučuje je li pojedina klauzula valjana.

Ima li podstanar uvijek ugovor s vlasnikom stana?

Ne mora. Riječ "podstanar" često je svakodnevni naziv. Pravna uloga ovisi o ugovoru i potpisnicima. Podnajam je u ZOO-u vezan uz suglasnost najmodavca. Zakon o obveznim odnosima, čl. 567., provjereno 3. kolovoza 2026. Za konkretan odnos pročitajte ugovor i dopuštenje, ako postoji.

Tko snosi popravke u stanu?

Zakon o najmu stanova kaže da najmodavac održava stan pogodnim za stanovanje, a najmoprimac obavještava o nužnim popravcima koje snosi najmodavac. ZOO dopunjuje da sitni popravci i troškovi redovite uporabe padaju na teret najmoprimca. Zakon o najmu stanova, čl. 13. i 14. st. 3. i ZOO, čl. 554., provjereno 3. kolovoza 2026. Što se u konkretnom slučaju smatra sitnim popravkom ili štetom ovisi o ugovoru, uzroku i dokazima.

Smijem li preurediti stan ili mijenjati uređaj?

Zakon o najmu stanova navodi da najmoprimac ne smije preinačivati stan, zajedničke prostorije i uređaje bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. Zakon o najmu stanova, čl. 14. st. 2., provjereno 3. kolovoza 2026. Za konkretan zahvat tražite pisanu suglasnost i provjerite što ugovor propisuje o vraćanju stanja.

Može li najmoprimac dati stan u podnajam?

ZOO kaže da najmoprimac može uz suglasnost najmodavca dati iznajmljenu stvar u podnajam ili prepustiti drugome na uporabu. Zakon o obveznim odnosima, čl. 567., provjereno 3. kolovoza 2026. Zakon o najmu stanova podnajam bez dopuštenja navodi među razlozima za otkaz pod uvjetima čl. 19. Ne zaključujte iz ove opće informacije je li neka osoba u vašem stanu podnajmoprimac.

Može li najmodavac dati otkaz zbog neplaćanja ili podnajma?

Čl. 19. Zakona o najmu stanova navodi neplaćanje ugovorene najamnine i troškova te podnajam bez dopuštenja među primjerima razloga za otkaz, uz pravila o pisanoj opomeni i roku za otklanjanje razloga. Zakon o najmu stanova, čl. 19., provjereno 3. kolovoza 2026. Učinak pojedine opomene ili otkaza ovisi o ugovoru, dostavi i činjenicama.

Znači li pisani otkaz da iseljenje nastupa odmah?

Ne tretirajte pisani otkaz kao automatski odgovor na sve korake. Zakon razlikuje pisani otkaz, zakonski rok i mogućnost tužbe za iseljenje ako se najmoprimac ne iseli u relevantnom roku. Zakon o najmu stanova, čl. 22., provjereno 3. kolovoza 2026. Za primljeni dokument i konkretan rok potreban je stručni savjet.

Što se događa s ugovorom na određeno vrijeme kada rok istekne?

ZOO ima pravila o isteku određenog vremena, nastavku uporabe i prešutnoj obnovi najma nekretnine. Zakon o obveznim odnosima, čl. 574. i 575., provjereno 3. kolovoza 2026. Budući da se ZOO podredno primjenjuje uz poseban propis i konkretni ugovor, nemojte bez stručne provjere zaključiti da je baš vaš ugovor produljen ili prestao.

Je li prijava boravišta isto što i ugovor o najmu?

Nije. MUP vodi zasebni postupak prijave boravišta i suglasnosti stanodavca. MUP: e-Prijava boravišta, provjereno 3. kolovoza 2026. Ugovor i administrativna prijava mogu se odnositi na istu adresu, ali ne dokazuju jedno drugo i mogu imati različite uvjete.

Službeni izvori i granice vodiča

Svi izvori otvoreni su i provjereni 3. kolovoza 2026. Za svaku promjenu ugovora, spor ili administrativni postupak ponovno otvorite aktualni izvor i usporedite ga sa svojim dokumentom.

• Narodne novine: Zakon o najmu stanova, NN 91/1996, čl. 3. do 5., 12. do 23., osnovni tekst propisa.
• Narodne novine: Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova, NN 68/2018, osobito čl. 1. o izmjeni čl. 21.
• Narodne novine: Odluka i rješenje Ustavnog suda, NN 105/2020, granica prema ukinutim odredbama posebnog režima.
• MPGI: Područje stanovanja, službeni popis zakonskog niza.
• Narodne novine: Zakon o obveznim odnosima, NN 35/2005, čl. 550. do 578. o ugovoru o najmu.
• gov.hr: Najam nekretnine, službeni sažetak i povezani propisi.
• MUP: e-Prijava boravišta hrvatskih državljana, zaseban upravni postupak i suglasnost stanodavca.
• Porezna uprava: Najmodavac stambenog prostora, zaseban porezni okvir za najmodavca.