Troškovi turističkog najma: stavke koje ulaze u računicu

Kratki odgovor: troškovi turističkog najma ne dijele se korisno na velike i male. Dijele se na one čiji iznos određuje netko drugi i one koje određujete sami. Propis na državnoj razini postavlja obvezu, odluka županijske skupštine ili jedinice lokalne samouprave postavlja iznos, ugovor s platformom, servisom ili osigurateljem postavlja cijenu koju ste potpisom prihvatili, a vaš standard usluge i vaše vlastito vrijeme postavljaju ostatak. Ovaj vodič popisuje stavke i za svaku pokazuje gdje se čita obvezujući iznos. Sam ne donosi nijedan iznos.

Tekst je pisan za vlasnika stana ili kuće u Zadarskoj županiji koji priprema vlastitu tablicu prije nego što odluči hoće li uopće ulaziti u turistički najam. Ne procjenjuje prihod, popunjenost, cijenu noćenja ni prinos, pa ni jednu stavku ne uspoređuje s onim što bi mogla zaraditi. Za usporedbu dvaju modela najma po drugim kriterijima postoji zaseban vodič o izboru između dugoročnog i turističkog najma.

Tri pitanja koja svaka stavka mora izdržati

Popis troškova brzo postane neupotrebljiv kad se u istom stupcu nađu jednokratna pristojba, godišnja obveza i trošak koji nastaje svaki put kad gost ode. Zato svakoj stavci prije unosa postavite tri pitanja.

Prvo: nastaje li prije prvog gosta ili tijekom godine? Drugo: mijenja li se s brojem gostiju, s brojem izmjena ili ostaje ista bez obzira na to koliko je noćenja bilo? Treće: gdje se čita obvezujući iznos i koje ga je tijelo ili koji ga je ugovor donio?

Tek treće pitanje odvaja stavke koje možete promijeniti od onih koje samo evidentirate.

Ulazni troškovi nastaju prije nego što se pojavi prvi gost

Turistički najam počinje rješenjem, ne oglasom. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, provjeren 4. kolovoza 2026., traži da iznajmljivač prije pružanja usluga ishodi rješenje nadležnog upravnog tijela o odobrenju. Sve što slijedi ispod ovisi o tom dokumentu.

Zahtjev se u Zadarskoj županiji podnosi upravnom odjelu nadležnom za gospodarstvo i turizam, koji poslove obavlja kroz pododsjeke prema mjestu objekta. Stranica Zadarske županije o ugostiteljstvu i turizmu, provjerena 4. kolovoza 2026., navodi da se upravna pristojba plaća prema Tarifnom broju 14. Uredbe o Tarifi upravnih pristojbi i da ovisi o vrsti objekta. Iznos zato ne tražite u ovom tekstu, nego u toj tarifi na dan podnošenja zahtjeva.

Prije rješenja objekt mora zadovoljiti propisane uvjete. Pročišćeni tekst Pravilnika o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu, provjeren 4. kolovoza 2026., razlikuje sobu, apartman, studio apartman, kuću za odmor, kamp, kamp odmorište i objekt za robinzonski smještaj te za svaku vrstu traži minimalne uvjete i elemente kategorije iz priloga. Propis time ne kaže što baš vaš objekt mora dograditi. Kaže koji popis morate proći, a razliku između sadašnjeg stanja i tog popisa plaćate po tržišnim cijenama izvođača i opreme. Ako ta razlika prelazi opremanje, otvorite je kao zaseban projekt i vodite je po logici iz vodiča o troškovima adaptacije stana u Zadru, a ne kao stavku u godišnjoj tablici.

Nakon kategorizacije dolazi ploča. Ministarstvo turizma i sporta, provjereno 4. kolovoza 2026., objavljuje popis proizvođača ovlaštenih za izradu standardiziranih ploča i navodi da troškove izrade i dostave naručene ploče snosi sam naručitelj. Ploča je dakle obvezna po propisu, ali njezinu cijenu određuje proizvođač kojeg birate.

Dva ulazna uvjeta nemaju cjenik, a mogu zaustaviti cijeli projekt. Prvi je dokaz o uporabljivosti građevine prema propisu koji je danas na snazi; Zakon o gradnji objavljen u Narodnim novinama 155/2025, provjeren 4. kolovoza 2026., uporabljivost veže uz akt nadležnog tijela. Drugi je suglasnost suvlasnika: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada iz Narodnih novina 152/2024, provjeren istog dana, kratkoročnim najmom smatra najam stana ili dijela stana za privremeni smještaj kraći od 30 dana i za njega traži prethodnu pisanu suglasnost suvlasnika. Ta suglasnost nema pristojbu ni cjenik. Ima rok, pregovor i mogućnost da odgovor bude odričan.

Broj kreveta je mjerna jedinica, a ne samo gornja granica

Kapacitet se obično čita kao ograničenje. U troškovnoj tablici on je množitelj. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti postavlja gornju granicu od deset soba, odnosno 20 kreveta u domaćinstvu, ne računajući pomoćne krevete. Ta brojka nije samo dozvola, nego jedinica po kojoj se obračunavaju tri godišnje obveze.

Turistička pristojba za domaćinstvo obračunava se u godišnjem paušalnom iznosu po krevetu. Članarina turističkoj zajednici računa se kao umnožak najvećeg broja kreveta i propisanog iznosa po krevetu. Paušalni porez utvrđuje se po krevetu, odnosno po smještajnoj jedinici u kampu. Jedan dodatni krevet zato ne povećava samo potencijalni kapacitet. Povećava tri godišnje obveze koje teku i u godini u kojoj taj krevet nije bio zauzet nijednu noć.

Zbog toga kapacitet upišite u tablicu kao zaseban podatak, uz datum rješenja. Ako ga mijenjate, mijenja se cijeli donji dio računice.

Godišnje obveze koje ne pitaju koliko ste imali gostiju

Obveze iz ove skupine ne dolaze uz gosta. Dospijevaju jednom ili u tri obroka godišnje, na datume koji ne ovise o duljini sezone ni o broju noćenja.

Zakon o turističkoj pristojbi, provjeren 4. kolovoza 2026., propisuje da osobe koje pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu plaćaju godišnji paušalni iznos po krevetu. Visinu za općine i gradove na svom području utvrđuje županijska skupština, a odluka se mora donijeti i objaviti na mrežnim stranicama županije do 31. siječnja tekuće godine za sljedeću godinu. Najniži i najviši iznos propisuje ministar pravilnikom. Paušal se plaća jednokratno do 31. srpnja ili u tri jednaka obroka koji dospijevaju 31. srpnja, 31. kolovoza i 30. rujna tekuće godine. Za objekt u Zadarskoj županiji obvezujući iznos čita se iz odluke koju županija objavljuje na svojoj stranici, primjerice iz odluke o visini turističke pristojbe za 2026. godinu, provjerene 4. kolovoza 2026. Iznos se razlikuje po jedinicama, pa vrijedi samo onaj koji stoji uz vašu općinu ili grad.

Zakon o članarinama u turističkim zajednicama, provjeren 4. kolovoza 2026., članarinu za osobe koje pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu računa kao umnožak najvećeg broja kreveta odnosno smještajnih jedinica i iznosa koji propisuje ministar nadležan za turizam. Obrazac TZ podnosi se Poreznoj upravi do 15. siječnja tekuće godine, a plaćanje ide jednokratno do 31. srpnja ili u ista tri obroka kao pristojba. Datum 15. siječnja upišite u kalendar odmah, jer pada u razdoblje kad objekt najčešće nema nijednog gosta.

Uz to teku obveze koje se ne odnose na turizam, ali ih turistički korišten objekt i dalje snosi. Pričuva zgrade po Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada služi redovitom održavanju, hitnim i nužnim popravcima, poboljšicama i osiguranju zgrade, a plaćaju je suvlasnici bez obzira na to kako koriste svoj posebni dio. Cijenu obvezne minimalne javne usluge sakupljanja komunalnog otpada, prema stranici gov.hr o sakupljanju komunalnog otpada provjerenoj 4. kolovoza 2026., određuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave svojom odlukom, a korisnici se razvrstavaju u kategoriju kućanstvo i kategoriju korisnika koji nisu kućanstvo. To razvrstavanje provjerite prije nego što režijski trošak prepišete iz razdoblja kad ste u stanu živjeli sami; opća podjela režija objašnjena je u vodiču o režijama u najmu stana.

Godišnji porez na nekretnine ima vlastitu logiku. Službena stranica gov.hr o porezu na nekretnine, provjerena 4. kolovoza 2026., visinu veže uz odluku općine ili grada u kojem se nekretnina nalazi, a oslobođenja veže uz stalno stanovanje i uz najam na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje. Objekt koji koristite za turističke usluge ne poziva se na to oslobođenje automatski. Podatke o nekretnini i dokaze za oslobođenje predajete do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje.

Porezna ruta se bira jednom, a mijenja cijeli popis

Paušalno oporezivanje nije opcija koju birate u tablici. Vezano je uz rješenje. Stranica Porezne uprave o oporezivanju djelatnosti iznajmljivanja smještaja turistima, provjerena 4. kolovoza 2026., navodi da se paušalni porez utvrđuje po krevetu odnosno po smještajnoj jedinici i da visinu utvrđuje odluka jedinice lokalne samouprave koja se može donijeti najkasnije do 15. prosinca tekuće godine, a primjenjuje se od 1. siječnja sljedeće. Ako jedinica odluku ne donese, primjenjuju se iznosi propisani prema kategoriji indeksa turističke razvijenosti. Za vlastitu tablicu to znači da iznos svake godine iznova provjeravate kod svoje općine ili grada, a ne kod susjedne jedinice.

Uz porez idu obveze koje same po sebi nemaju iznos, ali troše vrijeme ili traže plaćenu uslugu. Stranica Porezne uprave za iznajmljivače turistima, provjerena 4. kolovoza 2026., traži upis u registar poreznih obveznika u roku od osam dana od primitka rješenja, vođenje evidencije o prometu na propisanom obrascu i izdavanje čitljivog računa za svaku uslugu, u najmanje dva primjerka.

Fiskalizacija ima vlastiti krug obveznika i ne slijedi automatski iz djelatnosti. Prema stranici Porezne uprave o fiskalizaciji računa u krajnjoj potrošnji, provjerenoj 4. kolovoza 2026., fiskalizaciju provode obveznik poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznik poreza na dobit, pa osoba koja ostvaruje dohodak od imovine nije u tom krugu. Ako se ista djelatnost obavlja kroz obrt ili trgovačko društvo, odgovor se mijenja, a s njim i trošak programa, opreme i knjigovodstvene usluge. Zato poreznu rutu upišite u tablicu kao prvi redak, prije svih ostalih stavki.

Provizija platforme je ugovorna cijena s poreznim repom

Proviziju mijenjate izborom kanala, paketa i uvjeta, bez odluke ijednog tijela. Zato njezin iznos ne tražite u propisu, nego u ugovoru koji ste prihvatili. Prije usporedbe dvaju kanala pročitajte kako svaki od njih definira osnovicu na koju se provizija obračunava, jer dva postotka nisu usporediva ako se primjenjuju na različite osnovice.

Uz proviziju ide obveza koja ne stoji u istom retku ugovora. Ista stranica Porezne uprave za iznajmljivače navodi da je za primanje usluga od poreznih obveznika iz drugih država članica potrebno zatražiti PDV identifikacijski broj na obrascu P-PDV, i to najmanje 15 dana prije početka obavljanja usluga, te da se na primljenu uslugu obračunava i plaća hrvatski PDV. Provizija tako nije samo odbitak od uplate. Ona pokreće vlastiti niz obveza: registraciju, obračun i rok. U tablicu je zato upišite u dva retka, jednom kao ugovornu cijenu usluge, jednom kao poreznu obvezu koju ta usluga stvara.

Varijabilni troškovi se broje po izmjeni, ne po noćenju

Čišćenje, pranje i mijenjanje posteljnog rublja, potrošni materijal i priprema objekta ne nastaju svake noći. Nastaju svaki put kad jedan gost ode, a drugi dođe. Zbog toga jedinica mjere za ovu skupinu nije noćenje, nego izmjena.

Razlika je praktična. Rezervacija od sedam noći i sedam rezervacija po jednoj noći mogu dati isti broj noćenja, ali ne daju isti trošak. Druga varijanta traži sedam čišćenja, sedam kompleta rublja, sedam primopredaja i sedam prijava u sustav eVisitor. Zakon o turističkoj pristojbi traži prijavu svake osobe u roku od 24 sata od dolaska i odjavu boravka, pa i ta obveza prati izmjenu, a ne noćenje.

Za tu skupinu vodite tri stupca: broj izmjena, cijenu usluge po izmjeni prema ugovoru sa servisom ili prema vlastitom vremenu, i potrošni materijal po izmjeni. Cijena čišćenja i praonice ugovorna je stavka i mijenja se izborom izvođača, opsegom i sezonom. Nijedan propis je ne određuje. Ako uslugu obavljate sami, stavka i dalje postoji; samo je plaćate vremenom. Koliko se broj izmjena kroz godinu mijenja objašnjava zaseban vodič o sezonalnosti najma u Zadru.

Održavanje pri bržem ciklusu trošenja

Objekt u turističkom najmu prolazi kroz više korisnika godišnje nego stan u dugoročnom najmu. Posljedica je da se dio opreme ne kvari, nego se istroši prije očekivanog roka. Posteljina, ručnici, madraci, sitni inventar, ključevi i brave, sanitarna armatura i uređaji imaju ciklus zamjene koji vodite odvojeno od popravaka.

U evidenciji razdvojite tri kategorije. Tekuće održavanje popravlja ono što je prestalo raditi. Zamjena istrošenog vraća opremu na standard koji ste obećali u oglasu i koji je uvjet kategorije. Zahvat koji mijenja samu stvar spada u ulaganje i ne pripada godišnjem trošku poslovanja. Ako ih pomiješate, jedna skupa godina izgledat će kao trajna razina troška, ili obrnuto.

Ovdje pripada i pričuva. Ona pokriva zgradu, a ne unutrašnjost vašeg posebnog dijela, pa je držite u redu godišnjih obveza, a ne u redu održavanja stana.

Osiguranje i vlastito vrijeme

Osiguranje nema propisan iznos. Ima policu. Premija, pokrića, isključenja i franšiza dolaze iz ponude osiguratelja, a ne iz zakona. Prije nego što stavku upišete, u polici provjerite kako je opisano korištenje objekta, jer se uvjeti za stan u kojem vlasnik stanuje i za objekt u kojem se pružaju ugostiteljske usluge mogu razlikovati. Osiguranje zgrade koje se financira iz pričuve ne pokriva automatski vaš inventar ni vašu odgovornost prema gostu.

Vlastito vrijeme je posljednja stavka i jedina koju nitko ne fakturira. Ipak se ponaša kao trošak, jer u trenutku kad ga prestanete davati morate ga kupiti. Komunikacija s gostima, primopredaja ključeva, nadzor čišćenja, prijava i odjava u roku od 24 sata, vođenje evidencije, praćenje rokova i pisani odgovor na prigovor u roku od 15 dana koji traži Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti nisu izborni. Zabilježite sate po skupinama kroz jednu sezonu. Taj zapis kasnije služi kao osnova za odluku hoćete li dio posla predati agenciji ili servisu i po kojoj cijeni to ima smisla.

Tablica koja preživi promjenu godine

Evidenciju gradite tako da je sljedeće godine možete obnoviti bez ponovnog istraživanja. Za svaku stavku vodite šest podataka.

Uz tablicu vrijede dva pravila. Nijedan iznos ne unosite po sjećanju ili po tuđem iskustvu iz druge općine. I svaka stavka koja je preuzeta iz odluke nekog tijela dobiva godinu na koju se odluka odnosi, jer sljedeća godina može donijeti drugu.

Kad tablica bude popunjena, ona i dalje pokazuje samo jednu stranu. Za drugu stranu i za metodu spajanja pogledajte vodiče o bruto i neto prinosu od najma i o tome kako se prinos uopće računa. Oni ne obećavaju rezultat; pokazuju kako se prihod i trošak drže u istoj metodi.

Česta pitanja o troškovima turističkog najma

Koji troškovi turističkog najma nastaju prije prvog gosta?

Ishođenje rješenja s pripadajućom upravnom pristojbom, uređenje objekta do razine minimalnih uvjeta i elemenata kategorije, narudžba standardizirane ploče kod ovlaštenog proizvođača te pribavljanje dokaza koje traži nadležno tijelo. U zgradi sa suvlasnicima tome prethodi prethodna pisana suglasnost suvlasnika, koja nema cjenik, ali ima rok i ishod koji ne kontrolirate.

Tko određuje iznos turističke pristojbe za moj objekt?

Za općine i gradove na svom području odluku donosi županijska skupština i objavljuje je na mrežnim stranicama županije do 31. siječnja tekuće godine za sljedeću. Ministar pravilnikom propisuje najniži i najviši iznos. Obvezujući podatak za vas stoji uz naziv vaše općine ili grada u toj odluci, ne u općem tekstu zakona.

Kako se računa članarina turističkoj zajednici za domaćinstvo?

Kao umnožak najvećeg broja kreveta odnosno smještajnih jedinica i iznosa po jedinici koji propisuje ministar nadležan za turizam. Obrazac TZ predaje se Poreznoj upravi do 15. siječnja tekuće godine. Plaćanje ide jednokratno do 31. srpnja ili u tri jednaka obroka s dospijećem 31. srpnja, 31. kolovoza i 30. rujna.

Ovisi li paušalni porez o broju noćenja?

Ne utvrđuje se prema noćenjima, nego po krevetu odnosno po smještajnoj jedinici u kampu, i vezan je uz rješenje o odobrenju. Visinu utvrđuje odluka jedinice lokalne samouprave koja se donosi najkasnije do 15. prosinca tekuće godine i primjenjuje od 1. siječnja sljedeće. Ako odluke nema, primjenjuju se iznosi propisani prema kategoriji indeksa turističke razvijenosti.

Moram li plaćati porez na nekretnine ako stan izdajem turistima?

Obvezu i visinu utvrđuje odluka općine ili grada u kojem se nekretnina nalazi, a oslobođenja su vezana uz stalno stanovanje i uz najam na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje. Turistički korišten objekt se na to oslobođenje ne poziva automatski. Podatke i dokaze predajete do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje.

Je li provizija platforme samo trošak ili ima i poreznu posljedicu?

Ima oboje. Sama provizija je ugovorna cijena usluge. Uz nju, za primanje usluga od poreznih obveznika iz drugih država članica potrebno je zatražiti PDV identifikacijski broj na obrascu P-PDV najmanje 15 dana prije početka obavljanja usluga, a na primljenu uslugu obračunava se i plaća hrvatski PDV. Zato je u evidenciji vodite u dva retka.

Moram li fiskalizirati račune koje izdajem gostima?

Fiskalizaciju računa u krajnjoj potrošnji provode obveznik poreza na dohodak od samostalne djelatnosti i obveznik poreza na dobit. Osoba koja ostvaruje dohodak od imovine nije u tom krugu. Obveza izdavanja čitljivog računa i vođenja evidencije o prometu postoji neovisno o tome, a promjena pravnog oblika djelatnosti mijenja odgovor.

Ulazi li pričuva u troškove turističkog najma?

Ulazi kao godišnja obveza koju suvlasnik plaća bez obzira na način korištenja svog posebnog dijela. Namijenjena je redovitom održavanju, hitnim i nužnim popravcima, poboljšicama i osiguranju zgrade. Ne pokriva opremu i inventar unutar vašeg stana, pa je ne miješajte sa stavkom održavanja objekta.

Zašto se troškovi čišćenja ne računaju po noćenju?

Jer ne nastaju po noći, nego po izmjeni gosta. Sedam jednodnevnih rezervacija i jedna rezervacija od sedam noći daju isti broj noćenja, ali sedam puta više čišćenja, kompleta rublja, primopredaja i prijava u sustav eVisitor. Zato u evidenciji brojite izmjene.

Kako u računicu unijeti vlastito vrijeme?

Zabilježite sate po skupinama poslova kroz jednu punu sezonu: komunikacija, primopredaja, čišćenje i nadzor, evidencije i rokovi. Vlastito vrijeme ne dobiva račun, ali dobiva cijenu u trenutku kad taj posao predate agenciji ili servisu. Zapis o satima jedini je podatak koji tu usporedbu čini mogućom.

Izvori i datum provjere

Svi izvori provjereni su 4. kolovoza 2026. Služe za prikaz propisanih obveza i nadležnosti, ne za utvrđivanje vaše obveze, iznosa ni ishoda. Nijedan iznos nije prenesen u ovaj tekst; svaki se čita iz izvora na dan primjene.

• Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, pročišćeni tekst
• Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu, pročišćeni tekst
• Zakon o turističkoj pristojbi, pročišćeni tekst
• Zakon o članarinama u turističkim zajednicama, pročišćeni tekst
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Narodne novine 152/2024
• Zakon o gradnji, Narodne novine 155/2025
• Porezna uprava: iznajmljivač turistima
• Porezna uprava: oporezivanje djelatnosti iznajmljivanja smještaja turistima
• Porezna uprava: fiskalizacija računa u krajnjoj potrošnji
• gov.hr: porez na nekretnine
• gov.hr: sakupljanje komunalnog otpada
• gov.hr: razvrstavanje i kategorizacija objekata u domaćinstvu
• Ministarstvo turizma i sporta: standardizirane ploče
• Zadarska županija: ugostiteljstvo i turizam
• Zadarska županija: odluka o visini turističke pristojbe za 2026. godinu