Kupnja nekretnine u gotovini: provjere koje i dalje ne smijete preskočiti

Kratki odgovor: kupnja bez kredita ne uklanja rizike, nego uklanja jednog sudionika koji je te rizike provjeravao iz vlastitog interesa. Banka traži procjenu vrijednosti, čita teretovnicu, gleda uporabnu dozvolu i etažni upis zato što na toj nekretnini namjerava zasnovati založno pravo. Kad kredita nema, taj se posao ne prenosi automatski ni na koga. Preuzima ga kupac, ili se ne obavi. Uz to, veliki iznosi u Hrvatskoj imaju vlastita pravila o traceabilnosti i poreznoj osnovici koja vrijede neovisno o tome čijim se novcem plaća.

Ovaj tekst opisuje mehanizam i isprave. Ne govori koliko vrijedi vaš stan, kolika je vaša porezna obveza ni hoće li konkretan postupak proći bez spora. Za predmetnu nekretninu odgovore daju odvjetnik, javni bilježnik, ovlašteni procjenitelj i nadležna tijela, uz uvid u aktualne isprave.

Što točno nestaje kada iz postupka izađe banka

Kreditna analiza nije usluga kupcu. Ona je zaštita vjerovnika. Ipak, dio te zaštite pokriva ista pitanja koja zanimaju i kupca, pa kupci na kredit često prođu kroz provjere koje sami ne bi zatražili. Kupac koji plaća vlastitim sredstvima ne dobiva taj usputni pregled.

Tablica ne tvrdi da banka obavlja pregled umjesto kupca ni da je kupnja na kredit sigurnija. Pokazuje samo da bez kredita ta pitanja ostaju otvorena i da za njih više ne postoji vanjski rok. Ako uspoređujete dva puta do iste nekretnine, pročitajte i vodič o kupnji nekretnine na kredit, pa vidite koji korak u vašem slučaju stvarno otpada, a koji se samo premješta.

Vlasništvo se stječe upisom, a ne isplatom

Plaćanje i stjecanje vlasništva dva su odvojena događaja. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima veže stjecanje vlasništva nekretnine uz upis u zemljišnu knjigu na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika, ako zakonom nije određeno drukčije. Odredba je dostupna u pročišćenom tekstu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96 do 94/17, provjerenom 4. kolovoza 2026. Isplata cijene ispunjava ugovornu obvezu. Stvarnopravni odnos mijenja upis.

Zemljišnoknjižno pravo tu razliku dodatno zaoštrava. Zakon o zemljišnim knjigama, NN 63/19, 128/22, 155/23 i 127/24, u članku 8. propisuje da se smatra kako zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta te štiti stjecatelja koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u nju. Ista zaštita ima naličje. Osoba koja nije zatražila upis nema ni tu zaštitu, koliko god uredno platila.

Za sam upis vrijedi formalno pravilo. Uknjižba se dopušta na temelju javne isprave ili privatne isprave na kojoj je istinitost potpisa ovjerovljena, a privatna isprava mora sadržavati izričitu izjavu prodavatelja da pristaje na uknjižbu. Ta se izjava može dati i u posebnoj ispravi te se prema članku 59. može dati uvjetno ili oročeno. Kad je pristanak uvjetan, zakon predviđa predbilježbu umjesto uknjižbe. To je pravni mehanizam koji objašnjava zašto se u praksi pristanak na upis i isplata cijene vežu jedno uz drugo, ali oblik i sadržaj takve odredbe za konkretan ugovor treba sastaviti odvjetnik ili javni bilježnik.

Praktični redoslijed provjere prije bilo kakve isplate izgleda ovako:

1. dohvatite aktualan zemljišnoknjižni izvadak i usporedite ga s ispravom prodavatelja;
2. provjerite je li osoba koja potpisuje ugovor doista upisana u vlastovnici;
3. pregledajte teretovnicu i zatražite objašnjenje za svaki upis koji ne razumijete;
4. provjerite postoji li plomba i što se iza nje krije;
5. tek zatim razgovarajte o rokovima plaćanja.

Kako se čita svaki od tih listova, razloženo je u vodiču o provjeri vlasnika nekretnine i u vodiču o zemljišnim knjigama pri kupnji.

Teretovnica, plomba i ono što još nije vidljivo

Službeni prikaz na stranici gov.hr o zemljišnoknjižnom izvatku, provjerenoj 4. kolovoza 2026., razdvaja tri lista. Posjedovnica opisuje katastarske podatke, vlastovnica vlasništvo i osobna ograničenja, a teretovnica terete kao što su hipoteka, pravo prvokupa, najam ili zabrana raspolaganja. Kupac koji plaća odjednom najviše griješi u trećem listu, jer teret ne nestaje time što je cijena isplaćena.

Plomba je zasebna kategorija. Prema članku 108. Zakona o zemljišnim knjigama, u ulošku se odmah čini vidljivim dan i vrijeme kad je sudu stigao prijedlog za upis te broj dnevnika, a plomba se briše istodobno s provedbom upisa. Plomba dakle ne govori što će biti upisano. Govori samo da je nešto zatraženo i da će, ako bude dopušteno, djelovati od trenutka podnošenja. Ako u izvatku vidite plombu, jedini smislen sljedeći korak je saznati sadržaj podneska, a ne pretpostaviti da je bezopasan.

Javni uvid u podatke zemljišne knjige i katastra dostupan je kroz zajednički informacijski sustav na oss.uredjenazemlja.hr, provjeren 4. kolovoza 2026. Taj uvid koristi za brzu orijentaciju. Ne zamjenjuje izvadak koji ćete priložiti uz ugovor i ne prikazuje izvanknjižne odnose, sporove ni dogovore koji nikad nisu došli do suda. Detaljniji pregled vrsta upisa nalazi se u vodiču o teretima, plombama i zabilježbama.

Građevinski status: dozvola nije formalnost koju plaćanje preskače

Novi Zakon o gradnji, NN 155/25, na snazi od 1. siječnja 2026., u članku 94. propisuje da se izgrađena građevina smije početi koristiti ili staviti u pogon te da se za nju može izdati rješenje za obavljanje djelatnosti prema posebnom propisu nakon što tijelo graditeljstva izda uporabnu dozvolu, ako tim Zakonom nije drukčije propisano. Popis propisa iz područja gradnje objavljen je na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, provjerenim 4. kolovoza 2026.

Za kupca bez kredita to znači jedno: nitko izvana neće tražiti dokaz da je zgrada uporabljiva. Prodavatelj može imati ispravnu ispravu, može imati zamjenski akt iz ranijeg propisa, a može imati i objekt koji nikada nije dobio nijedan akt. Sve tri situacije izgledaju jednako dok se ne zatraže dokumenti. Zato uz izvadak zatražite i akte za građenje i uporabu te ih usporedite s onim što stvarno stoji na parceli. Postupak i pojmovi razloženi su u vodiču o uporabnoj dozvoli pri kupnji stana i u vodiču o legalizaciji nekretnine.

Ista logika vrijedi za etažni upis kod stanova u zgradi i za usklađenost katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja. Kredit bi te nedosljednosti izvukao na površinu jer bi banka tražila odrediv predmet osiguranja. Bez kredita nedosljednost može ostati skrivena sve do trenutka kad zatražite upis ili prodaju.

Disciplina procjene kad nema bankine procjene

Bez kredita nema obveznog nalaza ovlaštenog procjenitelja. To ne znači da procjena postaje nepotrebna, nego da postaje dobrovoljna. Cijena iz oglasa nije tržišna vrijednost, a ni cijena koju je susjed navodno postigao prošle godine nije usporedivi podatak bez datuma, izvora i opisa predmeta. Metodološki okvir opisan je u vodiču o procjeni vrijednosti nekretnine u Zadru.

Postoji i razlog koji nema veze s pregovorima. Zakon o porezu na promet nekretnina, NN 115/16 i 106/18, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 9. određuje da je osnovica poreza tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Porezna uprava u pravilu uzima vrijednost iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade približno jednak cijenama koje se postižu na tržištu, ali je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost ako je naknada manja od tih cijena. Članak 10. predviđa i vještačenje kad nema usporednih podataka. Stopa iznosi 3 % prema članku 12., što potvrđuje i službena stranica Porezne uprave o porezu na promet nekretnina.

Iz toga slijedi praktično pravilo koje se često previdi baš kod plaćanja bez kredita. Cijena upisana u ugovor treba odgovarati onome što je stvarno plaćeno. Ugovorena cijena niža od stvarne ne stvara samo poreznu izloženost. Ona ostavlja kupca bez isprave koja dokazuje koliko je zaista dao, a upravo ta isprava kasnije služi kod raskida, spora, prodaje ili nasljeđivanja. Odnos poreza na promet i PDV-a razložen je zasebno u vodiču o PDV-u i porezu na promet nekretnina, a ukupan trošak stjecanja u vodiču o troškovima kupnje nekretnine.

Rokovi su također propisani. Prema članku 18. javni bilježnik po ovjeri potpisa ili sastavljanju akta u roku od 30 dana dostavlja ispravu Poreznoj upravi elektroničkim putem, a prema članku 19. porezni obveznik sam prijavljuje promet u roku od 30 dana ako ispravu nije ovjerio javni bilježnik niti ju je izdao sud ili drugo javnopravno tijelo. Utvrđeni iznos poreza plaća se u roku od 15 dana od dostave rješenja prema članku 26.

Trag plaćanja: zašto kupnja za gotovinu rijetko znači kupnju novčanicama

U svakodnevnom govoru "kupnja u gotovini" najčešće znači kupnju bez kredita. U propisima gotovina znači novčanice i kovanice, pa se dva značenja ne smiju miješati.

Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma, NN 108/17, 39/19 i 151/22, u članku 55. propisuje da pravna ili fizička osoba koja obavlja registriranu djelatnost u Republici Hrvatskoj ne smije primiti naplatu ili obaviti plaćanje u gotovini u vrijednosti od 10.000,00 eura i većoj. Ograničenje vrijedi i kad se iznos razdvoji na više međusobno očigledno povezanih gotovinskih transakcija, a takva se naplata mora provesti uplatom ili prijenosom na transakcijski račun kod kreditne institucije. Adresat te odredbe je osoba koja obavlja registriranu djelatnost, pa se pitanje primjene na promet između dviju privatnih osoba mora provjeriti za konkretan slučaj, a ne pretpostaviti u oba smjera.

Ostatak sustava svejedno bilježi novac. Prema članku 61. istoga Zakona obveznik je dužan o gotovinskoj transakciji u vrijednosti od 10.000,00 eura i većoj obavijestiti Ured za sprječavanje pranja novca najkasnije u roku od tri dana. Prema članku 20. stavku 12. kod uplate gotovine u vrijednosti od 30.000,00 eura i većoj obveznik prikuplja i podatak o izvoru sredstava. Prema članku 16. stavku 7. posrednici u kupnji ili prodaji nekretnina provode dubinsku analizu i prema kupcu i prema prodavatelju. Popis propisa i pravilnika objavljen je na stranicama Ministarstva financija, provjerenim 4. kolovoza 2026.

Praktična posljedica je jednostavna. Kupac koji nosi vlastitu ušteđevinu treba unaprijed pripremiti dokaznu liniju: odakle je novac došao, kada je stigao na račun i kojim je putem otišao prodavatelju. To nije birokratska formalnost, nego materijal koji vam treba i mnogo kasnije, kod eventualnog poreznog upita ili prodaje.

Za prijenos novca preko granice vrijedi zaseban režim. Uredba (EU) 2018/1672 uvodi obvezu prijave gotovine u vrijednosti od 10.000 eura ili više pri ulasku u Uniju i izlasku iz nje, a hrvatska Carinska uprava, provjerena 4. kolovoza 2026., objašnjava obrasce i postupak te navodi i nacionalne kontrole kretanja gotovine u odnosu na druge države članice. Taj korak lako promakne kupcu koji do potpisa putuje s gotovinom. Više o postupovnim razlikama za nerezidente nalazi se u vodiču o kupnji nekretnine za strane državljane.

Redoslijed isplate, pristanak na upis i polog kod javnog bilježnika

Ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku prema članku 377. Zakona o obveznim odnosima, NN 35/05 i kasnije izmjene do 69/26, provjerenom 4. kolovoza 2026. Pisani oblik je minimum, ne jamstvo. On ne rješava pitanje što se dogodi ako kupac plati, a prodavatelj ne dostavi ispravu prikladnu za upis.

Zakon predviđa jedan instrument koji se u praksi koristi upravo za taj razmak. Zakon o javnom bilježništvu, NN 78/93 do 57/22, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 2. navodi primanje na čuvanje isprava, novca i predmeta od vrijednosti radi predaje drugim osobama ili nadležnim tijelima kao dio javnobilježničke službe. Članak 110. propisuje da javni bilježnik može preuzeti na čuvanje gotov novac i vrijednosne papire, a dužan ih je preuzeti kad su mu u povodu sastavljanja javnobilježničkog akta predani radi izručenja određenoj osobi ili polaganja kod određene vlasti. Članak 111. traži odvojeno čuvanje i dopušta poseban račun kod banke, a članak 113. određuje da polog kod javnog bilježnika ima učinak sudskog pologa.

Iz toga ne slijedi da će svaki javni bilježnik prihvatiti polog niti da je polog obvezan. Slijedi da mehanizam postoji, da ima zakonski učinak i da o uvjetima treba razgovarati prije potpisa, a ne nakon isplate. Isto vrijedi za oblik pristanka na uknjižbu i za trenutak njegove predaje. Te odredbe piše pravna struka za konkretan ugovor. Nijedan tekst na internetu, uključujući ovaj, nije predložak koji se smije prepisati bez provjere. Što ugovor mora sadržavati opisano je u vodiču o kupoprodajnom ugovoru, a što slijedi nakon potpisa u vodiču o upisu vlasništva nakon kupnje.

Odgovornost za nedostatke ne raste zato što ste platili odjednom

Brzina plaćanja često skraćuje pregled nekretnine. Zakon o obveznim odnosima taj kompromis ne nagrađuje. Prema članku 402. prodavatelj ne odgovara za nedostatke koji su u trenutku sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati, pri čemu se takvima smatraju nedostaci koje bi brižljiva osoba s prosječnim znanjem i iskustvom mogla lako opaziti pri uobičajenom pregledu. Prema članku 403. kupac je dužan primljenu stvar pregledati i o vidljivim nedostacima obavijestiti prodavatelja u roku od osam dana. Prema članku 404. skriveni nedostatak treba prijaviti u roku od dva mjeseca od otkrića, a prodavatelj ne odgovara za nedostatke koji se pokažu nakon dvije godine od predaje.

Uz to postoji zasebna kategorija. Prema članku 430. prodavatelj odgovara ako na prodanoj stvari postoji pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničuje kupčevo pravo, a o kojemu kupac nije obaviješten niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom. Upravo zato provjera teretovnice i izvanknjižnih odnosa prethodi isplati, a ne slijedi je.

Za tehnički dio pregleda koristan je vodič o tehničkom pregledu stana, a za sam trenutak preuzimanja vodič o primopredaji nekretnine.

Zapis koji ostaje kada postupak završi

Kupnja bez kredita ostavlja manje papira nego kupnja s kreditom, pa kupac mora sam napraviti arhivu. Zadržite najmanje sljedeće:

1. zemljišnoknjižni izvadak s datumom na koji ste ga preuzeli;
2. isprave o građevinskom i uporabnom statusu te etažni upis ako postoji;
3. ugovor s cijenom koja odgovara stvarno plaćenom iznosu;
4. dokaz o svakom pojedinom plaćanju, s datumom, iznosom i primateljem;
5. dokumentaciju o izvoru sredstava, uključujući prodaju druge imovine, nasljeđivanje ili doznaku iz inozemstva;
6. potvrdu o prijavi prometa i rješenje o porezu, kada budu izdani;
7. zapisnik o primopredaji sa stanjem brojila i predanim ključevima;
8. rješenje o upisu vlasništva.

Popis nije formalnost. To je jedini skup dokumenata iz kojeg se poslije može rekonstruirati što je kupljeno, po kojoj cijeni, čijim novcem i u kojem stanju. Cjelovit tijek postupka opisan je u vodiču o koracima kupnje stana u Zadru i u checklisti za kupnju stana.

Česta pitanja o kupnji nekretnine u gotovini

Je li kupnja nekretnine u gotovini u Hrvatskoj dopuštena?

Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma u članku 55. zabranjuje primanje naplate ili plaćanje u gotovini u vrijednosti od 10.000,00 eura i većoj osobama koje obavljaju registriranu djelatnost, uz uputu da se takva naplata provede preko transakcijskog računa. Odredba imenuje svoje adresate, pa primjenu na konkretan promet, uključujući promet između privatnih osoba, treba provjeriti s odvjetnikom ili javnim bilježnikom prije potpisa.

Znači li "kupnja u gotovini" da se novac predaje u novčanicama?

U razgovoru najčešće znači kupnju bez kredita. U propisima gotovina znači novčanice i kovanice. Ta dva značenja opisuju različite situacije, pa u ugovoru i u komunikaciji s bilježnikom vrijedi napisati točan način plaćanja umjesto općenite oznake.

Trebam li procjenitelja ako ne uzimam kredit?

Nalaz nije obvezan bez kredita, ali cijena iz oglasa nije tržišna vrijednost. Neovisna procjena daje datiranu brojku uz koju stoji metoda, a ona vam koristi i u pregovorima i kasnije, kada treba objasniti kako je cijena određena.

Može li Porezna uprava osporiti cijenu iz ugovora?

Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost u trenutku nastanka porezne obveze. Porezna uprava u pravilu polazi od iznosa iz isprave, ali je prema članku 9. Zakona ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost ako je naknada manja od cijena koje se postižu na tržištu, a članak 10. predviđa i vještačenje kad nema usporednih podataka.

U kojem roku se prijavljuje promet nekretnina?

Javni bilježnik dostavlja ispravu Poreznoj upravi elektroničkim putem najkasnije u roku od 30 dana od ovjere potpisa ili sastavljanja akta. Ako ispravu nije ovjerio javni bilježnik niti ju je izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, porezni obveznik sam prijavljuje promet u roku od 30 dana od nastanka isprave.

Postaje li kupac vlasnik u trenutku isplate cijene?

Ne. Vlasništvo nekretnine stječe se zakonom predviđenim upisom u zemljišnu knjigu na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika, ako zakonom nije određeno drukčije. Isplata je ispunjenje ugovorne obveze i sama po sebi ne mijenja upis.

Što znači plomba u zemljišnoknjižnom izvatku?

Plomba čini vidljivim dan i vrijeme kad je sudu stigao prijedlog za upis te broj dnevnika, a briše se istodobno s provedbom upisa. Ne otkriva sadržaj podneska, pa prije isplate treba saznati što je zatraženo, jer učinak upisa ide od trenutka podnošenja prijedloga.

Je li polog kod javnog bilježnika obvezan pri plaćanju bez kredita?

Nije obvezan. Zakon o javnom bilježništvu propisuje da bilježnik može preuzeti na čuvanje novac te da polog kod javnog bilježnika ima učinak sudskog pologa, uz uvjete iz članaka 110. i 111. O tome treba razgovarati prije potpisa, jer nakon isplate mehanizam više ne rješava isti problem.

Moram li prijaviti gotovinu koju unosim iz inozemstva?

Uredba (EU) 2018/1672 propisuje prijavu gotovine u vrijednosti od 10.000 eura ili više pri ulasku u Uniju i izlasku iz nje, a Carinska uprava objašnjava obrasce i postupak te navodi i nacionalne kontrole u odnosu na druge države članice. Prijava je carinska obveza i ne rješava pitanja iz ugovora ni iz poreznog postupka.

Gubim li prava na reklamaciju ako sam brzo pregledao nekretninu?

Prodavatelj ne odgovara za nedostatke koji su kupcu bili poznati ili mu nisu mogli ostati nepoznati pri uobičajenom pregledu. Vidljive nedostatke treba prijaviti u roku od osam dana, skrivene u roku od dva mjeseca od otkrića, a odgovornost prodavatelja za nedostatke koji se pokažu nakon dvije godine od predaje prestaje.

Izvori i datum provjere

Svi su izvori provjereni 4. kolovoza 2026. Služe za opis mehanizma i granica, ne za pravni, porezni ni financijski odgovor u pojedinom predmetu.

• Zakon o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma, Narodne novine
• Zakon o zemljišnim knjigama, Narodne novine
• Zakon o obveznim odnosima, Narodne novine
• Zakon o porezu na promet nekretnina, Narodne novine
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pročišćeni tekst
• Zakon o javnom bilježništvu, pročišćeni tekst
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: područje gradnje
• Ministarstvo financija: Ured za sprječavanje pranja novca, zakoni i pravilnici
• Porezna uprava: porez na promet nekretnina
• gov.hr: zemljišnoknjižni izvadak
• Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra
• Carinska uprava: unos i iznos novca
• Uredba (EU) 2018/1672, EUR-Lex