Parkirno mjesto i spremište u novogradnji: što mora biti jasno u ugovoru

Kratki odgovor: rečenica "parking i spremište uključeni" pokriva najmanje četiri različita pravna odnosa. Mjesto može biti poseban dio nekretnine s vlastitim upisom, sporedni dio pripisan vašem stanu, suvlasnički udio u garaži koju dijelite s ostalim kupcima ili puko pravo korištenja zajedničkog dijela zgrade. Prva dva oblika stoje u vlastovnici uz vaše ime. Treći stoji kao idealni dio bez oznake konkretnog mjesta. Četvrti u zemljišnoj knjizi u pravilu ne postoji.

Razlika se ne vidi na obilasku. Na obilasku vidite obilježenu površinu, broj na podu i vrata spremišta. Sve četiri konstrukcije izgledaju jednako dok stojite u garaži i gledaju vas jednako uvjerljivo kada ih prodavatelj pokazuje ključem. Razlikuju se tek u ispravama, i to tek onda kada netko postavi točno pitanje.

Ovaj vodič piše se za kupca stana u novogradnji koji je dobio nacrt ugovora i želi znati što u njemu mora pisati o mjestu i spremištu prije potpisa. Ne tumači vaš ugovor, ne utvrđuje kako je mjesto u vašoj zgradi razvrstano, ne kaže koliko mjesta zgrada mora imati i nije pravni savjet. Daje vam pitanja i pojmove s kojima ćete od investitora, javnog bilježnika ili odvjetnika dobiti odgovor koji se može provjeriti.

Isti prostor, četiri različita prava

Pravni okvir za sve četiri konstrukcije nalazi se u istom zakonu. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 67. razlikuje poseban dio nekretnine, sporedne dijelove na koje se vlasništvo posebnog dijela može protezati i dijelove koji služe kao zajednički. Ta tri pojma odgovaraju trima od četiri stupca u tablici. Četvrti stupac nastaje iz suvlasništva, koje isti zakon uređuje u ranijim člancima.

Tablicu čitajte kao popis pitanja, ne kao ljestvicu. Nijedan oblik nije sam po sebi pogrešan. Pogrešno je platiti cijenu jednog oblika, a dobiti drugi.

Poseban dio: mjesto s vlastitim pravnim životom

Zakon dopušta da samostalna prostorija bude poseban dio nekretnine, a među samostalne prostorije izrijekom ubraja samostalne garaže i jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila. To znači da otvoreno mjesto u dvorištu i mjesto ucrtano samo na prodajnom tlocrtu nisu automatski kandidati. Traži se omeđenost u zgradi, a ne obojana crta na asfaltu.

Kad je mjesto poseban dio, ono nosi vlastiti suvlasnički dio cijele nekretnine. Zakon traži da taj dio odgovara odnosu korisne vrijednosti tog posebnog dijela prema korisnoj vrijednosti cijele nekretnine. Uspostava traži pisanu suglasnost svih suvlasnika i potvrdu nadležne upravne vlasti da je riječ o samostalnoj uporabnoj cjelini. U novogradnji tu suglasnost u pravilu daje investitor dok je još jedini vlasnik, što je razlog zbog kojeg se etažiranje provodi prije prve prodaje ili odmah nakon nje.

Upis izgleda drukčije nego kod stana. Zakon o zemljišnim knjigama, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 23. traži da se vlasništvo posebnog dijela upiše u vlastovnici na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano, uz navođenje na koji se posebni dio i sporedne dijelove odnosi. Za garažno mjesto koje je poseban dio to znači zaseban redak s vlastitim opisom, a ne dodatak uz opis stana.

Praktična posljedica dolazi kasnije. Poseban dio je zaseban predmet prometa. Možete ga zadržati kad prodate stan, prodati ga susjedu iz iste zgrade ili ga prodati odvojeno od stana. Ako vam je ta sloboda važna, provjerite je li mjesto stvarno upisano kao poseban dio, a ne opisano kao pripadak. Za redoslijed provjere upisa koristite vodič o zemljišnim knjigama pri kupnji nekretnine.

Sporedni dio: mjesto koje putuje sa stanom

Drugi oblik zakon opisuje kao proširenje vlasništva posebnog dijela na sporedne dijelove. Nabraja otvorene balkone, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućne vrtove i mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Ta brojka od dva vozila je gornja granica po jedinici, ne obećanje da ćete dobiti dva mjesta.

Zakon uz to postavlja dva uvjeta koje kupac može provjeriti. Sporedni dio mora biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i mora biti dostupan s međe nekretnine ili iz zajedničkih dijelova. Spremište kojemu se prilazi kroz tuđi podrumski boks teško zadovoljava drugi uvjet. Mjesto koje na projektu postoji samo kao dio manevarskog prostora teško zadovoljava prvi.

Treći podatak određuje sudbinu mjesta pri preprodaji. Zakon propisuje da se na sporedne dijelove na odgovarajući način primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke stvari. Pripadak slijedi glavnu stvar. Uz upis koji sporedni dio veže uz vaš stan, to znači da mjesto putuje sa stanom i da ga ne možete jednostavno prodati susjedu ugovorom o kupoprodaji. Promjena veze traži izmjenu zemljišnoknjižnog stanja, a pretpostavke i postupak za konkretnu zgradu provjerite kod javnog bilježnika ili odvjetnika. Zakon takvu zabranu ne izriče doslovno, pa nemojte tu granicu prepričavati kao apsolutnu.

Kako se sporedni dio zapisuje, uređuje Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine, provjeren 4. kolovoza 2026. Njegov članak 17. traži da se uz opis posebnog dijela navedu i pripadci, među njima izrijekom garaža i parkirno mjesto, s navođenjem njihove površine, ako takav podatak postoji. Zadnjih pet riječi vrijedi zapamtiti. Izostanak površine u izvatku ne dokazuje da pripadak ne postoji, a ne dokazuje ni da postoji. Dokazuje samo da podatak nije upisan.

Suvlasnički udio: idealni dio bez broja na podu

Treći oblik u novogradnji izgleda najurednije, a najlakše se pogrešno pročita. Cijela garaža ili cijela garažna etaža upisana je kao jedan poseban dio, a kupci stanova stječu idealne suvlasničke udjele u tom posebnom dijelu. U vlastovnici tada piše koliki je vaš udio. Ne piše koje je mjesto vaše.

Razlog je u pravilima o suvlasništvu. Zakon o vlasništvu propisuje da svaki suvlasnik smije samostalno pravno raspolagati svojim suvlasničkim dijelom te da, ako nije drukčije određeno, glede cijele stvari izvršava ovlasti bez suglasnosti ostalih ako time ne vrijeđa njihova prava. Iz udjela od jedne dvadesetine ne proizlazi pravo na dvadeseto mjesto s lijeva. Proizlazi razmjeran udio u cjelini.

Vezu između udjela i konkretnog mjesta stvara sporazum suvlasnika o načinu uporabe. Taj sporazum mora postojati, mora opisivati mjesta oznakom koja se poklapa s oznakom na podu i u projektu, i mora biti dostupan svakom novom stjecatelju udjela. Ako ga nema, imate suvlasništvo nad garažom i otvoreno pitanje rasporeda. Ako ga ima, pitajte kako obvezuje osobu koja tek kupuje udio od nekog drugog suvlasnika. Odgovor tražite iz teksta sporazuma, ne iz uvjeravanja da se dosad svi držali dogovora.

Pri preprodaji ovaj oblik traži dodatnu radnju. Udio se prenosi kupoprodajnim ugovorom kao i svaki drugi suvlasnički dio, ali novi vlasnik ulazi u zatečeni raspored samo ako sporazum tako predviđa i ako ga on preuzme. To nije razlog za odustajanje. To je razlog da tekst sporazuma pročitate prije kapare, a ne nakon useljenja.

Pravo korištenja: ono što vlastovnica ne pokazuje

Četvrti oblik nije vlasništvo. Mjesto je dio zgrade koji ostaje zajednički, a vi dobivate pravo da se njime koristite. Zakon o vlasništvu izrijekom kaže da vlasništvo posebnog dijela ne može postojati na dijelovima koji služe kao zajednički niti na dijelovima kojima se namjena protivi isključivoj uporabi u korist određenog posebnog dijela. Kad je mjesto na takvom dijelu, nijedan ugovor ne može ga pretvoriti u vaš poseban dio.

Što ostaje, uređuje Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, provjeren 4. kolovoza 2026., koji je na snazi od 1. siječnja 2025. Njegov članak 18. nabraja zajedničke dijelove i uređaje zgrade, uključujući uređene i neuređene dijelove građevne čestice te građevine na čestici koje služe uporabi zgrade. Članak 36. traži da međuvlasnički ugovor sadrži uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uređaja i zemljišta, a smatra se sklopljenim kad ga potpiše natpolovična većina suvlasnika. Članak 39. propisuje da je odluka u upravljanju zgradom donesena kad se pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika. Isti zakon u članku 61. obvezuje suvlasnike da u roku od dvije godine od stupanja na snagu sklope nove međuvlasničke ugovore, pa u zgradama koje su tek useljene tekst tog ugovora često nastaje nakon vašeg potpisa.

Red u samoj garaži uređuje Pravilnik o kućnom redu u zgradama, provjeren 4. kolovoza 2026. On traži da se u zajedničkoj podrumskoj garaži parkira na označenim mjestima, zabranjuje parkiranje kojim se onemogućava ulazak i izlazak te zabranjuje samovoljno ograđivanje prostora za osobno parkiranje. Oznaka na podu time dobiva praktično značenje, ali ne dobiva vlasničko. Pravilnik uređuje red, a ne raspodjelu prava.

Za kupca odatle slijedi jedno mjerilo. Pravo korištenja živi u odluci suvlasnika i u međuvlasničkom ugovoru, a te dokumente donosi i mijenja većina. Ako plaćate iznos koji odgovara vlasništvu, tražite da vam se pokaže na kojem se dokumentu to vlasništvo temelji. Popis propisa za ovo područje objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, provjereno 4. kolovoza 2026., i tamo se vidi da je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada objavljen u NN 152/24 uz ispravak u NN 47/26.

Spremište otvara zasebno pitanje o kvadraturi

Spremište prati istu podjelu, uz jedan dodatak koji utječe na cijenu. Podrumska ili tavanska prostorija može biti sporedni dio uz stan. Zasebna prostorija koja je samostalna uporabna cjelina može biti poseban dio. Zajednički podrum u kojem je vama dodijeljen boks ostaje zajednički dio s pravom korištenja.

Dodatak je u tome što se površina spremišta ponekad zbraja s površinom stana, a ponekad ne. Ako se zbraja, mijenja se nazivnik u računu cijene po kvadratu i usporedba s drugim ponudama prestaje biti usporedba. Prije nego što izračunate cijenu po kvadratu, provjerite koja je površina ušla u brojku koju uspoređujete, i učinite isto za svaku drugu ponudu. Metodu usporedbe opisuje vodič o cijeni stana po kvadratu u Zadru; on ne daje cijenu vašeg stana, nego pravila po kojima brojke postaju usporedive.

Drugo pitanje kod spremišta je pristup. Zakonski uvjet dostupnosti s međe nekretnine ili iz zajedničkih dijelova rješava se na tlocrtu, ne na obilasku. Zatražite tlocrt na kojem je vaše spremište označeno istom oznakom koja stoji u ugovoru i provjerite kuda se do njega dolazi.

Zašto novogradnja to češće ostavlja otvorenim

U novogradnji potpisujete ugovor prije nego što zgrada ima konačan zemljišnoknjižni oblik. Zgrada se često prodaje dok etažiranje nije provedeno, pa kupujete opis budućeg posebnog dijela i obvezu investitora da taj opis provede. Sve četiri konstrukcije iz prve tablice u toj fazi izgledaju kao rečenica u nacrtu ugovora, a ne kao redak u vlastovnici.

Broj mjesta pritom ne određuje prodajni katalog. On proizlazi iz važećeg prostornog plana i glavnog projekta. Zakon o prostornom uređenju i Zakon o gradnji, oba objavljena u NN 155/2025 i na snazi od 1. siječnja 2026., provjereni 4. kolovoza 2026., postavljaju okvir u kojem se zahvat mora uskladiti s planom, a glavni projekt tu usklađenost dokazuje. Nijedan od ta dva zakona ne propisuje koliko mjesta ide po stanu. Taj normativ nalazi se u odredbama plana koji vrijedi za konkretnu lokaciju, a popis planova na snazi objavljuje Grad Zadar, provjereno 4. kolovoza 2026.

Zato prije potpisa razdvojite tri različita dokumenta. Katalog pokazuje namjeru prodaje. Glavni projekt i građevinska dozvola pokazuju što je dopušteno i predviđeno. Zemljišna knjiga pokazuje što je do danas provedeno. Ako se ta tri prikaza razlikuju, razlika pripada u ugovor, a ne u usmeni komentar. Fazu prije upisa detaljnije obrađuju vodič o ugovoru s investitorom za novogradnju i vodič o predugovoru za stan u novogradnji.

Formulacije koje ne obvezuju i formulacije koje obvezuju

Nejasan opis predmeta nije bezopasan samo zato što postoji pravilo o tumačenju. Zakon o obveznim odnosima, pročišćeni neslužbeni tekst provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 320. propisuje da se nejasne odredbe ugovora sastavljenog prema unaprijed otisnutom sadržaju ili pripremljenog od jedne strane tumače u korist druge strane. To pravilo pomaže u sporu. Ne popravlja opis prije spora i ne stvara pravo koje nije ugovoreno.

Ako kupujete kao potrošač od trgovca, dodatno vrijedi zahtjev iz Zakona o zaštiti potrošača, provjerenog 4. kolovoza 2026., da odredbe pisanog ugovora budu napisane jasno i razumljivo te lako uočljive. Zakon nabraja i primjere odredaba koje se mogu smatrati nepoštenima, među njima odredbu koja kupca obvezuje na ispunjenje dok ispunjenje obveze trgovca ovisi isključivo o njegovoj volji. Ocjenu za konkretnu klauzulu daje sud, ne ovaj vodič.

Uz to zatražite da ugovor navede cijenu tako da se vidi odnosi li se na stan zajedno s mjestom i spremištem ili na svaki predmet zasebno. Odvojen prikaz olakšava kasniju preprodaju i poreznu provjeru. O porezu odlučuju isprave o konkretnom prometu i status prodavatelja; za razgraničenje pojmova pročitajte vodič o PDV-u i porezu na promet nekretnina, koji ne utvrđuje obvezu za vaš slučaj.

Preprodaja: što stvarno prelazi na sljedećeg kupca

Kad jednom prodajete stan, kupac će postaviti ista pitanja koja ste vi propustili postaviti. Odgovor tada nije u vašem sjećanju, nego u vlastovnici.

Ako je mjesto poseban dio, prodajete ga kao zaseban predmet i cijena mu se može odrediti odvojeno. Ako je sporedni dio, ono ide sa stanom i ne možete ga zadržati bez izmjene upisa. Ako je suvlasnički udio, prenosite udio, a raspored mjesta prelazi samo ako sporazum tako propisuje i ako ga novi stjecatelj preuzme. Ako je pravo korištenja, prenosite ono što piše u međuvlasničkom ugovoru i odluci suvlasnika, uz rizik da je odluka u međuvremenu promijenjena.

Zbog toga se isplati provjeriti i terete. Hipoteka, zabilježba spora ili druga upisana okolnost može se odnositi na cijelu nekretninu, na vaš posebni dio ili na garažu kao zaseban posebni dio, ovisno o tome kako je upis izveden. Vodič o teretima, plombama i zabilježbama objašnjava kako se ti upisi čitaju. Sam upis vašeg prava nakon kupnje obrađuje vodič o upisu vlasništva nakon kupnje.

Podaci koje gledate moraju doći iz prave isprave. Zakon o zemljišnim knjigama u članku 26. propisuje da uvid putem mrežnih stranica nema svojstvo javne isprave. Javna aplikacija Uređene zemlje, provjerena 4. kolovoza 2026., korisna je za orijentaciju kad znate katastarsku općinu i uložak. Za odluku o kupnji tražite izdani zemljišnoknjižni izvadak.

Popis prije potpisa

Prije nego što potpišete predugovor, ugovor ili uplatite kaparu, prođite ovih devet stavki i za svaku zapišite iz kojeg dokumenta odgovor dolazi.

1. U kojem se od četiri oblika stječe mjesto, i u kojem članku ugovora to piše.
2. Koja je oznaka mjesta, na kojoj je etaži i poklapa li se ta oznaka s tlocrtom i s oznakom na podu.
3. Koja je oznaka i površina spremišta i ulazi li ta površina u kvadraturu iz ugovora.
4. Ako je riječ o suvlasničkom udjelu, koliki je udio i koji dokument određuje raspored mjesta.
5. Ako je riječ o pravu korištenja, u kojem dokumentu to pravo živi i tko ga može promijeniti.
6. Do kojeg je roka investitor dužan provesti etažiranje i uknjižbu te tko snosi trošak.
7. Koja je posljedica ako mjesto na kraju ne bude upisano onako kako ugovor opisuje.
8. Prikazuje li ugovor cijenu odvojeno za stan, mjesto i spremište.
9. Što u zemljišnoj knjizi trenutačno postoji, a što tek treba nastati.

Popis vodite u pisanom obliku i tražite pisane odgovore. Usmena potvrda na obilasku ne ulazi u vlastovnicu. Uz to na primopredaji provjerite da oznaka koju preuzimate odgovara oznaci iz ugovora; redoslijed te provjere razrađuje checklista za primopredaju nekretnine.

Česta pitanja

Je li parkirno mjesto uvijek dio stana koji kupujem?

Nije. Mjesto može biti poseban dio nekretnine, sporedni dio uz stan, suvlasnički udio u garaži ili pravo korištenja zajedničkog dijela. Zakon o vlasništvu u članku 67. te oblike razlikuje, a razlika se vidi u ispravama, ne na obilasku. Tražite da ugovor navede oblik izrijekom.

Može li se parkirno mjesto upisati u zemljišnu knjigu na moje ime?

Može, ako je riječ o samostalnoj garaži ili jasno omeđenom mjestu u zgradi namijenjenom ostavljanju motornih vozila, ili ako je mjesto vezano uz vaš stan kao sporedni dio. Upis se prema članku 23. Zakona o zemljišnim knjigama provodi u vlastovnici, uz navođenje posebnog dijela i sporednih dijelova. Za mjesto na zajedničkom dijelu takav upis nije predviđen.

Koliko parkirnih mjesta može ići uz jedan stan kao sporedni dio?

Zakon o vlasništvu u članku 67. dopušta da se vlasništvo posebnog dijela proteže na mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. To je gornja granica, ne pravo na dva mjesta. Koliko ih uz vaš stan stvarno ide, proizlazi iz projekta, elaborata i upisa.

Što znači kad piše da kupujem suvlasnički udio u garaži?

Znači da je garaža jedan poseban dio, a vi stječete idealni dio te cjeline. Iz udjela ne proizlazi pravo na točno određeno mjesto. Vezu između udjela i mjesta stvara sporazum suvlasnika o načinu uporabe, pa tražite njegov tekst i provjerite kako obvezuje osobu koja kasnije kupi udio.

Je li dovoljno da je moje mjesto obojano brojem na podu?

Nije. Pravilnik o kućnom redu u zgradama traži da se u zajedničkoj podrumskoj garaži parkira na označenim mjestima i zabranjuje samovoljno ograđivanje prostora za osobno parkiranje. Oznaka time uređuje red u garaži. Vlasništvo ili upisano pravo iz nje ne proizlazi.

Mogu li parkirno mjesto kasnije prodati odvojeno od stana?

Ako je upisano kao poseban dio, ono je zaseban predmet prometa i može se prodati odvojeno. Ako je sporedni dio, zakon na njega na odgovarajući način primjenjuje pravila o pripatcima i upis ga veže uz vaš stan, pa odvajanje traži izmjenu zemljišnoknjižnog stanja. Pretpostavke i postupak za svoj predmet provjerite kod javnog bilježnika ili odvjetnika.

Ulazi li površina spremišta u kvadraturu stana?

Ovisi o tome kako je predmet opisan u ugovoru i upisu. Pravilnik iz NN 121/2013 traži da se pripadci navedu uz opis posebnog dijela, s površinom ako takav podatak postoji. Prije usporedbe cijene po kvadratu provjerite koja je površina ušla u brojku i primijenite isto pravilo na svaku ponudu koju uspoređujete.

Što ako zgrada u trenutku potpisa još nije etažirana?

To je uobičajena faza u novogradnji i sama po sebi ne govori je li kupnja dobra. Traži da ugovor opiše budući posebni dio, sporedne dijelove, rok za provedbu etažiranja i uknjižbe, nositelja troška i posljedicu propusta. Bez te četiri stavke plaćate opis koji nema rok.

Obvezuje li odluka suvlasnika o rasporedu mjesta i sljedećeg vlasnika stana?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje da se međuvlasnički ugovor smatra sklopljenim kad ga potpiše natpolovična većina suvlasnika i da odluke koje iz njega proizlaze obvezuju sve suvlasnike, a odluka u upravljanju donosi se natpolovičnom većinom. Izričitu odredbu koja bi za raspodjelu parkirnih mjesta uređivala položaj budućih vlasnika nismo potvrdili iz primarnog izvora, pa odgovor za svoj slučaj tražite iz teksta ugovora i odluke.

Izvori i datum provjere

Pravni i službeni izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Vodič je opća uređivačka informacija i nije pravni savjet. Propisi se mijenjaju, pa tekst provjerite na dan svoje odluke, a isprave za konkretan predmet s javnim bilježnikom ili odvjetnikom.

• Narodne novine: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pročišćeni tekst NN 81/2015
• Narodne novine: Zakon o zemljišnim knjigama, NN 63/2019
• Narodne novine: Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine, NN 121/2013
• Narodne novine: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024
• Narodne novine: Pravilnik o kućnom redu u zgradama, NN 86/2025
• Narodne novine: Zakon o prostornom uređenju, NN 155/2025
• Narodne novine: Zakon o gradnji, NN 155/2025
• Narodne novine: Zakon o zaštiti potrošača, NN 19/2022
• zakon.hr: Zakon o obveznim odnosima, pročišćeni neslužbeni tekst
• MPGI: Područje upravljanja i održavanja zgrada
• Grad Zadar: Planovi na snazi
• Uređena zemlja: javna aplikacija ZIS-a