Porez na promet nekretnina: stopa, rokovi i razlika od PDV-a

Porez na promet nekretnina lako se previdi jer ne dolazi na dan kada gledate oglas, pregovarate o cijeni ili potpisujete predugovor. Najčešće se pojavi tek nakon što je kupoprodaja već dogovorena. Zato ga uključite u budžet prije kapare, a ne tek kada stigne rješenje.

Kratki odgovor, provjeren 2. kolovoza 2026.: kada se na stjecanje nekretnine ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV), porez na promet nekretnina (PPN) u Hrvatskoj iznosi 3 % tržišne vrijednosti nekretnine. Porezni obveznik je u pravilu stjecatelj, odnosno kupac. Ipak, 3 % nije automatska formula „od iznosa iz oglasa”: Porezna uprava može utvrditi tržišnu vrijednost ako ugovorena naknada ne odgovara tržištu. Službeno objašnjenje na gov.hr i Zakon o porezu na promet nekretnina polazišta su za svaku konkretnu kupnju.

Ovaj vodič objašnjava redoslijed koji vrijedi za uobičajenu kupoprodaju stana, kuće ili zemljišta. Darovanje, nasljeđivanje, suvlasništvo, doživotno uzdržavanje, gradnja i kupnja od poduzetnika mogu imati drukčije detalje. Kod njih nemojte računati porez samo po jednoj rečenici s interneta.

Kada se plaća porez na promet nekretnina?

Porez na promet nekretnina odnosi se na stjecanje vlasništva nad nekretninom u Hrvatskoj kada na istu transakciju nije obračunan PDV. To je važnije od popularnih oznaka poput „starogradnja” i „novogradnja”. One mogu opisivati stanje zgrade, ali same po sebi ne rješavaju porezni tretman.

Kupnja rabljenog stana ili kuće od fizičke osobe koja ne isporučuje nekretninu u sustavu PDV-a najčešće otvara pitanje poreza na promet nekretnina. Ako je konkretna isporuka oporeziva PDV-om, članak 5. Zakona ne smatra je prometom nekretnina za potrebe ovog poreza. Gov.hr izričito navodi to razgraničenje.

Za kupca je zato važnije pitati „koji je porezni tretman ove isporuke?” nego samo „je li stan nov?”. Prije potpisa tražite da se u dokumentaciji jasno vidi tko je prodavatelj, što je predmet kupnje, na temelju čega se obračunava porez i postoji li račun s PDV-om. Ako kupujete od investitora ili trgovačkog društva, tu provjeru obavite prije ugovorne obveze, ne nakon nje.

Kolika je stopa i tko je obveznik?

Stopa je 3 %. Ona je u sadašnjem iznosu propisana izmjenom Zakona objavljenom u Narodnim novinama 106/2018, koja je na snazi od 1. siječnja 2019. Osnovica nije nužno broj koji je kupac zapamtio iz pregovora, nego tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Zakonski obveznik pri kupnji jest stjecatelj nekretnine. Za kupca to znači da porez mora biti dio budžeta. Ugovor može urediti da ga ekonomski snosi druga strana, no taj dogovor nije razlog da kupac preskoči provjeru. Zakon dodatno propisuje solidarnu odgovornost prodavatelja ako je ugovorom preuzeo obvezu plaćanja poreza. Članci 6. i 27. Zakona uređuju zakonsku obvezu. Ugovorni tekst neka pregleda osoba koja vas zastupa.

Zašto ugovorena cijena nije uvijek zadnja riječ

Porezna uprava može prihvatiti naknadu iz isprave o stjecanju ako je približna cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu. Ako nije, može procijeniti tržišnu vrijednost. Pri toj procjeni Zakon predviđa usporedne podatke o sličnim nekretninama s približno istog područja i iz približno istog vremena. Kada takvih podataka nema, predviđa i vještačenje. U budžetu nemojte polaziti od namjerno preniske ugovorene cijene. Članak 9. i članak 10. Zakona opisuju tu logiku.

Primjer pokazuje zašto ugovorena cijena nije uvijek porezna osnovica. Ako Porezna uprava prihvati tržišnu vrijednost od 200.000 eura, porez od 3 % iznosi 6.000 eura. Ako ugovor kaže 180.000 eura, a porezno tijelo utvrdi tržišnu vrijednost od 200.000 eura, ilustrativna obveza i dalje polazi od 200.000 eura, odnosno iznosi 6.000 eura. To nije procjena konkretnog stana i ne zamjenjuje rješenje. Pokazuje samo zašto je „3 % od ugovora” ponekad prekratka računica.

PDV ili porez na promet: pitanje koje postavite prije kapare

PDV i porez na promet nekretnina nisu dva računa koja se redovito zbrajaju za istu isporuku. Kod stjecanja na koje se plaća PDV, Zakon o porezu na promet nekretnina taj prijenos izuzima iz svog predmeta oporezivanja. Službeni sažetak također podsjeća da postoje isporuke zemljišta i građevina oslobođene PDV-a, što pokazuje zašto se odgovor ne može dobiti samo iz starosti zgrade.

U praksi zatražite četiri jasna odgovora:

1. Je li prodavatelj fizička osoba, trgovačko društvo ili druga osoba u sustavu PDV-a?
2. Plaća li se na ovu konkretnu isporuku PDV i postoji li uredan račun?
3. Jesu li u cijenu uključeni stan, spremište, garaža ili zasebna čestica, i imaju li svi dijelovi isti tretman?
4. Postoji li ugovor, predugovor ili aneks koji mijenja naknadu, preuzimanje duga ili predmet kupnje?

Nemojte pretpostaviti da riječ „PDV uključen” u oglas sama dokazuje porezni tretman. Oglas daje početnu informaciju. Porezna uprava porezni tretman utvrđuje prema računu, ugovoru i okolnostima isporuke.

Kada nastaje obveza i što se događa nakon potpisa?

Kod uobičajene kupoprodaje porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina. To ne znači da porez plaćate na dan potpisa. Kod odluke suda ili drugog tijela obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti odluke. Članak 16. Zakona razlikuje nastanak obveze od naknadne naplate po rješenju.

Za redovito ovjeren ugovor građanin najčešće nema zasebnu fizičku prijavu koju mora nositi u Poreznu upravu. Javni bilježnik, sud ili drugo javnopravno tijelo dostavlja ispravu u okviru svoje nadležnosti. Ta se dostava smatra prijavom prometa nekretnina. Ako isprava nije ovjerena kod javnog bilježnika niti ju je izdalo nadležno javnopravno tijelo, porezni obveznik mora nadležnoj ispostavi prema mjestu nekretnine dostaviti Prijavu prometa nekretnina i ispravu o stjecanju. Rok je 30 dana. Članci 18. i 19. Zakona i službena stranica gov.hr preciziraju tu podjelu.

Nakon što je porez utvrđen, porezni obveznik mora ga platiti u roku od 15 dana od dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. Žalba ne odgađa izvršenje rješenja. Zato nemojte u financijski plan staviti samo kupoprodajnu cijenu i eventualni kredit: predvidite rezervu za porez te pratite dostavu rješenja. Članci 24. i 26. Zakona uređuju izvršenje i rok plaćanja.

Redoslijed koji smanjuje nepotrebnu paniku

1. Prije kapare: provjerite porezni tretman i unesite realnu rezervu u ukupni budžet.
2. Prije ugovora: uskladite što točno kupujete, po kojoj cijeni i koje isprave prate transakciju.
3. Kod ovjere: provjerite da su OIB-i i podaci o nekretnini pravilno navedeni. Neispravna ili nejasna isprava može usporiti postupak.
4. Nakon potpisa: provjerite je li ugovor prošao redoviti kanal dostave. Ne čekajte pasivno ako je isprava iznimka bez ovjere ili odluke tijela.
5. Po primitku rješenja: usporedite podatke s ugovorom i dokumentacijom, a rok plaćanja računajte od dostave rješenja.
6. Ako postoji sporni detalj: reagirajte odmah i uzmite stručan savjet prije isteka roka. Porezno rješenje nije mjesto za improvizaciju.

Postoje li oslobođenja?

Postoje, ali nisu općenita nagrada za svaku prvu kupnju. Zakon navodi posebne kategorije: primjerice određene slučajeve vraćanja oduzete imovine i komasacije, pojedine transfere vezane uz stanarsko pravo ili zaštićeni najam, određene odnose kod uzdržavanja te razvrgnuće suvlasništva i diobu zajedničkog vlasništva. Za darovanje i nasljeđivanje postoje dodatna oslobođenja za bračnog druga, pretke i potomke u uspravnoj liniji te posvojitelje i posvojenike u zakonom opisanom odnosu. Cjelovit popis i uvjete objavljuju gov.hr i članci 13. do 15. Zakona.

Kupnja prve nekretnine sama po sebi danas nije opće oslobođenje od poreza na promet nekretnina. Ne planirajte transakciju pod pretpostavkom da porez ne postoji samo zato što prvi put rješavate stanovanje.

Potpora za prvu stambenu nekretninu: ne miješajte je s oslobođenjem

Od 2025. postoji posebna potpora za stjecanje prve stambene nekretnine, ali to nije isto što i automatsko porezno oslobođenje pri potpisu ugovora. Zakon o društveno poticanoj stanogradnji predviđa potporu pod uvjetima koje treba kumulativno ispuniti. U uvjete ulaze hrvatsko državljanstvo, ugovor sklopljen nakon 1. siječnja 2025., dob ispod 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva, prijavljeno prebivalište i stvarno stanovanje te plaćeni PPN ili PDV. Pravila uključuju i ograničenja vezana uz postojeće stambene nekretnine, površinu i cijenu. Zakonski tekst i aktualna APN-ova pitanja i odgovori moraju se čitati zajedno prije nego što na potporu računate kao na siguran povrat.

Ako je za stjecanje plaćen porez na promet nekretnina, zakon predviđa potporu u visini PPN-a, ali uz osnovicu i ograničenja propisana za mjeru. Drugim riječima, nije sigurno da će svaka kupnja dobiti povrat od 3 % cijele ugovorene cijene. Prvo trebate platiti porez po rješenju, a zatim, ako ispunjavate uvjete, podnijeti zahtjev s traženom dokumentacijom. APN izričito navodi da za zahtjev PPN mora biti plaćen u cijelosti. APN-ov odgovor o plaćanju na rate to dodatno pojašnjava.

Za rok zahtjeva budite posebno oprezni. Zakonski tekst navodi 24 mjeseca od sklapanja kupoprodajnog ugovora. Aktualni APN-ov FAQ na pojedinim mjestima rok opisuje kroz stjecanje prava vlasništva. Nemojte čekati granicu roka niti se oslanjati na sažetak iz članka. Provjerite aktualni obrazac i zatražite potvrdu za svoj slučaj od APN-a ili stručne osobe. Ta razlika je razlog zašto ovaj vodič ne daje individualnu procjenu prava na potporu.

Pet čestih pogrešaka kupaca

1. U budžet se upiše samo cijena nekretnine

Porez je samo jedna od stavki. Uz njega mogu doći bankovni troškovi, stručne provjere, upis prava, osiguranje ili radovi. Ako kupujete u Zadru, pogledajte naš postojeći vodič Kupnja nekretnine u Zadru kao procesni podsjetnik, a ne kao zamjenu za individualnu provjeru dokumentacije.

2. „Novogradnja” se automatski čita kao „nema PPN-a”

Naziv oglasa nije porezni dokument. Porezni tretman provjerite za konkretnu isporuku, prodavatelja i dokumentaciju. Ovo pitanje postavite prije nego što kapara postane teško povratna odluka.

3. Prijava se preskoči jer je „bilježnik valjda riješio sve”

Kod redovito ovjerenog ugovora zakonski kanal dostave postoji, ali iznimke postoje također. Ako vaša isprava nije ovjerena kod javnog bilježnika i nije odluka nadležnog tijela, rok od 30 dana ne smije ostati neprovjeren.

4. Porez se računa samo po sniženoj ugovorenoj cijeni

Porezna uprava smije procijeniti tržišnu vrijednost. Zbog toga ugovorena cijena mora biti stvarna, objašnjiva i potkrijepljena urednom dokumentacijom.

5. Potpora za mlade računa se kao već odobren novac

Potpora može biti važna, ali ovisi o uvjetima i dokumentaciji. Čuvajte ugovor, rješenje, dokaz o plaćanju i provjerite aktualnu APN-ovu proceduru prije odluke koja ovisi o povratu.

Porez na promet nije godišnji porez na nekretnine

Ove se dvije obveze često zamijene jer obje u nazivu imaju nekretninu. Porez na promet nekretnina vezan je uz stjecanje. Porez na nekretnine je zaseban godišnji lokalni porez s vlastitim obveznicima, iznimkama i rokovima. Službeni vodič o porezu na nekretnine objašnjava, primjerice, oslobođenja za stalno stanovanje i dugoročni najam. Ne koristite pravila jednog poreza da biste zaključili nešto o drugome.

Pitanja koja vrijedi postaviti prije potpisa

• Je li na ovu isporuku obračunan PDV ili treba računati PPN?
• Je li cijena u ugovoru potpuna i uključuje li sve što kupujem?
• Jesu li spremište, parkirno mjesto i zemljište dio iste isporuke i kako su opisani?
• Tko provjerava vlasništvo, terete i valjanost dokumentacije?
• Tko prati dostavu ugovora Poreznoj upravi i što se događa ako isprava nije ovjerena?
• Imam li temelja za potporu za prvu stambenu nekretninu i koje dokaze trebam prikupiti?

Zaključak: porez planirajte prije pregovora, ne nakon rješenja

U standardnoj situaciji PPN iznosi 3 % tržišne vrijednosti kada transakcija nije pod PDV-om, a kupac je porezni obveznik. Teže je pitanje utvrditi je li baš vaša kupnja standardna situacija. To ovisi o prodavatelju, dokumentima, PDV-u, sastavu predmeta kupnje i eventualnom pravu na potporu.

Prije idućeg razgledavanja odvojite petnaest minuta za budžet koji uključuje porez i dokumentaciju. Kada dođe vrijeme za kupnju, pregledajte aktivne oglase. Svaku ozbiljnu ponudu povežite s provjerom ugovora i poreznog tretmana. Za građevinsko zemljište dodatno pročitajte naš vodič Kupnja građevinskog zemljišta u Zadru, jer porez nije jedina stavka koju treba provjeriti prije kupnje čestice.

Česta pitanja

Plaća li kupac porez na promet nekretnina?

Da. Kod kupnje je zakonski porezni obveznik stjecatelj nekretnine, odnosno kupac. Ugovor može urediti drukčije plaćanje među strankama, ali ne mijenja potrebu da se obveza i dokumentacija provjere.

Koliki je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?

Stopa je 3 % od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Ugovorena cijena je često polazište, ali Porezna uprava može procijeniti tržišnu vrijednost ako smatra da naknada ne odgovara tržištu.

Plaća li se porez na promet nekretnina ako je u cijeni PDV?

Ako se na konkretnu isporuku plaća PDV, na tu se isporuku ne plaća porez na promet nekretnina. Ne zaključujte to samo iz oglasa ili starosti zgrade; provjerite račun i ugovor.

Moram li sam prijaviti kupoprodajni ugovor Poreznoj upravi?

Kod isprave koju je ovjerio javni bilježnik te kod odluke suda ili drugog javnopravnog tijela njihova se dostava smatra prijavom. Ako isprava nije ovjerena niti je izdana od takvog tijela, porezni obveznik je dužan prijaviti promet u roku od 30 dana od njezina nastanka.

Kada se plaća porez nakon kupnje?

Utvrđeni porez plaća se u roku od 15 dana od dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. Sam potpis ugovora i rok plaćanja po rješenju nisu ista stvar.

Je li prva nekretnina automatski oslobođena poreza?

Ne. Za prvu stambenu nekretninu postoji posebna potpora uz propisane uvjete, ali to nije automatsko oslobođenje pri kupnji. Prije planiranja povrata provjerite aktualne uvjete i dokumentaciju na APN-ovim službenim stranicama.

Izvori i datum provjere

Sve pravne i porezne tvrdnje u ovom izvornom draftu provjerene su 2. kolovoza 2026. na sljedećim primarnim izvorima:

1. gov.hr: Porez na promet nekretnina
2. Narodne novine 115/2016: Zakon o porezu na promet nekretnina
3. Narodne novine 106/2018: izmjena stope na 3 %
4. Narodne novine 72/2025: potpora za stjecanje prve stambene nekretnine
5. APN: pitanja i odgovori o povratu poreza
6. gov.hr: Porez na nekretnine