Adaptacija stana u Zadru: kako složiti budžet bez lažne preciznosti

Kratki odgovor: budžet adaptacije nije jedan broj nego popis redaka koji se popunjavaju određenim redoslijedom. Najprije utvrdite stanje stana, zatim opseg zahvata, zatim tko ga smije projektirati i izvesti, pa tek onda koliko to stoji prema pisanim ponudama. Cijena po kvadratu koju je poznanik dobio za svoj stan opisuje njegov opseg, njegovu podlogu, njegovu zgradu i njegov trenutak. Ne opisuje vaš.

Ovaj vodič namjerno ne sadrži cijenu po kvadratu, satnicu ni ukupan iznos zahvata. Sadrži strukturu koju popunjavate vlastitim brojkama iz vlastitog troškovnika i vlastitih ponuda. Pisan je za vlasnika ili kupca stana u Zadru i Zadarskoj županiji koji zna da mu treba adaptacija, a ne zna od čega se račun uopće sastoji. Ako ste tek u fazi razgledavanja, prije ovog teksta prođite checklistu tehničkog pregleda stana.

Kvadrat je mjera površine, a ne mjera zahvata

Dva stana iste kvadrature mogu tražiti dva posve različita posla. Razlika nastaje na tri mjesta.

Prvo je opseg. Nije isto obnoviti kupaonicu i obnoviti kupaonicu, kuhinju, sve podove i kompletnu elektroinstalaciju. U prvom slučaju dirate jednu prostoriju i dva sloja. U drugom dirate cijeli stan i gotovo sve slojeve.

Drugo je podloga. Što se nalazi ispod pločica, iza žbuke i u podnoj konstrukciji saznaje se tek nakon demontaže. Do tog trenutka svaka brojka za taj dio posla ostaje pretpostavka, bez obzira na to tko ju je izgovorio.

Treće je zgrada. Godina izgradnje, vrsta konstrukcije i pravila za zajedničke dijelove odlučuju je li vaš plan uopće izvediv u obliku u kojem ste ga zamislili. O tome niže ima cijeli odjeljak, jer je to redak koji najčešće ruši prvotni proračun.

Postoji i četvrti, tiši izvor razlike. Cijene ulaznih materijala mijenjaju se tijekom vremena. Državni zavod za statistiku mjesečno objavljuje indeks cijena građevnog materijala pri proizvođačima, provjereno 4. kolovoza 2026. Taj indeks prati promjenu na razini Republike Hrvatske i ne govori koliko će stajati vaš materijal kod vašeg dobavljača. Zbog toga tuđa brojka od prije godinu dana nije orijentacija nego anegdota.

Prvo razvrstajte zahvat, pa tek onda tražite ponude

Propis ne razvrstava radove prema tome koliko izgledaju veliki, nego prema tome što mijenjaju. Zakon o gradnji (NN 155/2025), provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 3. razlikuje održavanje građevine, koje se izvodi radi očuvanja temeljnih zahtjeva bez promjene usklađenosti s lokacijskim uvjetima, i rekonstrukciju, kojom se utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva ili se mijenja ta usklađenost. Isti zakon u članku 34. stavku 5. propisuje da se glavni projekt izrađuje i za dio radova za koje građevinska dozvola nije potrebna, a u članku 85. stavku 4. upućuje na pravilnik ministra.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine na stranici Zakon o gradnji (NN 155/25), provjerenoj 4. kolovoza 2026., navodi da je zakon na snazi od 1. siječnja 2026. i da se na radove bez građevinske dozvole primjenjuje Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima. Taj pravilnik razdvaja dvije skupine. U prvoj su radovi bez dozvole i bez glavnog projekta, primjerice zamjena vanjskih i unutarnjih prozora i vrata, dodavanje otvora u nenosivom pregradnom zidu te ugradnja sustava grijanja, hlađenja ili klimatizacije nazivne snage do 30 kW. U drugoj su radovi koji traže glavni projekt, ali ne i dozvolu, primjerice novi otvori u nosivim zidovima stambene zgrade građevinske bruto površine do 400 metara četvornih i zahvati na dijelovima omotača zgrade.

Za budžet je važna posljedica, a ne kategorija. Ako vaš zahvat ulazi u drugu skupinu, u proračun ulazi ovlašteni projektant, projektna dokumentacija i moguć stručni nadzor. Ako ulazi u prvu, ti retci mogu otpasti. Razvrstavanje pritom ne radite vi ni izvođač nego ovlaštena osoba i, kad je sporno, nadležni upravni odjel. Ako je stan u zgradi koja ima neriješen status, prije svega ostalog pročitajte što se provjerava kod legalizacije.

Redoslijed koji čuva budžet

Većina prekoračenja nastane zato što se ponude traže prerano. Ponuda dana bez opisa posla nije obveza nego pozdrav. Radni redoslijed koji drži brojke pod kontrolom izgleda ovako.

1. Snimka postojećeg stanja. Izmjera, fotografije, popis onoga što ostaje i onoga što

se uklanja, te popis mjesta koja se ne mogu vidjeti bez demontaže.

1. Odluka o opsegu. Napišite koje prostorije i koji slojevi ulaze u zahvat, a koji

izlaze. Bez tog popisa ponude nisu usporedive.

1. Projekt i troškovnik. Troškovnik je popis stavki s količinama i jedinicama mjere.

On je instrument usporedbe: sve ponude popunjavaju isti popis, pa razlika u ukupnom iznosu postaje razlika u cijeni, a ne razlika u opsegu.

1. Ponude po istom troškovniku. Tražite ponude s istim stavkama, istim količinama i

pisanim navodom što nije obuhvaćeno.

1. Ugovor. Tek ovdje procjena postaje obveza.
2. Radovi, evidencija izmjena i primopredaja.

Preskakanje trećeg koraka najčešći je uzrok situacije u kojoj tri ponude izgledaju neusporedivo, a zapravo opisuju tri različita posla.

Kostur budžeta: retci postoje i prije nego što znate iznose

Sljedeća tablica ne sadrži iznose. Sadrži retke koje budžet mora imati, okidač koji redak aktivira i dokument koji mora zamijeniti procjenu prije nego što redak dobije konačnu brojku.

Redak bez iznosa nije rupa u proračunu. Rupa nastaje kad redak uopće ne postoji.

Instalacije su najskuplji redak koji se ne vidi

Elektroinstalacija, vodovod i odvodnja tri su stavke koje najčešće prerastu prvotnu zamisao. Razlog je jednostavan: njihova količina ovisi o onome što se nalazi iza zida, a ne o površini stana.

Kod elektroinstalacije proračun mijenjaju tri pitanja. Koliko novih strujnih krugova traži nova rasporedba, je li postojeći razvodni ormarić dovoljan i je li instalacija izvedena tako da se može zadržati. Odgovor daje osoba koja instalaciju smije projektirati i izvesti, nakon što vidi stvarno stanje.

Kod vodovoda i odvodnje presudno je gdje prestaje vaš stan. To pitanje ne rješava osjećaj vlasništva nego propis, i o njemu je riječ u sljedećem odjeljku.

Postoji i ograničenje koje mnoge planove mijenja iz temelja. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024), provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 20. stavku 1. propisuje da se u zgradama izgrađenima prije 1965. godine i u zgradama građenima bez armiranobetonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju izvoditi prorezi za instalacije u zidovima ni ugradnja instalacijskih ormarića ni za koju vrstu instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada. Ako se vaša zgrada nalazi u tom opisu, instalacije se vode drukčije, najčešće kroz predzidove, spuštene stropove ili nadžbukne sustave. To mijenja količinu materijala, tlocrtne mjere prostorija i redoslijed radova, dakle mijenja i budžet. Isti članak sadrži i daljnje stavke s iznimkama, pa se cjeloviti tekst mora pročitati prije odluke.

Isti članak u stavku 4. propisuje da se na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljivi izvori energije i antenski sustavi, kao ni cijevi, kabeli i pribor za te uređaje. Mjesto vanjske jedinice zato nije detalj koji se rješava na dan montaže.

Zgrada odlučuje o dijelu vašeg plana

Stan u zgradi nije samostalna kuća. Članak 18. istog zakona nabraja zajedničke dijelove, među njima nosivu konstrukciju, pročelja zgrade s prozorima i vratima, zajedničke terase, pokrov i limariju, instalacije kanalizacije s glavnim vertikalnim i horizontalnim vodovima, vodovodne instalacije od glavnog vodomjera do odvajanja instalacije te električne instalacije do brojila za poseban dio. Praktična posljedica: vertikala u zidu vaše kupaonice u pravilu nije vaša stavka nego stavka zgrade.

Članak 41. stavak 2. propisuje da suvlasnik na svom posebnom dijelu ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela. Članak 20. stavak 2. propisuje da se na izgrađenim zgradama ne smiju izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa. Zatvaranje lođe zato nije stavka koju rješavate cijenom nego pitanje na koje odgovara propis i, gdje je primjenjivo, odluka suvlasnika.

Zakon također razdvaja redovito održavanje od izvanrednog, a izvanredno dijeli na hitni popravak, nužni popravak i investicijsko održavanje, u člancima 24. do 27. Ta podjela odlučuje plaća li se zahvat iz zajedničke pričuve ili iz vašeg džepa. Prije nego što u svoj budžet upišete zamjenu vertikale ili sanaciju pročelja, pitajte upravitelja pisanim putem u koju kategoriju zahvat ulazi i postoji li odluka suvlasnika. Ako niste sigurni kako je vaš posebni dio uopće definiran, pomoći će vodič o tome što znači etažiranje stana.

Podloge, estrih i vrijeme koje ponuda ne prikazuje

Podovi su mjesto gdje se sudaraju tri stvari: postojeća visina, nova visina i ravnost podloge. Ako se mijenjaju slojevi, mijenjaju se i visine pragova, vrata i priključaka. Ako se izvodi novi estrih, u raspored ulaze tehnološke pauze u kojima se ne radi ništa.

Te pauze ne pojavljuju se u ponudi kao stavka, ali se pojavljuju u vašem životu. Ako u tom razdoblju plaćate drugi smještaj, skladištenje namještaja ili drugu selidbu, to su stvarni troškovi vašeg zahvata iako nisu na računu izvođača. Zato od izvođača tražite pisani terminski plan s naznačenim pauzama, a vrijeme sušenja i uvjete ugradnje uzmite iz tehničke dokumentacije proizvođača sustava koji se stvarno ugrađuje. Opći podatak iz druge situacije ovdje ne vrijedi.

U mokrim čvorovima isto vrijedi za hidroizolaciju. To je sloj koji se poslije ne može provjeriti bez rušenja, pa mora imati vlastitu stavku u troškovniku i vlastiti dokaz u dokumentaciji.

Otpad ima propisani put, a put ima cijenu

Demontaža proizvodi građevni otpad. Zakon o gospodarenju otpadom (NN 84/2021), provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 4. definira građevni otpad kao otpad nastao aktivnostima građenja i rušenja, a u članku 21. obvezuje proizvođača i posjednika otpada da sam obradi otpad ili obradu povjeri osobi kojoj je obrada dopuštena.

Za manje zahvate postoji besplatan put. Pravilnik o gospodarenju otpadom (NN 106/2022), provjeren 4. kolovoza 2026., propisuje da reciklažno dvorište bez naknade zaprima građevni otpad nastao održavanjem i manjim popravcima koje obavlja sam vlasnik, u količini do 200 kilograma u šest uzastopnih mjeseci. Taj je prag vezan uz manje popravke, pa prije nego što redak zaključite kao besplatan procijenite masu otpada s izvođačem. Kad se prag premaši, zbrinjavanje postaje ugovorena usluga s vlastitom cijenom.

U Zadru komunalni operater vodi odlagalište koje zaprima građevinski otpad te reciklažno dvorište uz ulaz. Podaci o radnom vremenu i vrstama otpada objavljeni su na stranici Čistoće Zadar, provjerenoj

1. kolovoza 2026. Ta stranica u trenutku provjere ne objavljuje pragove ni cjenik za

veće količine, pa uvjete morate provjeriti izravno kod operatera. U ugovoru s izvođačem zato pisanim putem odredite tko je posjednik otpada, tko organizira odvoz i je li odvoz uključen u cijenu radova.

Zadarski sloj: pročelje, zaštićena cjelina i javna površina

Ako je zgrada u kojoj se stan nalazi upisana kao zaštićeno kulturno dobro ili leži unutar kulturno-povijesne cjeline, postupak se mijenja prije nego što itko izmjeri prvi zid. Službena stranica gov.hr o obnovi zaštićene kuće, provjerena 4. kolovoza 2026., navodi da je prije početka radova koji bi mogli promijeniti cjelovitost i obilježja povijesne građevine potrebno odobrenje nadležne konzervatorske službe, da konzervatori izdaju posebne uvjete zaštite prema kojima projektant izrađuje glavni projekt i da radovi počinju tek nakon što konzervatori odobre taj projekt. Ista stranica navodi da je odobrenje potrebno i za zahvat na nezaštićenoj kući unutar kulturno-povijesne cjeline.

Za budžet to znači tri dodatna retka: dokumentaciju koju izrađuje osoba s dopuštenjem za poslove na zaštiti kulturnih dobara, vrijeme postupka i moguće izmjene rješenja koje proizlaze iz uvjeta. Status svoje zgrade i granice cjeline provjerite u Registru kulturnih dobara i kod nadležne konzervatorske službe prije nego što naručite projekt, jer se uvjeti ne mogu naknadno ugraditi u gotov troškovnik.

Drugi redak je pristup. Ako uz zgradu nema vlastite površine za istovar, kontejner i skelu, ti sadržaji završavaju na javnoj površini. Grad Zadar korištenje javnih površina uređuje Odlukom o zakupu javnih površina i Pravilnikom o visini zakupnine za korištenje javnih površina, a postupak vodi Upravni odjel za gospodarenje gradskom imovinom, prema stranici Grada Zadra o korištenju javnih površina, provjerenoj 4. kolovoza 2026. Ta stranica ne objavljuje iznos za skelu ili kontejner, pa uvjete i pristojbu tražite od nadležnog odjela prije potpisa ugovora s izvođačem.

Treći redak nastaje na kraju. Ako nakon obnove planirate prodaju ili najam, Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/2025), provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 14. stavku 2. traži da vlasnik prije prodaje ili iznajmljivanja pribavi energetski certifikat i preda ga drugoj strani. Isti zakon u članku 6. definira dubinsku obnovu preko uštede godišnje potrebne toplinske i primarne energije od najmanje 50 posto u odnosu na stanje prije obnove. Kako se certifikat pribavlja i što pokazuje, objašnjeno je u vodiču o energetskom certifikatu pri kupnji nekretnine.

Ugovor je mjesto na kojem procjena postaje obveza

Do potpisa razgovarate o brojkama. Nakon potpisa razgovarate o pravima. Priručnik Pravosudne akademije Ugovor o djelu i ugovor o građenju, provjeren 4. kolovoza 2026., prikazuje odredbe Zakona o obveznim odnosima koje izravno određuju kako se budžet ponaša pod pritiskom.

Prema članku 623. stavku 2. izvođač koji je odstupio od projekta ili ugovorenih radova bez pisane suglasnosti naručitelja ne može zahtijevati povećanje ugovorene cijene. Suglasnost može biti dana i naknadno, ali mora biti pisana. To je razlog zbog kojeg se svaka izmjena tijekom radova zapisuje istog dana, a ne prepričava na kraju.

Prema članku 624. izvođaču nije potrebna suglasnost za nepredviđene radove ako zbog njihove hitnosti nije mogao pribaviti suglasnost, ima pravo na pravičnu naknadu, a naručitelj može raskinuti ugovor ako bi zbog tih radova ugovorena cijena morala biti znatno povećana.

Prema članku 627. odredba o nepromjenjivosti cijene ima samo relativan učinak: izvođač može zahtijevati izmjenu ako su se cijene elemenata bez njegova utjecaja povećale toliko da bi cijena radova trebala biti veća za više od deset posto, i tada može tražiti samo razliku iznad tih deset posto. Fiksna cijena, dakle, nije apsolutna.

Prema članku 630. kod ugovora s odredbom "ključ u ruke" ugovorena cijena obuhvaća i vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova. Ta odredba prebacuje dio rizika na izvođača, pa se odražava i na ponudu.

Na to se nadovezuju Posebne uzance o građenju (NN 137/2021), provjerene 4. kolovoza 2026. Uzanca 1. uređuje odnose naručitelja i izvođača u poslovima građenja, a uzanca 2. propisuje da se uzance ne primjenjuju ako su ugovaratelji isključili njihovu primjenu. Prije potpisa provjerite jesu li uzance uključene ili isključene, jer to mijenja pravila koja se popunjavaju umjesto vas.

PDV nije napomena na dnu ponude

Dvije ponude s istim iznosom nisu iste ako jedna sadrži PDV, a druga ne. Porezna uprava na stranici o prijenosu porezne obveze, provjerenoj 4. kolovoza 2026., navodi da kod građevinskih usluga do prijenosa porezne obveze na primatelja usluge može doći samo ako je primatelj upisan u registar obveznika PDV-a. Privatni naručitelj koji nije u sustavu PDV-a zato prima račun na kojem izvođač obračunava i naplaćuje PDV na uobičajen način.

Praktično pravilo je kratko: u zahtjevu za ponudu tražite da svaka stavka bude iskazana na isti način i da ponuda izrijekom navodi je li iznos s PDV-om ili bez njega. Bez toga usporedba nije usporedba. Isti princip vrijedi i za ostale troškove stjecanja i držanja nekretnine, o čemu više piše vodič o troškovima gradnje kuće u Zadru, koji pokriva gradnju nove građevine, a ne zahvat u postojećem stanu.

Rezervu sastavite od imenovanih nepoznanica

Postotak rezerve iz tuđe priče ne rješava ništa. Rezerva ima smisla kad je sastavljena od stavki koje ste imenovali, a niste ih mogli vidjeti.

Napravite popis mjesta koja se otvaraju tek tijekom radova: pod ispod pločica, zid iza kuhinjskih elemenata, spoj na vertikalu, stanje razvodne kutije, ravnost stropa, stanje stolarije nakon demontaže. Svaka takva stavka dobiva vlastiti redak s tri podatka: što je nepoznato, kada se saznaje i tko donosi odluku kad se sazna. Kad se stavka otvori, odluka i njezina cijena upisuju se isti dan.

Takva rezerva ima dvije prednosti nad postotkom. Prvo, možete je obraniti pred sobom i pred izvođačem. Drugo, kad se stavka zatvori bez iznenađenja, rezerva se smanjuje i budžet se ne rasteže sam od sebe. Za nekretnine u kojima je broj nepoznanica velik, usporedite pristup s vodičem o tome što provjeriti kod stare kuće za adaptaciju; logika popisa nepoznanica ista je, samo je predmet drukčiji.

Zapis koji izdrži šest mjeseci

Nakon završetka radova morate moći rekonstruirati svaku brojku bez oslanjanja na sjećanje. Zato tijekom zahvata vodite jedan zapis s ovim retcima:

1. opseg zahvata, s datumom i verzijom;
2. troškovnik po stavkama i količinama;
3. ponude, s naznakom je li iznos s PDV-om ili bez njega;
4. ugovor i njegovi prilozi;
5. sve pisane izmjene opsega, s datumom i potpisom;
6. odobrenja i suglasnosti, s brojem i tijelom koje ih je izdalo;
7. dokazi o zbrinjavanju otpada;
8. atesti, izjave o svojstvima i tehnička dokumentacija ugrađenih sustava;
9. zapisnik o primopredaji, s popisom otvorenih stavki;
10. jamstveni rokovi i kontakt izvođača.

Ako se odlučujete između zahvata na starijem stanu i kupnje jedinice koja zahvat ne traži, taj popis pomaže i u usporedbi. Sama usporedba razrađena je u vodiču o novogradnji i starogradnji u Zadru. Pojmove koji se u ponudama često koriste bez objašnjenja potražite u rječniku nekretnina.

Česta pitanja o troškovima adaptacije stana

Koliko stoji adaptacija stana u Zadru po kvadratu?

Nijedan službeni izvor ne objavljuje cijenu adaptacije po kvadratu za Zadar, pa je ovaj vodič ne navodi. Kvadratura opisuje površinu, a ne opseg, podlogu ni ograničenja zgrade. Iznos dobivate tek kad ponude popune isti troškovnik.

Treba li adaptaciji stana građevinska dozvola?

Ovisi o tome što radovi mijenjaju. Zakon o gradnji razlikuje održavanje od rekonstrukcije prema utjecaju na temeljne zahtjeve i na usklađenost s lokacijskim uvjetima. Dio radova izvodi se bez dozvole, a dio bez dozvole, ali uz glavni projekt. Razvrstavanje za vaš slučaj daje ovlaštena osoba, a kad je sporno, nadležni upravni odjel.

Koja je razlika između kozmetičkog i konstruktivnog zahvata za budžet?

Kozmetički zahvat mijenja površine i opremu, pa mu je opseg vidljiv unaprijed. Konstruktivni zahvat dira nosive elemente, instalacije ili omotač, pa uvodi projektanta, moguć nadzor, suglasnosti i veću količinu nepoznanica. Ta dva posla nemaju istu strukturu troška ni isti raspored.

Smijem li rušiti zid u stanu ako mi izvođač kaže da nije nosiv?

Usmena procjena nije dokaz. Nosivost utvrđuje osoba koja to smije napraviti, a kod otvora u nosivim zidovima pravilnik traži glavni projekt i bez građevinske dozvole. Uz to Zakon o upravljanju i održavanju zgrada zabranjuje radove na posebnom dijelu kojima se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela.

Mogu li voditi instalacije kroz zidove u staroj zadarskoj zgradi?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u članku 20. stavku 1. propisuje da se u zgradama izgrađenima prije 1965. i u zgradama bez armiranobetonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju izvoditi prorezi za instalacije ni ugradnja instalacijskih ormarića u nosivim zidovima zidanih zgrada. Ako je to vaš slučaj, instalacije se vode drugim rješenjima, što mijenja opseg i raspored radova. Isti članak sadrži i iznimke, pa pročitajte cijeli tekst.

Smijem li zatvoriti lođu ili postaviti klimu na pročelje?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u članku 20. propisuje da se na izgrađenim zgradama ne smiju izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa te da se na uličnim pročeljima ne smiju postavljati uređaji za hlađenje i grijanje, kao ni njihove cijevi i kabeli. Isti članak sadrži i daljnje stavke s iznimkama i uvjetima, pa mjesto vanjske jedinice riješite prije potpisa ugovora, a ne na dan montaže.

Tko plaća zbrinjavanje građevnog otpada?

To određuje vaš ugovor. Zakon o gospodarenju otpadom obvezuje proizvođača i posjednika otpada da obradu povjeri osobi kojoj je obrada dopuštena. Reciklažno dvorište bez naknade zaprima građevni otpad od održavanja i manjih popravaka koje obavlja sam vlasnik do 200 kilograma u šest uzastopnih mjeseci; veći zahvat tu količinu može premašiti. Zato u ugovoru napišite tko je posjednik otpada, tko organizira odvoz i je li odvoz uključen u cijenu radova.

Znači li fiksna cijena da se iznos sigurno neće promijeniti?

Ne u svakom slučaju. Prema Zakonu o obveznim odnosima odredba o nepromjenjivosti cijene ima relativan učinak, jer izvođač može tražiti izmjenu ako su cijene elemenata bez njegova utjecaja porasle toliko da bi cijena radova trebala biti veća za više od deset posto, i tada samo za razliku iznad tog praga. Odredba "ključ u ruke" djeluje drukčije, jer ugovorena cijena obuhvaća i nepredviđene radove i viškove radova.

Zašto tri ponude za isti stan izgledaju neusporedivo?

Najčešće zato što nisu popunjavale isti troškovnik. Različit opseg, različite količine, različiti materijali i različit tretman PDV-a daju tri broja koja opisuju tri posla. Usporedivost se ne postiže pregovorom nego zajedničkim popisom stavki koji svi ponuđači popunjavaju.

Kada u budžet ulazi energetski certifikat?

Kad planirate prodaju, iznajmljivanje, zakup ili leasing. Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu obvezuje vlasnika da prije toga pribavi energetski certifikat i preda ga drugoj strani. Ako obnova ostaje u vašem korištenju, obveza iz te odredbe ne nastaje samim zahvatom.

Granice ovog vodiča

Tekst opisuje strukturu troška i dokumente koji je popunjavaju. Ne procjenjuje cijenu radova, materijala, projekta, nadzora, odvoza otpada ni ukupan iznos zahvata. Ne utvrđuje treba li vašem zahvatu dozvola, glavni projekt, nadzor, suglasnost suvlasnika ni konzervatorsko odobrenje. Ne tumači vaš ugovor i ne zamjenjuje ovlaštenog projektanta, izvođača, nadzornog inženjera, poreznog savjetnika ni odvjetnika. Propisi navedeni u tekstu mogu se mijenjati, pa prije odluke provjerite aktualan tekst i vlastiti slučaj.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. i služe za granice metodologije, ne za procjenu cijene pojedinog zahvata.

• Zakon o gradnji, NN 155/2025
• MPGI: Zakon o gradnji (NN 155/25)
• Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, pročišćeni tekst
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024
• Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, NN 155/2025
• gov.hr: Obnova zaštićene kuće
• Zakon o gospodarenju otpadom, NN 84/2021
• Pravilnik o gospodarenju otpadom, NN 106/2022
• Čistoća Zadar: odlagalište i reciklažno dvorište
• Porezna uprava: prijenos porezne obveze
• Pravosudna akademija: Ugovor o djelu i ugovor o građenju
• Posebne uzance o građenju, NN 137/2021
• Grad Zadar: korištenje javnih površina
• DZS: cijene građevnog materijala pri proizvođačima