Najam stana u Zadru s kućnim ljubimcima: kako postaviti dogovor

Kratki odgovor: hrvatski propisi ne daju najmoprimcu pravo da drži životinju protivno ugovoru o najmu. Zakon o najmu stanova ne spominje kućne ljubimce ni jednom riječju. Zbog toga ishod ovisi o tri odvojena sloja: o tome što piše u vašem ugovoru, o tome što o životinjama kaže kućni red i međuvlasnički ugovor zgrade, i o tome što o uvjetima držanja propisuje lokalni opći akt. Sve što se dogovara pregovorno je. Sve što je pregovoreno mora biti napisano prije nego što se preda ključ.

Ovaj tekst pišemo za osobu koja u Zadru i okolici traži dugoročni smještaj i ne namjerava ostaviti psa, mačku ili drugu životinju, te za najmodavca koji tu temu želi riješiti prije useljenja umjesto porukama u ožujku sljedeće godine. Nećete ovdje naći koliko iznosi polog, koliko stanova prihvaća životinje ni koliko životinja smijete držati. Takvi podaci ne postoje u službenim izvorima, pa ih ovaj vodič ne izmišlja.

Tri sloja pravila koja se ne poklapaju

Rasprava o ljubimcima obično zapne jer se tri različita pitanja vode kao jedno. Razdvojite ih odmah.

Prvi sloj je ugovorni. Njega uređuje Zakon o najmu stanova, NN 91/96 s kasnijim izmjenama, provjeren 4. kolovoza 2026. On govori o obvezama dviju strana, o predaji stana, o održavanju i o prestanku najma. O životinjama ne govori ništa.

Drugi sloj je zgrada. On živi u kućnom redu i u međuvlasničkom ugovoru, a njegov okvir daje Pravilnik o kućnom redu u zgradama, NN 86/2025. Taj sloj obvezuje sve korisnike zgrade, a ne samo vlasnike.

Treći sloj je upravni. Zakon o zaštiti životinja, NN 102/17 s izmjenama, u čl. 51. st. 1. traži da se kućnim ljubimcima osiguraju uvjeti držanja u skladu s njihovim potrebama, a u st. 5. propisuje da uvjete i način držanja uređuju opći akti predstavničkih tijela jedinica lokalne samouprave. Za Zadar to znači gradsku odluku, ne zakon.

Zeleno svjetlo u jednom sloju ne znači zeleno svjetlo u drugome. Najmodavac vam može dopustiti mačku, a kućni red zgrade svejedno zabranjuje ostavljanje životinje bez nadzora u zajedničkim dijelovima. Suvlasnici mogu imati blagu odluku, a vaš ugovor svejedno sadrži zabranu koju ste potpisali.

Zakon nabraja osobe, a ne životinje

Ovo je detalj koji objašnjava zašto tema uopće ostaje pregovorna. Zakon o najmu stanova u čl. 4. st. 2. traži pisani oblik ugovora, a u čl. 5. nabraja što ugovor sadrži: ugovorne strane, opis stana, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova, podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana, odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te odredbe o primopredaji stana.

Popis spominje osobe. Ne spominje životinje. Iz toga slijedi da životinja u ugovor ulazi kao dogovorena stavka, a ne kao zakonski propisan sastojak. Ako je ne upišete, nije upisana ni na koji drugi način.

Kada posebni zakon nešto ne uređuje, primjenjuje se opći okvir iz Zakona o obveznim odnosima, NN 35/05 s kasnijim izmjenama, čije odredbe o najmu službeni sažetak gov.hr o najmu nekretnine smješta u čl. 550. do 578. Ni tamo nema pravila o kućnim ljubimcima. Postoji, međutim, čl. 4. istog zakona, koji obje strane obvezuje na savjesnost i poštenje. To je razlog zbog kojeg prešućivanje životinje pri sklapanju ugovora nije neutralan potez, ali nije ni automatski osnova za bilo kakvu posljedicu.

Što znači kada ugovor šuti

Šutnja ugovora nije dopuštenje i nije zabrana. Ona je samo praznina koju će netko kasnije pokušati popuniti tumačenjem, obično u trenutku kada odnos već škripi.

Zakon o najmu stanova u čl. 19. st. 1. dopušta najmodavcu otkaz kada se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno zakonu i ugovoru, pa zatim nabraja pojedine razloge. Među njima su neplaćanje najamnine i ugovorenih troškova, davanje stana u podnajam bez dopuštenja, ometanje drugih najmoprimaca, korištenje stana od osobe koja nije navedena u ugovoru dulje od 30 dana i korištenje stana za druge namjene. Prije otkaza po tom članku dolazi pisana opomena i rok od 30 dana za otklanjanje razloga, uz zakonsku iznimku za ponovljeno postupanje iz st. 3.

Pročitajte tu listu polako. Životinja se na njoj ne pojavljuje. Pojavljuju se posljedice koje životinja može izazvati ako dogovor ne postoji: ometanje susjeda ili korištenje stana protivno onome što je potpisano. Kada u ugovoru stoji izričita zabrana, pas u stanu postaje korištenje suprotno ugovoru. Kada zabrane nema, sporna postaje tek konkretna smetnja, a ne prisutnost životinje sama po sebi.

Zasebno stoji čl. 20., koji uređuje raskid zbog štete i neovlaštenih preinaka. Raskid mora biti pisan i obrazložen, a rok iseljenja iznosi najmanje 15 dana. Otkazni rok po čl. 22. traje tri mjeseca i počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca nakon mjeseca u kojem je otkaz primljen. Redoslijed i rokovi razrađeni su u vodiču o tome kako uredno zatvoriti najam; ovdje su navedeni samo da se vidi koliko toga visi o jednoj rečenici koja u ugovoru nedostaje.

Temu otvorite prije obilaska, a ne na potpisu

Najgori trenutak za prvi spomen životinje je stol s pripremljenim ugovorom. Tada svaka strana ima nešto za izgubiti, pa razgovor prestaje biti pregovor.

Otvorite temu u prvoj poruci, prije nego što se dogovorite za obilazak. Napišite vrstu, veličinu i dob životinje, koliko ih ima, jesu li označene i cijepljene prema propisima te tko se o njima brine kada niste u stanu. To nije udvornost prema najmodavcu, nego zaštita vašeg vremena: ako je odgovor odbijanje, doznali ste to bez putovanja preko grada. Pristup pisanoj komunikaciji prije obilaska razrađen je u vodiču o tome kako pronaći dugoročni najam u Zadru.

Istom porukom postavite tri pitanja koja vam mora odgovoriti druga strana, jer sami ih ne možete provjeriti:

1. Postoji li u međuvlasničkom ugovoru ili odluci suvlasnika odredba o kućnim ljubimcima?
2. Postoji li kućni red zgrade koji odstupa od općih pravila i može li vam se dostaviti prije potpisa?
3. Je li najmodavac vlasnik stana ili osoba koja stanom upravlja po ovlaštenju, i tko od njih daje suglasnost?

Treće pitanje nije formalnost. Suglasnost od osobe koja je ne može dati nije suglasnost. Provjera osobe koja daje stan opisana je u vodiču o najmu stanova u Zadru.

Što klauzula o ljubimcu treba sadržavati

Nijedan propis ne određuje sadržaj takve klauzule. Zbog toga je slobodno oblikujete, a jedina mjera kvalitete je pitanje može li je za godinu dana pročitati netko treći i razumjeti isto što i vi danas.

Klauzula ne mora biti stroga da bi bila korisna. Mora biti određena. Rečenica "najmodavac dopušta držanje jedne mačke" rješava manje nego rečenica koja mačku imenuje, opisuje i veže uz datum dogovora. Kako se ostatak ugovora čita prije potpisa, opisano je u vodiču o ugovoru o najmu stana.

Pravila zgrade ne donosi najmodavac

Ovdje mnogi najmoprimci griješe u istom smjeru: pretpostave da je vlasnikovo dopuštenje kraj priče. Nije, jer vlasnik ne donosi kućni red sam.

Pravilnik o kućnom redu u zgradama, NN 86/2025, donesen je na temelju Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/24. U čl. 8. st. 1. Pravilnik kaže da je u posebnim dijelovima zgrade držanje kućnih ljubimaca dozvoljeno u skladu s propisima o zaštiti životinja, općim aktima predstavničkih tijela jedinica lokalne samouprave i međuvlasničkim ugovorom. Stavak 2. traži čišćenje izmeta i sprječavanje uznemiravanja drugih korisnika. Stavak 3. izričito zabranjuje držanje ili ostavljanje kućnih ljubimaca bez nadzora u zajedničkim dijelovima zgrade. Stavak 5. dopušta suvlasnicima da to pitanje odlukom urede drukčije.

Uz to idu dva podatka koja se rijetko spominju u oglasima. Prvi: čl. 6. st. 2. Pravilnika određuje razdoblja u kojima se ne smiju poduzimati radnje koje remete kućni red i mir, radnim danom od 15 do 17 i od 22 do 7 sati, a neradnim danom, vikendom i blagdanom od 13 do 17 i od 22 do 9 sati, uz obvezu iz st. 3. da razina buke tada bude ograničena tako da se ne čuje izvan stana. Pas koji laje sam u stanu popodne ne postaje problem tek kada netko podnese prijavu. Drugi: čl. 2. st. 4. obvezuje svakog suvlasnika da predstavniku suvlasnika dostavi ime, prezime i kontakt svojih najmoprimaca, pa je vaša prisutnost u zgradi ionako evidentirana.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u čl. 31. st. 4. nepridržavanje kućnog reda tretira kao neuredno izvršavanje obveza iz međuvlasničkog ugovora, a u čl. 36. st. 2. navodi da taj ugovor sadrži i obveze pridržavanja kućnog reda te mogućnost naknade za nepridržavanje. Praktična posljedica je jednostavna: tražite kućni red na uvid prije potpisa, a ne nakon prve pritužbe.

Lokalna odluka je treći sloj i provjerava se posebno

Budući da čl. 51. st. 5. Zakona o zaštiti životinja uvjete i način držanja prepušta lokalnoj razini, za stan u Zadru mjerodavna je odluka Grada Zadra, a za stan u Ninu, Privlaci ili Biogradu odluka te jedinice. Aktualni tekst objavljuje se u službenom glasilu jedinice i dostupan je preko službenih stranica Grada Zadra.

Ovaj vodič namjerno ne prepričava sadržaj zadarske odluke. Na službenim stranicama supostoje stariji i noviji akti, a dostupne datoteke su skenirani dokumenti iz kojih tekst nije pouzdano strojno pročitan 4. kolovoza 2026. Umjesto pogađanja, otvorite važeći tekst i pročitajte odredbe o držanju u stambenim objektima, o kretanju životinja u zajedničkim prostorima i o obvezama posjednika. Ako se odluka i vaš ugovor razilaze, to je pitanje za razgovor prije potpisa.

Polog i šteta počivaju na dokazu, ne na vrsti životinje

Polog nije kazna za posjedovanje životinje niti unaprijed priznata odšteta. On je novac s dogovorenom svrhom i dogovorenim uvjetima povrata, kako je razrađeno u vodiču o pologu za najam stana. Njegovu visinu nijedan propis ne određuje, pa svaka tvrdnja o uobičajenom iznosu za najam s ljubimcem ostaje bez izvora.

Zakonski okvir za štetu je uzak i konkretan. Prema čl. 12. st. 1. Zakona o najmu stanova, najmodavac predaje stan u stanju pogodnom za stanovanje, a prema st. 2. obje strane sastavljaju zapisnik kojim se utvrđuje stanje stana u vrijeme predaje. Stavak 3. za nedostatke i štetu upućuje na propise o obveznim odnosima. Prema čl. 14. st. 1. najmoprimac je dužan koristiti se stanom tako da ga čuva od oštećenja, a prema st. 2. ne smije bez prethodne pisane suglasnosti raditi preinake u stanu i zajedničkim prostorijama. Nakon prestanka najma čl. 17. traži povrat stana u stanju u kojem je zaprimljen, uz uvažavanje promjena nastalih redovitim korištenjem.

Cijela rasprava o oštećenjima svodi se na tu posljednju granicu. Izlizan lak na parketu nakon nekoliko godina i prepiljen dovratnik nisu ista kategorija. Nijedno od toga ne dokazuje se rečenicom "imali su psa", nego usporedbom zapisnika s useljenja i stanja pri izlasku. Ako zapisnika nema, obje strane ulaze u raspravu bez polazne točke, a životinja u toj situaciji postaje najlakše objašnjenje za sve što je istrošeno.

Zapisnik na dan useljenja odlučuje rasprave koje slijede

Zapisnik iz čl. 12. st. 2. korisniji je od bilo koje klauzule jer bilježi činjenice, a ne namjere. Uz uobičajene stavke, opće metodički pokrivene u checklisti za primopredaju, za najam sa životinjom vrijedi zabilježiti nekoliko dodatnih redaka.

• Podovi po prostorijama: vrsta obloge, vidljive ogrebotine, mrlje i istrošeni rubovi, s fotografijom svake zabilježene točke.
• Donji dijelovi vrata, dovratnika i kuhinjskih elemenata, jer se tu tragovi pojavljuju prvi.
• Stanje zavjesa, tapeciranog namještaja i madraca, ako ostaju u stanu.
• Balkon, terasa ili dvorište: ograda, mreža, otvori i sve što utječe na sigurnost životinje.
• Postojeći mirisi i tragovi prethodnih korisnika, opisani neutralno i datirano.
• Fotografije i kratka videosnimka s datumom, pohranjene tako da im obje strane mogu pristupiti.

Zapisnik potpisuju obje strane istog dana. Snimka na telefonu bez potpisanog dokumenta pomaže, ali sama ne utvrđuje što je druga strana prihvatila kao zatečeno stanje.

Tijekom najma vodite kronologiju

Ako susjed prigovori, ako stigne poruka upravitelja ili ako se pojavi oštećenje, ne ulazite u raspravu o karakteru životinje. Zabilježite datum, opis događaja, tko je što rekao i što je poduzeto. Kada je riječ o kvaru koji tereti najmodavca, čl. 14. st. 3. Zakona o najmu stanova obvezuje najmoprimca da o nužnim popravcima obavijesti najmodavca; to učinite pisano, s datumom.

Isto vrijedi za promjene na strani životinje. Nova mačka, privremeno čuvanje tuđeg psa ili duži boravak druge osobe sa životinjom mijenjaju ono što je dogovoreno. Pitanje osoba koje koriste stan uz najmoprimca zakon dodiruje u čl. 5. t. 5. i u čl. 19., pa ga ne rješavajte prešutno. Za razgraničenje prava i obveza između strana pomaže vodič o pravima i obvezama kod najma, a za stavke koje se lako pomiješaju s najamninom vodič o režijama u najmu.

Kada odnos završava

Na izlasku ponovite redoslijed s useljenja. Otvorite zapisnik od prvog dana, prođite iste prostorije istim redom i zabilježite razlike. Za svaku spornu stavku odvojeno napišite što se promijenilo, je li riječ o redovitom korištenju iz čl. 17. i postoji li dogovor o popravku. Otvorena stavka koju obje strane priznaju rješava se brže od stavke koju jedna strana tvrdi, a druga niječe.

Dogovor o životinji koji je od početka bio pisan ovdje se isplati posljednji put. On pokazuje da prisutnost životinje nije bila skrivena, da je bila određena i da se rasprava vodi samo o stanju stana. To je uža rasprava od one u kojoj se najprije mora dokazati je li pas uopće smio biti u stanu.

Česta pitanja o najmu s kućnim ljubimcem

Smijem li držati psa ako ugovor o tome ne kaže ništa?

Zakon o najmu stanova ne spominje kućne ljubimce, pa iz šutnje ugovora ne proizlazi ni pravo ni zabrana. Praznina ostaje otvorena za tumačenje, a sporna postaje tek konkretna posljedica, primjerice ometanje drugih najmoprimaca iz čl. 19. Zbog toga se pitanje rješava pisanim dogovorom, a ne pretpostavkom.

Može li najmodavac zabraniti kućnog ljubimca u svom stanu?

Nijedan provjereni propis ne obvezuje najmodavca da dopusti držanje životinje. Ako ugovor sadrži zabranu koju ste potpisali, držanje životinje predstavlja korištenje stanom suprotno ugovoru u smislu čl. 19. st. 1. Ovaj vodič ne ocjenjuje valjanost pojedine klauzule; to je pitanje za pravnu pomoć.

Vrijedi li usmeno dopuštenje najmodavca?

Usmeni dogovor nije zabranjen, ali ga je poslije teško dokazati, osobito ako se osoba koja daje stan promijeni. Zakon o najmu stanova traži pisani oblik ugovora u čl. 4. st. 2., pa dopuštenje najjednostavnije ulazi u sam ugovor ili u pisani dodatak s datumom i potpisima obiju strana.

Koliki polog najmodavac smije tražiti zbog životinje?

Visina pologa nije propisana nijednim provjerenim izvorom, pa je pregovorna. Umjesto iznosa, dogovorite svrhu pologa, uvjete povrata, rok povrata i način obračuna eventualnih troškova. Bez tih odredbi iznos sam po sebi ne rješava ništa.

Što ako susjedi prigovaraju zbog laveža ili nereda?

Pravilnik o kućnom redu u zgradama u čl. 6. st. 2. određuje razdoblja kućnog mira, a u čl. 8. st. 2. traži čišćenje izmeta i sprječavanje uznemiravanja drugih korisnika. Prigovor zabilježite s datumom, provjerite odnosi li se na razdoblje mira i odgovorite pisano. Ponovljeno ometanje drugih najmoprimaca nalazi se među razlozima za otkaz iz čl. 19.

Smije li životinja boraviti u zajedničkim dijelovima zgrade?

Pravilnik u čl. 8. st. 3. izričito zabranjuje držanje ili ostavljanje kućnih ljubimaca bez nadzora u zajedničkim dijelovima zgrade. Prolaz kroz zajedničke prostore uređuju kućni red i međuvlasnički ugovor konkretne zgrade, pa ta pravila zatražite na uvid prije potpisa.

Mogu li kasnije dovesti drugu ili dodatnu životinju?

Dogovor vrijedi za ono što je u njemu opisano. Ako klauzula imenuje jednu životinju, druga ili dodatna nisu njome pokrivene. Postupak za promjenu dogovorite unaprijed i zabilježite ga pisano, jednako kao i prvu suglasnost.

Tko snosi štetu koju je uzrokovala životinja?

Čl. 14. st. 1. Zakona o najmu stanova obvezuje najmoprimca da se stanom koristi tako da ga čuva od oštećenja, a čl. 17. traži povrat stana uz uvažavanje promjena nastalih redovitim korištenjem. Za nedostatke i štetu čl. 12. st. 3. upućuje na propise o obveznim odnosima. Konkretna odgovornost utvrđuje se usporedbom zapisnika i dokaza, a ne vrstom životinje.

Mora li se ljubimac prijaviti upravitelju zgrade?

Provjereni propisi ne uvode takvu prijavu za najmoprimca. Pravilnik u čl. 2. st. 4. obvezuje suvlasnika da predstavniku suvlasnika dostavi ime, prezime i kontakt svojih najmoprimaca. Dodatne obveze mogu proizlaziti iz međuvlasničkog ugovora ili odluke suvlasnika, pa se provjeravaju u aktu konkretne zgrade.

Vrijede li ista pravila u Zadru, Ninu i Biogradu?

Zakonski okvir je isti jer vrijedi na državnoj razini. Uvjete i način držanja kućnih ljubimaca prema čl. 51. st. 5. Zakona o zaštiti životinja propisuju opći akti jedinica lokalne samouprave, pa se odluke gradova i općina mogu razlikovati. Za konkretnu adresu otvorite akt te jedinice i kućni red te zgrade.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. i koriste se za opis propisanog okvira, ne za odgovor o pojedinom ugovoru, sporu ili šteti.