Ponuda i potražnja stanova u Zadru: što gledati prije kupnje

Pitanje "ima li trenutno stanova u Zadru" zvuči kao da postoji brojka koja na njega odgovara. Ne postoji. Za područje Grada Zadra ne objavljuje se službena serija koja broji stanove u prodaji, mjeri koliko dugo se prodaju ili koliko kupaca traži isti stan. Objavljuju se druge veličine, svaka sa svojim razdobljem i svojim obuhvatom, i one se lako zamijene s ponudom i potražnjom.

Polazište: ponuda i potražnja nisu dva broja nego skup zasebnih signala. Neki od njih postoje kao službena serija, neki postoje samo kao vaša vlastita evidencija, a neki ne postoje nigdje. Ovaj vodič razdvaja te tri skupine i pokazuje što svaki signal broji, na koje se razdoblje odnosi i što se iz njega ne smije zaključiti. Ne daje procjenu stanja tržišta, ne predviđa cijene i ne govori je li trenutak dobar za kupnju.

Za širi metodološki okvir čitanja lokalnih podataka postoji vodič o tržištu nekretnina u Zadru, a za posljednji zatvoreni cjenovni niz vodič o trendu cijena nekretnina u Zadru. Ovdje se ne bavimo cijenom nego količinom, vremenom i dostupnošću.

Tri skupine signala i kako ih razlikovati

Prije nego što otvorite ijedan izvor, razvrstajte ono što tražite.

Najveća pogreška u ovoj temi nije nedostatak podataka. Pogreška je preseljenje broja iz prve skupine u treću. Kad netko iz porasta broja kupoprodaja izvede tvrdnju o broju zainteresiranih kupaca, promijenio je predmet mjerenja, a zadržao uvjerljivost brojke.

Broj oglasa nije broj stanova

Rezultat pretraživanja na oglasniku je broj zapisa, ne broj nekretnina. Isti stan može istovremeno stajati kod više posrednika i kod vlasnika. Oglas može ostati aktivan nakon što je stan rezerviran ili prodan. Oglas može nestati i vratiti se s novom oznakom, pa se u nizu pojaviti dvaput. Neki oglasi opisuju stan koji još nema uporabnu dozvolu, drugi opisuju idealni dio ili suvlasnički udio, treći su postavljeni radi prikupljanja kontakata.

Iz toga slijedi jednostavno pravilo. Ako brojite oglase, opišite što ste brojili. Zapišite datum, izvor, filtar koji ste primijenili i pravilo po kojem prepoznajete duplikat. Bez tog zapisa broj rezultata sljedeći tjedan neće biti usporediv s vašim.

Za pripremu vlastite usporedbe korisno je razlikovati traženu i ostvarenu cijenu, o čemu postoji zaseban vodič o traženim i realiziranim cijenama nekretnina. Isti odnos vrijedi i za količinu: oglas je ponuda jedne strane, a evidentirani promet je zaključen posao dviju strana.

Evidentirani promet je jedini javni brojač zaključenih poslova

Za Grad Zadar postoji godišnje izvješće koje broji zaključene kupoprodaje. Arhiva izvješća o tržištu nekretnina Grada Zadra sadrži niz godišnjih dokumenata, a posljednji obuhvaća razdoblje od 1. siječnja do 31. prosinca 2025. i u podnožju nosi datum izrade 31. ožujka 2026. Suglasnost zajedničkog procjeniteljskog povjerenstva donesena je na sjednici 30. ožujka 2026.

U zaključku tog izvješća stoji da je tijekom 2025. na administrativnom području Grada Zadra evidentirano 1906 kupoprodaja unesenih u informacijski sustav eNekretnine, što je porast od 27,75 posto u odnosu na 2024. Najveći broj kupoprodajnih ugovora odnosi se na stan ili apartman, ukupno 847 kupoprodaja, uz porast od 34,44 posto prema prethodnoj godini.

Ta dva broja opisuju prošlu, zatvorenu godinu. Ne opisuju koliko je stanova danas u prodaji. Ne opisuju koliko je ponuda bilo tijekom 2025. Broje ugovore koji su ušli u sustav, i to na točno određenom području: izvješće u uvodu navodi da Grad Zadar ima status velikoga grada i poimence popisuje katastarske općine koje obuhvaća. Ako vaš stan leži izvan tog popisa, brojka opisuje susjedstvo vašeg pitanja, ne njegov predmet.

Postoji i granica koju dokument sam postavlja. U uvodu stoji rečenica da izrađivač ne odgovara za kvalitetu ulaznih podataka. To nije razlog za odbacivanje izvora nego uputa da broj čitate kao evidenciju sustava, a ne kao popis stvarnosti.

Ista logika vrijedi za najam. Tablica ukupnog prometa uz kategoriju stana ili apartmana navodi 847 kupoprodaja i 24 najma za cijelu 2025. godinu. Broj od 24 ne opisuje veličinu zadarskog najamnog tržišta. Opisuje koliko je ugovora te vrste ušlo u evidenciju. Razlika između te dvije tvrdnje je razlika između podatka i zaključka.

Jedan dokument, tri postotka

Isti dokument uz kategoriju stana ili apartmana navodi različite postotne promjene na različitim mjestima. U tablici ukupnog prometa stoji promjena od 7,13 posto. U rekapitulaciji kupoprodaje po vrsti nekretnine stoji 20,69 posto. U zaključku stoji porast broja kupoprodaja od 34,44 posto. Tri postotka, jedan dokument, jedna godina.

Nijedan od njih nije pogrešan. Svaki pripada svojoj tablici i svojoj mjeri. Zato uz svaki postotak koji prepišete zabilježite naziv i broj tablice te tiskanu stranicu. Bez te oznake postotak putuje dalje bez svoje definicije i za tri mjeseca više ne znate što je mjerio.

Vrijeme na tržištu morate izmjeriti sami

Koliko dugo prosječan stan u Zadru stoji u prodaji nije objavljeni podatak. Nijedno gradsko izvješće, nijedno statističko priopćenje i nijedan javni registar ne prate trajanje oglasa. Ako negdje vidite takav broj bez izvora, tretirajte ga kao tvrdnju, ne kao mjeru.

To ne znači da je signal nedostupan. Znači da ga morate voditi sami, i to samo za svoj segment.

Nakon dva do tri mjeseca imat ćete niz koji nešto govori o vašem segmentu. Nemojte ga proširiti na cijeli grad. Vaš uzorak je popis stanova koje ste pratili, a ne uzorak tržišta.

Najavljena gradnja nije dovršena, a dovršena nije ponuđena

Novogradnja se u razgovoru često svede na jedno pitanje: dolazi li još stanova. Službeni podaci na to odgovaraju u tri odvojena koraka, a svaki korak ima svoju seriju i svoje kašnjenje.

Prvi korak je dozvola. Državni zavod za statistiku objavljuje priopćenje o izdanim građevinskim dozvolama. U priopćenju za 2025. godinu, objavljenom 11. ožujka 2026., navodi se da je u 2025. izdano 11 733 građevinske dozvole, što je 0,8 posto manje nego u 2024., te da je prema tim dozvolama predviđeno građenje 21 809 stanova, što je 6,9 posto više nego u 2024. Ti se podaci odnose na Republiku Hrvatsku. Publikacija ima tablice po županijama, ali ne objavljuje podatke po gradovima i općinama, pa iz nje ne možete izdvojiti Grad Zadar.

Dozvola je najava. Ne dokazuje da je gradnja počela, da će biti dovršena u planiranom obliku ni da će stanovi biti ponuđeni na otvorenom tržištu.

Drugi korak je dovršenje. Serija Završene zgrade i stanovi prati stanove koji su stvarno dovršeni. Podaci se prikupljaju godišnjim izvještajem na obrascu GRAĐ-10, uz obilazak terena i adresar sastavljen prema izdanim građevinskim dozvolama. Izdanje za 2024. objavljeno je 26. rujna 2025. Razmak između referentne godine i objave sam po sebi govori zašto ova serija ne opisuje ono što danas vidite u oglasima.

Treći korak nema službenu seriju. Koliko je dovršenih stanova ponuđeno na prodaju, po kojoj cijeni i kada, ne prati nijedan javni izvor. Zbog toga se pitanja o novogradnji rješavaju dokumentima konkretnog projekta, a ne statistikom. O tome postoje zasebni vodiči: kupnja stana u novogradnji i novogradnja u Zadru.

Fond koji postoji, a nije u ponudi

U priobalnom gradu razlika između postojećih i raspoloživih stanova nije sitnica. Popis stanovništva, kućanstava i stanova iz 2021., sa stanjem na dan 31. kolovoza 2021., objavio je skup podataka o stanovima prema načinu korištenja po gradovima i općinama, objavljen 12. prosinca 2023., te zaseban skup o stanovima za odmor po županijama.

Ti skupovi pokazuju sastav fonda: koliko je jedinica popisano kao nastanjeno, a koliko izvan stalnog stanovanja. Ne pokazuju koliko je jedinica danas prazno, koliko ih je u prodaji, koliko u dugoročnom, a koliko u kratkoročnom najmu. Popis je presjek jednog dana prije nekoliko godina.

Praktična posljedica je jednostavna. Velik ukupan fond ne znači veliku ponudu. Stan koji se koristi povremeno nije u ponudi sve dok vlasnik ne odluči drugačije, a ta odluka nije statistički vidljiva.

Potražnja se ne mjeri interesom

Za potražnju ne postoji izravna mjera. Postoje posredni pokazatelji, i svaki od njih mjeri nešto uže od onoga što ime obećava.

Prvi je kreditna aktivnost. Hrvatska narodna banka objavljuje agregate za kreditne institucije, uključujući mjesečne i tromjesečne podatke te godišnje revizije, u okviru statistike kreditnih institucija. Objava je nacionalna i nema podjelu po županijama, gradovima ni naseljima. Za Zadar iz nje ne slijedi ništa izravno.

Drugi je statistika prodanih stambenih jedinica. Prema metodologiji indeksa cijena stambenih objekata, indeks prati kretanje tržišnih cijena stambenih objekata koje kupuju kućanstva, a izvor podataka je Porezna uprava. Statističke zone su Grad Zagreb, Jadran i Ostalo. Od prvog tromjesečja 2026. uvodi se tromjesečna objava indeksa te stopa promjene broja i vrijednosti prodanih stambenih jedinica, uz reviziju ranijih razdoblja i promjenu baze s 2015. na 2025. godinu. Ta promjena uvodi redovitiji podatak o količini prodaja, a ne samo o cijeni. Zona Jadran ipak nije Grad Zadar, pa taj niz ostaje kontekst, a ne lokalni pokazatelj.

Treći je lokalni trag interesa za podacima. Gradsko izvješće za 2025. navodi 100 zahtjeva za izvatkom iz Zbirke kupoprodajnih cijena, prema 78 zahtjeva u 2024., od čega je 88 zaprimljeno kroz aplikaciju eNekretnine, a 12 izvan nje. Riječ je o zahtjevima službenom tijelu, uglavnom vezanima uz procjenu i dokumentaciju. To je vrlo mali broj u odnosu na broj kupoprodaja i ne opisuje broj kupaca na tržištu. Opisuje koliko je puta netko zatražio službeni izvadak.

Ako vam treba dokumentacijska podloga za vrijednost pojedine nekretnine, to je zasebno pitanje i pokriva ga vodič o procjeni vrijednosti nekretnine u Zadru.

Sezona mijenja ono što vidite, ne nužno ono što jest

Oglasnici se tijekom godine mijenjaju, a lokalno izvješće je godišnje i pokriva razdoblje od 1. siječnja do 31. prosinca. Iz njega se ne može pročitati raspored prometa po mjesecima. To znači da za Grad Zadar ne postoji objavljena sezonska krivulja prodaje stanova.

Ako ipak želite sezonski pogled, ostaje vlastita evidencija uz dva pravila. Prvo, uspoređujte isto razdoblje s istim razdobljem prethodne godine, a ne mjesec s prethodnim mjesecom. Drugo, uz svaki niz zabilježite je li izvor sezonski prilagođen. Statistička priopćenja ponekad objavljuju i izvorne i prilagođene nizove, a ta dva niza ne odgovaraju na isto pitanje.

Bez tih pravila lako nastane zaključak koji opisuje kalendar, a ne tržište.

Pratite svoj segment, ne cijeli grad

Prosjek cijelog grada rijetko odgovara na pitanje kupca. Gradsko izvješće samo razlaže kupoprodaju stanova po površini nekretnine, po etaži na kojoj se nekretnina nalazi te po gradovima, općinama i naseljima. Ta struktura je koristan predložak za vlastitu definiciju segmenta.

Prije nego što počnete brojiti, zapišite šest polja:

1. vrsta nekretnine, primjerice stan u zgradi ili kuća;
2. raspon površine koji stvarno razmatrate;
3. etaža i postojanje dizala, ako vam je to uvjet;
4. naselje ili katastarska općina, ne "Zadar" općenito;
5. stanje nekretnine i godina gradnje;
6. pravni status, primjerice postojanje uporabne dozvole i uređeno etažiranje.

Zatim brojite samo unutar tih šest polja. Niz od dvadeset stanova koji odgovaraju vašim uvjetima korisniji je od gradskog prosjeka koji obuhvaća prizemlja, potkrovlja, apartmane i poslovne pretvorbe u istoj brojci. Za usporedbu po užim područjima postoje vodič o cijeni stana po kvadratu u Zadru i pregled cijena nekretnina po kvartovima, a za redoslijed koraka u kupnji vodič kroz kupnju stana u Zadru.

Zapisnik koji vrijedi i za šest mjeseci

Evidencija je korisna samo ako je za pola godine možete ponovno pročitati bez pogađanja. Za svaki unos zabilježite osam stavki:

1. datum unosa;
2. izvor, s punim URL-om ili nazivom dokumenta;
3. točan trag, dakle tablicu, poglavlje i stranicu;
4. razdoblje na koje se podatak odnosi;
5. područje, dakle grad, katastarsku općinu ili statističku zonu;
6. mjeru, dakle broji li se ugovor, oglas, dozvola ili jedinica;
7. vrijednost, prepisanu doslovno;
8. granicu, dakle jednu rečenicu o tome što podatak ne dokazuje.

Osma stavka je ona koju je najlakše preskočiti i ona koja najviše štedi vrijeme. Bez nje se za mjesec dana ne sjećate zašto broj koji ste zapisali ne odgovara na pitanje koje ste u međuvremenu postavili.

Česta pitanja o ponudi i potražnji stanova u Zadru

Koliko je stanova trenutno u prodaji u Zadru?

Taj podatak ne postoji kao javna serija. Ne objavljuje ga ni Grad Zadar, ni Državni zavod za statistiku, ni ministarstvo. Možete izbrojiti oglase u zadanom trenutku, uz zapis datuma, filtra i pravila za duplikate, ali taj broj opisuje oglase, a ne raspoložive stanove.

Znači li veći broj oglasa da je ponuda porasla?

Ne nužno. Broj oglasa raste i kada isti stan uđe u više oglasnika, kada se povučeni oglas vrati s novom oznakom ili kada oglašivač obnovi zapis. Bez pravila za prepoznavanje istog stana promjena broja oglasa opisuje ponašanje oglašivača.

Postoji li službeni podatak o tome koliko dugo se stan prodaje?

Za Grad Zadar ne postoji objavljena serija o trajanju izloženosti na tržištu. Taj signal možete voditi samo sami, bilježenjem datuma prvog viđenja, promjena cijene, nestanka i eventualnog povratka oglasa.

Što točno pokazuje broj kupoprodaja iz gradskog izvješća?

Pokazuje koliko je ugovora određene vrste evidentirano u sustavu eNekretnine za točno navedeno razdoblje i za administrativno područje koje izvješće popisuje. Za 2025. to je 1906 kupoprodaja ukupno i 847 za kategoriju stana ili apartmana. Ne pokazuje raspoloživost, potražnju ni cijenu vaše nekretnine.

Znači li rast broja kupoprodaja da je potražnja porasla?

Broj zaključenih poslova ovisi i o potražnji i o tome što je bilo dostupno za kupnju. Rast prometa jednako je moguć uz veći broj zainteresiranih kupaca i uz veći broj nekretnina koje su ušle u prodaju. Podatak o broju ugovora ne razdvaja ta dva razloga.

Pokazuju li građevinske dozvole koliko će novih stanova biti u ponudi?

Ne. Dozvola je najava građenja. Između dozvole, početka radova, dovršenja i eventualne prodaje prolazi vrijeme i mijenjaju se okolnosti. Uz to, statistika dozvola objavljuje se po županijama, a ne po gradovima, pa iz nje ne slijedi lokalni podatak za Zadar.

Može li DZS-ov indeks cijena reći nešto o ponudi u Zadru?

Ne izravno. Indeks prati cijene stambenih objekata koje kupuju kućanstva i objavljuje se za statističke zone, među kojima je Jadran. Jadran obuhvaća znatno šire područje od Grada Zadra. Od prvog tromjesečja 2026. uz indeks se objavljuju i stope promjene broja i vrijednosti prodanih stambenih jedinica, što je podatak o količini, ali i dalje na razini zone.

Kako sezona utječe na ono što vidim u oglasima?

Ono što vidite u oglasima mijenja se tijekom godine, ali za Grad Zadar ne postoji objavljeni sezonski raspored prodaja. Lokalno izvješće je godišnje. Ako vodite vlastitu evidenciju, uspoređujte isto razdoblje s istim razdobljem prethodne godine i zabilježite je li izvor sezonski prilagođen.

Kako da pratim samo svoj segment umjesto cijelog tržišta?

Prvo zapišite vrstu nekretnine, raspon površine, etažu, naselje ili katastarsku općinu, stanje i pravni status. Zatim brojite i uspoređujte isključivo unutar tih uvjeta. Gradski prosjek obuhvaća predmete koje vi ne razmatrate i zato slabo odgovara na vaše pitanje.

Mogu li iz ovih podataka zaključiti hoće li cijene rasti ili padati?

Ne. Svi navedeni izvori opisuju zatvorena prošla razdoblja ili presjeke, a nijedan ne objavljuje prognozu za Grad Zadar. Ovaj vodič ne predviđa cijene, ponudu ni potražnju i ne preporučuje kupnju, prodaju ni čekanje.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Služe za granice metodologije, ne za procjenu pojedine nekretnine ni za predviđanje tržišta.