Dugoročni ili turistički najam: kako usporediti model bez obećanja

Kratki odgovor: to nisu dvije cijene istog posla, nego dva posla. Dugoročni najam počiva na jednom pisanom ugovoru, uređen je stanarskim i obveznim pravom i traži da tijekom godine pratite naplatu, troškove i stanje stana. Turistički najam je pružanje ugostiteljske usluge: prije prvog gosta treba rješenje o odobrenju, objekt se razvrstava i kategorizira, a zatim se svaki mjesec i svaka godina ponavljaju obveze prema turističkoj zajednici, poreznom tijelu i sustavu prijave gostiju. Model birate prema tome koliko obveza i posla možete stvarno preuzeti, a ne prema tuđem postotku.

Ovaj tekst namjerno ne uspoređuje zaradu. Ne navodi najamninu, cijenu noćenja, popunjenost, poreznu ni ukupnu obvezu. Uspoređuje ono što je zapisano u propisu i što možete provjeriti prije nego što potrošite novac: koji dokument mora postojati, tko ga izdaje, u kojem roku, i što se nakon toga ponavlja dok god nekretninu držite u tom režimu.

Odluka počinje kod zakonske granice, ne kod cijene

Prvo pitanje nije koliko biste naplatili nego u koji režim vaša ponuda ulazi. Granica je zapisana. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, objavljen u Narodnim novinama 152/2024 i provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 4. određuje da je kratkoročan najam stana najam stana ili dijela stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana.

Ta rečenica radi više posla nego što se čini. Ona odvaja dva svijeta obveza. Ako smještaj traje kraće od 30 dana i nudi se putnicima, ulazite u ugostiteljski režim i sve što uz njega ide. Ako je riječ o stanovanju po ugovoru o najmu, ostajete u stanarskom režimu, u kojem nema kategorizacije, ploče s kategorijom ni dnevne prijave gostiju, ali postoje pravila o obliku ugovora, razlozima otkaza i otkaznim rokovima.

Zbog toga usporedba "što je isplativije" pretpostavlja odgovor na pitanje koje dolazi ranije: što od vas svaki režim traži i jeste li to spremni raditi.

Dugoročni najam: jedan dokument koji mora izdržati provjeru

Okvir za najam stana daje Zakon o najmu stanova (Narodne novine 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20), provjeren

1. kolovoza 2026. Njegov članak 1. kaže da uređuje prava i obveze u svezi s

najmom i korištenjem stana ili dijela stana. Iz njega proizlaze četiri stvari koje odlučuju o tome kako će vaš najam izgledati u praksi.

Prvo, oblik. Prema članku 4. ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku. Usmeni dogovor i poruke nisu zamjena za taj oblik.

Drugo, sadržaj. Članak 5. propisuje što ugovor mora sadržavati: ugovorne strane, podatke o stanu, visinu najamnine i način plaćanja, vrste troškova koji se plaćaju uz najamninu, podatke o osobama koje će se koristiti stanom, trajanje ugovora, odredbe o održavanju, korištenje zajedničkih prostorija i predaju stana. Popis je koristan i kao radna lista prije potpisa. Detaljniju razradu pojedine odredbe pokriva zaseban vodič o ugovoru o najmu stana.

Treće, najamnina. Članak 6. razlikuje zaštićenu i slobodno ugovorenu najamninu. Kod privatnog stana koji se sada daje u najam u pravilu je riječ o slobodno ugovorenoj najamnini, što znači da iznos nije propisan nego dogovoren. Zakon ovdje ne postavlja tablicu cijena, pa je ni ovaj vodič ne izmišlja. Za ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme članak 10. promjenu slobodno ugovorene najamnine veže uz protek roka od jedne godine, pa je uputno prije potpisa pročitati točan tekst tog članka.

Četvrto, prestanak. Otkaz nije poruka poslana kad vam odgovara. Članak 19. navodi razloge zbog kojih najmodavac može otkazati ugovor, članak 21. uređuje otkaz kad najmodavac stan treba za sebe ili člana obitelji, a članak 22. veže uz te razloge otkazne rokove od tri odnosno šest mjeseci, s time da rok teče od prvog dana idućeg mjeseca. Najmoprimac ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme može otkazati uz obavijest najmanje tri mjeseca unaprijed. Kako se to provodi u praksi, razrađuje vodič o raskidu ugovora o najmu stana.

Uz to stoje opća pravila obveznog prava o sklapanju, valjanosti, ispunjenju, zakašnjenju i odgovornosti. Njih daje Zakon o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26), koji zakup uređuje u člancima 519. do 549. Odnos općeg i posebnog zakona u konkretnom sporu ne razrješava vodič nego pravni savjetnik ili sud.

Praktična posljedica: dugoročni najam traži malo trenutaka odluke i mnogo dosljednosti. Jedan potpis, pa dvanaest mjeseci naplate, evidencije i održavanja. Kontekst tržišta i tipične potražnje pokriva vodič o najmu stanova u Zadru, a izbor lokacije unutar ovog modela vodič o lokacijama za dugoročni najam.

Turistički najam: rješenje stoji ispred prvog gosta

Turistički najam ne počinje oglasom, fotografijama ni kalendarom. Počinje upravnim aktom. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (Narodne novine 85/15, 121/16, 99/18, 25/19, 98/19, 32/20, 42/20, 126/21, 152/24), provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 34. traži rješenje nadležnog upravnog tijela kao uvjet za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Isti zakon u članku 30. postavlja okvir kapaciteta. Usluge smještaja u domaćinstvu pružaju se u objektima do najviše deset soba, odnosno 20 kreveta, a kamp može imati do deset smještajnih jedinica, odnosno 30 gostiju istodobno. Članak 30.a uveo je i pojam domaćina, iznajmljivača koji ima prijavljeno prebivalište u području u kojem se objekt nalazi.

Uz zahtjev za rješenje traži se dokaz o vlasništvu i dokaz o uporabljivosti građevine prema propisu kojim se uređuje gradnja, kako navodi Jedinstvena kontaktna točka za usluge, provjerena 4. kolovoza 2026. Ovdje treba paziti na datum: stranica je u trenutku provjere upućivala na stariji Zakon o gradnji, a na snazi je Zakon o gradnji objavljen u Narodnim novinama 155/2025, zajedno s Zakonom o prostornom uređenju iz istog broja, oba objavljena 23. prosinca 2025. i primjenjiva od 1. siječnja 2026. Kad pripremate dokaz o uporabljivosti, tražite ga prema propisu koji vrijedi na dan podnošenja zahtjeva, a ne prema uputi koja je ostala na staroj stranici.

Nakon toga slijedi razvrstavanje i kategorizacija. Prema stranici gov.hr o razvrstavanju i kategorizaciji, provjerenoj 4. kolovoza 2026., objekti u domaćinstvu razvrstavaju se u sobu, studio apartman, apartman, kuću za odmor, kamp, kamp odmorište i kamp odmorište za robinzonski smještaj. Sobe i studio apartman kategoriziraju se s dvije do četiri zvjezdice, a apartman, kuća za odmor i kamp s dvije do pet zvjezdica. Kategorija se označava propisanom standardiziranom pločom koja se ističe na vidljivom mjestu, a ploča se naručuje od proizvođača ovlaštenih pri Ministarstvu turizma i sporta, uz trošak koji snosi naručitelj.

Članak 32. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti dodaje obveze koje traju dok god objekt radi: vidno istaknuta ploča s oznakom vrste i kategorije, istaknut cjenik, vođenje popisa gostiju, izdavanje računa za svaku obavljenu uslugu i odgovor na pisani prigovor gosta u roku od 15 dana.

Za Zadarsku županiju postupak vodi Upravni odjel za gospodarstvo i turizam. Prema stranici Zadarske županije o ugostiteljstvu i turizmu, provjerenoj 4. kolovoza 2026., zahtjevi se rješavaju u ispostavama u Zadru, Biogradu na Moru, Benkovcu i Pagu, prema mjestu objekta. Popis dokumenata i iznos upravne pristojbe provjerite izravno kod nadležne ispostave prije predaje zahtjeva.

Suvlasnici u zgradi mogu odlučiti umjesto vas

Ako je stan u zgradi sa suvlasnicima, jedan uvjet može cijelu odluku učiniti bespredmetnom. Članak 34. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada traži za kratkoročni najam prethodnu pisanu suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom. Suglasnost se daje na određeni rok koji ne smije biti kraći od pet godina.

Uvjet nije samo za nove iznajmljivače. Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti (Narodne novine 152/2024), provjeren 4. kolovoza 2026., unio je prethodnu pisanu suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam među uvjete vezane uz rješenje i propisao prijelazni rok od pet godina za one koji su usluge pružali otprije. Te su odredbe stupile na snagu 1. siječnja 2025.

Dugoročni najam nema taj uvjet. Vlasnik stana daje stan u najam na temelju vlastitog prava, bez glasanja susjeda. Ako živite u zgradi u kojoj suglasnost teško dobivate, odluka o modelu vjerojatno je već donesena umjesto vas i prije nego što ste izračunali ijedan postotak.

Za samostojeću kuću u vlasništvu jedne osobe ovo pitanje ne postoji u tom obliku, ali ostaju svi ostali uvjeti ugostiteljskog režima.

Godina u kojoj se obveze ponavljaju

Najveća praktična razlika između dva modela nije u ulasku nego u ponavljanju. Sljedeća tablica uspoređuje obveze koje se vraćaju, bez ijednog iznosa, jer iznose određuju odluke koje se mijenjaju.

Detalje prijave gostiju daje Zakon o turističkoj pristojbi (Narodne novine 52/19, 32/20, 42/20 i kasnije izmjene), provjeren 4. kolovoza

1. Njegov članak 22. traži prijavu osobe u sustav eVisitor u roku od 24 sata

od dolaska i odjavu u roku od 24 sata od odlaska, a isti članak eVisitor određuje kao središnji elektronički sustav za tu svrhu. Način prijave razrađuje Pravilnik o sustavu eVisitor (Narodne novine 43/2020). Članak 12. istog zakona predviđa godišnji paušalni iznos turističke pristojbe za osobe koje pružaju usluge smještaja u domaćinstvu, a članak 15. propisuje da odluku o visini donosi županijska skupština za svoje područje. Iznos zato ovdje ne stoji: čita se iz važeće županijske odluke na dan kad ga trebate.

Članarinu uređuje Zakon o članarinama u turističkim zajednicama (Narodne novine 52/19, 144/20). Prema članku 11. fizička osoba koja pruža ugostiteljske usluge u domaćinstvu plaća godišnji paušalni iznos izračunat kao umnožak najvećeg broja kreveta i iznosa članarine po krevetu, a članak 13. veže podnošenje obrasca uz 15. siječnja tekuće godine za prethodnu godinu, odnosno uz rok od 15 dana od izvršnosti rješenja za onoga tko odobrenje dobije prvi put u toj godini.

Poreznu stranu opisuje Porezna uprava na stranici za iznajmljivače turistima, provjerenoj 4. kolovoza 2026. Nakon rješenja o odobrenju slijedi prijava u registar poreznih obveznika u roku od osam dana, vođenje evidencije o prometu, izdavanje računa za obavljene usluge i podnošenje obrasca za članarinu do

1. siječnja. Zaseban pregled

oporezivanja djelatnosti iznajmljivanja smještaja turistima navodi da visinu paušalnog poreza svojom odlukom utvrđuje jedinica lokalne samouprave, da se odluka donosi najkasnije do 15. prosinca tekuće godine i primjenjuje od 1. siječnja sljedeće. Za dugoročni najam porezna se strana vodi kroz dohodak od imovine i imovinskih prava, kako navodi gov.hr na stranici o porezu na dohodak. Nijedna od tih stranica ne utvrđuje vašu obvezu ni iznos; to čini nadležno tijelo u vašem predmetu.

Popis propisa koje u ovom području primjenjuje inspekcija javno objavljuje i Državni inspektorat. Vrijedi ga pogledati prije nego što odluku donesete, jer pokazuje koji se propisi u nadzoru zapravo čitaju.

Zašto ovaj vodič ne uspoređuje prinose

Postotak koji uspoređuje dva modela zahtijeva pretpostavke o najamnini, cijeni noćenja, popunjenosti, praznim razdobljima, troškovima čišćenja i posredovanja, poreznom položaju i vremenu koje uložite. Nijedna od tih pretpostavki nije propisana i nijednu ne objavljuje službeni izvor za vašu nekretninu. Kad se takve brojke ipak pojave u usporedbi, one nose ime metode koju nitko ne provjerava.

Zato ovdje nema računa, nego upućivanje na metodu. Kako se mjere razdvajaju i kako se izbjegava da se dvije različite formule zovu istim imenom, objašnjava vodič o izračunu prinosa od najma, a razliku između dviju najčešće pomiješanih mjera razrađuje vodič o bruto i neto prinosu. Kad napravite vlastiti račun, u njega unesite i vrijeme, jer je ono u turističkom modelu stavka koja se najlakše zaboravi.

Ono što nije propisano morate sami napisati

Dio odnosa nije uređen zakonom nego dogovorom. To nije rupa u sustavu nego prostor koji ugovor treba popuniti. Kad je taj prostor prazan, spor se poslije vodi o sjećanjima.

Za dugoročni najam u ugovor razgovorno spada barem sljedeće, uz napomenu da su sve te stavke pregovaračke, a ne propisane norme:

1. iznos i namjena pologa, uvjeti zadržavanja i rok povrata, jer polog nije

uređen Zakonom o najmu stanova; detaljnije o tome piše vodič o pologu za najam stana;

1. koje troškove plaća najmoprimac, a koje najmodavac, s načinom obračuna;

pregled je u vodiču o režijama u najmu;

1. tko obavlja koje održavanje i tko snosi trošak sitnih popravaka;
2. je li ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme i što se događa istekom;
3. zapisnik o primopredaji sa stanjem brojila, popisom opreme i fotografijama;
4. pravila o ljubimcima, podnajmu, broju osoba i najavi dolaska najmodavca;
5. način dostave obavijesti, jer o tome ovisi računanje rokova.

Uz to, prijava boravišta korisnika stana ima vlastita pravila, koja pokriva vodič o prijavi boravišta u najmu. Prava i obveze druge strane, korisne i najmodavcu jer opisuju očekivanja, razrađuje vodič o pravima i obvezama podstanara.

Za turistički najam pregovarački prostor je uži jer je više toga propisano, ali uvjeti otkazivanja rezervacije, pravila kuće, naknada za štetu i rok dolaska ostaju stvar vaših uvjeta poslovanja i moraju biti gostu dostupni prije potvrde.

Treći put postoji, ali ima vlastite uvjete

Izbor nije nužno binaran. Uz privatni dugoročni najam i ugostiteljsku djelatnost u domaćinstvu, Zakon o priuštivom stanovanju (Narodne novine 45/2026), provjeren 4. kolovoza 2026., uređuje priuštivi najam i predviđa mehanizam kojim se prazne stambene nekretnine mogu uključiti u javni program najma putem javnog poziva vlasnicima.

Uvjeti, trajanje i naknada u tom programu ovise o tekstu zakona i o pojedinom javnom pozivu, pa ovdje nema nijednog iznosa ni roka iz tog okvira. Ako razmatrate tu mogućnost, pročitajte zakon i aktualni javni poziv, i tek onda usporedite s privatnim najmom. Popis propisa u području stanovanja održava Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, pa je to dobra polazna točka za provjeru je li se okvir promijenio nakon datuma ovog teksta.

Izlaz iz svakog modela izgleda drukčije

Ulazak se planira, izlazak se obično improvizira, pa je korisno promisliti ga unaprijed.

Iz dugoročnog najma izlazite otkazom vezanim uz zakonske razloge i rokove ili istekom ugovora sklopljenog na određeno vrijeme. To znači da vaša promjena plana nije trenutačna: ako stan trebate u ožujku, odluka se u pravilu donosi mnogo ranije.

Iz turističkog režima izlazite prestankom pružanja usluga, uz zatvaranje obveza prema poreznom tijelu i turističkoj zajednici te odjavu u nadležnom upravnom tijelu. Rješenje, kategorizacija i evidencije nisu automatski neaktivne samo zato što ste prestali primati goste.

Prijelaz iz jednog režima u drugi zato nije pitanje jednog vikenda. Ako ozbiljno razmatrate promjenu, uzmite kalendar i upišite rokove prije nego što upišete očekivanja.

Šest pitanja prije nego što odlučite

1. Je li stan u zgradi sa suvlasnicima i mogu li realno dobiti pisanu suglasnost

na rok od najmanje pet godina?

1. Postoji li dokaz o uporabljivosti građevine prema propisu koji je danas na

snazi?

1. Tko će prijavljivati i odjavljivati goste unutar 24 sata kad ste na poslu ili

izvan Zadra?

1. Tko preuzima čišćenje, primopredaje i kvarove izvan radnog vremena?
2. Jeste li spremni voditi evidencije i poštovati godišnje rokove, uključujući

obrazac do 15. siječnja?

1. Ako odgovor na neko od ovih pitanja bude negativan, mijenja li to model ili

samo dodaje trošak vanjske usluge?

Odgovori na tih šest pitanja obično razriješe dilemu prije nego što bilo koja računica postane potrebna.

Česta pitanja o izboru između dugoročnog i turističkog najma

Koja je zakonska granica između kratkoročnog i dugoročnog najma stana?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u članku 4. kratkoročan najam stana određuje kao najam stana ili dijela stana za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana. Ta definicija služi za primjenu tog zakona, uključujući uvjet suglasnosti suvlasnika, a ne kao opća porezna ili ugovorna klasifikacija.

Treba li mi rješenje o odobrenju za dugoročni najam stana?

Za najam stana ne izdaje se rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Taj se dokument traži za ugostiteljsku uslugu prema Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti. Time drugi propisi koji se odnose na vlasnika, ugovor i poreznu prijavu ne prestaju vrijediti.

Mora li ugovor o najmu stana biti u pisanom obliku?

Prema članku 4. Zakona o najmu stanova ugovor se sklapa u pisanom obliku, a članak 5. propisuje njegov obvezni sadržaj. Pisani oblik je i praktično koristan jer se rokovi, troškovi i stanje stana kasnije dokazuju dokumentom, a ne sjećanjem.

Koliki je otkazni rok kod najma stana?

Članak 22. Zakona o najmu stanova veže rokove od tri odnosno šest mjeseci uz razloge iz članka 19. i članka 21., pri čemu rok teče od prvog dana idućeg mjeseca. Najmoprimac ugovor na neodređeno vrijeme može otkazati uz obavijest najmanje tri mjeseca unaprijed. Koji rok vrijedi u vašem slučaju ovisi o konkretnom razlogu i sadržaju ugovora.

Trebam li suglasnost suvlasnika zgrade za turistički najam?

Za kratkoročni najam u zgradi traži se prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz obvezan pristanak svih suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s tim stanom, i to na rok od najmanje pet godina. Za one koji su usluge pružali prije 1. siječnja 2025. predviđen je prijelazni rok od pet godina.

Koliko soba i kreveta smijem imati u domaćinstvu?

Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti u članku 30. postavlja gornju granicu od deset soba, odnosno 20 kreveta, a za kamp deset smještajnih jedinica, odnosno 30 gostiju istodobno. To je zakonski maksimum, a ne preporuka; stvarni kapacitet utvrđuje se rješenjem o razvrstavanju i kategorizaciji.

U kojem roku moram prijaviti gosta?

Zakon o turističkoj pristojbi u članku 22. traži prijavu u sustav eVisitor u roku od 24 sata od dolaska i odjavu u roku od 24 sata od odlaska. Rok se odnosi na svakog gosta, pa je to obveza koja se ponavlja tijekom cijele sezone, a ne jednokratna radnja.

Tko određuje iznos turističke pristojbe, članarine i paušalnog poreza?

Visinu turističke pristojbe za svoje područje utvrđuje županijska skupština, članarina se za iznajmljivače obračunava paušalno prema broju kreveta i propisanom iznosu po krevetu, a visinu paušalnog poreza svojom odlukom određuje jedinica lokalne samouprave. Zato konkretan iznos provjeravate u važećoj odluci, a ne u vodiču.

Mogu li isti stan davati i u dugoročni i u turistički najam?

Svaki režim ima vlastite uvjete i oni se moraju ispuniti odvojeno, uključujući rješenje, kategorizaciju i suglasnost suvlasnika za ugostiteljsku uslugu. Kombinaciju kroz godinu prije planiranja provjerite s nadležnim upravnim tijelom i s poreznim savjetnikom, jer se obveze ne isključuju automatski.

Koji model traži manje mog vremena?

Dugoročni najam ima manje ponavljajućih radnji: jedan ugovor, mjesečna naplata i povremeno održavanje. Turistički najam traži rad po svakom dolasku i odlasku, uključujući prijavu u roku od 24 sata, izdavanje računa, čišćenje i komunikaciju. Koliko vas to košta u novcu ovisi o tome radite li sami ili plaćate uslugu, pa taj trošak unesite u vlastiti račun umjesto da ga pretpostavite.

Izvori i datum provjere

Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Služe za prikaz propisanih obveza, ne za utvrđivanje vaše obveze, iznosa ni ishoda.

• Zakon o najmu stanova, pročišćeni tekst
• Zakon o obveznim odnosima, pročišćeni tekst
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Narodne novine 152/2024
• Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, pročišćeni tekst
• Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, Narodne novine 152/2024
• Zakon o turističkoj pristojbi, pročišćeni tekst
• Pravilnik o sustavu eVisitor, Narodne novine 43/2020
• Zakon o članarinama u turističkim zajednicama, pročišćeni tekst
• Zakon o gradnji, Narodne novine 155/2025
• Zakon o prostornom uređenju, Narodne novine 155/2025
• Zakon o priuštivom stanovanju, Narodne novine 45/2026
• Porezna uprava: iznajmljivač turistima
• Porezna uprava: oporezivanje djelatnosti iznajmljivanja smještaja turistima
• gov.hr: razvrstavanje i kategorizacija objekata u domaćinstvu
• gov.hr: porez na dohodak
• gov.hr: prijava i odjava turista
• Ministarstvo turizma i sporta: standardizirane ploče
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: propisi u području stanovanja
• Državni inspektorat: pravni izvori iz područja ugostiteljstva i turizma
• Jedinstvena kontaktna točka: ugostiteljske usluge u domaćinstvu
• Zadarska županija: ugostiteljstvo i turizam