Godišnji izvještaj o tržištu nekretnina u Zadru: kako se čita službeni dokument

Kratki odgovor: godišnje Izvješće o tržištu nekretnina za područje Grada Zadra nije analiza tržišta i nije cjenik. To je službena isprava koju izrađuje gradsko upravno tijelo, na koju suglasnost daje procjeniteljsko povjerenstvo i koja se objavljuje do 31. ožujka za prethodnu kalendarsku godinu. Prikazuje presjek jedne baze podataka na dan izrade. Dokument sam upozorava da na taj dan nije bio evaluiran svaki ugovor, pa ga treba čitati kao evidenciju s poznatim rupama, a ne kao popis svega što se prodalo.

Ovaj tekst ne prepričava brojke iz izvještaja. Objašnjava kako je dokument složen: tko za njega odgovara, koje područje pokriva, odakle podaci ulaze, kako su numerirane tablice, što znače napomene ispod njih i koja pitanja izvještaj pošteno zatvara. Ako vas zanima kretanje lokalne serije kroz godine, to je zaseban posao i opisan je u vodiču o trendu cijena nekretnina u Zadru. Ako vas zanima kako se općenito razdvajaju tržišni signali, počnite od metodološkog pregleda zadarskog tržišta.

Obveza, potpis i rok

Izvještaj postoji zato što ga zakon traži. Članak 16. propisuje da su upravna tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada dužna izraditi izvješće o tržištu nekretnina za svoje područje nadležnosti i objaviti ga svake godine do 31. ožujka na svojim mrežnim stranicama, uz prethodnu suglasnost povjerenstva. Tekst propisa dostupan je u Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, provjerenom 4. kolovoza 2026.

Grad Zadar ima status velikoga grada, pa obveza pripada njemu, a ne županiji i ne ministarstvu. Izvješće za 2025. godinu izradio je Upravni odjel za gospodarenje gradskom imovinom. Suglasnost je dalo zajedničko Procjeniteljsko povjerenstvo Zadarske županije i Grada Zadra na sjednici održanoj 30. ožujka 2026. U podnožju svake stranice dokumenta otisnut je datum izrade 31. ožujka 2026.

Ta tri podatka nisu formalnost. Ime izrađivača govori tko odgovara na pitanje o metodologiji. Datum sjednice povjerenstva govori kada je sadržaj zaključan. Datum izrade govori do kojeg je trenutka baza čitana. Kada netko citira "podatke Grada Zadra", a ne navede koji je od deset objavljenih dokumenata otvorio, citat nema provjerljivo uporište. Cijela serija od 2016. do 2025. javno je dostupna u arhivi izvješća Grada Zadra.

Što u tom dokumentu znači "Zadar"

Prva zamka je prostorna. Riječ "Zadar" u izvještaju ne pokriva isto područje kao riječ "Zadar" u oglasu ili u razgovoru.

Uvod izvješća za 2025. navodi da Grad Zadar obuhvaća katastarske općine Zadar, Diklo, Crno, Bokanjac, Petrčane, Veli Iž, Mali Iž, Silba, Olib, Molat, Zapuntel, Ist, Rava i Premuda. Administrativnom području uz uže gradsko područje pripadaju i naselja Babindub, Crno, Kožino i Petrčane te otoci Ist, Mali Iž, Veli Iž, Molat, Olib, Premuda, Rava i Silba. Ukupna površina, s otocima, iznosi 194 km².

Zadarska županija izrađuje vlastito izvješće za svoje područje nadležnosti i objavljuje ga među strateškim dokumentima županije, provjerenima 4. kolovoza 2026. To je drugi obuhvat, drugi izrađivač i drugi dokument. Vir, Nin, Privlaka ili Pag ne ulaze u gradsko izvješće. Brojke iz dvaju dokumenata ne zbrajaju se i ne uspoređuju bez naznake koje područje pokrivaju.

Zbog istog razloga gradsko izvješće ne odgovara na pitanje o pojedinoj gradskoj četvrti. Stanove razdvaja po naseljima, po površinskim razredima i po etaži, a ne po kvartovima. Za tu razinu pogledajte zaseban vodič o cijenama nekretnina po kvartovima Zadra i njegove izvore.

Lanac podataka od ugovora do tablice

Izvještaj ne prikuplja podatke samostalno. On ispisuje stanje baze koja se puni drugim putem.

Početni podaci o ostvarenom naplatnom prometu preuzimaju se iz evidencije Ministarstva financija, Porezne uprave, zajedno s ugovorima u elektroničkom obliku. Ti zapisi ulaze u sustav eNekretnine, čiji su sastavni dijelovi Zbirka kupoprodajnih cijena i plan približnih vrijednosti. Zbirku za svoje područje vodi nadležno upravno tijelo. Budući da Porezna uprava unosi samo osnovne podatke, gradski službenici provode evaluaciju: identificiraju nekretninu, lociraju je u prostoru, dopunjuju podatke iz prostornih planova, provjeravaju i ispravljaju unos uvidom u ugovor te po potrebi obavljaju očevid. Postupak je uređen Pravilnikom o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, objavljenim u NN 68/2020, koji je člankom 27. stavio izvan snage raniji pravilnik iz NN 114/15 i 122/15.

Ovdje se isplati sitno čitanje. Tekst zadarskog izvješća u poglavlju o analizi prometa još uvijek spominje pravilnik pod brojem 114/15. Kada iz izvještaja prepisujete pravnu podlogu, provjerite broj u Narodnim novinama, a ne u dokumentu koji ga citira. Isti oprez vrijedi i za zaključak izvješća, koji uz Zakon navodi broj 78/2018, dok uvod istog dokumenta upućuje na propis koji je stupio na snagu

1. srpnja 2015.

Izvještaj navodi i kadrovsku stranu posla: na poslovima procjene vrijednosti nekretnina u Gradu Zadru zaposlena su dva službenika, uz nekoliko tisuća ugovora godišnje koje treba ručno povezati s katastarskom česticom prije evaluacije. Taj podatak nije usputan. On objašnjava zašto dokument sam sebe ograničava.

Kako je izvještaj numeriran

Dokument za 2025. ima 51 stranicu i jedanaest poglavlja. Numeracija je hijerarhijska, pa se svaka tablica može citirati preciznim brojem.

Poglavlja 8, 9 i 10 najrjeđe se citiraju, a govore najviše o pouzdanosti sustava. U njima se vidi koliko je elaborata vraćeno na ispravak i koliko je izvadaka zatraženo. Za 2025. izvješće navodi 206 zaprimljenih procjembenih elaborata, odnosno 12,71 posto manje nego godinu prije, te 100 zahtjeva za izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena u odnosu na 78 zahtjeva u 2024. godini.

Anatomija jedne tablice

Rekapitulacija kupoprodaje u tablici 5.1 ima pet podatkovnih stupaca: vrstu nekretnine, broj kupoprodaja, ukupnu vrijednost u eurima, ukupnu površinu u kvadratnim metrima i prosječnu cijenu u eurima po kvadratnom metru. Ispod tablice stoje napomene koje mijenjaju značenje cijelog dokumenta, a lako ih je preskočiti.

Napomene kažu sljedeće. U izvješće ulaze samo nekretnine koje imaju upisana oba podatka, ukupnu vrijednost i površinu u prometu. Redak "UKUPNO U ZKC" prikazuje ukupan broj nekretnina u Zbirci prema odabranim kriterijima, neovisno o tome jesu li oba podatka upisana. Prosječna cijena po kvadratu izračunata je kao omjer ukupne vrijednosti transakcija i ukupne površine. Za obiteljske kuće, poslovne zgrade, građevinsko zemljište i nekretnine za povremeni boravak koristi se površina upisana u zemljišnoj knjizi.

Posljednje dvije napomene mijenjaju sve. Prosjek u izvještaju nije prosjek jediničnih cijena nego omjer dvaju zbrojeva, pa veće nekretnine u njemu nose veću težinu. Ako se površina uzima iz zemljišne knjige, a knjižno i stvarno stanje se razlikuju, razlika ulazi u nazivnik. O toj razlici između evidencija postoji zaseban vodič o katastru i zemljišnim knjigama.

Za usporedbu, u tablici 5.1 izvješća za 2025. godinu za stan ili apartman stoji 847 obrađenih kupoprodaja, ukupna vrijednost 179.030.933,19 eura, ukupna površina 64.335,69 m² i prosječna cijena 2.782,76 eura po kvadratnom metru. Taj se broj odnosi na to razdoblje, tu vrstu nekretnine i taj način računanja, a ne na pojedini stan. Kako se cijena po kvadratu uopće koristi u odluci, objašnjeno je u vodiču o cijeni stana po kvadratu u Zadru.

Uzorak pod-tablice nije uzorak zaglavlja

Ovo je najkorisnija navika pri čitanju izvještaja. Kad iz razrade uzimate detaljan podatak, prebrojite retke prije nego što ga usporedite s glavnim brojem.

Tablica 5.2.1 za stanove i apartmane navodi 847 obrađenih kupoprodaja. Zbrojevi otisnutih redaka u razradama nisu jednaki:

Zbrojevi u srednjem stupcu nisu preuzeti iz dokumenta. Izračunati su zbrajanjem redaka koje dokument ispisuje, jer on sam te zbrojeve ne navodi. Razlika kod etaže je velika i praktična: podjela po katovima pokriva mali dio zapisa, pa je ne treba čitati kao sliku cijele godine.

Sličan mehanizam vidi se i kod najma. Tablica 4.1 za stan ili apartman navodi 24 zabilježena najma, dok rekapitulacija najma u tablici 6.1 obrađuje 22 ugovora za stanove, ukupno 29 obrađenih zapisa i 31 zapis u Zbirci. Razlika nije nesuglasje. Jedan stupac broji ono što je evidentirano, drugi ono što je bilo dovoljno potpuno za izračun.

Postotni stupac traži osnovicu

Više tablica ima stupac naslovljen "u odnosu na prethodnu godinu". Naslov ne kaže koja je veličina uspoređena, a rezultati se razlikuju.

Za stan ili apartman u izvješću za 2025. godinu pojavljuju se četiri različita postotka: 7,13 posto u tablici 4.1, 20,69 posto u tablici 5.1, 25,22 posto u tablici 5.3.1 uz prosječnu cijenu i 34,44 posto u zaključku, gdje je izričito vezan uz broj kupoprodaja. Zaključak uz to navodi 1906 kupoprodaja na administrativnom području Grada Zadra u 2025. godini i porast od 27,75 posto u odnosu na 2024.

Dokument ne ispisuje osnovicu za svaki od tih postotaka. Zato se nijedan ne smije citirati kao "rast cijena u Zadru" bez oznake tablice. Postotak bez imenovane veličine nije podatak nego dojam. Isti oprez vrijedi kada se uspoređuju tražene i ostvarene cijene, o čemu postoji zaseban vodič o razlici traženih i realiziranih cijena.

Ograničenja koja dokument sam ispisuje

Najvrjedniji dio izvještaja nije nijedna tablica nego njegove ograde. Izvješće za

1. navodi da je na dan izrade evaluiran samo dio ugovora, da zbog toga nije

moguće izraditi cjelovito i točno izvješće na način propisan Zakonom te da ga zato treba uzeti s rezervom. Uz to stoji rečenica da izrađivač ne odgovara za kvalitetu ulaznih podataka.

Popis konkretnih ograničenja koja dokument navodi:

1. Ugovori o najmu i zakupu koji nisu georeferencirani na katastarsku česticu nisu

prikazani u Zbirci kupoprodajnih cijena.

1. Velik broj ugovora nalazi se u kategoriji neuparenih nekretnina i treba ih tek

povezati s česticom.

1. U unosima se pojavljuju pogreške u kategoriji ugovora i u broju čestice, koje se

evaluacijom redovito ispravljaju.

1. Dio ugovora ima neuobičajene cijene u smislu članka 4.

Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina; dio je prebačen u poseban status, a dio je ostao u Zbirci.

1. Ekstremne vrijednosti uzete su u obzir pri izračunu prosječne cijene, iako se

prema istom pravilniku smatraju neuobičajenim okolnostima.

1. Posebni dijelovi zgrada nisu jednoobrazno etažirani, pa se u ugovorima pojavljuju

i stvarne i obračunske površine.

Nijedna od tih rečenica ne poništava dokument. One određuju kako se on smije koristiti: kao evidencija javnog tijela o onome što je do određenog dana uneseno i provjereno, uz jasno priznanje da posao nije zaključen.

Isti sustav, druga publikacija, drugi rezultat

Iz iste baze nastaje i nacionalna publikacija. Članak 20. Zakona obvezuje ministarstvo da najmanje jednom godišnje objavi pregled tržišta za prethodnu godinu. Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025. deveto je izdanje, a izrađuje ga Ekonomski institut, Zagreb u suradnji s Ministarstvom prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, provjereno 4. kolovoza 2026.

Dva dokumenta o istom tržištu razlikuju se u četiri odluke:

Posljedica je vidljiva. Gradsko izvješće u zaključku navodi porast broja kupoprodaja od 27,75 posto na području Grada Zadra, dok nacionalni pregled u tablici 2.1 navodi 88.395 kupoprodaja u Hrvatskoj u 2025. godini i godišnju stopu od minus 21,7 posto. To nisu suprotne tvrdnje o istoj veličini. Različiti su obuhvat, presjek, jedinica brojanja i pokazatelj. Nijedan dokument ne tvrdi da objašnjava onaj drugi, pa ni čitatelj to ne treba činiti.

Indeksni nizovi postoje zbog procjene, ne zbog naslova

Poglavlje 5.4 gradskog izvješća donosi indeksne nizove za stanove, građevinsko zemljište i poslovne prostore, s baznom godinom 2015. koja nosi vrijednost 100. Za stanove na području Grada Zadra dokument za 2025. godinu navodi indeks 233,78.

Svrha tih nizova nije naslov o rastu. Ministarstvo u publikaciji o indeksnim nizovima objašnjava da služe međuvremenskom izjednačenju: poredbena cijena iz ranije godine preračunava se na opće vrijednosne odnose na dan vrednovanja. Uz to su propisani okviri. Poredbene cijene ne smiju biti starije od četiri godine u odnosu na dan vrednovanja, prilagodba zbog razlika u kakvoći kreće se u rasponu do 40 posto, a značajnim odstupanjem smatra se odstupanje veće od 30 posto od prosjeka odabranih poredbenih nekretnina, odnosno odstupanje veće od dvostrukog standardnog odstupanja. Ista publikacija preuzima i objavljuje niz Grada Zadra, uz izričito navođenje gradskih dokumenata kao izvora.

Državni zavod za statistiku vodi zaseban indeks cijena stambenih objekata. Prema metodologiji DZS-a, provjerenoj 4. kolovoza 2026., taj indeks prati cijene stambenih objekata koje kupuju kućanstva i uz nacionalnu razinu razlikuje područja Grad Zagreb, Jadran i Ostalo, a od prvog tromjesečja 2026. mijenja učestalost objave i bazno razdoblje na

1. godinu. Jadran obuhvaća znatno šire područje od Grada Zadra i nije njegova

zamjena. Kada trebate vrijednost pojedine nekretnine, nijedan indeks ne rješava pitanje; taj put opisuje vodič o procjeni vrijednosti nekretnine u Zadru.

Sedam polja uz svaki citirani broj

Prije nego što broj iz izvještaja uđe u vašu tablicu, poruku ili oglas, zapišite uz njega sedam polja. Bez njih se za pola godine nećete moći vratiti na izvor.

1. Dokument i godina na koju se odnosi.
2. Broj tablice i njezin naslov.
3. Razdoblje koje tablica pokriva.
4. Vrsta nekretnine i vrsta ugovora.
5. Mjera, uz naznaku je li riječ o broju, iznosu, omjeru ili indeksu.
6. Veličina uzorka na kojem je mjera izračunata.
7. Ograničenje koje dokument navodi uz tu tablicu.

Ako neko polje ostane prazno, broj još nije spreman za javnu upotrebu. To vrijedi i kada je izvor službeni.

Česta pitanja o godišnjem izvještaju

Tko izrađuje godišnji izvještaj o tržištu nekretnina za Zadar?

Izrađuje ga upravno tijelo Grada Zadra. Za izvješće koje se odnosi na 2025. godinu naveden je Upravni odjel za gospodarenje gradskom imovinom, a suglasnost je dalo zajedničko Procjeniteljsko povjerenstvo Zadarske županije i Grada Zadra.

Kada se izvještaj objavljuje i za koje razdoblje?

Zakon traži objavu do 31. ožujka tekuće godine za prethodnu kalendarsku godinu. Izvješće za 2025. pokriva razdoblje od 1. siječnja do 31. prosinca 2025., a u podnožju nosi datum izrade 31. ožujka 2026.

Pokriva li gradsko izvješće cijelu Zadarsku županiju?

Ne pokriva. Obuhvat je administrativno područje Grada Zadra s navedenim katastarskim općinama i otocima. Zadarska županija izrađuje vlastito izvješće za svoje područje nadležnosti, pa se dva dokumenta ne zbrajaju.

Može li izvještaj zamijeniti procjenu vrijednosti moje nekretnine?

Ne može. Izvještaj prikazuje agregirane podatke o evidentiranom prometu. Vrijednost pojedine nekretnine utvrđuje se procjembenim elaboratom prema propisanim metodama, a ne očitanjem prosjeka iz tablice.

Zašto se prosjek iz izvještaja razlikuje od cijena koje vidim u oglasima?

Izvještaj obrađuje evidentirane ugovore preuzete iz porezne evidencije i evaluirane u sustavu eNekretnine, dok oglas prikazuje traženu cijenu prije pregovora. Uz to je prosjek u izvještaju izračunat kao omjer ukupne vrijednosti i ukupne površine, pa ga veće nekretnine pomiču.

Što znači redak "UKUPNO U ZKC" ispod tablice?

Prikazuje ukupan broj nekretnina u Zbirci kupoprodajnih cijena prema odabranim kriterijima, neovisno o tome imaju li upisana oba podatka potrebna za izračun. Broj obrađenih zapisa iznad njega može biti manji.

Zašto je u izvještaju tako malo podataka o najmu?

Dokument navodi da ugovori o najmu i zakupu koji nisu georeferencirani na katastarsku česticu nisu prikazani u Zbirci kupoprodajnih cijena, a povezivanje se obavlja ručno. Zbog toga podaci o najmu u izvještaju ne opisuju cijelo tržište najma.

Mogu li kao vlasnik dobiti podatke o konkretnoj nekretnini iz Zbirke?

Izvadak iz Zbirke kupoprodajnih cijena izdaje se na zahtjev, prije svega stalnim sudskim vještacima i procjeniteljima te upravnim i pravosudnim tijelima, radi izrade procjembenih elaborata. Način podnošenja zahtjeva Grad Zadar objavljuje na stranici o informacijskom sustavu tržišta nekretnina.

Zamjenjuje li gradski indeksni niz indeks Državnog zavoda za statistiku?

Ne zamjenjuje. Gradski niz izveden je za područje Grada Zadra i služi međuvremenskom izjednačenju u postupku procjene, dok DZS objavljuje vlastiti indeks s drugom metodologijom, drugim obuhvatom i drugim baznim razdobljem.

Izvori i datum provjere

Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Služe za objašnjenje dokumenta i njegovih granica, ne za procjenu, cjenik ni prognozu.