Troškovi kupnje nekretnine u Hrvatskoj: što platiti osim cijene

Kupoprodajna cijena nije cjelokupan budžet za kupnju nekretnine. Uz cijenu planirajte porezni tretman, ugovor, upis vlasništva i stručne provjere. Ako kupujete kreditom, dodajte troškove kredita i osiguranja. Planirajte i radove koji počinju prije nego što stan bude spreman za život. Zato budžet složite po fazama i oslonite ga na pisane ponude, a ne samo na broj iz oglasa.

Ovaj vodič je za kupca koji zna okvirnu cijenu stana, kuće ili zemljišta, ali želi spriječiti da mu nakon kapare nedostane novca za nužne korake. Nije porezni, pravni ni kreditni savjet za pojedini ugovor. Prije potpisa s ovlaštenim stručnjakom provjerite poreze, terete, kredit i druge posebne okolnosti svojeg slučaja.

Nemojte voditi jedan budžet; vodite dva

Prvi budžet pokriva cijenu nekretnine. Drugi pokriva cijenu uredne transakcije i useljenja. Ta podjela postaje važna kada dođu rokovi: kapara, predujam za uslugu, dokumentacija za banku, porezno rješenje, upis i prvi popravak ne dospijevaju u istom mjesecu.

U tablici ili bilježnici otvorite šest odvojenih stavki:

Svaku stavku unaprijed označite kao poznatu, za ponudu ili za provjeru. Te oznake odvajaju zakonsku obvezu od cijene privatne usluge i pokazuju koje stavke još nemaju potvrdu prije nego što postanu hitan trošak.

Kupoprodajna cijena i kapara nisu ista vrsta novca

U ugovoru jasno navedite što kupujete, kolika je cijena, kako i kada se plaća te kada se nekretnina predaje u posjed. Kod predugovora i kapare provjerite jesu li posljedice odustajanja i uvjeti povrata napisani za vaš slučaj, a ne preuzeti iz tuđeg obrasca. Službeni vodič navodi da predugovor uobičajeno opisuje nekretninu, cijenu, rok konačnog ugovora i isplatu kapare. Taj dokument nije mjesto za improvizaciju.^*

Kapara je obično dio novca koji morate osigurati ranije od ostatka cijene. Nije zaseban "dodatni trošak" ako se po ugovoru uračunava u cijenu, ali od vas traži ranije raspoloživ novac. Zato u plan ne upisujte samo ukupnu cijenu, nego i datum do kojeg novac mora biti na računu. Kod kupnje uz kredit, prije nepovratne obveze provjerite stvarne pretpostavke banke i dokumente koje traži. Odobrenje ne tretirajte kao zajamčeno dok ne dobijete pisanu ponudu i uvjete.

Porez ili PDV: pitanje koje se rješava prije računice

Prije računice utvrdite porezni tretman konkretne isporuke. Za stjecanje nekretnine na koje se ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV), službena stranica gov.hr navodi porez na promet nekretnina po stopi od 3 % tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja.^* To nije poziv da taj iznos automatski pribrojite svakoj ponudi.

Ista službena stranica razlikuje situaciju u kojoj se plaća PDV od situacije u kojoj se ne plaća PDV. Kao primjere PDV oslobođenja navodi isporuku zemljišta osim građevinskog zemljišta te isporuku građevina nakon više od dvije godine od prvog nastanjenja odnosno korištenja.^* To nisu jednostavne oznake "starogradnja" i "novogradnja" koje možete pouzdano čitati iz oglasa.

Prije potpisa zatražite od prodavatelja ili investitora da u dokumentaciji jasno objasne porezni tretman i provjerite ga sa svojim poreznim ili pravnim savjetnikom. Ako je PPN primjenjiv, sljedeća računica je samo primjer. Nije ponuda ni procjena obveze. Kod tržišne vrijednosti od 200.000 EUR, 3 % iznosi 6.000 EUR. Porezna osnovica prema službenoj stranici jest tržišna vrijednost u trenutku nastanka obveze, pa se ne smije unaprijed pretpostaviti da će svaka ugovorena cijena automatski biti konačna osnovica.^*

Ne planirajte poreznu olakšicu samo zato što čujete da postoji za neku skupinu kupaca. Oslobođenja i uvjeti imaju vlastitu pravnu osnovu. Zato ih za pojedini slučaj provjerite prema tada važećim pravilima i dokumentima.

Ugovor, ovjera i upis: tri različita koraka

U troškovniku riječ "bilježnik" može obuhvatiti nekoliko različitih usluga. To otežava usporedbu ponuda i stvara pogrešan dojam da je svaka ovjera pravna provjera ugovora.

Hrvatska javnobilježnička komora pojašnjava što javni bilježnik potvrđuje pri samoj ovjeri potpisa. Potvrđuje potpis, ali ne ispituje sadržajnu valjanost isprave niti provjerava ima li kupoprodajni ugovor sve bitne elemente za uknjižbu.^* Ako tražite sadržajnu provjeru u okviru javnobilježničke radnje, treba vam druga radnja, primjerice sastavljanje akta ili solemnizacija privatne isprave. Njezin opseg i trošak razlikuju se od same ovjere.^*

Zato u svakoj ponudi za ovu fazu odvojite:

• sastavljanje ili neovisnu pravnu provjeru predugovora i ugovora;
• ovjeru potpisa, preslike i potrebne primjerke isprava;
• eventualnu solemnizaciju ili radnju koju zahtijeva kreditni aranžman;
• izdavanje ili provjeru tabularne isprave, ako je za vaš slijed plaćanja potrebna;
• elektroničko podnošenje prijedloga za upis vlasništva i povezane pristojbe.

Nakon kupoprodaje vlasništvo se ne stječe samim sklapanjem ugovora. Gov.hr navodi da se pravo vlasništva stječe upisom u zemljišnu knjigu na temelju isprava koje ispunjavaju propisane pretpostavke.^* Ovlašteni javni bilježnik ili odvjetnik elektronički podnosi prijedlog za upis. Službeni popis dokumentacije uključuje odgovarajuću ispravu o pravnom poslu i dokaz o državljanstvu stjecatelja.^*

Javne pristojbe vodite kao provjerljivu stavku, a ne kao nepromjenjivi cjenik. Na stranici provjerenoj 2. kolovoza 2026. gov.hr navodi 6,50 EUR za podnesak za upis ili brisanje te 26,54 EUR za odluku o prijedlogu za uknjižbu odnosno predbilježbu.^* Za elektroničko podnošenje isti izvor navodi umanjenje pristojbe za podnesak. Navodi i peterostruki iznos ako se prijedlog ne podnese u 60 dana od stjecanja uvjeta za upis. Prije plaćanja provjerite aktualnu tarifu, datum od kojeg je u vašem predmetu moguće podnijeti prijedlog i točan broj upisa.

Stručne provjere: planirajte njihov opseg i trošak

Preskočena provjera može stvoriti veći trošak od same provjere, ali nema jedne univerzalne liste usluga za svaku nekretninu. Stan u uredno etažiranoj zgradi, obiteljska kuća s dogradnjama i parcela za gradnju traže različit opseg pregleda.

Za pravni dio počnite zemljišnoknjižnim izvatkom. Službeni vodič objašnjava da list A opisuje nekretninu, list B pokazuje vlasništvo i određena ograničenja, a list C pokazuje terete i prava trećih osoba, poput hipoteke, služnosti ili zabilježbe ovrhe.^* To ne znači da kupac treba sam riješiti složen upis; znači da je dobro znati koje pitanje postavljate stručnjaku i koji dokument uspoređujete s ugovorom.

U proračunu ostavite posebna polja za:

• pravnu provjeru vlasništva, tereta, ugovornih uvjeta i slijeda isplate;
• usporedbu podataka zemljišne knjige i katastra te dokumentaciju koju zahtijeva konkretna nekretnina;
• procjenu fizičkog stanja kada starost, vidljivi tragovi vlage, preinake, instalacije ili planirani radovi to opravdavaju;
• geodetske, građevinske, arhitektonske ili druge specijalističke usluge samo kad ih objekt ili banka stvarno zahtijevaju;
• ovjereni prijevod ili dodatne isprave, ako su potrebni za kupca, banku ili vrstu transakcije.

Ne unosite internetski "prosjek" za te poslove. Zatražite pisanu ponudu koja navodi što se točno pregledava, što nije uključeno, rok, poreze i eventualne izlazne troškove. Ponuda za pregled stana nije isto što i pregled kuće s pomoćnim objektima, a pregled čestice nije isto što i provjera mogućnosti gradnje.

Kredit: uspoređujte ukupni dokument, a ne samo kamatu u oglasu

Ako kupujete kreditom, proširite troškovnik prije potpisa predugovora, ne nakon njega. Prije ugovaranja regulirana institucija potrošaču daje Europski standardizirani informativni obrazac (ESIS). Hrvatska narodna banka navodi da ESIS sadrži glavna obilježja kredita, kamatnu stopu, druge troškove, učestalost uplata i druge podatke za usporedbu iste vrste ponude.^*

Za usporedbu tražite isti iznos, rok, vrstu kamate i istu pretpostavku osiguranja. Tek tada usporedite:

• efektivnu kamatnu stopu (EKS) i ukupan iznos koji ćete platiti;
• procjenu vrijednosti nekretnine, ako je banka zahtijeva;
• troškove javnobilježničkih radnji i upisa založnog prava, ako se traže;
• račune, naknade ili druge usluge koje su uvjet kredita;
• uvjete police osiguranja i redoviti trošak nakon prve godine;
• rokove isplate, preduvjete za povlačenje sredstava i trošak eventualne promjene plana.

EKS služi za usporedbu kredita, ali nije potpuni troškovnik kupnje nekretnine. Odluka o EKS-u navodi da se kod stambenih potrošačkih kredita u izračun ne uključuje porez na promet nekretnina.^* Porez, kupoprodajnu cijenu i radove ne uključujte u bankovnu usporedbu. Ipak ih zabilježite u istom budžetu uz usporedbu kredita.

Osiguranje također ne treba stavljati pod jednu neodređenu riječ. Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju predviđa da kreditna institucija može tražiti odgovarajuću policu osiguranja.^* Mora prihvatiti policu drugog osiguravatelja ako pruža istovjetnu razinu jamstva kao predložena polica.^* Ako je osiguranje uvjet odobrenja ili uvjeta ponude, tražite to navedeno u ESIS-u i usporedite godišnji trošak i pokriće, ne samo cijenu prve police.

Prvih 90 dana nakon kupnje imaju vlastiti račun

Kupnja može biti pravno dovršena, a da stan još nije financijski spreman za svakodnevicu. Bez pregleda nekretnine u ovoj fazi ne možete pouzdano odrediti iznose. Vodite popis kategorija i popunite ga ponudama:

• nužni sigurnosni ili sanitarni popravci;
• brave, ključevi, brojila i prijenos računa za usluge;
• čišćenje, sitni potrošni materijal i osnovna oprema;
• radovi koji se ne mogu dobro procijeniti bez otvaranja zida, pregleda instalacija ili dolaska majstora;
• osiguranje imovine za razdoblje nakon primopredaje, prema stvarnim potrebama i ugovoru.

Rezerva nije postotak koji vrijedi za sve. Za stan koji je pregledan i useljiv može biti manja nego za kuću s više nepoznanica. Nemojte je skrivati u kategoriji "ostalo". Nazovite je rezervom, odredite tko je može odobriti i ne koristite je da biste ponudu učinili prividno dostupnom.

Tri scenarija koji sprječavaju pogrešnu računicu

1. Kupnja za gotovinu od privatnog prodavatelja. Uz kupoprodajnu cijenu prvo provjeravate primjenjuje li se PPN. Ako se primjenjuje, u zasebnu stavku unosite izračun po tada važećoj stopi i osnovici. Zatim dodajete samo pisano ponuđene troškove ugovora, ovjera, upisa i pregleda. U ovoj varijanti nema bankovnih troškova, ali i dalje postoje rokovi, dokumenti i početni radovi.

2. Kupnja od investitora ili transakcija s drugim PDV tretmanom. Ne dodajete automatski tri posto zato što je nekretnina nova, niti pretpostavljate da je PDV već obuhvaćen cijenom. U troškovnik upišite pitanje: "Koji je porezni tretman ove konkretne isporuke i je li cijena iskazana s uključenim porezom?" Odgovor potkrijepite dokumentacijom i prije uplate provjerite s poreznim ili pravnim savjetnikom.

3. Kupnja uz stambeni kredit. Vlastita sredstva nisu samo razlika do cijene koju banka financira. U posebnu tablicu dodajte porezni tretman, dokumente, provjere, procjenu ako se traži, javnobilježničke i zemljišnoknjižne radnje, police i rezervu za useljenje. Zatim usporedite dvije ili više ponuda prema ESIS-u. Naknade, uvjeti police i ukupan iznos za platiti mogu učiniti skupljom ponudu s nižom oglašenom kamatom.

Za radnu verziju budžeta upotrijebite ovu formulu:

> Novac koji morate osigurati = kupoprodajna cijena + porez koji se stvarno primjenjuje + potvrđeni troškovi ugovora i upisa + potvrđeni troškovi provjera i kredita + plan useljenja + imenovana rezerva.

Kada uz svaku stavku zabilježite izvor, ponudu ili oznaku "još nije provjereno", vidjet ćete što još trebate provjeriti prije preuzimanja obveze plaćanja.

Kontrolna lista prije potpisa

1. Znate li točan predmet kupnje? Provjerite ulaze li u cijenu i svi pripatci.
2. Imate li pisanu potvrdu o poreznom tretmanu transakcije i znate li tko će je stručno provjeriti?
3. Je li u budžetu PPN odvojen od PDV-a, a ne upisan dvaput ili preskočen?
4. Imate li svježi zemljišnoknjižni izvadak i razumijete li što provjeravate na listovima A, B i C?
5. Piše li jasno kada se plaća kapara, kada ostatak cijene, a kada se predaje posjed?
6. Zna li svatko tko plaća koju javnobilježničku, odvjetničku, sudsku ili bankovnu stavku?
7. Ako kupujete kreditom, imate li ESIS za usporedive ponude i popis svih uvjeta?
8. Jesu li ponude za stručne preglede ograničene na stvarni opseg, a ne na nejasan paket usluga?
9. Jeste li dodali policu osiguranja samo ako je stvarno potrebna ili ugovorom uvjetovana?
10. Ostaje li nakon svih stavki stvarna rezerva za prvih nekoliko mjeseci?

Česta pitanja

Plaća li se pri svakoj kupnji nekretnine porez na promet nekretnina?

Ne nužno. Prema gov.hr, PPN se plaća kada se na stjecanje ne plaća PDV. Porezni tretman konkretne transakcije provjerite prema dokumentaciji i tada važećim pravilima prije potpisa.^*

Je li 3 % uvijek iznos koji trebam dodati na oglašenu cijenu?

Ne. Tri posto je službeno navedena stopa PPN-a kada je on primjenjiv, a osnovica je tržišna vrijednost u trenutku nastanka obveze. Prije računice potvrdite primjenjuje li se PPN i na koju osnovicu u vašem slučaju.^*

Provjerava li javni bilježnik sadržaj kupoprodajnog ugovora kada ovjeri potpis?

Sama ovjera potpisa ne provjerava sadržaj kupoprodajnog ugovora. Hrvatska javnobilježnička komora navodi da se kod ovjere potpisa ne ispituje sadržajna valjanost isprave.^* Za sadržajnu provjeru treba druga javnobilježnička radnja, poput solemnizacije ili sastavljanja akta.^*

Postajem li vlasnik čim potpišem ugovor i platim cijenu?

Ne automatski. Službeni vodič navodi da se pravo vlasništva stječe upisom u zemljišnu knjigu na temelju odgovarajućih isprava.^*

Što kod kredita uspoređujem osim kamatne stope?

Usporedite ESIS za jednaku vrstu kredita: EKS, ukupan iznos za platiti, rok, kamatne uvjete, naknade, instrumente osiguranja, uvjete police i javnobilježničke odnosno zemljišnoknjižne radnje koje ponuda zahtijeva. Porez na promet nekretnina vodite odvojeno jer nije dio EKS-a za stambene potrošačke kredite.^*

Izvori i urednička napomena

Ovo su izvori korišteni za opća pravna, porezna i kreditna objašnjenja. Svi su provjereni 2. kolovoza 2026. Prije objave urednik treba ponovno provjeriti važeće propise, tarife i poveznice, a za pojedinu transakciju kupac treba pribaviti stručni savjet.

• gov.hr: Porez na promet nekretnina, provjereno 2026-08-02.
• gov.hr: Upis prava vlasništva, provjereno 2026-08-02.
• gov.hr: Zemljišnoknjižni izvadak, provjereno 2026-08-02.
• gov.hr: Prodaja nekretnine, provjereno 2026-08-02.
• Hrvatska javnobilježnička komora: Česta pitanja, provjereno 2026-08-02.
• Hrvatska narodna banka: Oprezno s kreditnim ponudama putem društvenih mreža, provjereno 2026-08-02.
• Narodne novine: Odluka o efektivnoj kamatnoj stopi, provjereno 2026-08-02.
• Narodne novine: Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, provjereno 2026-08-02.