Prodaja nekretnine s hipotekom: zašto treba precizan dogovor

Kratki odgovor: hipoteka ne nestaje u trenutku kad dug bude plaćen. Nestaje kad zemljišnoknjižni sud provede brisanje na temelju isprave u kojoj vjerovnik izričito pristaje na taj upis. Zbog toga prodaja opterećene nekretnine nije jedna uplata nego niz koraka: svaki iznos ima svoje odredište, svaka isprava svoju propisanu formu, a svaki prijedlog svoj trenutak dolaska u sud. Dogovor koji taj redoslijed ne opisuje ostavlja kupca da plati prije nego što je teret uklonjen.

Vodič je namijenjen prodavatelju koji na stanu, kući ili zemljištu ima upisano založno pravo, i kupcu koji takvu nekretninu razmatra. Ne navodi iznose, ne procjenjuje uvjete banke, ne tumači pojedini ugovor i ne zamjenjuje pravni pregled. Opisuje strukturu: koje isprave postoje, koje zakonske uvjete moraju ispuniti i kojim se redom njihovi učinci pojavljuju u zemljišnoj knjizi. Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026.

Potpis, isplata i upis nose tri različita datuma

U razgovoru se ta tri datuma često stapaju u jedan. U spisu ostaju odvojeni. Središnji državni portal to formulira bez uvijanja: prema stranici gov.hr o upisu prava vlasništva, provjerenoj 4. kolovoza 2026., pravo vlasništva nekretnine ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišnu knjigu. Isti odnos vrijedi i za teret. Uplata na kreditnu partiju je bankovna transakcija. Ona ne mijenja sadržaj teretovnice sama od sebe.

Razdvojite zato tri pitanja i držite ih razdvojenima do kraja posla:

1. Kada prestaje obveza prema vjerovniku po kreditnom ugovoru.
2. Kada vjerovnik izdaje ispravu kojom pristaje na brisanje svojeg upisa.
3. Kada sud provede brisanje i kada provede prijenos vlasništva.

Prvo pitanje rješava banka. Drugo rješava isprava. Treće rješava sud, prema redu kojim su prijedlozi stigli. Prodavatelj koji zna odgovor samo na prvo pitanje još nema prodaju bez tereta. Za osnovno čitanje upisa u listu C korisno je prije toga proći vodič o teretima, plombama i zabilježbama, jer ovaj tekst polazi od toga da je teret već identificiran.

Prvo pisano od banke nije ponuda nego stanje duga i uvjet

Prije nego što se dogovori cijena i rokovi, prodavatelju treba pisani odgovor vjerovnika. Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 26. stavku 1. daje potrošaču pravo da u svakom trenutku prijevremeno ispuni svoje obveze iz ugovora o stambenom potrošačkom kreditu, djelomično ili u cijelosti. Stavak 3. istog članka obvezuje kreditnu instituciju da nakon primitka pisanog zahtjeva za prijevremenu otplatu bez odgode dostavi, na papiru ili drugom trajnom mediju, informacije potrebne za razmatranje te otplate.

Zahtjev zato podnesite pisano i tražite da odgovor sadrži stavke koje kasnije ulaze u ugovor:

• iznos duga obračunat na točno određeni datum i podatak do kada taj obračun vrijedi;
• račun i poziv na broj na koji uplata mora stići da bi bila zabilježena kao zatvaranje partije;
• popis dokumenata koje vjerovnik traži prije nego što izda ispravu za brisanje;
• oblik u kojem se isprava izdaje i osoba koja je preuzima;
• potvrdu o zatvaranju kredita kao zaseban dokument od isprave za brisanje.

Zakon uređuje pravo na prijevremenu otplatu i obvezu informiranja. Ne određuje iznos, ne određuje koliko dugo obračun vrijedi i ne rješava pitanje naknade za vaš ugovor. Te odgovore daje samo vaš vjerovnik, u pisanom obliku, s datumom.

Isprava za brisanje mora izdržati sud, a ne dogovor

U praksi se ta isprava naziva brisovnim očitovanjem ili brisovnom dozvolom. Naziv nije ono što je čini upotrebljivom. Upotrebljivom je čine forma i sadržaj koje traži Zakon o zemljišnim knjigama, provjeren 4. kolovoza 2026. Članak 57. stavak 1. dopušta uknjižbu samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena na propisan način. Članak 59. traži da privatna isprava sadrži izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu. Kod brisanja hipoteke ta izjava dolazi od vjerovnika.

Kako izgleda uredan zahtjev prema vjerovniku, pokazuje i javna uprava kad sama nastupa u toj ulozi. Stranica Ministarstva financija o brisovnim očitovanjima, provjerena 4. kolovoza 2026., traži da pisani zahtjev sadrži osnovne podatke o nekretnini na teret koje je pravo zaloga upisano, kada je i temeljem čega upisano, o kojem se iznosu radi i tko je vjerovnik, te je li dug otplaćen u cijelosti. Uz zahtjev se prilaže zemljišnoknjižni izvadak sa sva tri dijela, a pisani dokazi o otplati prilažu se ako ih stranka posjeduje. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, također provjereno 4. kolovoza 2026., uz svoj zahtjev traži zemljišnoknjižni izvadak i povijesni izvadak ne starije od šest mjeseci, posjedovni list ne stariji od šest mjeseci te dokaz o uplati.

Ta dva popisa vrijede za zahtjeve prema tim tijelima i nisu dokaz što traži poslovna banka. Korisni su iz drugog razloga. Pokazuju da vjerovnik ne izdaje ispravu na temelju razgovora, nego na temelju identificirane nekretnine, identificiranog upisa i dokaza o plaćanju. Ako vaš izvadak nije aktualan ili se oznaka nekretnine u njemu razlikuje od oznake u ugovoru, zahtjev staje prije nego što je novac uopće krenuo. Isprava kojom prodavatelj dopušta upis vlasništva kupcu ima svoju logiku i svoje uvjete, opisane u vodiču o tabularnoj izjavi; isprava vjerovnika je odvojen dokument, s odvojenim potpisnikom.

Kupčev novac dijeli se prije nego što postane prodavateljev

Kupoprodajna cijena kod opterećene nekretnine nije jedan iznos koji putuje jednim smjerom. Sljedeća tablica koristi slova umjesto brojeva jer iznosi ovise o ugovoru, dugu i obračunu vjerovnika, a nijedan od njih ovaj vodič ne poznaje.

Najosjetljiviji je iznos B. Ako on prolazi kroz prodavateljev tekući račun, ugovor mora reći tko snosi rizik u razdoblju dok novac nije stigao na kreditnu partiju. Ako ga kupac uplaćuje izravno vjerovniku, ugovor mora reći kako se ta uplata uračunava u cijenu i što se događa ako je obračunati dug u međuvremenu narastao ili se smanjio. Nijedna od tih varijanti nije po sebi ispravna. Neriješena je samo ona koja se ne spominje u tekstu ugovora. Ostale odredbe koje kupoprodajni ugovor mora pokriti opisane su u vodiču o sadržaju kupoprodajnog ugovora, a učinci uplate prije potpisa u vodiču o kapari.

Redoslijed upisa jedini je redoslijed koji sud vidi

Ovdje se odlučuje ishod. Zakon o zemljišnim knjigama u članku 50. stavku 1. određuje da se prvenstveni red upisa utvrđuje prema trenutku u kojem je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis odnosno odluka drugoga suda ili tijela. Stavak 2. dodaje da su upisi po podnescima koji su stigli istodobno u istom prvenstvenom redu. Članak 108. stavak 1. propisuje da se u ulošku odmah čini vidljivim, plombom, dan i vrijeme kad je prijedlog stigao te broj dnevnika. Članak 109. nabraja što prijedlog mora sadržavati, uključujući oznaku suda, podatke o osobama i podatke o nekretnini.

Iz toga slijedi praktična posljedica koju dogovor ne može nadglasati. Nije važno kada je novac plaćen, kada je isprava potpisana ni kada su se stranke rukovale. Važno je kada je koji prijedlog stigao. Ako između uplate i predaje prijedloga za brisanje sudu stigne tuđi prijedlog, taj tuđi prijedlog ima raniji prvenstveni red. Prodavatelj ga u tom trenutku više ne kontrolira.

Zato slijed treba planirati unatrag, od suda prema uplati:

1. Utvrdite koji prijedlozi idu sudu i kojim redom.
2. Utvrdite tko ih predaje i u kojem roku nakon što isprave budu potpune.
3. Tek zatim vežite uplatu iznosa C uz dokument koji je tom trenutku već postojao.

Prijedlog se, prema stranici gov.hr, podnosi elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika kao ovlaštenih korisnika informacijskog sustava. Ista stranica navodi i rok: ako prijedlog za upis prava vlasništva ne bude podnesen u roku od 60 dana od dana stjecanja uvjeta za upis, pristojba se obračunava u peterostrukom iznosu. Cijeli postupak nakon potpisa razložen je u vodiču o upisu vlasništva nakon kupnje.

Njemački propis potvrđuje da je pravilo strukturno

Isti mehanizam postoji i izvan hrvatskog prava, što je koristan test kada netko tvrdi da je riječ o suvišnoj formalnosti. Njemački BGB § 875, provjeren 4. kolovoza 2026., za ukidanje prava na zemljištu traži dvoje: izjavu ovlaštenika da pravo napušta i brisanje prava u zemljišnoj knjizi. Grundbuchordnung § 19 određuje da se upis provodi kad ga dopusti onaj čije je pravo tim upisom pogođeno, a § 17 da se, kad je zatraženo više upisa koji se tiču istoga prava, kasnije zatraženi upis ne smije provesti prije nego što bude riješen ranije podneseni zahtjev.

Njemački propisi ne primjenjuju se na nekretninu u Hrvatskoj i ne tumače hrvatski zakon. Navode se samo zato što pokazuju da izjava vjerovnika i redoslijed zahtjeva nisu lokalni birokratski dodatak. To su dva nosiva elementa svakog registarskog sustava koji vlasništvo veže uz javnu knjigu.

Uvjetovan pristanak vodi u predbilježbu, ne u uknjižbu

Postoji napast da se problem riješi rečenicom tipa "pristajem na upis nakon što cijena bude plaćena". Zakon o zemljišnim knjigama takav pristanak tretira drukčije nego bezuvjetan. Članak 61. stavak 2. propisuje da će se, ako je pristanak za uknjižbu dan uvjetno ili oročeno, dopustiti predbilježba.

Predbilježba nije manja verzija uknjižbe. To je upis koji traži naknadno opravdanje i koji do tada ostavlja pitanje otvorenim. Ako uvjetujete pristanak, morate unaprijed znati čime će se i u kojem roku opravdanje provesti. Ako to ne znate, uvjet ne rješava rizik nego ga premješta u kasniju fazu, obično u fazu u kojoj je novac već isplaćen.

Zabilježba prvenstvenoga reda daje rok, ne jamstvo

Zakon nudi i alat kojim se prvenstveni red rezervira unaprijed. Prema članku 77., vlasnik je ovlašten zahtijevati zabilježbu da namjerava nekretninu otuđiti ili na njoj osnovati založno pravo. Članak 79. stavak 1. određuje granicu tog alata: zabilježbe prvenstvenoga reda gube učinak istekom roka od godine dana od dana provedbe upisa u zemljišnoj knjizi.

Godina dana je rok, ne jamstvo ishoda. Zabilježba ne obvezuje vjerovnika da izda ispravu, ne obračunava dug i ne zamjenjuje ugovor. Rezervira mjesto u redu. Za posao koji zbog obračuna, dokumentacije ili financiranja kupca treba nekoliko tjedana, to mjesto može biti razlika između uređene i sporne prodaje.

Polog kod javnog bilježnika ima zakonski okvir, a ne slobodan oblik

Kad stranke žele da novac čeka na neutralnom mjestu, prvi prijedlog obično je polog kod javnog bilježnika. Zakon o javnom bilježništvu, provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 2. među poslove javnobilježničke službe ubraja primanje na čuvanje isprava, novca i predmeta od vrijednosti radi njihove predaje drugim osobama ili nadležnim tijelima. Članak 110. razlikuje mogućnost od obveze: bilježnik može preuzeti na čuvanje gotov novac i vrijednosne papire, a obvezan je to učiniti kad su mu u povodu sastavljanja javnobilježničkog akta predani da bi ih izručio određenoj osobi ili položio kod određene vlasti. Članak 111. stavak 2. traži da preuzeti novac preda bez odgađanja osobi ili vlasti kojoj se ima predati, nakon što utvrdi istovjetnost. Članak 112. uređuje što se događa kad naloženu predaju nije moguće izvršiti.

Iz toga slijede tri stvari koje treba znati prije nego što se polog dogovori kao rješenje. Polog je zakonom uređena radnja s vlastitim uvjetima, a ne proizvod koji stranke slobodno oblikuju. Bilježnik postupa po uputi koja mora biti dovoljno određena da se po njoj može postupiti. I polog ne rješava pitanje redoslijeda upisa; on rješava samo pitanje gdje novac stoji dok se uvjet ne ispuni.

Pet mjesta na kojima se slijed prekida

Ni jedan od ovih prekida nije rijetkost zbog nepoštenja. Većina nastaje zato što je dogovor opisivao namjere, a ne dokumente. Popis dokumenata koje prodavatelj drži spreman prije oglašavanja nalazi se u vodiču o dokumentima za prodaju nekretnine.

Što ugovor mora izričito reći

Sljedeće točke nisu klauzule za prepisivanje. To su odluke koje netko mora donijeti i zapisati prije potpisa:

1. Koji je iznos namijenjen zatvaranju duga, na koji račun ide i tko ga uplaćuje.
2. Koji dokument je uvjet za isplatu ostatka cijene prodavatelju.
3. Tko pribavlja ispravu vjerovnika, u kojem roku i tko snosi trošak pribavljanja.
4. Kojim se redom prijedlozi predaju sudu i tko ih predaje.
5. Što se događa ako vjerovnik ispravu ne izda ili je izda s uvjetom.
6. Što se događa ako se između potpisa i uplate pojavi nova plomba.
7. Kada se predaje posjed i je li predaja vezana uz upis ili uz isplatu.
8. Koji su rokovi i koja je posljedica njihova propuštanja za svaku stranu.

Sedma točka se često previdi. Predaja ključeva nije upis i nije dokaz da je teret uklonjen. Kako se predaja dokumentira, opisano je u checklisti za primopredaju nekretnine.

Rokovi koje ne određuje dogovor

Tri roka u ovom poslu dolaze izvan volje stranaka i vrijedi ih imati zapisane na istom mjestu. Prvi je rok od 60 dana za podnošenje prijedloga za upis prava vlasništva, nakon kojeg se prema stranici gov.hr pristojba obračunava u peterostrukom iznosu. Drugi je godina dana učinka zabilježbe prvenstvenoga reda iz članka 79. stavka 1. Zakona o zemljišnim knjigama. Treći nije zakonski nego dokumentarni: starost izvatka koju traži vjerovnik. Ministarstvo prostornoga uređenja za svoje zahtjeve traži izvatke ne starije od šest mjeseci, a poslovna banka može tražiti drugo, pa taj podatak uvijek pribavite pisano.

Uz njih stoji rok koji nitko ne može unaprijed odrediti: vrijeme koje sudu treba da postupi po prijedlogu. Zbog toga se sigurnost posla gradi na redoslijedu predaje, a ne na pretpostavci o brzini. Prodajni tijek u cjelini, od odluke do primopredaje, opisan je u vodiču o prodaji nekretnine u Zadru, a odnos ugovora i zemljišne knjige u vodiču o zemljišnim knjigama pri kupnji.

Česta pitanja o prodaji nekretnine s hipotekom

Mogu li prodati nekretninu na kojoj je upisana hipoteka?

Upisano založno pravo ne znači zabranu raspolaganja samo po sebi. Ono znači da prodaja mora riješiti kako se taj upis briše, tko izdaje ispravu za brisanje i kojim redom prijedlozi idu sudu. Postoje i upisi koji sadrže zabranu ili ograničenje, pa se sadržaj konkretnog upisa provjerava u izvatku prije bilo kakvog dogovora o rokovima.

Briše li se hipoteka sama kada kredit bude otplaćen?

Ne. Zemljišna knjiga se mijenja upisom, a upis se provodi po prijedlogu i na temelju isprave. Prema članku 59. Zakona o zemljišnim knjigama, ta isprava mora sadržavati izričitu izjavu onoga čije se pravo ukida da pristaje na upis, a prema članku 57. mora biti javna isprava ili privatna isprava s ovjerovljenim potpisom. Potvrda o zatvaranju kredita i isprava za brisanje nisu isti dokument.

Što točno treba tražiti od banke prije potpisa ugovora?

Pisani obračun duga na određeni datum, podatak do kada taj obračun vrijedi, račun i poziv na broj za uplatu, popis dokumenata koje vjerovnik traži, oblik isprave za brisanje i osobu koja je preuzima. Članak 26. stavak 3. Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju obvezuje kreditnu instituciju da nakon pisanog zahtjeva bez odgode dostavi informacije potrebne za razmatranje prijevremene otplate.

Smije li kupac cijeli iznos uplatiti izravno prodavatelju?

To je odluka koju ugovor mora opisati, a ne pretpostaviti. Ako cijeli iznos ide prodavatelju, ugovor mora reći kako i u kojem roku prodavatelj zatvara dug i što se događa ako to ne učini. Ako dio ide izravno vjerovniku, ugovor mora reći kako se ta uplata uračunava u cijenu. Ovaj vodič ne preporučuje ni jednu varijantu za pojedini posao.

Je li polog kod javnog bilježnika obvezan?

Zakon o javnom bilježništvu ga uređuje, ali ga ne propisuje kao obvezan način plaćanja kupoprodajne cijene. Članak 110. razlikuje slučajeve u kojima bilježnik novac može preuzeti od slučaja u kojem je to dužan učiniti. Polog rješava pitanje gdje novac stoji dok se uvjet ne ispuni; ne rješava pitanje prvenstvenog reda upisa.

Što se događa ako tuđi prijedlog stigne sudu prije mojega?

Prema članku 50. stavku 1. Zakona o zemljišnim knjigama prvenstveni red određuje trenutak dolaska prijedloga sudu. Raniji prijedlog ima raniji red, bez obzira na to kada su stranke potpisale ugovor ili platile. Članak 108. propisuje da se dan i vrijeme dolaska odmah čine vidljivima plombom, pa se stanje može provjeriti u izvatku.

Zašto uvjetovan pristanak daje samo predbilježbu?

Zato što to izričito propisuje članak 61. stavak 2. Zakona o zemljišnim knjigama: ako je pristanak za uknjižbu dan uvjetno ili oročeno, dopustit će se predbilježba. Predbilježba traži naknadno opravdanje, pa uvjet ne uklanja rizik nego ga pomiče u fazu nakon isplate.

Koliko dugo štiti zabilježba prvenstvenoga reda?

Prema članku 79. stavku 1. Zakona o zemljišnim knjigama, zabilježbe prvenstvenoga reda gube učinak istekom roka od godine dana od dana provedbe upisa. Zabilježba rezervira mjesto u redu, ali ne obvezuje vjerovnika na izdavanje isprave i ne mijenja sadržaj ugovora.

Kada prodavatelj prestaje biti dužnik po kreditu?

To određuje kreditni ugovor i potvrda vjerovnika, ne zemljišna knjiga. Zatvaranje kreditnog odnosa i brisanje upisa dvije su različite potvrde koje mogu doći u različito vrijeme. Tražite oba dokumenta i oba čuvajte, jer dokazuju različite stvari.

Treba li kupac čekati brisanje prije nego što preda prijedlog za upis vlasništva?

To je pitanje redoslijeda koje ugovor mora riješiti unaprijed, uz osobu koja prijedloge predaje. Stranica gov.hr navodi da se prijedlog podnosi elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika i da nepodnošenje u roku od 60 dana od stjecanja uvjeta povlači peterostruku pristojbu. Kako će se ta dva prijedloga uskladiti, odlučuje se prije uplate, uz pravnu provjeru.

Granice ovoga vodiča

Vodič opisuje strukturu postupka i navodi propise s datumom provjere. Ne utvrđuje visinu duga, uvjete vašeg kreditnog ugovora, sadržaj vašeg upisa u listu C, praksu pojedine banke, tarifu javnog bilježnika, iznos pristojbe ni vrijeme postupanja pojedinog suda. Ne procjenjuje hoće li posao uspjeti i ne daje pravni savjet. Za konkretnu prodaju potreban je aktualan zemljišnoknjižni izvadak, pisani odgovor vjerovnika i neovisna pravna provjera ugovora prije potpisa i prije svake uplate.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Služe za granice postupka, ne za odgovor o pojedinom predmetu.

• Zakon o zemljišnim knjigama, Narodne novine
• Zakon o javnom bilježništvu, Narodne novine
• Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, Narodne novine
• gov.hr: Upis prava vlasništva
• Ministarstvo financija: Brisovna očitovanja
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: dokumentacija uz zahtjev za brisovno očitovanje
• Gesetze im Internet: BGB § 875
• Gesetze im Internet: GBO § 17
• Gesetze im Internet: GBO § 19