Mjesečni izvještaj tržišta nekretnina u Zadru: koliko jedan mjesec uopće mjeri

Kratki odgovor: nijedno tijelo ne objavljuje mjesečni indeks cijena nekretnina za Zadar. Zakonom propisano izvještavanje o tržištu nekretnina je godišnje, državna statistika cijena stambenih objekata izlazi tromjesečno, a mjesečno izlaze samo nizovi koji opisuju okolinu tržišta. Zbog toga svaki tekst koji nosi naslov "mjesečni izvještaj" čitajte kao nečiji presjek nečije baze na određeni dan. Prije zaključka pitajte četiri stvari: koliko zapisa stoji iza brojke, koliko je dana prošlo između potpisa i evidencije, hoće li se brojka naknadno promijeniti i kojom je metodom izračunat prosjek.

Ovaj vodič ne govori raste li zadarsko tržište u ovom trenutku. Govori kako provjeriti tvrdnju da raste. Ako vas zanima kako se čita godišnji signal i kako se razlikuju prostorne razine, to pokriva vodič o tržištu nekretnina u Zadru. Ovdje je predmet samo vrijeme: koliko se često podatak objavljuje, koliko kasni, koliko se puta ispravlja i koliko je tanak kad ga isječete na trideset dana.

Ritam službenih objava nije mjesečni

Prvo pitanje uz svaki mjesečni presjek glasi odakle podaci uopće dolaze i kada su smjeli izaći. Odgovor je zapisan u zakonu i u kalendarima objave, a nijedan od njih ne poznaje mjesečni tržišni izvještaj za Zadar.

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, provjeren 4. kolovoza 2026., člankom 16. obvezuje upravna tijela županije, Grada Zagreba i velikoga grada da izrade izvješće o tržištu nekretnina za svoje područje i objave ga svake godine do 31. ožujka, uz prethodnu suglasnost povjerenstva. Isti zakon člankom 20. obvezuje ministarstvo da najmanje jednom godišnje, do 30. travnja za proteklu godinu, izda pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske. Godina je, dakle, propisana jedinica izvještavanja. Mjesec se nigdje ne spominje.

Tablica pokazuje zašto se mjesečni tekstovi o zadarskom tržištu obično oslanjaju na oglase. Oglasna baza se mijenja svaki dan i uvijek ima nešto novo za prikazati. Službena evidencija prometa nema tu osobinu, a razlika između tražene i ostvarene cijene zaslužuje vlastito čitanje, koje razrađuje vodič o traženim i realiziranim cijenama.

Koliko je velik jedan mjesec u zadarskom uzorku

Zadarsko izvješće daje jasan odgovor na pitanje o veličini uzorka, samo ga treba pročitati do kraja. U dokumentu Izvješće o tržištu nekretnina za 2025. godinu za područje Zadar, s datumom izrade 31.3.2026. i suglasnošću zajedničkog procjeniteljskog povjerenstva od 30.03.2026., tablica 5.1 za razdoblje od 1. siječnja do 31. prosinca 2025. navodi 847 kupoprodaja stana ili apartmana na administrativnom području Grada Zadra. Zaključak istog izvješća navodi 1906 evidentiranih kupoprodaja svih vrsta nekretnina u toj godini.

Podijelite li 847 na dvanaest mjeseci, dobivate manje od 71 kupoprodaje mjesečno. Taj izračun je moj, ne službeni podatak, i namjerno je grub, jer promet nije ravnomjerno raspoređen kroz godinu. Poanta nije u točnom broju nego u redu veličine. Kada takav mjesec podijelite na starogradsku jezgru, Borik, Bili Brig, Voštarnicu i otočni dio grada, na svaku lokaciju ostane šačica zapisa. Jedna neuobičajena prodaja tada pomiče prosjek cijele kategorije. Razlike među zadarskim lokacijama zato zahtijevaju dulje razdoblje, što obrađuje vodič o cijenama po kvartovima.

Najam je još tanji. Tablica 6.1 istog izvješća navodi 22 obrađena ugovora o najmu stana ili apartmana za cijelu 2025. godinu, uz napomenu da su obrađene samo nekretnine koje sadrže i ugovorenu mjesečnu najamninu i površinu u prometu. Tablica 6.2.3 razlaže te ugovore po etaži: četiri u prizemlju, dva na prvom katu, jedan na drugom i jedan na petom. Prosječna najamnina po četvornom metru za peti kat u toj tablici stoji na jednom jedinom ugovoru. Mjesečna verzija takvog prikaza ne bi imala nikakvo statističko značenje.

Nacionalni okvir postavlja istu granicu izrijekom. Publikacija Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025., koju izdaje Ekonomski institut Zagreb u suradnji s ministarstvom, u poglavlju 1.1 navodi da se pokazatelji ne prikazuju kada je u jednoj prostornoj jedinici zabilježeno manje od deset kupoprodajnih transakcija. Taj prag vrijedi za cijelu godinu. Većina općina Zadarske županije u jednom mjesecu ne bi ga dosegnula.

Razmak između potpisa ugovora i zapisa u sustavu

Druga stvar koju mjesečni presjek ne može riješiti je kašnjenje. Podatak o kupoprodaji ne nastaje u trenutku potpisa. Nastaje kada ugovor prođe put do Porezne uprave, zatim u zbirku kupoprodajnih cijena, pa kroz evaluaciju u nadležnom upravnom tijelu.

Ta se dinamika u istoj publikaciji opisuje bez uljepšavanja. Poglavlje 1.1 navodi da su podaci preuzeti iz baze sa stanjem na dan 14. siječnja 2026. i da u tom trenutku dio prometa ostvarenog u 2025. još nije bio evidentiran u sustavu eNekretnine. Dodaje da su podaci podložni promjenama zbog evaluacije i zato što podaci o prometu od Porezne uprave pristižu naknadno, sa zakašnjenjem. Publikacija također navodi da se podaci preuzeti od Porezne uprave ne mogu smatrati vjerodostojnima dok ih upravna tijela ne evaluiraju, te da su za izradu izdanja korišteni i neevaluirani podaci.

Zadarsko izvješće opisuje isto ograničenje sa svoje strane. U uvodu stoji da je samo dio ugovora u potpunosti evaluiran, uz obrazloženje da opseg posla prelazi raspoloživi kadar, te da izrađivač izvješća ne odgovara za kvalitetu ulaznih podataka.

Za čitatelja to znači jedno pravilo. Presjek napravljen sredinom siječnja i presjek napravljen u lipnju za isto razdoblje neće dati iste brojke, a razlika nije pogreška nego posljedica pristizanja podataka. Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, provjeren 4. kolovoza 2026., propisuje da se svaki unos, izmjena i brisanje trajno bilježe s datumom, vremenom i identifikacijskim brojem korisnika, a korisnicima s ovlastima za unos pripisuje odgovornost za pravovremenost i točnost. Pravilnik pritom ne određuje rok u kojem ugovor mora stići u sustav. Kašnjenje zato nije iznimka koju treba objasniti, nego svojstvo koje treba ugraditi u čitanje.

Revizija je uredan dio niza

Treće pitanje glasi hoće li se brojka koju danas čitate naknadno promijeniti. Kod službene statistike odgovor je često potvrdan, i to se objavljuje otvoreno.

Državni zavod za statistiku objavio je 2. srpnja 2026. priopćenje s oznakom CIJ-2026-2-1/1 pod naslovom Indeksi cijena stambenih objekata za prvo tromjesečje 2026. i revidirani podaci za razdoblje od 2002. do 2025.. Naslov sam po sebi nosi lekciju. Uz nove podatke za jedno tromjesečje revidiran je niz od prvog tromjesečja 2002. do četvrtog tromjesečja 2025. Tko je prošle godine u nekom tekstu citirao vrijednost iz tog niza, citirao je broj koji danas može stajati drukčije.

Isto priopćenje pokazuje i koliko kratko razdoblje može biti nemirno. Cijene stambenih objekata u prvom tromjesečju 2026. u odnosu na prethodno tromjesečje u prosjeku su više za 3,3 %, a prema istom tromjesečju 2025. za 14,3 %. U tablicama stopa promjene broja i vrijednosti prodanih stambenih objekata istovremeno stoji pad broja prodanih objekata od 42,2 % i pad vrijednosti od 35,4 % prema istom tromjesečju 2025. Cijena i količina u istom kvartalu idu u suprotnim smjerovima. Tromjesečje je pritom tri puta duže od mjeseca i pokriva cijelu državu.

Priopćenje navodi da indeks obuhvaća sve raspoložive podatke o transakcijama koje je dostavila Porezna uprava Ministarstva financija prema unaprijed definiranim rokovima i da se od prvog tromjesečja 2012. primjenjuje pomična vremenska indikatorska hedonistička regresija. Za korisnike su definirana tri geografska područja: Grad Zagreb, Jadran i Ostalo. Rez za Grad Zadar ili Zadarsku županiju ne postoji, pa se mjesečna zadarska brojka iz tog niza ne može izvesti ni preračunavanjem.

Tri dokumenta, tri različita prosjeka

Kada dva teksta navedu različitu prosječnu cijenu za isti grad i istu godinu, obično nijedan ne griješi. Razlikuju se metode.

Napomena uz tablicu 5.1 zadarskog izvješća doslovno navodi da je prosječna cijena po četvornom metru izračunata kao omjer ukupne vrijednosti transakcija i ukupne površine nekretnina. Takav omjer je ponderiran vrijednošću. Nekoliko velikih ili skupih zapisa ga podiže, a mali stanovi ga spuštaju bez obzira na to koliko ih je. Nacionalna publikacija bira drugi put i u poglavlju 1.1 obrazlaže da zbog velike varijabilnosti aritmetička sredina nije reprezentativna, pa koristi medijan. Ista publikacija napominje i da je jedinica statističke obrade transakcija, odnosno katastarska čestica, a ne ugovor, što je važno kod zemljišta gdje jedan ugovor često obuhvaća više čestica.

Nijedna od tri metode nije pogrešna. Pogrešno je uzeti brojku iz jedne i usporediti je s brojkom iz druge kao da mjere isto. Za usporedbu s konkretnim stanom vrijedi pročitati kako se čita cijena po kvadratu i što obuhvaća procjena vrijednosti nekretnine.

Ista godina i ista vrsta nekretnine, četiri postotka

Najkorisnija vježba za čitanje kratkih izvještaja nalazi se unutar jednog jedinog dokumenta. U zadarskom izvješću za 2025. uz stan ili apartman pojavljuju se četiri različite godišnje stope promjene:

Tablica 5.3.1 navodi 2.782,76 EUR/m2 za 2025. i 2.222,26 EUR/m2 za 2024., pa je njezinih +25,22 % promjena prosječne cijene. Zaključak izrijekom veže +34,44 % uz broj kupoprodaja. Stupci u tablicama 4.1 i 5.1 nose isti naziv, promjena u odnosu na prethodnu godinu, a daju različite vrijednosti. Dokument ne objašnjava njihovu osnovu.

Iz toga slijedi praktično pravilo. Rečenica "stanovi u Zadru gore su za dvadeset posto" bez oznake tablice nije provjerljiva tvrdnja. Rečenica "prosječna kupoprodajna cijena stanova u Gradu Zadru u 2025. iznosila je 2.782,76 EUR/m2 prema tablici 5.3.1 izvješća Grada Zadra izrađenog 31.3.2026." jest. Isto vrijedi za indeksne nizove. Tablica 5.4 istog izvješća prikazuje indeks stanova s baznom 2015. godinom, a indeks poslovnih prostora s baznom 2020. godinom. Dva niza u istoj tablici, dvije bazne godine, i nijedan se ne smije usporediti s drugim bez preračuna.

Što doista izlazi mjesečno i što time smijete zaključiti

Mjesečnih službenih nizova ima, samo ne mjere ono što ljudi obično traže.

Državni zavod za statistiku objavljuje izdane građevinske dozvole mjesečno. Priopćenje s oznakom GRAD-2026-3-1/4 za travanj 2026. objavljeno je 16. lipnja 2026., a podaci se prikupljaju obrascem GRAĐ-44a od upravnih tijela velikih gradova, Grada Zagreba i županija. Razdioba po županijama, uključujući Zadarsku, nalazi se u godišnjem izdanju GRAD-2026-3-2 objavljenom 11. ožujka 2026. Dozvola opisuje namjeru gradnje, a ne prodaju, cijenu ni useljivu zgradu.

Hrvatska narodna banka objavljuje statistiku kamatnih stopa kreditnih institucija mjesečno. Objava za siječanj 2026. nosi datum 27. veljače 2026. To je razmak od nepuna dva mjeseca između referentnog razdoblja i objave, dok lokalno izvješće o prometu nekretnina za 2025. izlazi tek krajem ožujka 2026. Razlika u kašnjenju objašnjava zašto financijski niz može podnijeti mjesečnu učestalost, a evidencija prometa nekretnina ne može.

Ta dva niza korisna su kao kontekst uz vlastitu odluku o kupnji ili ulaganju, ali ne zamjenjuju podatak o prometu. Za povezivanje financijskog okvira s računom najma korisniji je vodič o izračunu prinosa, a za širu sliku cijena vodič o cijenama nekretnina u Zadru.

Vlastiti mjesečni zapis koji ne obećava trend

Ako ipak želite pratiti tržište iz mjeseca u mjesec, vodite zapis koji je pošten prema vlastitim granicama. Za svaki mjesec zabilježite sljedeće:

1. datum na koji ste gledali podatke, jer isti izvor daje drukčiji rezultat kasnije;
2. točan izvor, dokument i tablicu iz koje je brojka uzeta;
3. razdoblje na koje se brojka odnosi, odvojeno od datuma objave;
4. broj zapisa iza brojke, a ako broj nije objavljen, zapišite da nije poznat;
5. metodu srednje vrijednosti, jer omjer, medijan i indeks nisu zamjenjivi;
6. je li niz otvoren za reviziju i je li već revidiran;
7. vaše vlastito zapažanje s terena, jasno označeno kao zapažanje, ne kao podatak.

Nakon dvanaest ovakvih zapisa imat ćete nešto vrijedno: uredan trag koji pokazuje kako se službena slika mijenjala i koliko se puta ispravila. Nakon jednog zapisa nemate trend, nego jedan presjek. Razlika između te dvije stvari je cijela poanta ovog vodiča.

Česta pitanja o mjesečnom izvještaju zadarskog tržišta

Postoji li službeni mjesečni izvještaj o tržištu nekretnina u Zadru?

Ne. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina propisuje godišnje izvješće za područje velikoga grada, uz objavu do 31. ožujka. Državna statistika cijena stambenih objekata izlazi tromjesečno i nema rez za Zadar. Tekstovi koji nose naziv mjesečnog izvještaja oslanjaju se na druge baze, najčešće na oglase.

Mogu li mjesečnu zadarsku brojku izvesti iz DZS-ova indeksa?

Ne možete. Indeks se objavljuje tromjesečno, a geografska podjela obuhvaća Grad Zagreb, područje Jadran i ostatak države. Područje Jadran obuhvaća cijelu obalu, pa njegova promjena nije promjena za Zadar. Dijeljenje tromjesečne stope na tri mjeseca ne stvara mjesečni podatak, nego privid.

Zašto se ista brojka razlikuje ovisno o tome kada je pročitam?

Zato što evidencija raste unatrag. Pregled tržišta nekretnina za 2025. izrađen je iz baze sa stanjem na 14. siječnja 2026. i izrijekom navodi da dio prometa iz 2025. tada još nije bio evidentiran te da podaci od Porezne uprave pristižu naknadno. Kasniji presjek istog razdoblja obično sadrži više zapisa.

Znači li pad broja transakcija u jednom razdoblju da tržište pada?

Ne sam po sebi. U priopćenju DZS-a za prvo tromjesečje 2026. istovremeno stoji rast prosječne cijene prema prethodnom tromjesečju i pad broja prodanih stambenih objekata prema istom tromjesečju prethodne godine. Količina i cijena su dva pokazatelja i mogu se kretati u suprotnim smjerovima.

Koliko zapisa stoji iza zadarskog godišnjeg prosjeka?

Prema tablici 5.1 izvješća Grada Zadra za 2025., 847 kupoprodaja stana ili apartmana i 1906 kupoprodaja svih vrsta nekretnina. Za najam stana tablica 6.1 navodi 22 obrađena ugovora u cijeloj godini. Podijelite li te godišnje brojeve na mjesece, dobivate uzorke koji ne podnose usporedbu po lokacijama.

Zašto se nacionalni pregled i zadarsko izvješće ne slažu?

Zato što koriste različite metode. Zadarsko izvješće računa prosječnu cijenu kao omjer ukupne vrijednosti i ukupne površine. Nacionalni pregled koristi medijan uz percentile jer aritmetička sredina kod velike varijabilnosti nije reprezentativna. Dvije metode na istim podacima daju dva različita broja, a nijedan nije pogrešan.

Što znači kada u službenoj tablici stoji nula ili prazna vrijednost?

Najčešće da podatak nije zabilježen ili da nije prikazan, a ne da je vrijednost stvarno nula. Niz prosječne mjesečne najamnine u tablici 6.3.1 zadarskog izvješća za 2019. godinu prikazuje 0,00 EUR/m2. Nacionalni pregled izrijekom navodi da se pokazatelji ne prikazuju kada je u prostornoj jedinici zabilježeno manje od deset transakcija.

Kako provjeriti tuđi mjesečni izvještaj u pet minuta?

Potražite četiri podatka: naziv izvora i tablice, razdoblje na koje se brojka odnosi, broj zapisa iza brojke i datum presjeka baze. Ako izvještaj ne navodi barem tri od ta četiri podatka, ne možete ga ponovno izračunati, pa ga ne možete ni provjeriti.

Smijem li mjesečni presjek koristiti za pregovor o cijeni?

Za pregovor je relevantan predmet koji kupujete, a ne opći presjek. Prosjek grada ne opisuje kat, orijentaciju, stanje instalacija, uknjižbu ni pripadak. Za konkretnu nekretninu potrebni su zemljišnoknjižni izvadak, ugovorna dokumentacija i stručna procjena, a ne postotak iz kratkog razdoblja.

Izvori i datum provjere

Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Služe za granice metodologije i za ritam objave, ne za tvrdnju o trenutnom stanju tržišta u Zadru.

• Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina, Narodne novine 78/15
• Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, Narodne novine 68/2020
• Grad Zadar: Izvješća o tržištu nekretnina
• Grad Zadar: Izvješće o tržištu nekretnina za 2025. godinu
• MPGI: Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2025.
• DZS: Indeksi cijena stambenih objekata za prvo tromjesečje 2026.
• DZS: Indeksi cijena stambenih objekata, stranica niza
• DZS: Izdane građevinske dozvole u travnju 2026.
• DZS: Izdane građevinske dozvole u 2025.
• HNB: Objava statistike kamatnih stopa kreditnih institucija za siječanj 2026.