Porez na nekretnine i kupnja: tri odvojena pitanja prije potpisa

Kupnja stana, kuće ili drugog prostora ne daje sama po sebi odgovor na pitanje "koji porez plaćam". U Hrvatskoj se ovdje lako pomiješaju tri različita okvira: porez na promet nekretnina pri stjecanju, PDV kada se on plaća na isto stjecanje i godišnji porez na nekretnine koji ovisi o vlasništvu, korištenju, datumu i lokalnoj odluci. Jedna riječ u oglasu, poput "novogradnja", nije zamjena za provjeru dokumentacije.

Kratki odgovor: prije potpisa odvojite porez pri kupnji od godišnjeg poreza nakon kupnje. Za prvo pitanje provjerite je li promet u okviru PDV-a ili poreza na promet nekretnina. Za drugo provjerite odluku grada ili općine, status nekretnine na 31. ožujka, njezinu namjenu i podatke kojima nadležno porezno tijelo raspolaže. Ovaj vodič je opća informacija. Ne određuje porez za vaš ugovor, račun ili nekretninu.

Namijenjen je kupcu koji želi postaviti prava pitanja prije kupnje, a ne dobiti brzi izračun bez dokumenata. Ako je predmet složen, ako postoji više vlasnika, posebna vrsta ugovora, nejasan PDV, gradnja, nasljeđivanje, darovanje ili spor oko namjene, zatražite provjeru Porezne uprave i stručnjaka koji može pročitati cijelu dokumentaciju.

Tri naziva, tri različita trenutka

Prvo razdvojite pitanje koje svaki porez uopće postavlja. Godišnji porez na nekretnine ne procjenjuje se samo zato što je netko potpisao kupoprodajni ugovor. Porez na promet nekretnina ne opisuje svaku kasniju godinu vlasništva. PDV također nije riječ koju treba pretpostaviti iz starosti zgrade ili marketinškog naziva prodaje.

Službena stranica Porezne uprave izričito povezuje godišnji porez na nekretnine sa Zakonom o lokalnim porezima i odlukama gradova i općina. Također navodi da se visina određuje u zakonskom rasponu po korisnoj površini, ali da odluku za svoje područje donosi grad ili općina. Zato je za stan u Zadru, otoku ili drugoj zadarskoj jedinici važna odluka točno one jedinice gdje se nekretnina nalazi, a ne broj koji vrijedi negdje drugdje. (Porezna uprava: Porez na nekretnine)

Porez na promet nekretnina provjerava stjecanje

Zakon o porezu na promet nekretnina propisuje da se prometom za taj porez ne smatra stjecanje nekretnine na koje se plaća PDV. U istom zakonu stjecatelj je naveden kao porezni obveznik, a porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Izmjena iz 2018. propisuje stopu od 3 %. (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 5., 6. i 9., NN 106/2018, čl. 1.)

To je pravilo razdvajanja, ne formula za osobni obračun. Kupoprodajna cijena iz oglasa ili ugovora nije sama po sebi urednički dokaz porezne osnovice u konkretnom postupku. Službena stranica gov.hr također navodi tržišnu vrijednost kao osnovicu i opisuje da Porezna uprava može procjenom utvrditi tržišnu vrijednost kada promet nije prijavljen prema njoj. (gov.hr: Porez na promet nekretnina)

Postupak prijave također ovisi o vrsti isprave. Za promet nastao nakon 1. siječnja

1. gov.hr navodi da ga u okviru svoje nadležnosti prijavljuju javni bilježnici,

sudovi ili javnopravna tijela. Ako isprava nije ovjerena kod javnog bilježnika, službeni sažetak navodi zasebnu obvezu prijave nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 30 dana od sastavljanja isprave. Nemojte pretpostaviti da je netko drugi već predao dokument bez provjere konkretnog postupka. (gov.hr: prijava poreza na promet nekretnina)

Ako vam treba samo uži pregled tog poreza, koristite vodič o porezu na promet nekretnina i vodič o tome tko plaća porez na promet nekretnina. Ovaj članak ostaje na spoju tog trenutka stjecanja s kasnijim godišnjim pitanjem.

PDV ne zaključujte iz riječi "novogradnja"

Prvo pitanje pri kupnji glasi: plaća li se PDV na ovo stjecanje? Ako je odgovor potvrdan, zakon o porezu na promet nekretnina kaže da se takvo stjecanje ne smatra prometom za porez na promet nekretnina. To ne znači da naziv oglasa, stanje gradnje ili usmena informacija sami odlučuju o PDV-u. Porezni tretman treba pročitati iz ugovora, računa i relevantne dokumentacije prodavatelja.

Zakon o PDV-u u članku 40. stavku 1. točki j uređuje oslobođenje za određene isporuke građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se nalaze, uz iznimke koje spominju prvo nastanjenje odnosno korištenje i razdoblje od dvije godine. To je razlog zašto se porezno pitanje ne može sigurno riješiti samo etiketom "novo" ili "staro". (Zakon o PDV-u, čl. 40. st. 1. t. j)

Ne nagađajte o stopi. Zabilježite tko prodaje, kako je promet opisan u ugovoru, postoji li račun i što dokumenti kažu o poreznom tretmanu. Tek tada možete s Poreznom upravom ili poreznim stručnjakom provjeriti na koje pitanje dokumenti stvarno odgovaraju. Za detaljnije razlikovanje koristite vodič o PDV-u ili porezu na promet nekretnina.

Godišnji porez na nekretnine počinje drugim provjerama

Godišnji porez na nekretnine regulira drugi okvir. Izmjene Zakona o lokalnim porezima iz 2024. propisuju da porez plaćaju domaće i strane fizičke i pravne osobe koje su vlasnici na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje. Za novoizgrađene nekretnine zakon posebno navodi izvršnost uporabne dozvole u godini za koju se porez utvrđuje, odnosno početak korištenja ako se nekretnina koristi bez uporabne dozvole. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 25.)

U istom tekstu zakona piše da se porez plaća godišnje od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine. Lokalna predstavnička odluka određuje visinu unutar tog raspona. Može je vezati uz mjesto, ulicu, naselje ili zonu, a zakon navodi i mogućnost kriterija koji utječu na vrijednost nekretnine. To nije poziv da u ovaj vodič umetnemo broj za Zadar. Za točan lokalni broj treba otvoriti odluku grada ili općine gdje je predmet kupnje. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 26., Porezna uprava: lokalne odluke i nadležnost)

Postoji još jedna vremenska granica koju kupci često preskoče. Članak 49. kaže da porezno tijelo donosi rješenje prema stanju, namjeni i vlasništvu utvrđenima na

1. ožujka, a promjene tijekom godine koje utječu na obvezu primjenjuju se od

sljedeće kalendarske godine. Zakon pritom uređuje javnu poreznu obvezu. Ne daje ovom vodiču ovlast da iz privatnog kupoprodajnog ugovora raspodijeli trošak između kupca i prodavatelja. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 49.)

Stalno stanovanje i dugoročni najam nisu isto što i kratka izjava

Zakon predviđa više izuzeća od godišnjeg poreza. Među njima su nekretnine koje služe za stalno stanovanje i one koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje. Ista odredba kaže da se činjenica stalnog stanovanja, kada je porezno tijelo pozove dokazati, ne smatra dokazanom samo prijavom prebivališta. Za dugoročni najam zakon propisuje da se za tu svrhu smatra najmom za stalno stanovanje ako je nekretnina u poreznom razdoblju iznajmljena najmanje deset mjeseci. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 27.)

Zato rečenica "u njemu ću živjeti" nije porezno rješenje. Porezna uprava u svom vodiču navodi da se uvjeti i podaci čitaju kroz evidencije, lokalno nadležno tijelo i po potrebi dokumente o kojima tijelo nema saznanja. Taj vodič navodi i da se obveza poreza na nekretnine ne može ugovorom prenijeti na najmoprimca. No to nije odgovor na svaki privatni ugovorni spor ili svaku vrstu troška najma. (Porezna uprava: izuzeća i FAQ)

Ako je riječ o planiranom dugoročnom najmu, odvojeno pročitajte vodič o najmu stana. On ne zamjenjuje porezni postupak, ali pomaže razdvojiti ugovor o najmu od pitanja poreznog statusa.

Ne podnosi se svaka prijava napamet

Članak 49.a Zakona o lokalnim porezima govori o prijavi promjene podataka bitnih za utvrđivanje obveze, osobito promjene obračunske površine, namjene ili dokaza koji utječu na uvjete oslobođenja. Rok iz tog članka je 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 49.a)

Službeni vodič Porezne uprave dodaje važnu praktičnu ogradu: prijava je iznimka kada treba dostaviti podatke o kojima porezno tijelo nema saznanja. Primjeri na stranici uključuju promjenu površine ili namjene koja nije evidentirana kod tijela za komunalnu naknadu, dokaze za određena izuzeća i neke situacije dugoročnog najma. Prije predaje zato provjerite lokalno nadležno tijelo, dokument koji posjedujete i točnu činjenicu koju biste trebali dokazati. (Porezna uprava: podaci bitni za oporezivanje)

Nemojte taj odjeljak miješati s obvezom prijave prometa pri kupnji. Jedno se tiče podataka za godišnji porez na nekretnine, a drugo dokumentiranja prometa za porez na promet nekretnina. Ista nekretnina može se pojaviti u oba razgovora, ali to ne pretvara postupke u isti obrazac.

Kontrolna lista prije potpisa i nakon kupnje

Ovu listu ne koristite kao poreznu provjeru. Služi da pitanja složite prije nego što se od nekoga zatraži odgovor.

Prije potpisa

1. Zatražite nacrt ugovora i provjerite tko su stjecatelj i prodavatelj.
2. Zapišite kako dokument opisuje porezni tretman prometa i postoji li račun.
3. Ne zaključujte PDV iz oglasa, naziva projekta ili usmene rečenice.
4. Provjerite odluku grada ili općine na čijem se području nekretnina nalazi i koje je nadležno porezno tijelo.
5. Ako planirate stalno stanovanje ili dugoročni najam, odvojite plan od dokumenta i dokaza koje tijelo može tražiti.
6. Za širi proračun koristite vodič o troškovima kupnje nekretnine u Hrvatskoj, ali porezni tretman potvrdite zasebno.

Nakon kupnje

1. Provjerite je li isprava prijavljena kroz put koji se odnosi na vaš konkretni promet.
2. Sačuvajte ugovor, račun ako postoji, rješenje i dokaz dostave na istom mjestu.
3. Provjerite stanje relevantno za godišnji porez, uključujući datum 31. ožujka, namjenu i lokalnu odluku.
4. Ne oslanjajte se samo na prijavljeno prebivalište ako se pozivate na stalno stanovanje.
5. Ako se promijeni površina, namjena ili okolnost za izuzeće, provjerite treba li prijaviti podatak koji porezno tijelo nema.

Česta pitanja

Plaća li se porez na nekretnine odmah zato što kupujem stan?

Ne može se tako općenito zaključiti. Godišnji porez na nekretnine uređuje se prema vlasništvu, stanju i namjeni utvrđenima na 31. ožujka te lokalnoj odluci. Porez pri stjecanju provjerava se odvojeno kroz porez na promet nekretnina ili PDV. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 49.)

Je li porez na promet nekretnina isto što i godišnji porez na nekretnine?

Nije. Porez na promet nekretnina odnosi se na stjecanje, dok se godišnji porez na nekretnine utvrđuje kroz poseban lokalni porezni okvir. (Zakon o porezu na promet nekretnina, Porezna uprava: Porez na nekretnine)

Kolika je stopa poreza na promet nekretnina?

Izmjena Zakona o porezu na promet nekretnina iz 2018. propisuje stopu od 3 %. To nije izračun vaše obveze, jer se za konkretni predmet zasebno provjeravaju uvjeti i porezna osnovica. (NN 106/2018)

Plaća li se porez na promet nekretnina ako je na stjecanje plaćen PDV?

Zakon navodi da se stjecanje nekretnine na koje se plaća PDV ne smatra prometom nekretnina za porez na promet nekretnina. Primjenu na dokumente vaše kupnje treba provjeriti zasebno. (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 5.)

Znači li novogradnja automatski PDV?

Ne donosite taj zaključak samo iz naziva. Zakon o PDV-u razlikuje isporuke građevina kroz odredbu o prvom nastanjenju ili korištenju i razdoblju od dvije godine. Za konkretan promet čitajte ugovor, račun i dokumentaciju prodavatelja. (Zakon o PDV-u, čl. 40. st. 1. t. j)

Koliki je godišnji porez na nekretnine u Zadru?

Ovaj vodič ne navodi lokalni iznos. Zakon daje godišnji raspon od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine, a grad ili općina donosi odluku za svoje područje. Provjerite odluku za točnu lokaciju nekretnine. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 26.)

Je li prijavljeno prebivalište dovoljno za izuzeće zbog stalnog stanovanja?

Ne nužno. Zakon kaže da se činjenica stalnog stanovanja ne smatra dokazanom samo prijavom prebivališta kada porezno tijelo zatraži dokaz. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 27.)

Što vrijedi za dugoročni najam?

Za izuzeće koje se odnosi na najam za stalno stanovanje zakon navodi najmanje deset mjeseci najma u poreznom razdoblju. Vodič ne utvrđuje je li pojedini ugovor ispunio taj uvjet. (Zakon o lokalnim porezima, čl. 27.)

Trebam li uvijek prijaviti podatke za godišnji porez?

Službeni vodič Porezne uprave opisuje prijavu kao iznimku za podatke o kojima porezno tijelo nema saznanja. Provjerite lokalnu nadležnost, promjenu i eventualni dokaz za izuzeće prije predaje. (Porezna uprava: podaci bitni za oporezivanje)

Kome se obraćam ako dokumenti daju nejasan odgovor?

Za godišnji porez Porezna uprava upućuje na grad ili općinu na čijem se području nekretnina nalazi ili na nadležnu ispostavu Porezne uprave, prema lokalnoj odluci. Za složen PDV, porez na promet ili ugovorni slučaj uzmite cijelu dokumentaciju i zatražite individualnu stručnu provjeru. (Porezna uprava: nadležno porezno tijelo)

Izvori i datum provjere

Ovi su izvori pregledani 3. kolovoza 2026. Porezni i lokalni propisi mogu se mijenjati, a lokalne odluke i činjenice pojedine kupnje nisu zamjenjive općim vodičem.

• Porezna uprava: Porez na nekretnine
• Narodne novine: Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima, NN 152/2024
• gov.hr: Porez na promet nekretnina
• Narodne novine: Zakon o porezu na promet nekretnina, NN 115/2016
• Narodne novine: Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nekretnina, NN 106/2018
• Narodne novine: Zakon o porezu na dodanu vrijednost, NN 73/2013
• Ministarstvo financija: Porez na nekretnine

Ovaj vodič ne donosi porezno ili pravno mišljenje, ne izračunava obvezu i ne utvrđuje porezni tretman pojedine kupnje. Svrha mu je da prije potpisa ne pomiješate tri različita pitanja i da znate koji dokument treba provjeriti dalje.