Troškovi dugoročnog najma: stavke koje ulaze u računicu

Kratki odgovor: troškovna strana dugoročnog najma ne razvrstava se po veličini iznosa, nego po tome što stavku uopće pokreće. Jedne obveze postoje zato što ste vlasnik i teku i dok je stan prazan. Druge nastaju u trenutku kada stan date u najam. Treće se pojavljuju samo pri izmjeni najmoprimca. Četvrte pokreće trošenje i kvar. Za svaku odvojeno odgovorite na tri pitanja: tko je po propisu obveznik, može li se obveza ugovorom prenijeti i iz kojeg se dokumenta čita obvezujući iznos.

Ovaj vodič služi vlasniku stana koji radi vlastitu računicu prije nego što potpiše ugovor ili prije nego što provjeri postojeći. Ne donosi najamninu, iznos pričuve, poreznu stopu, cijenu komunalne usluge ni očekivani rezultat. Umjesto brojke uz svaku stavku stoji izvor. Razlog je jednostavan: gotovo svaki iznos u ovom području određuje odluka jedinice lokalne samouprave, godišnji program pojedine zgrade, rješenje nadležnog tijela ili ugovor s drugom stranom. Brojka prepisana s interneta zastarijeva prije nego što se potpiše ugovor, a izvor ostaje isti.

Razvrstajte stavku po okidaču, ne po iznosu

Popis troškova poredan po visini iznosa vara jer skriva vremensku dimenziju. Stavka koja se plaća dvanaest puta godišnje bez obzira na to živi li netko u stanu ne pripada istoj kategoriji kao stavka koja nastane jednom u pet godina.

Ta podjela ima praktičnu posljedicu. Prve dvije skupine možete predvidjeti i zapisati unaprijed. Treća ovisi o tome koliko često mijenjate najmoprimce. Četvrta se ne planira po mjesecu, nego po opremi i njezinoj starosti.

Prva skupina: obveze koje nosi vlasništvo

Pričuva je najjasniji primjer troška koji ne ovisi o najmu. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 28. stavku 2. propisuje da doprinose za zajedničku pričuvu snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Obveznik je dakle suvlasnik, a ne osoba koja u stanu živi. Iznos se ne čita iz zakona nego iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, na koji članak 29. izravno upućuje. Zakon uz to sadrži donju granicu vezanu uz etalonsku cijenu građenja, ali ta granica ne daje iznos za vašu zgradu jer se sama etalonska cijena utvrđuje zasebnim aktom.

Isti zakon u članku 30. traži da se zajednički dijelovi zgrade osiguraju od osnovnih rizika i da postoji osiguranje od odgovornosti. Ta se polica plaća iz pričuve i nije vaš zasebni ugovor. U članku 28. stavku 9. među namjenama pričuve navedeni su redovito održavanje, hitni i nužni popravci, poboljšice, osiguranje zgrade i naknada za rad upravitelju. Kada u zgradi dođe do velikog zahvata, suvlasnici o njemu odlučuju i vi ste u tom trošku sudionik i kada je stan iznajmljen.

Godišnji porez na nekretnine plaća vlasnik. Službena stranica gov.hr o porezu na nekretnine navodi da visinu svojom odlukom određuje općina ili grad, da se podaci dostavljaju do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje i da se porez plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja. Za dugoročni najam važno je jedno mjesto na toj stranici: oslobođenje se veže uz korištenje nekretnine za stalno stanovanje i uz iznajmljivanje temeljem ugovora o najmu za stalno stanovanje. To ne znači da je vaša nekretnina automatski oslobođena. Znači da postoji osnova koju treba provjeriti kod nadležnog upravnog tijela i dokazati dokumentom, a ne pretpostaviti.

Komunalna naknada je stavka na kojoj se najčešće miješaju pojmovi. Zakon o komunalnom gospodarstvu u članku 93. stavku 1. propisuje da komunalnu naknadu plaća vlasnik odnosno korisnik nekretnine, a korisnik je plaća kada je obveza na njega prenesena pisanim ugovorom. Prijenos je dakle moguć, ali stavak 3. istog članka dodaje da vlasnik solidarno jamči za plaćanje. Drugim riječima, ugovorom pomičete tko plaća, ne i tko odgovara ako plaćanja izostane. Visinu prema članku 95. utvrđuje odluka predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave, a obveznik obvezu prijavljuje u roku od 15 dana od njezina nastanka.

Druga skupina: obveze koje pokreće sam najam

Prije nego što stan uopće ponudite, potreban je energetski certifikat. Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, u tekstu koji je na snazi od 1. siječnja 2026., u članku 14. stavku 2. obvezuje vlasnika zgrade odnosno njezina posebnog dijela da prije iznajmljivanja pribavi certifikat, predoči ga mogućem najmoprimcu, preda mu ga ili njegovu fotokopiju te da energetski razred navede u oglasu. Certifikat prema članku 13. stavku 4. vrijedi deset godina, pa je riječ o ulaznom trošku koji se ne ponavlja sa svakim novim ugovorom. Cijenu izrade ne propisuje nijedan službeni izvor; nju ugovarate s ovlaštenom osobom. Isti dokument pojavljuje se i pri kupnji, pa je uz njega koristan vodič o energetskom certifikatu pri kupnji nekretnine.

Ugovor je drugi ulazni trošak, ali ga mnogi ne vide kao trošak jer ga sami sastave. Središnji državni portal na stranici o najmu nekretnine upućuje da se ugovor sklapa u pisanom obliku i da se njime određuju iznos najamnine, druga prava i obveze te otkazni rok. Postoji i dobrovoljna nadogradnja. Zakon o javnom bilježništvu uređuje solemnizaciju privatne isprave, nakon koje isprava proizvodi učinke javnobilježničkog akta, a javnobilježnički akt uz propisane uvjete može biti ovršna isprava. To je trošak koji kupuje brži put naplate i iseljenja, pa ga vodite kao izbor, ne kao obvezu. Sadržaj samog ugovora razrađen je u vodiču o ugovoru o najmu stana.

Porezna strana ima rok koji se lako propusti. Porezna uprava na stranici o dohotku od najma i zakupa navodi da je porezni obveznik dužan ispravu o nastanku ili promjeni činjenica bitnih za oporezivanje dostaviti nadležnoj ispostavi u roku od osam dana, da se porez plaća prema rješenju Porezne uprave i da se kod najma priznaje paušalni izdatak. Ako je ugovor bio kod javnog bilježnika, bilježnik ispravu može dostaviti umjesto vas u roku od 30 dana. Postotak paušalnog izdatka i primijenjenu stopu ne prepisujte iz vodiča ni iz tuđe tablice; oni ovise o načinu na koji se dohodak utvrđuje i objavljuju se za svaku godinu, a obvezujući podatak stoji u rješenju.

Jedna rečenica sa stranice Porezne uprave o najmodavcu stambenog prostora zaslužuje da bude uokvirena: najamnina se smatra ostvarenom i kada je nekretnina predana na uporabu ili korištenje drugoj osobi bez isprave. Izostanak papira ne uklanja obvezu.

Treća skupina: ono što se pojavi pri izmjeni najmoprimca

Prazan mjesec nije trošak. To je prihod koji nije nastao. Razlika nije jezična. Ako prazno razdoblje upišete u stupac troškova, dva puta ste umanjili rezultat i pokvarili usporedbu s prethodnom godinom. Prazno razdoblje pripada u brojnik, kao manja naplaćena najamnina, uz zabilježen datum početka i kraja. Metodologija tog razlikovanja detaljno je razrađena u vodiču o bruto i neto prinosu od najma.

Ono što u prijelazu jest trošak obično izgleda ovako: temeljito čišćenje, ličenje, sitni popravci koje prethodni najmoprimac nije bio dužan izvesti, izrada novih fotografija i ponovno oglašavanje, vrijeme za razgledavanja i provjeru zainteresiranih. Uz to ide obračun pologa, koji nije prihod nego povratna stavka; pravila i rizici opisani su u vodiču o pologu za najam stana. Praktičan savjet za evidenciju: sve što nastane između odjave prethodnog i ulaska sljedećeg najmoprimca zapišite pod istu oznaku prijelaza. Tako nakon dvije godine vidite koliko vas stvarno košta česta izmjena, umjesto da tu stavku razmažete po mjesecima.

Uz prijelaz ide i primopredajni zapisnik sa stanjem brojila i popisom opreme. On ne stvara trošak, ali sprječava spor oko toga tko je odgovoran za oštećenje. Za razdvajanje računa po razdobljima pomaže vodič o režijama u najmu stana, a za redoslijed koraka pri raskidu vodič o otkazu ugovora o najmu stana.

Četvrta skupina: trošenje, kvar i zamjena opreme

Ovdje propis daje okvir, ali ne daje popis radova. Zakon o najmu stanova, koji je 4. kolovoza 2026. bio na snazi u tekstu objavljenom u Narodnim novinama 91/96, 48/98, 66/98, 68/18 i 105/20, u članku 12. traži da najmodavac preda stan u stanju pogodnom za stanovanje. Članak 13. tu obvezu produžuje kroz cijelo trajanje najma: najmodavac je dužan održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu. Članak 14. traži od najmoprimca da se stanom koristi tako da ga čuva od oštećenja i da najmodavca obavijesti o potrebnim popravcima koje najmodavac snosi. Članak 15. njegovu odgovornost za štetu veže uz opće propise.

Granica se nalazi u članku 17. Najmoprimac stan vraća u stanju u kojem ga je zaprimio, uzimajući u obzir promjene nastale redovitim korištenjem. Ta jedna rečenica dijeli dvije skupine troškova. Istrošenost koja je posljedica uobičajene uporabe ostaje na vlasniku. Oštećenje koje nije posljedica uobičajene uporabe ide drugim putem. Zakon pritom ne nabraja radove i ne određuje vijek trajanja nijednog uređaja, pa tu granicu za konkretan stan zatvara ugovor i primopredajni zapisnik, ne opće pravilo.

Zamjenu opreme zato tretirajte kao stavku s rokom, a ne kao iznenađenje. Vodite popis uređaja s datumom nabave i procijenjenim razdobljem zamjene koje ste sami odredili prema uporabi. Kad uređaj otkaže, imate zapis umjesto improvizacije. Veće zahvate koji mijenjaju stan, a ne održavaju ga, vodite odvojeno; njihova logika i redoslijed opisani su u vodiču o troškovima adaptacije stana u Zadru.

Režije se dijele ugovorom, a ne zakonom

Najčešće pitanje vlasnika glasi: koje režije po zakonu plaća najmoprimac. Odgovor je da Zakon o najmu stanova ne dijeli režije. On u članku 5. točki 4. traži da ugovor navede vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati. Zadana postavka je dakle ugovorna, a ne zakonska. Ako ugovor šuti, nastaje spor bez uporišta u tekstu.

Tri stavke ipak imaju vlastita pravila i zato ih ne stavljajte u istu rečenicu s računom za struju:

1. Pričuva. Obveznik je suvlasnik. Zakon ne predviđa da se ta zakonska obveza prenese na najmoprimca. Ono što se ugovorom može dogovoriti jest da najmoprimac plaća naknadu koja odgovara tom iznosu, ali obveza prema zajednici ostaje vaša.
2. Komunalna naknada. Prijenos na korisnika moguć je pisanim ugovorom, uz solidarno jamstvo vlasnika iz članka 93. stavka 3.
3. Sakupljanje komunalnog otpada. Stranica gov.hr o sakupljanju komunalnog otpada navodi da je korisnik javne usluge vlasnik nekretnine odnosno vlasnik posebnog dijela te korisnik nekretnine kada je vlasnik obvezu plaćanja ugovorom prenio na tog korisnika. Cijena se sastoji od cijene obvezne minimalne javne usluge i cijene za količinu predanog miješanog komunalnog otpada, a iznos obvezne minimalne javne usluge određuje odluka predstavničkog tijela. Prijenos ovdje traži i ugovor i obavijest davatelju usluge.

Za sve ostalo, od električne energije i vode do interneta, mjerodavni su ugovor o najmu i ugovor s pružateljem usluge.

Osiguranje ima dva sloja koja se ne preklapaju

Prvi sloj je zakonski i ne ugovarate ga sami. To je osiguranje zajedničkih dijelova zgrade iz članka 30. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, koje ugovara zajednica suvlasnika i plaća iz pričuve. Drugi sloj je vaš i potpuno je ugovoran: polica za posebni dio, opremu u stanu i odgovornost prema trećima. Njezin opseg, iznimke i uvjeti čitaju se iz police, ne iz zakona.

Jedno pitanje postavite osiguratelju izravno prije nego što stan date u najam: mijenja li se pokriće kada nekretninu ne koristi vlasnik nego najmoprimac. Odgovor je stvar ugovora s osigurateljem i razlikuje se od police do police. Ovaj vodič ga ne može dati.

Profil angažmana, ne usporedba prinosa

Dugoročni i turistički najam često se uspoređuju brojkom. Ovdje ih uspoređujemo samo ritmom obveza, jer je to ono što se iz propisa može provjeriti.

U dugoročnom najmu obveze su koncentrirane. Najviše ih je na početku ugovora i pri izmjeni najmoprimca. Tijekom godine ponavlja se malen broj datiranih obveza, a između njih stan radi bez vaše svakodnevne prisutnosti. U kratkoročnom smještaju dio obveza vezan je uz svakog gosta, pa se isti postupak ponavlja onoliko puta koliko ima izmjena.

To nije tvrdnja o tome koji model donosi više. Za razliku u pravnom okviru i u obvezama pogledajte usporedbu dugoročnog i turističkog najma, a za utjecaj sezone na potražnju vodič o sezonalnosti najma u Zadru. Nijedan od njih ne obećava rezultat.

Obrazac evidencije koji izdrži poreznu godinu

Za svaku stavku vodite šest polja: datum, opis, okidač iz gornje tablice, dokaz, iznos i oznaku je li plaćeno ili tek predviđeno. Uz to razdvojite barem sljedeće retke:

1. pričuva po mjesecima;
2. porez na nekretnine s rješenjem i godinom;
3. komunalna naknada i javna usluga otpada, uz naznaku tko je po ugovoru plaćatelj;
4. energetski certifikat s datumom izdavanja i rokom važenja;
5. troškovi ugovora, uključujući javnobilježničke ako ih ima;
6. porezna stavka s brojem rješenja i razdobljem;
7. popravci i servisi, odvojeno od zahvata koji mijenjaju stan;
8. oprema s datumom nabave i predviđenim razdobljem zamjene;
9. prijelaz između najmoprimaca kao zasebna oznaka;
10. prazna razdoblja, u prihodu, a ne u troškovima.

Zapis koji ima dokaz i datum može se ponovno izračunati i nakon godinu dana. Zapis iz sjećanja ne može. Kada te stavke ulaze u izračun povrata, poštujte redoslijed opisan u vodiču o prinosu od najma.

Gdje se čita obvezujući iznos

Nacrt novog zakona mijenja ulazni trošak, ali još nije na snazi

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavilo je 31. srpnja 2026. vijest o nacrtu novog Zakona o najmu stanova koji je upućen u javno savjetovanje. Prema toj vijesti nacrt predviđa da svaki novi ugovor o najmu bude sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika. Ako takvo rješenje bude doneseno, javnobilježnički trošak seli iz skupine izbora u skupinu obveznih ulaznih troškova.

Na dan 4. kolovoza 2026. to nije važeće pravilo. Na popisu propisa iz područja stanovanja istog ministarstva i dalje stoji Zakon o najmu stanova s objavama iz 1996. do 2020. godine. Prije potpisivanja provjerite je li nacrt u međuvremenu donesen i objavljen u Narodnim novinama.

Česta pitanja o troškovima dugoročnog najma

Plaća li pričuvu najmodavac ili najmoprimac?

Zakonski obveznik je suvlasnik, dakle vlasnik stana. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u članku 28. stavku 2. veže doprinos uz suvlasnički dio. Ugovorom o najmu možete dogovoriti da najmoprimac plaća naknadu u tom iznosu, ali obveza prema zajednici suvlasnika ostaje na vama.

Mogu li komunalnu naknadu i odvoz otpada prebaciti na najmoprimca?

Kod komunalne naknade prijenos je moguć pisanim ugovorom, uz to da vlasnik solidarno jamči za plaćanje. Kod javne usluge sakupljanja otpada korisnikom postaje osoba na koju je vlasnik ugovorom prenio obvezu plaćanja, pa uz ugovor ide i uređen odnos s davateljem usluge. Prijenos mijenja tko plaća, ne i tko odgovara.

Koje režije po zakonu plaća najmoprimac?

Zakon o najmu stanova ne dijeli režije. U članku 5. točki 4. traži da ugovor navede vrstu troškova u svezi sa stanovanjem i način plaćanja. Bez tog popisa u ugovoru nema uporišta za kasnije razgraničenje.

Treba li mi energetski certifikat za dugoročni najam stana?

Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu u članku 14. stavku 2. traži da vlasnik prije iznajmljivanja pribavi certifikat, predoči ga mogućem najmoprimcu, preda mu ga ili fotokopiju i navede energetski razred u oglasu. Certifikat vrijedi deset godina, pa se trošak ne ponavlja sa svakim ugovorom.

Koje popravke snosi najmodavac, a koje najmoprimac?

Najmodavac je prema članku 13. dužan održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom. Najmoprimac se prema članku 14. stanom koristi tako da ga čuva od oštećenja, obavještava najmodavca o potrebnim popravcima i prema članku 15. odgovara za štetu po općim propisima. Popis pojedinih radova zakon ne daje, pa ga treba zapisati u ugovor.

Je li prazan mjesec trošak ili izgubljeni prihod?

Izgubljeni prihod. Prazno razdoblje smanjuje naplaćenu najamninu i pripada u prihodovnu stranu evidencije, s datumom početka i kraja. Ako ga upišete među troškove, isti gubitak ste uračunali dvaput.

U kojem roku prijavljujem najam Poreznoj upravi?

Porezna uprava navodi rok od osam dana za dostavu isprave o nastanku ili promjeni činjenica bitnih za oporezivanje nadležnoj ispostavi. Ako je ugovor solemniziran, javni bilježnik ispravu može dostaviti umjesto vas u roku od 30 dana. Porez se plaća prema rješenju.

Oslobađa li najam za stalno stanovanje od poreza na nekretnine?

Službena stranica o porezu na nekretnine navodi oslobođenje vezano uz korištenje nekretnine za stalno stanovanje i uz iznajmljivanje temeljem ugovora o najmu za stalno stanovanje. To je osnova koju treba provjeriti i dokazati kod nadležnog upravnog tijela za konkretnu nekretninu, a ne pretpostavka.

Mora li ugovor o najmu biti solemniziran kod javnog bilježnika?

Prema propisu koji je na snazi 4. kolovoza 2026. solemnizacija je izbor, a ne uvjet valjanosti. Ona ugovoru daje učinke javnobilježničkog akta i uz propisane uvjete otvara put ovrsi. Nacrt novog zakona u javnom savjetovanju predviđa da to postane obveza, pa status provjerite prije potpisa.

Traži li dugoročni najam manje mog vremena od turističkog?

Obveze su drukčije raspoređene. U dugoročnom najmu najviše ih je pri sklapanju ugovora i pri izmjeni najmoprimca, a tijekom godine ponavlja se malen broj datiranih obveza. U kratkoročnom smještaju dio obveza vezan je uz svakog gosta. Ovaj vodič uspoređuje ritam obveza i ne tvrdi koji model donosi veći prihod.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. i služe za granice metodologije, ne za pojedinačni porezni, pravni ni investicijski odgovor.

• Zakon o najmu stanova, pročišćeni tekst
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Narodne novine 152/2024
• Zakon o komunalnom gospodarstvu, Narodne novine 68/2018
• Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, pročišćeni tekst
• Zakon o javnom bilježništvu, pročišćeni tekst
• Porezna uprava: dohodak od najma i zakupa
• Porezna uprava: najmodavac stambenog prostora
• gov.hr: porez na nekretnine
• gov.hr: najam nekretnine
• gov.hr: sakupljanje komunalnog otpada
• MPGI: propisi iz područja stanovanja
• MPGI: vijest o nacrtu novog Zakona o najmu stanova, 31. srpnja 2026.