Najam stana u Zadru za parove: kriteriji koji mijenjaju izbor

Kratki odgovor: dvoje ljudi u jednom stanu nije samo veći stan. To je druga ugovorna postava. Zakon o najmu stanova polazi od jednog najmoprimca, a drugu osobu u pravilu vidi kao korisnika stana, ne kao ugovornu stranu. Zbog toga se pitanja tko potpisuje, tko duguje najamninu, tko ostaje u stanu ako veza prestane i tko vodi račune razdvajaju već prije prvog razgleda. Sve što u tim pitanjima nije zakonsko pravilo predmet je dogovora, i za svaki takav dogovor postoji jedno mjesto: pisani ugovor.

Ovaj tekst piše za par koji u Zadru i okolici traži dugoročni najam. Ne navodi najamninu, iznos pologa, tržišni prosjek ni "uobičajeno" pravilo. Gdje je uvjet pregovaran, tekst to kaže i objašnjava što zapisati. Za pojedini ugovor, pojedinu vezu ili pojedini spor potrebna je stručna pomoć.

Dvočlano kućanstvo je ugovorna, a ne samo prostorna odluka

Kućanstva su se u Hrvatskoj smanjila. Državni zavod za statistiku u priopćenju o padu broja kućanstava od tri i više članova, objavljenom 31. svibnja 2023., navodi da je prosječna veličina kućanstva 1953. iznosila 3,8 osoba, a prema Popisu 2021. godine 2,7 osoba. Udio samačkih kućanstava u istom razdoblju porastao je s 14,1 % na 27,8 %. To je nacionalni popisni podatak o strukturi kućanstava, ne podatak o zadarskoj potražnji za najmom i ne razlog da očekujete određenu ponudu.

Za par je važnija druga stvar. Zakon o najmu stanova (Narodne novine 91/96, s kasnijim izmjenama koje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u pregledu propisa iz područja stanovanja navodi kao 48/98, 66/98, 68/18 i 105/20, provjereno 4. kolovoza 2026.) u članku

1. kaže da se ugovor o najmu stana sklapa s jednom osobom, a iznimno s oba

bračna druga, te da se sklapa u pisanom obliku. Zakon dakle ne pretpostavlja dva potpisa. Pretpostavlja jedan.

Druga osoba pritom nije nevidljiva. Članak 5. među obvezne sastojke ugovora uvrštava podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom, uz ugovorne strane, opis stana, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova u svezi sa stanovanjem, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju, uporabi zajedničkih prostorija i primopredaji. Biti upisan kao korisnik stana i biti upisan kao najmoprimac nisu isti položaj. Prije potpisa provjerite u kojem od ta dva reda stoji svako od vas.

Tri postave potpisa i što svaka mijenja

Postoje tri uobičajene situacije. Nijedna nije propisana kao ispravna. Razlika je u tome što svaka radi s vašim pravima kada nešto krene drukčije nego što ste planirali.

Treći redak najviše zbunjuje parove. Dva potpisa ne znače automatski da svatko duguje polovicu. Znače da su obje osobe u odnosu prema najmodavcu, a što svaka od njih duguje ovisi o tome kako je obveza opisana. To pitanje otvara sljedeći odjeljak.

Ako u ugovoru čitate stavke koje ne razumijete, prije potpisa prođite vodič o čitanju ugovora o najmu stana i pregled prava i obveza najmoprimca i podstanara.

Solidarna odgovornost nije isto što i podjela na pola

Kad dvoje ljudi duguje isti novac, moguća su dva sasvim različita rasporeda. Zakon o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, s kasnijim izmjenama; provjereno 4. kolovoza 2026.) u članku 41. stavku 2. kaže da se kod djeljive obveze s više dužnika dug dijeli među njima na jednake dijelove ako nije određena drukčija podjela. U članku 43. stavku 1. stoji drugo pravilo: svaki dužnik solidarne obveze odgovara vjerovniku za cijeli dug.

Razlika je praktična, ne akademska. U prvom slučaju najmodavac od svakoga traži njegov dio. U drugom može cijeli iznos zatražiti od bilo koga od vas dvoje, bez obzira na to tko je novac zapravo trebao uplatiti. Onaj tko je platio više nego što na njega otpada upućen je na odnos sa suugovarateljem, koji članak 53. istoga Zakona uređuje kao zaseban odnos među solidarnim dužnicima. To je odvojen postupak i odvojen razgovor, ne automatski povrat.

Vrijedi obratiti pozornost i na članak 42. On solidarnu odgovornost predmnijeva kod djeljive obveze nastale trgovačkim ugovorom, osim ako su ugovaratelji solidarnost izrijekom otklonili. Najam stana između građana nije trgovački ugovor po toj odredbi, pa se solidarnost ne može uzeti zdravo za gotovo samo zato što ste oboje potpisali. Zbog toga rečenica u ugovoru mora reći što stvarno vrijedi: duguje li svatko svoj dio, dugujete li solidarno i vrijedi li isto pravilo za najamninu, za troškove i za naknadu štete.

Postoji i pravilo koje radi neovisno o vašem potpisu. Zakon o najmu stanova u članku 15. stavku 1. propisuje da najmoprimac odgovara po općim propisima za štetu koju on ili korisnici stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade. Stavak 3. istoga članka dodaje da za dužnu najamninu i počinjenu štetu solidarno s najmoprimcem odgovaraju i članovi njegova obiteljskog domaćinstva. Osoba koja nije potpisala ugovor time nije nužno izvan svake odgovornosti. Vodič ne utvrđuje tko je u konkretnom slučaju član obiteljskog domaćinstva; to je pitanje činjenica i pravne ocjene.

Bračni drug, izvanbračni drug i životni partner nisu isti pojam u istom tekstu

Ovdje se parovi najčešće oslone na pretpostavku. Tri zakona koriste tri izraza i ne govore o istoj stvari.

Zakon o najmu stanova govori o bračnom drugu. Članak 4. dopušta iznimku od jednog potpisa upravo za oba bračna druga. Članak 19. stavak 1. točka 4. propisuje da je otkazni razlog kada se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, ali izrijekom iz toga izuzima bračnog druga, potomka, roditelja, osobu koju je najmoprimac prema Zakonu dužan uzdržavati te osobu koja pruža nužnu njegu i pomoć dok ta potreba traje. Izvanbračni drug u toj rečenici nije naveden.

Obiteljski zakon (Narodne novine 103/15, s kasnijim izmjenama) u članku 11. stavku 1. postavlja pretpostavke izvanbračne zajednice: trajanje od najmanje tri godine, a kraće ako je u njoj rođeno zajedničko dijete ili ako je nastavljena sklapanjem braka. Stavak 2. propisuje da takva zajednica stvara osobne i imovinske učinke kao bračna zajednica te da se na nju na odgovarajući način primjenjuju odredbe toga Zakona o osobnim i imovinskim odnosima bračnih drugova, odnosno odredbe drugih zakona kojima se uređuju odnosi u poreznim stvarima te osobni, imovinski i drugi odnosi bračnih drugova. Kako se ta odredba primjenjuje na konkretan najam, ovisi o činjenicama i o pravnoj ocjeni. Ovaj vodič to pitanje ne rješava.

Zakon o životnom partnerstvu osoba istog spola (Narodne novine 92/14, s kasnijim izmjenama) ide izravnije. Članak 72. propisuje da se ugovor o najmu stana sklapa s jednim partnerom, a iznimno s oba životna partnera, da najmodavac ne može raskinuti ugovor o najmu ako se stanom koristi životni partner koji nije naveden u ugovoru te da u slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan prava i dužnosti iz ugovora prelaze na njegova životnog partnera. Životno partnerstvo prema članku 2. sklapa se pred nadležnim tijelom, a članak 3. uređuje neformalno životno partnerstvo.

Praktična posljedica je jednostavna. Ako se oslanjate na status, provjerite koji zakon taj status uređuje i kojim ga riječima opisuje. Ako se ne želite oslanjati na tumačenje, upišite drugu osobu u ugovor i to više nije pitanje statusa nego ugovornog teksta.

Kad se veza prekine usred ugovornog roka

Ovo je scenarij koji parovi najrjeđe dogovaraju unaprijed, a najskuplje ih košta kad se dogodi. Tri pitanja rješavaju se odvojeno.

Prvo pitanje je trajanje ugovora. Ugovor na neodređeno vrijeme i ugovor na određeno vrijeme ne prestaju istim mehanizmom. Zakon o najmu stanova u članku

1. propisuje da najmoprimac može otkazati ugovor sklopljen na neodređeno

vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije. Za otkaz najmodavca članak 22. propisuje pisani i obrazložen otkaz, otkazni rok od tri mjeseca u slučaju iz članka 19. te šest mjeseci u slučaju iz članka 21., uz pravilo da rok počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen. Za ugovor na određeno vrijeme provjerite što vaš dokument kaže o prijevremenom prestanku, jer se ta pravila ne preslikavaju sama od sebe.

Drugo pitanje je tko ostaje. Članak 24. propisuje da u slučaju smrti najmoprimca ili kada najmoprimac napusti stan prava i dužnosti iz ugovora prelaze na njegova bračnog druga, uz obvezu obavijesti najmodavcu u roku od 30 dana. Ako u tom roku nema sporazuma, zakon predviđa da se smatra da se stanom koristi bez ugovora. Zakon o životnom partnerstvu u članku 72. sadrži usporedivu odredbu za životnog partnera. Nijedna od tih odredbi ne rješava sama po sebi situaciju para koji nije u braku ni u životnom partnerstvu.

Treće pitanje je pisani trag. Neovisno o tome tko odlazi, promjena ugovorne strane nije stvar poruke i usmenog dogovora. Zatražite pisani aneks u kojem stoji tko od danas nadalje jest najmoprimac, od kojeg datuma, što se događa s pologom i tko preuzima račune. Najmodavac na takvu promjenu ne mora pristati, i to je jedan od razloga zbog kojih se pitanje otvara prije potpisa, a ne poslije selidbe. Za redoslijed koraka pri izlasku iz najma pomaže vodič o raskidu ugovora o najmu stana, a za novac koji stoji kod najmodavca vodič o pologu za najam stana.

Između sebe napišite i kratak dokument koji nije ugovor s najmodavcem: tko je uplatio koji dio pologa, tko je kupio koji komad namještaja i kako se to razrješava pri odlasku. Taj papir nikoga ne obvezuje prema najmodavcu, ali uklanja najveći dio rasprave koja se inače vodi po sjećanju.

Raspored stana za dvije istodobne rutine

Kriteriji izbora stana za dvoje razlikuju se od kriterija za samca i od kriterija za obitelj s djecom. Ne mjeri se broj soba nego broj radnji koje se u istom trenutku odvijaju na istom mjestu.

Prođite jedan običan radni dan i označite gdje se vaše rutine sudaraju. Dva poziva u isto vrijeme traže dvije zvučno odvojene točke, a to nije nužno druga soba; može biti hodnik s vratima ili natkriveni balkon. Različito vrijeme ustajanja traži da se do kupaonice i kuhinje dolazi bez prolaska kroz prostor u kojem netko spava. Dvije osobe koje kuhaju u isto vrijeme trebaju radnu ploču koja se ne dijeli na petnaest centimetara. Dvostruka sezonska garderoba, sportska oprema i bicikli traže spremište, a ne dogovor da će se "nešto naći".

Pri obilasku pitajte i ono što ne vidite u tlocrtu: postoji li mjesto za sušenje rublja, koje su prostorije zgrade zajedničke i pod kojim uvjetima, ima li stan pripadajuće parkirno mjesto ili spremište i je li ono predmet najma. Zakon o najmu stanova traži da ugovor sadrži opis stana odnosno dijela stana koji se daje u najam i odredbe o uporabi zajedničkih prostorija. Ako je nešto obećano usmeno, a nije upisano u opis, kasnije nemate na što uputiti. Za odabir dijela grada prije obilazaka pomažu pregled lokacija za dugoročni najam u Zadru i postupak traženja dugoročnog najma.

Troškovi za dvoje ne rastu istim tempom

Druga osoba u stanu ne udvostručuje račun. Neki troškovi rastu s potrošnjom, neki stoje na mjestu, a neki se vežu uz kućanstvo kao cjelinu.

Zakonsko uporište za treći redak stoji u Zakonu o gospodarenju otpadom (Narodne novine 84/21, s kasnijim izmjenama; provjereno 4. kolovoza 2026.). Članak 76. stavak 3. propisuje jedinstvenu cijenu obvezne minimalne javne usluge za korisnike kategorije kućanstvo, a članak 77. uređuje strukturu cijene javne usluge. Iznos, cjenik i odluka jedinice lokalne samouprave nisu predmet ovog vodiča i mijenjaju se, pa ih provjerite kod nadležnog davatelja usluge za adresu koju razmatrate.

U ugovoru zato tražite popis stavki, a ne izraz "režije". Zakon o najmu stanova traži da ugovor sadrži vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem, a službena stranica gov.hr o najmu nekretnine navodi da se pisanim ugovorom određuju iznos najamnine, druga prava i obveze te otkazni rok, uz upućivanje na Zakon o najmu stanova i na članke 550. do 578. Zakona o obveznim odnosima. Kad znate popis, dogovorite i tko od vas dvoje tehnički plaća koju stavku i gdje se to bilježi. Metodologiju vođenja tih zapisa razrađuje vodič o režijama u najmu stana.

Boravište i porez idu odvojenim putem

Prijava boravišta nije dio ugovora i ne dokazuje njegov sadržaj. Ministarstvo unutarnjih poslova na stranici o prijavi boravišta, provjerenoj 4. kolovoza 2026., navodi da se boravište prijavljuje na razdoblje od godinu dana i može se produžiti, te da je uz osobnu iskaznicu, potpisanu izjavu i obrazac potrebna suglasnost stanodavca kada se osoba prijavljuje na njegovoj adresi. Suglasnost se može dati osobno u policijskoj postaji, elektronički putem sustava e-Građani ili potpisanom ispravom. Za par to znači dvije zasebne prijave i, ovisno o slučaju, dvije suglasnosti; postupak detaljnije opisuje vodič o prijavi boravišta u najmu. Boravak stranih državljana uređuju posebni propisi i nije predmet ovog teksta.

Porez je treća odvojena nit. Porezna uprava na stranici Najmodavac stambenog prostora opisuje obveze poreznog obveznika najmodavca, uključujući rok za dostavu isprave o nastanku ili promjeni činjenica. Ta stranica ne sadrži pravilo o tome što se događa kada stan koristi više najmoprimaca. Vodič ne računa porez i ne tvrdi da se porezna obveza najmodavca prenosi na vas. Ako u ugovoru vidite klauzulu koja na najmoprimca prebacuje "sve troškove", zatražite da se stavke nabroje.

Popis koji prođite prije potpisa

1. Tko je naveden kao najmoprimac, a tko kao osoba koja se koristi stanom.
2. Duguje li svatko svoj dio ili dugujete solidarno, i vrijedi li isto za

najamninu, troškove i naknadu štete.

1. Je li ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme i što piše o prijevremenom

prestanku.

1. Što se događa ako jedno od vas iseli prije isteka roka: tko obavještava

najmodavca, u kojem roku i pristaje li on na aneks.

1. Tko je uplatio koji dio pologa i kome se on vraća.
2. Popis troškova po stavkama, s podatkom je li stavka u najamnini.
3. Zapisnik o primopredaji sa stanjima brojila i stanjem opreme na dan ulaska.
4. Opis stana, spremišta i parkirnog mjesta te odredbe o zajedničkim

prostorijama.

1. Način komunikacije s najmodavcem koji ostavlja pisani trag.
2. Vaš vlastiti dokument o međusobnim ulaganjima, odvojen od ugovora.

Gdje ovaj vodič staje

Tekst opisuje opći okvir i pokazuje koje rečenice u zakonu vrijedi pročitati prije potpisa. Ne ocjenjuje valjanost vašeg ugovora, ne utvrđuje postoji li izvanbračna zajednica ili neformalno životno partnerstvo, ne dijeli obveze između vas dvoje i ne predviđa kako će pojedini najmodavac ili sud postupiti. Ne obrađuje zaštićeni najam, najam u turističke svrhe ni boravak stranih državljana. Kada je u pitanju iznos, rok ili ishod spora, opći tekst mora ustupiti mjesto odvjetniku ili javnom bilježniku.

Česta pitanja o najmu stana za parove

Moramo li oboje potpisati ugovor o najmu?

Zakon o najmu stanova u članku 4. polazi od toga da se ugovor sklapa s jednom osobom, a iznimno s oba bračna druga. Dva potpisa nisu obvezna, ali su način da obje osobe dobiju položaj najmoprimca. Ako potpisuje samo jedno, druga osoba može biti navedena kao osoba koja se koristi stanom prema članku 5. Odluka je pregovaračka i najmodavac na dva potpisa ne mora pristati.

Znači li jedan potpis da druga osoba ne odgovara ni za što?

Ne nužno. Članak 15. stavak 1. Zakona o najmu stanova propisuje odgovornost najmoprimca za štetu koju prouzroče i korisnici stana, a stavak 3. propisuje da za dužnu najamninu i počinjenu štetu solidarno s najmoprimcem odgovaraju i članovi njegova obiteljskog domaćinstva. Je li netko član obiteljskog domaćinstva pitanje je činjenica i pravne ocjene, a ne pretpostavke.

Ako oboje potpišemo, dijeli li se najamnina automatski na pola?

Ne. Zakon o obveznim odnosima u članku 41. stavku 2. kod djeljive obveze s više dužnika predviđa jednake dijelove ako nije određena drukčija podjela, dok članak 43. stavak 1. kod solidarne obveze svakog dužnika čini odgovornim za cijeli dug. Koje pravilo vrijedi za vas, ovisi o tome kako je obveza opisana u ugovoru. Zato traženje jasne rečenice o tome nije sitničavost.

Smije li partner koji nije u ugovoru useliti kasnije?

Članak 19. stavak 1. točka 4. Zakona o najmu stanova propisuje otkazni razlog kada se stanom dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca koristi osoba koja nije navedena u ugovoru, uz izričite iznimke za bračnog druga, potomka, roditelja, osobu koju je najmoprimac prema Zakonu dužan uzdržavati te osobu koja pruža nužnu njegu i pomoć. Najsigurniji put je pisano dopuštenje ili aneks ugovora prije useljenja.

Vrijedi li izvanbračna zajednica isto što i brak kod najma?

Tekst Zakona o najmu stanova govori o bračnom drugu. Obiteljski zakon u članku

1. propisuje da izvanbračna zajednica koja ispunjava pretpostavke stvara

osobne i imovinske učinke kao bračna zajednica i da se na odgovarajući način primjenjuju odredbe o odnosima bračnih drugova te odredbe drugih zakona koji uređuju te odnose. Kako se to primjenjuje na pojedini ugovor o najmu, pitanje je za pravnu ocjenu. Vodič na njega ne odgovara.

Što zakon kaže za istospolne parove?

Zakon o životnom partnerstvu osoba istog spola u članku 72. propisuje da se ugovor o najmu stana sklapa s jednim partnerom, a iznimno s oba životna partnera, da najmodavac ne može raskinuti ugovor ako se stanom koristi životni partner koji nije naveden u ugovoru te da u slučaju smrti ili napuštanja stana prava i dužnosti prelaze na životnog partnera. Članak 2. uređuje životno partnerstvo sklopljeno pred nadležnim tijelom, a članak 3. neformalno životno partnerstvo.

Tko ostaje u stanu ako se rastanemo prije isteka roka?

To ovisi o tome tko je najmoprimac, na koje je vrijeme ugovor sklopljen i pristaje li najmodavac na promjenu. Članak 24. Zakona o najmu stanova uređuje prijelaz prava na bračnog druga u slučaju smrti ili napuštanja stana, uz obavijest u roku od 30 dana, a Zakon o životnom partnerstvu sadrži usporedivu odredbu za životnog partnera. Za sve ostale situacije rješenje je pisani aneks uz suglasnost najmodavca.

Kako podijeliti polog kad se par razdvaja?

Polog stoji kod najmodavca i vraća se prema uvjetima iz ugovora, bez obzira na to kako ste ga vi dvoje uplatili. Zato prije uplate zapišite tko uplaćuje koji dio i na čiji se račun polog vraća. Zakon taj međusobni odnos ne uređuje, pa je vaš vlastiti pisani zapis jedini trag koji poslije postoji.

Rastu li troškovi dvostruko kada se uselimo dvoje?

Ne rastu jednako po stavkama. Potrošnja energije i vode veže se uz količinu, fiksni dijelovi računa i pričuva uz obračunsko mjesto ili stan, a kod javne usluge sakupljanja komunalnog otpada Zakon o gospodarenju otpadom u članku 76. stavku 3. propisuje jedinstvenu cijenu obvezne minimalne javne usluge za korisnike kategorije kućanstvo, uz varijabilni dio prema predanoj količini. Iznose i cjenike provjerite kod nadležnog davatelja usluge.

Izvori i datum provjere

Svi izvori otvoreni su 4. kolovoza 2026.

Vodič je opća informacija na dan 4. kolovoza 2026. i ne zamjenjuje pravni savjet. Prije potpisa provjerite aktualni tekst propisa i, za pitanja koja uključuju iznos, rok ili spor, zatražite pomoć odvjetnika ili javnog bilježnika.