Apartman za turistički najam u Zadru: procjena lokacije, pristupa i obveza

Kratki odgovor: stan koji dobro izgleda na fotografijama ne mora biti stan koji smije primiti gosta. Procjena se raspada na tri odvojena posla. Prvi je pravna dopuštenost, koja se čita iz isprava i iz odluke suvlasnika u zgradi. Drugi je operativna stvarnost dolaska, koja se ne čita nigdje nego se mjeri hodanjem, nošenjem prtljage i slušanjem u različitim satima. Treći je popis obveza koje nastaju prije nego što se prvi gost prijavi. Ako je prvi posao zatvoren, ostala dva ne mogu ga otvoriti.

Ovaj vodič piše se za osobu koja stoji pred jednom adresom i priprema drugu posjetu. Ne uspoređuje kvartove, ne procjenjuje potražnju i ne nudi računicu povrata. Za odabir između modela najma postoji zaseban vodič o dugoročnom i turističkom najmu, a za ponderiranje kriterija pri kupnji vodič o odabiru investicijskog stana. Ovdje je predmet uži: jedan stan, jedna zgrada, jedan ulaz.

Pravna dopuštenost dolazi prije lokacije

Uobičajen redoslijed razgledavanja kreće od pogleda i završava kod papira. Za kratkoročan najam taj redoslijed radi protiv kupca, jer se najskuplja pogreška krije na kraju popisa.

Prvo pitanje glasi kako propis uopće naziva ono što namjeravate raditi. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, provjeren 4. kolovoza 2026., u odredbi s pojmovima određuje da je kratkoročan najam stana najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana. Granica je duljina boravka, a ne naziv oglasa, vrsta platforme ni to naplaćujete li čišćenje posebno.

Drugo pitanje odnosi se na osobu i na objekt. Prema tekstu Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, provjerenom istoga dana, ugostiteljske usluge u domaćinstvu pruža fizička osoba, smještaj se pruža u sobi, apartmanu ili kući za odmor kojih je iznajmljivač vlasnik, a kapacitet je ograničen na najviše deset soba odnosno 20 kreveta, pri čemu se pomoćni kreveti u taj broj ne ubrajaju. Usluge se smiju pružati na temelju rješenja nadležnog upravnog tijela o odobrenju.

Treće pitanje tiče se same građevine. Prema objašnjenju Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine uz Zakon o gradnji NN 155/25, propis je na snazi od 1. siječnja 2026., uporabljivost izgrađene građevine potvrđuje akt nadležnog tijela, a građevina se rabi u skladu s namjenom utvrđenom u dozvoli. Stan bez uređenog statusa nije stan koji čeka jednu potvrdu, nego stan čiji je ishod neizvjestan. Prije ponude pročitajte što uporabna dozvola znači pri kupnji i što se provjerava kod legalizacije.

Ta tri pitanja čine ulaz u procjenu. Sve ostalo u ovom tekstu pretpostavlja da su odgovori na njih poznati i dokazivi.

Suvlasnici odlučuju prije vas, a njihova odluka putuje sa stanom

Najveća razlika između kupnje stana za sebe i kupnje stana za goste nalazi se u hodniku. Isti zakon o upravljanju i održavanju zgrada u odredbi o stanovima za kratkoročan najam propisuje da je vlasniku stana i svakoj trećoj osobi koja namjerava koristiti stan za kratkoročan najam potrebna prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom.

Ta rečenica ima dvije razine koje se lako previde. Prva je da dvotrećinska većina nije dovoljna sama za sebe: susjed iznad, susjed ispod i susjed iza svakog zajedničkog zida imaju zaseban glas koji se ne može nadglasati. Druga je da suglasnost ima rok koji ne smije biti kraći od pet godina i da obvezuje i buduće vlasnike stana. Zbog toga suglasnost nije osobna dozvola prodavatelju nego svojstvo koje ide uz nekretninu, pa je predmet provjere jednako kao teret u zemljišnoj knjizi.

Postoji i prijelazna odredba za zatečeno stanje. Vlasnici stanova koji su se na dan stupanja zakona na snagu koristili za kratkoročan najam obvezni su suglasnosti prikupiti u roku od pet godina od tog dana. Rečenica prodavatelja da se stan iznajmljuje već godinama zato ne dokazuje da je pitanje zatvoreno. Dokazuje samo da je rok počeo teći.

Na razgledavanju od toga nastaje kratak popis dokumenata koje tražite prije ponude, a ne poslije nje:

Nijedan od tih dokumenata ne predviđa kako će suvlasnici glasati. Njihova je svrha drukčija: pokazati stojite li pred zatvorenim, otvorenim ili još nepokrenutim pitanjem.

Ruta gosta počinje na ulaznim vratima zgrade

Gost ne dolazi na naselje nego na vrata. Zbog toga procjena blizine ima smisla samo ako je izmjerena od tih vrata, u satu u kojem se dolazi, i s prtljagom u ruci.

Napravite je sami i zabilježite je kao mjerenje, a ne kao dojam. Hodajte rutu prema mjestu s kojeg gosti stvarno dolaze i prema mjestima na koja stvarno idu. Bilježite broj prijelaza preko ceste, mjesta bez nogostupa, mjesta bez rasvjete, uspone i stepenice koje se s koferom savladavaju drukčije nego bez njega. Ponovite to najmanje jednom u kasnijem satu, jer se osvjetljenje, promet i buka mijenjaju s dobom dana.

Kad procjenjujete pješačku dostupnost stare gradske jezgre, oslonite se na vlastito mjerenje i na sadržaj vodiča o staroj gradskoj jezgri, a ne na formulaciju iz oglasa. Za širi smještaj adrese u gradsku strukturu postoji pregled zadarskih naselja. Ovaj vodič namjerno ne navodi nijednu udaljenost ni vrijeme hoda, jer takav podatak nije dokazan nijednim službenim izvorom u njegovu popisu i jer se za svaku adresu razlikuje.

Uz rutu zapišite i ono što na njoj radi u vrijeme dolaska: je li ulaz u zgradu vidljiv iz vozila, postoji li mjesto na kojem se auto može zaustaviti dok se iznosi prtljaga, i koliko se čeka. To su pitanja koja se ponavljaju svakih nekoliko dana tijekom cijele sezone, pa se njihova težina ne mjeri jednom ugodnom šetnjom u podne.

Stube, dizalo i kofer u kasnom satu

Kat i dizalo za goste nisu isto što i kat i dizalo za stanara. Stanar se penje jednom dnevno i bez tereta. Gost se penje s koferom, često u satu kućnog mira, i to čini najmanje dvaput po boravku.

Na razgledavanju izmjerite širinu ulaznih vrata zgrade i vrata stana, širinu stubišta na najužem mjestu, visinu praga i postoji li rukohvat. Ako dizalo postoji, provjerite dimenzije kabine i način otvaranja vrata. Ako ne postoji, prebrojite stube i zabilježite međukatove. Ta brojka nije marketinški podatak nego opis posla koji netko obavlja pri svakoj izmjeni gostiju.

Zatim pogledajte prostor koji nije vaš. Stubište, hodnik, dvorište i ulazna vrata zajednički su dijelovi zgrade. Pravilnik o kućnom redu u zgradama, provjeren

1. kolovoza 2026., uređuje njihovo korištenje, odlaganje otpada isključivo u za to

određene spremnike te ograničenja za radove u stanu. Sve što planirate postaviti izvan svojih vrata, uključujući način predaje ključa, pripada pitanju o kojem odlučuje zgrada, a ne vi sami.

Za sustavno vođenje ovakvih zapažanja upotrijebite checklistu za razgledavanje nekretnine i popis pitanja za razgledavanje stana u Zadru.

Parkiranje je prvo pitanje isprave, a tek onda pitanje mjesta

Rečenica da uz stan ide parkirno mjesto može značiti tri različite stvari, a samo je jedna od njih pravno stabilna.

Prva je da je mjesto povezano s vlasništvom posebnog dijela. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, provjeren 4. kolovoza 2026., među sporednim dijelovima koji mogu biti povezani s vlasništvom posebnog dijela navodi balkone, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućne vrtove te mjesta za ostavljanje motornih vozila. Ako je tako, to se vidi u ispravama, a ne u razgovoru. Kako se posebni dijelovi uopće formiraju, objašnjeno je u vodiču o tome što znači etažiranje stana.

Druga je da je riječ o zajedničkom dijelu koji suvlasnici koriste po dogovoru. Takav dogovor može trajati godinama i prestati u tjedan dana, a dolazak nepoznatih vozila nekoliko puta tjedno tipičan je povod za njegovo preispitivanje.

Treća je da mjesta zapravo nema, nego postoji navika parkiranja na javnoj površini. Prema Zakonu o komunalnom gospodarstvu usluga parkiranja na uređenim javnim površinama i u javnim garažama uslužna je komunalna djelatnost koja obuhvaća upravljanje tim površinama, njihovo održavanje te naplatu i kontrolu naplate, a ne obuhvaća površine i garaže koje nisu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave. Uvjeti se zato čitaju iz gradske odluke. Za Zadar se Odluka o organizaciji i načinu naplate parkiranja te Odluka o komunalnom redu nalaze među odlukama gradskog upravnog odjela za komunalne djelatnosti. Ovaj vodič ne prenosi zone, satnice ni kategorije korisnika, jer se mijenjaju odlukom grada i moraju se pročitati na dan primjene.

Praktična posljedica je jednostavna. U opis smještaja ne ulazi parkiranje koje ne možete dokazati ispravom ili pisanim pravom korištenja. Obećanje koje ovisi o tome hoće li mjesto biti slobodno pretvara se u prigovor gosta u trenutku dolaska.

Buka putuje u oba smjera

Kod kratkoročnog najma buka je dvosmjeran problem. Jedan smjer ide prema van, iz stana prema zgradi. Drugi ide prema unutra, iz okolice prema gostu koji je platio noćenje.

Prema smjeru van mjerodavan je već spomenuti pravilnik o kućnom redu. On propisuje da korisnici ne smiju vikom ni reproduciranjem glazbe stvarati neprimjerenu buku, određuje satnicu kućnog mira radnim danom od 15 do 17 i od 22 do 7 sati te neradnim danom i blagdanom od 13 do 17 i od 22 do 9 sati, i traži da u tim razdobljima razina buke bude ograničena tako da se ne čuje izvan stana. Uz to propisuje da je suvlasnik odgovoran za pridržavanje kućnog reda za sve treće osobe koje se koriste njegovim posebnim dijelom ili su kod njega u posjetu, te da svaki suvlasnik predstavniku suvlasnika dostavlja ime, prezime i kontakt svojih najmoprimaca. Odgovornost, dakle, ostaje na vlasniku i onda kad je u stanu netko drugi.

Prema smjeru unutra ne postoji isprava koja bi vam rekla kako će biti. Postoji okvir: Pravilnik o najvišim dopuštenim razinama buke propisuje najviše dopuštene razine s obzirom na vrstu izvora, vrijeme i mjesto nastanka, uz strože noćno razdoblje za zone namijenjene stalnom stanovanju. Taj pravilnik uređuje buku u okolišu i ne razgraničava zvuk koji prolazi kroz zid između dva stana.

Zato mjerite sami i mjerite u pravo vrijeme. Dođite navečer, dođite vikendom, dođite u razdoblju kad je okolica najaktivnija. Otvorite prozor i ostanite deset minuta u tišini. Zabilježite izvore koje čujete i sat u kojem ih čujete. Zatim zatvorite prozor i ponovite. Razlika između ta dva zapisa opisuje stolariju bolje od bilo koje oznake u oglasu.

Redoslijed obveza prije prvog gosta

Kad su dopuštenost i stan riješeni, ostaje niz koraka koji se odvija zadanim redoslijedom. Svaki sljedeći korak pretpostavlja da je prethodni završen.

1. Rješenje o odobrenju. Za Zadarsku županiju nadležan je Upravni odjel za

gospodarstvo i turizam s ispostavama u Zadru, Biogradu na Moru, Benkovcu i Pagu, kako navodi stranica Zadarske županije o ugostiteljstvu i turizmu, koja upućuje i na upravnu pristojbu prema Tarifi upravnih pristojbi. Iznos i potpuni popis dokumenata provjeravaju se kod nadležnog odjela.

1. Vrsta i kategorija objekta. [Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata

u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu](https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2016_01_9_241.html) razlikuje sobu, apartman, studio apartman, kuću za odmor, kamp i kamp odmorište te za njih propisuje raspone kategorija.

1. Standardizirana ploča. [Ministarstvo turizma i

sporta](https://mint.gov.hr/pristup-informacijama/kategorizacija-11512/standardizirana-ploce-za-objekte-koji-se-kategoriziraju/11513) navodi da ploče izrađuju proizvođači s prethodnom suglasnošću ministarstva, da ih ugostitelj naručuje izravno na temelju rješenja i da sam snosi troškove izrade i dostave.

1. Porezna prijava. Porezna uprava

traži javljanje nadležnoj ispostavi i podnošenje obrasca RPO u roku od osam dana od dana izdavanja odobrenja. Ista stranica opisuje uvjete za paušalno oporezivanje, evidenciju prometa, obvezu izdavanja računa te situaciju u kojoj se traži PDV identifikacijski broj zbog usluga inozemnog pružatelja.

1. Prijava gostiju. Prema gov.hr

gost se u sustavu eVisitor prijavljuje u roku od 24 sata od dolaska, a boravak se odjavljuje u roku od 24 sata od odlaska.

1. Registracijski broj uz oglas. [Uredba (EU)

2024/1028](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/HR/TXT/HTML/?uri=CELEX:32024R1028) primjenjuje se od 20. svibnja 2026. Ona uređuje prikupljanje i razmjenu podataka između platformi i nadležnih tijela, a iznajmljivač registracijski broj prikazuje uz ponudu smještajne jedinice ondje gdje postupak registracije postoji. Uredba ne obvezuje državu članicu da takav postupak uvede i ne dira nacionalna pravila o pristupu djelatnosti, propise o prostornom uređenju ni porezne propise.

Kada oglas jednom nastaje, obveze iz ovog popisa određuju njegov sadržaj. Kako se oglas piše da ne obeća više nego što isprave nose, opisano je u vodiču kako oglasiti stan za najam.

Propisani minimum i očekivanje gosta nisu isti popis

Vrijedi razdvojiti dvije skupine zahtjeva koje se u razgovoru redovito miješaju.

Prva su uvjeti iz propisa. Oni se odnose na prostor, opremu, instalacije, sigurnost i higijenu objekta i o njima odlučuje postupak razvrstavanja i kategorizacije. U toj skupini uvjeta parkirno mjesto se ne traži.

Druga su očekivanja gostiju. Ona nisu propisana i mijenjaju se brže od propisa. Stan može uredno ispunjavati sve uvjete i dobiti kategoriju, a i dalje imati problem s usponom bez dizala, s bukom terase ispod prozora ili s parkiranjem na koje se ne može računati.

Praktična posljedica te razlike je da se dva popisa vode odvojeno. Jedan popis vodi do rješenja. Drugi vodi do prigovora. Nijedan ne zamjenjuje drugi, a mjerenje koje ste napravili na razgledavanju hrani upravo drugi popis.

Zapis s razgledavanja koji izdrži drugu posjetu

Nakon dva ili tri stana sjećanje počinje spajati adrese. Zato zapis mora biti takav da ga možete ponoviti bez oslanjanja na dojam. Za svaku adresu vodite pet stupaca:

1. datum, sat i dan u tjednu kad je zapažanje nastalo;
2. što je izmjereno, s brojkom ili opisom koji se može provjeriti;
3. tko je tvrdnju iznio ako nije izmjerena, imenom i svojstvom;
4. koja bi isprava tu tvrdnju dokazala;
5. status: potvrđeno, otvoreno ili opovrgnuto.

Ista logika vrijedi za pitanja koja niste stigli postaviti. Otvorena stavka bez nositelja nestaje do sljedećeg tjedna. Otvorena stavka s imenom, rokom i traženom ispravom ostaje predmet razgovora.

Ako uz to želite pripremiti računsku stranu, ona pripada zasebnom radnom listu. Metodologija je opisana u vodiču o bruto i neto prinosu od najma, a ovaj tekst je namjerno ne dodiruje jer bi svaka brojka ovdje bila pretpostavka, a ne podatak.

Kada je otvoreno pitanje razlog da odustanete

Nisu sva otvorena pitanja jednake težine. Korisno je razlikovati tri razine.

Pitanje koje se rješava vremenom i novcem obično nije razlog za odustajanje: oprema, stolarija, bojenje, uređenje ulaza uz suglasnost zgrade. Pitanje koje ovisi o tuđoj odluci mijenja cijenu i uvjete ponude: suglasnost suvlasnika koja još nije prikupljena, neuređen međuvlasnički ugovor, nepoznata pričuva. Pitanje koje ovisi o pravnom statusu građevine mijenja samu odluku: nedostatak akta kojim se potvrđuje uporabljivost, neusklađenost izvedenog stanja i dozvole, nerazriješeno vlasništvo.

Ako je otvoreno pitanje iz treće skupine, ostatak popisa gubi značenje bez obzira na to koliko dobro stan izgleda i koliko je blizu mora. Ako je iz druge, dogovorite tko ga rješava, do kada i s kojom ispravom kao dokazom. Ako je iz prve, procijenite ga kao trošak i vrijeme, ne kao rizik.

Česta pitanja o apartmanu za turistički najam u Zadru

Što se prema propisu smatra kratkoročnim najmom stana?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada određuje da je kratkoročan najam stana najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana. Mjerilo je duljina boravka, a ne naziv oglasa ni platforma preko koje je rezervacija ugovorena.

Trebam li suglasnost suvlasnika za kratkoročan najam stana u zgradi?

Da. Potrebna je prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, a uz nju obvezno i suglasnost svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom. Suglasnost se daje na rok koji ne smije biti kraći od pet godina.

Vrijedi li suglasnost suvlasnika i za mene ako kupim stan koji se već iznajmljuje?

Suglasnost je vezana uz stan i obvezuje buduće vlasnike, pa je zato tražite u pisanom obliku i s vidljivim rokom. Podatak da se stan iznajmljuje već dulje vrijeme sam po sebi ne dokazuje da su suglasnosti prikupljene, jer zakon za zatečene slučajeve predviđa prijelazni rok od pet godina.

Koliko soba i kreveta smijem imati u ugostiteljskim uslugama u domaćinstvu?

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti određuje najviše deset soba odnosno 20 kreveta za uslugu smještaja u objektu kojega je iznajmljivač vlasnik. Pomoćni kreveti u taj se broj ne ubrajaju.

Mora li stan za turistički najam imati parkirno mjesto?

Uvjeti za vrstu i kategoriju objekta u domaćinstvu odnose se na prostor, opremu, instalacije, sigurnost i higijenu, a parkirno mjesto se u toj skupini uvjeta ne traži. To ne znači da parkiranje nije važno gostu. Znači da se rješava vlasničkim ispravama i lokalnom odlukom, a ne postupkom kategorizacije.

Kako provjeriti pripada li parkirno mjesto stanu?

Provjerava se u ispravama. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima među sporednim dijelovima koji mogu biti povezani s vlasništvom posebnog dijela navodi i mjesta za ostavljanje motornih vozila. Ako toga nema u ispravama, riječ je o dogovoru suvlasnika ili o parkiranju na javnoj površini, čiji se uvjeti čitaju iz odluke jedinice lokalne samouprave.

Koja pravila o buci vrijede za goste u mojem stanu?

Pravilnik o kućnom redu u zgradama propisuje satnicu kućnog mira radnim danom od 15 do 17 i od 22 do 7 sati te neradnim danom i blagdanom od 13 do 17 i od 22 do 9 sati, uz zahtjev da se u tim razdobljima buka ne čuje izvan stana. Suvlasnik odgovara za pridržavanje kućnog reda osoba koje se koriste njegovim stanom.

U kojem roku moram prijaviti gosta i javiti se Poreznoj upravi?

Gost se u sustavu eVisitor prijavljuje u roku od 24 sata od dolaska, a odjavljuje u roku od 24 sata od odlaska. Poreznoj upravi iznajmljivač se javlja s obrascem RPO u roku od osam dana od dana izdavanja odobrenja.

Što donosi europska uredba o kratkoročnom iznajmljivanju od svibnja 2026.?

Uredba (EU) 2024/1028 primjenjuje se od 20. svibnja 2026. i uređuje prikupljanje i razmjenu podataka između platformi i nadležnih tijela. Ondje gdje postupak registracije postoji, iznajmljivač registracijski broj prikazuje uz ponudu smještajne jedinice. Uredba ne obvezuje državu članicu da uvede takav postupak i ne mijenja nacionalna pravila o pristupu djelatnosti, prostorno uređenje ni porezne propise.

Može li mi oglas ili prodavatelj potvrditi da je stan pogodan za turistički najam?

Ne može. Pogodnost se dokazuje ispravama i aktima nadležnih tijela: dokazom vlasništva, aktom o uporabljivosti građevine, suglasnostima suvlasnika i rješenjem o odobrenju. Namjena prostora čita se iz važećega plana, o čemu postoji zaseban vodič o čitanju prostornog plana. Tvrdnja iz oglasa nije dokaz nijednog od tih koraka.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. i služe za granice metode, ne za pravni, porezni ni investicijski odgovor o pojedinoj nekretnini. Iznosi, zone naplate parkiranja, udaljenosti i podaci o potražnji namjerno se ne navode jer ih nijedan od ovih izvora ne potvrđuje za konkretnu adresu.

• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024, Narodne novine
• Pravilnik o kućnom redu u zgradama, NN 86/2025, Narodne novine
• Pravilnik o najvišim dopuštenim razinama buke, NN 143/2021, Narodne novine
• Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u domaćinstvu, NN 9/2016, Narodne novine
• Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, pročišćeni tekst
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pročišćeni tekst
• Zakon o komunalnom gospodarstvu, pročišćeni tekst
• MPGI: Zakon o gradnji, NN 155/25
• Porezna uprava: Iznajmljivač turistima
• gov.hr: Prijava i odjava turista
• Ministarstvo turizma i sporta: standardizirane ploče
• Zadarska županija: Ugostiteljstvo i turizam
• Grad Zadar: odluke komunalnog upravnog odjela
• Uredba (EU) 2024/1028, EUR-Lex