Stan u prizemlju ili na katu: prednosti i konkretne provjere

Kratki odgovor: etaža nije stvar dojma. Prizemlje može donijeti ulaz bez stuba i vanjski prostor uz stan, a otvara pitanja vlage, radona, privatnosti i pristupa izvana. Viša etaža obično donosi manje prolaznosti ispred vrata i drukčiji pogled, a vezuje vas uz dizalo, uz to do koje etaže dizalo doista vozi i uz stubište kada dizalo stane. Svaka od tih tvrdnji ima svoju ispravu, svoje mjerenje ili svoje opažanje. Ovaj vodič uz svaku prednost navodi provjeru koja je potvrđuje za jedan konkretan stan i navodi što ta provjera ne dokazuje.

Tekst namjerno ne navodi cijenu, razliku u cijeni između etaža ni bilo kakvu tvrdnju o kasnijoj prodaji. To su zasebna pitanja i ne rješavaju se odabirom etaže. Ovdje se bavimo samo onim što možete potvrditi prije potpisa.

Tri izvora dokaza za jednu etažu

Kad usporedite dva stana koji se razlikuju po etaži, odgovori dolaze iz tri različita mjesta. Ne miješajte ih.

Isprava odgovara na pitanje što je čije i što je propisano. U tu skupinu ulaze zemljišnoknjižni izvadak, međuvlasnički ugovor, energetski certifikat, godišnji program održavanja zgrade, knjiga održavanja dizala i, kod novije gradnje, iskaznica o akustičkim svojstvima zgrade.

Opažanje na licu mjesta odgovara na pitanje što se vidi i čuje u jednom terminu. Ono ne dokazuje uzrok. Mrlja uz pod nije dijagnoza, a tih obilazak u utorak ujutro nije dokaz o buci u subotu navečer.

Mjerenje odgovara na pitanje koliko. Radon i buku mjere ovlaštene osobe prema propisanim postupcima, a ne kupac telefonom.

Zakon o gradnji postavlja okvir kojim se te tri skupine povezuju. Njegov članak 5. nabraja temeljne zahtjeve za građevinu i među njima navodi zaštitu od štetnih učinaka na higijenu i zdravlje, sigurnost i pristupačnost građevine, otpornost na prolaz zvuka i akustična svojstva te energetsku učinkovitost i toplinska svojstva. Taj je zakon objavljen u Narodnim novinama 155/2025, a prema stranici Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, provjerenoj 4. kolovoza 2026., na snagu je stupio 1. siječnja 2026. Popis zahtjeva pokazuje da vlaga, buka i pristup nisu pitanja ukusa nego zahtjevi koje netko mora ispuniti i dokazati.

Prizemlje: "bez dizala" opišite brojem stuba, a ne riječju

Najčešća prednost prizemlja glasi da se do stana dolazi bez dizala. Ta je prednost stvarna tek kada je opišete brojkom.

Konkretna provjera: prebrojite stube od javne površine do ulaznih vrata zgrade, zatim od ulaza do vrata stana. Zapišite i širinu vrata te ima li praga. Mnoga prizemlja u praksi leže pola etaže iznad ulice, pa "prizemlje" znači deset ili dvanaest stuba. Ako vam ulaz bez stuba treba zbog kolica, hodalice ili prtljage, brojka je odgovor, a naziv etaže nije.

Propis vam pomaže samo kod novije gradnje. Tehnički propis o osiguranju pristupačnosti građevina osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti u članku 7. stavku 3. traži pristupačnost u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama s deset i više stanova. Članak 14. stavak 1. navodi da se dizalo koristi kao element pristupačnosti za svladavanje visinske razlike veće od 120 cm. Članak 24. stavak 6. traži jedan jednostavno prilagodljiv stan na svakih deset stanova, a takav je stan prema članku 3. definiran kao stan koji se po potrebi može prilagoditi u pristupačan. Propis je prema članku 60. stupio na snagu 28. lipnja 2025. i istoga je dana, prema članku 59., prestao vrijediti raniji pravilnik iz 2013.

Granica te provjere: propis ne djeluje unatrag. Zgrada iz sedamdesetih godina ne postaje pristupačna zato što danas postoji noviji propis. Ako kupujete u novogradnji, pitajte prodavatelja je li baš taj stan u projektu označen kao jednostavno prilagodljiv i tražite da odgovor bude iz projektne dokumentacije. Za razliku između zgrada građenih po različitim generacijama propisa korisno je usporediti novogradnju i starogradnju u Zadru.

Vrt, terasa i spremište uz prizemlje: prvo provjerite čiji su

Drugo obećanje prizemlja je vanjski prostor. Vrt ili terasa uz stan doista mijenja način stanovanja, ali samo ako je taj prostor vaš, a ne zajednički dio koji netko trenutačno koristi.

Konkretna provjera: uzmite zemljišnoknjižni izvadak i pročitajte što je upisano uz posebni dio. Prema opisu na gov.hr, provjerenom 4. kolovoza 2026., izvadci iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava, a sastoje se od posjedovnice s podacima o nekretnini, vlastovnice s podacima o vlasništvu i teretovnice s teretima poput hipoteke, prava prvokupa ili prava najma. Uvid u zemljišnoknjižne i katastarske podatke moguć je i preko javne aplikacije Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra. Uz izvadak tražite međuvlasnički ugovor i pročitajte kako je u njemu opisan vrt, terasa, spremište i parkirno mjesto.

Granica te provjere: izvadak ne opisuje fizičko stanje, ne govori tko se kojim ulazom stvarno koristi i ne rješava usmene dogovore susjeda. Ako etažiranje nije provedeno ili je provedeno drukčije nego što izgleda na terenu, to se vidi u ispravi, a ne na obilasku. Kako se stan razgraničava od zgrade objašnjava vodič o tome što znači etažiranje stana, a za sporedne prostore u novijim zgradama koristan je vodič o parkirnom mjestu i spremištu u novogradnji.

Vlaga: gdje je tražite i što energetski certifikat o njoj ne govori

Prizemlju se najčešće prigovara vlaga. Prigovor je legitiman jer je prizemlje u dodiru s tlom, često i iznad negrijanog podruma ili garaže. Prigovor ipak ne vrijedi kao presuda dok ga netko ne provjeri.

Konkretna provjera na obilasku: pogledajte spoj poda i vanjskog zida u svakoj prostoriji, kutove uz negrijani prostor, zonu iza velikog namještaja i donji rub prozorske klupčice. Zabilježite mjesto, oblik i visinu traga. Fotografirajte i upišite datum. Pitajte što je i kada zadnji put rađeno na hidroizolaciji, fasadi i krovu.

Konkretna provjera u ispravama: prodavatelj vam mora dati energetski certifikat. Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu u članku 14. stavku 2. obvezuje vlasnika zgrade ili njezina posebnog dijela da prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili leasinga pribavi energetski certifikat, da ga predoči kupcu ili najmoprimcu te da u oglasu navede energetski razred. Certifikat prema članku 13. stavku 4. vrijedi deset godina od izdavanja, a članak 6. definira samostalnu uporabnu cjelinu tako da obuhvaća i pojedini stan.

Granica te provjere: energetski razred opisuje energetsko svojstvo, a ne stanje hidroizolacije, prisutnost plijesni ni ispravnost instalacija. Certifikat sadrži i prijedlog mjera, ali prijedlog nije dokaz da je mjera izvedena. Vlagu ne dijagnosticirajte sami; ako trag postoji, uključite kvalificiranu osobu prije nego što ga proglasite bezopasnim ili opasnim. O tome što certifikat pokriva pisali smo u vodiču o energetskom certifikatu pri kupnji nekretnine, a o tome kako se opažanje odvaja od dijagnoze u checklisti tehničkog pregleda stana.

Radon: provjera koja se odnosi baš na donje etaže

Ovo je jedina provjera u vodiču koja se gotovo isključivo veže uz prizemlje i podrum, a rijetko se spominje pri kupnji.

Akcijski plan za radon za razdoblje 2019. do 2024., objavljen u Narodnim novinama 118/2018 i provjeren 4. kolovoza 2026., navodi da je glavni izvor radona u zatvorenim prostorima tlo neposredno ispod zgrade, s udjelom od 85 do 90 %, te da radon ulazi kroz pukotine na podu ili na spojevima zidova. Isti dokument navodi da su koncentracije radona obično najveće u prizemlju i podrumu ili u prostorima koji su u kontaktu s tlom. Referentna razina koja ne bi trebala biti prijeđena iznosi 300 Bq/m³ i prenesena je Pravilnikom o granicama ozračenja, preporučenom doznom ograničenju i procjenjivanju osobnog ozračenja (Narodne novine 38/18).

Konkretna provjera: pouzdano se utvrđuje samo dugotrajnim mjerenjem. Akcijski plan navodi da određivanje prosječne godišnje koncentracije zahtijeva mjerenja što je dulje moguće, idealno godinu dana. To znači da nijedan obilazak, nijedan energetski certifikat i nijedna izjava prodavatelja ne odgovaraju na to pitanje.

Granica te provjere: dokument je nacionalni plan, ne mjerenje za vašu adresu, a njegovo se razdoblje odnosi na 2019. do 2024. Akcijski plan istodobno navodi da postoje učinkovite metode smanjenja visokih vrijednosti u zatvorenim prostorima, pa nalaz ne znači da je stan neupotrebljiv. Ako kupujete prizemlje ili stan iznad podruma i tema vam je važna, planirajte mjerenje kao zaseban korak nakon useljenja i nemojte ga tražiti od prodavatelja kao uvjet koji propis ne postavlja.

Buka: propis, kućni red i termin obilaska

Buka se pripisuje prizemlju zbog ulice, ulaza, spremnika za otpad i parkirališta, a višim etažama zbog dizala, strojarnice i krova. Obje su tvrdnje provjerljive, ali ne istim putem.

Kod novije gradnje postoji isprava. Tehnički propis o akustici u zgradarstvu, objavljen u Narodnim novinama 71/2025, uređuje zvučnu izolaciju vanjskih i unutarnjih građevnih dijelova, zaštitu od buke servisne opreme zgrade i prostornu akustiku. Dodatak C sadrži zahtjeve za zvučnu izolaciju i najviše dopuštene razine udarne buke između prostorija, uključujući podeste, međupodeste i stubišne krakove. Buka servisne opreme, u koju ulazi i dizalo, uređena je člankom 12. i Dodatkom B. Članak 34. traži iskaznicu o akustičkim svojstvima zgrade, koju potpisuju projektanti i nadzorni inženjeri i koja sadrži izmjerene i izračunate vrijednosti. Članak 36. sadrži prijelaznu odredbu za projekte izrađene prema ranijim pravilima ako je zahtjev za dozvolu podnesen do 31. prosinca 2025.

Konkretna provjera kod novogradnje: tražite iskaznicu o akustičkim svojstvima zgrade i pitajte graniči li stan sa stubištem, oknom dizala ili strojarnicom. Kod starije zgrade te isprave nema, pa ostaje opažanje u više termina i pitanje upravitelju.

Za svakodnevni život jednako je važan kućni red. Pravilnik o kućnom redu u zgradama, objavljen u Narodnim novinama 86/2025, u članku 6. stavku 2. određuje da korisnici ne smiju poduzimati radnje koje remete kućni red i mir radnim danom od 15 do 17 sati te od 22 do 7 sati, a neradnim danom, vikendom i blagdanom od 13 do 17 sati te od 22 do 9 sati. Stavak 3. traži da u tim razdobljima razina buke bude ograničena tako da se ne čuje izvan stana odnosno prostorije. Stavak 4. dopušta proslavu uz najavu dva dana ranije i uz trajanje najviše do ponoći, a stavak 5. dopušta suvlasnicima da natpolovičnom većinom drukčije urede ta razdoblja. Članak 22. obvezuje upravitelja da sadržaj pravilnika učini vidljivim u zajedničkom prostoru zgrade.

Konkretna provjera: pročitajte ploču s kućnim redom u ulazu i pitajte jesu li suvlasnici donijeli posebna pravila. Zatim obiđite adresu najmanje dvaput, u različite dane i u različito doba, jednom u razdoblju koje pravilnik štiti.

Granica tih provjera: propisana razina i stvarna razina nisu isto. Pravilnik o najvišim dopuštenim razinama buke iz Narodnih novina 143/2021 propisuje razine prema vrsti izvora, vremenu i mjestu nastanka i obuhvaća buku u vanjskom prostoru i u zatvorenim boravišnim prostorima, a ocjenu usklađenosti prema članku 16. provode ovlaštene pravne osobe za akustička mjerenja. Vi na obilasku ne mjerite. Vi bilježite izvor, smjer, vrijeme i trajanje. Više pitanja koja se postavljaju vlasniku i upravitelju nalazi se u vodiču o pitanjima za razgledavanje stana u Zadru.

Kat: svjetlo i pogled provjeravaju se orijentacijom i planom

Viša etaža često donosi više dnevnog svjetla i otvoreniji vidik. Tu prednost potvrđuje orijentacija, a ne fotografija iz oglasa.

Konkretna provjera: utvrdite strane svijeta za svaku sobu, izmjerite udaljenost do prve prepreke i zabilježite njezinu visinu. Dođite u dva različita doba dana. Pogledajte što je preko puta i što je iza. Zatim pogledajte prostorni plan za susjedne čestice, jer se prazna parcela nasuprot vašem prozoru može izgraditi. Okvir za to daje Zakon o prostornom uređenju, objavljen u Narodnim novinama 155/2025, a kako se plan čita objasnili smo u vodiču o tome kako čitati prostorni plan Zadra.

Granica te provjere: pogled u pravilu nije pravo koje ide uz stan. Osim ako je nešto posebno upisano kao teret ili služnost, susjed smije graditi u okviru koji plan i dozvola dopuštaju. Zato pogled opišite kao trenutačno stanje s datumom, a ne kao svojstvo nekretnine.

Kod viših etaža provjerite i suprotan smjer. Stan pod ravnim krovom, uz terasu iznad ili uz strojarnicu ima drukčije toplinsko i zvučno okruženje od stana u sredini zgrade. Pitanje glasi što je iznad, ispod i sa strane, a ne samo koji je broj kata.

Dizalo: pregled, knjiga i godišnji program

Ako birate viši kat, dizalo prestaje biti pogodnost i postaje dio infrastrukture o kojoj ovisite.

Prvo, dizalo nije vaše. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, objavljen u Narodnim novinama 152/2024, u članku 18. nabraja zajedničke dijelove zgrade; točka 14. navodi dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu, a točka 10. zajednička stubišta i hodnike s pripadajućom opremom. To znači da o dizalu odlučuju suvlasnici, a troškovi idu iz zajedničke pričuve. Članak 29. stavak 3. određuje da minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja, pa je stvarni iznos rezultat te osnovice i odluke suvlasnika, a ne pretpostavke.

Drugo, dizalo ima vlastitu ispravu. Pravilnik o sigurnosti dizala u uporabi iz Narodnih novina 5/2019 u članku 6. stavku 4. traži da se redovni pregled dizala obavi najmanje jedanput godišnje, a stavak 2. određuje da ga provodi ovlaštena organizacija. Stavak 10. traži upis datuma, rezultata i utvrđenih nedostataka u knjigu održavanja uz potpis pregledavatelja. Članak 12. propisuje sadržaj knjige održavanja dizala, uključujući podatke o vlasniku, ugradnji, održavanju i osobama ovlaštenima za spašavanje. Članak 13. uređuje obveze vlasnika dizala.

Konkretna provjera: zatražite od upravitelja datum posljednjeg redovnog pregleda i upisane nedostatke. Zatražite i godišnji program održavanja, jer članak 52. stavak 1. točka 13. istog zakona obvezuje upravitelja da prijedlog dostavi najkasnije do 15. studenoga tekuće kalendarske godine, a točka 23. da isprave na kojima se temelji godišnji izvještaj dostavi u roku od 15 dana. Iz programa vidite planira li se zahvat na dizalu, krovu ili fasadi.

Granica te provjere: uredan godišnji pregled ne znači da dizalo neće stati. Zato dodajte i mjerenje koje sami možete napraviti. Popnite se stubištem do stana i zapišite broj stuba, širinu podesta i može li se njime iznijeti veći komad namještaja. Provjerite vozi li dizalo do garaže i do vašeg kata ili staje ranije. Ta brojka opisuje vaš najgori scenarij bolje od bilo koje izjave.

Sigurnost i privatnost: opišite pristup, ne pretpostavljajte statistiku

Prizemlju se pripisuje slabija sigurnost i manja privatnost. Nijedno od toga nemojte prihvatiti ni odbaciti na temelju općeg dojma, jer za takvu usporedbu po etažama nemamo potvrđen službeni podatak.

Konkretna provjera: opišite pristup umjesto da procjenjujete rizik. Stanite ispred prozora i terase i zapišite s koje se javne ili zajedničke površine do njih može doći, koliko je visoka ograda, ima li vanjske rasvjete i kako je riješen ulaz u zgradu. Provjerite kakva je stolarija i kakvo je zaključavanje. Zatim pročitajte pravila o zajedničkim prostorima, jer Pravilnik o kućnom redu u zgradama uređuje i korištenje dvorišta te pristup krovu i drugim prostorima kojima se ne koriste svi.

Za privatnost napravite isti postupak. Sjednite u dnevni boravak i pogledajte tko vas vidi s pločnika, iz susjedne zgrade i sa zajedničkog stubišta. Zapišite udaljenost i visinu. Kod viših etaža isto pitanje glasi drukčije: gleda li netko u vas s više etaže susjedne zgrade i koliko je vaša terasa izložena.

Granica te provjere: opis pristupa nije procjena rizika i nije zamjena za mišljenje struke o zaštiti. On samo pretvara osjećaj u činjenice koje možete usporediti između dva stana.

Tablica: tvrdnja, provjera, granica provjere

Redoslijed provjere za jedan stan

1. Zatražite zemljišnoknjižni izvadak i međuvlasnički ugovor prije obilaska.
2. Zatražite energetski certifikat, jer ga prodavatelj mora imati prije prodaje.
3. Prvi obilazak: brojke. Stube, širine, orijentacija, udaljenosti, što je iznad i ispod stana.
4. Drugi obilazak u drugom terminu: zvuk i prolaznost. Ulaz, stubište, dizalo, ulica, spremnici za otpad.
5. Pitanja upravitelju: godišnji program održavanja, zahvati na krovu, fasadi i hidroizolaciji, datum posljednjeg pregleda dizala.
6. Ako u trećem koraku postoji trag vlage ili pukotina, uključite kvalificiranu osobu prije ponude.
7. Ako birate prizemlje ili stan iznad podruma, planirajte mjerenje radona kao zaseban korak.

Svaki korak zapišite s datumom i izvorom. Nakon dva tjedna i tri obilaska pamćenje spaja stanove, a bilješka ne. Za nedostatke koji se ne vide na obilasku i za odgovornost prodavatelja pogledajte vodič o skrivenim nedostacima pri kupnji nekretnine.

Česta pitanja o stanu u prizemlju i na katu

Je li prizemlje uvijek bez stuba?

Nije. Prizemlje se u mnogim zgradama nalazi iznad razine ulice, pa se do ulaza dolazi stubama. Ako vam ulaz bez stuba treba, izmjerite i prebrojite umjesto da se oslonite na naziv etaže. Zapišite i prag na ulaznim vratima i širinu vrata.

Mora li zgrada imati dizalo?

Tehnički propis o osiguranju pristupačnosti građevina traži pristupačnost u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama s deset i više stanova, a dizalo navodi kao element za svladavanje visinske razlike veće od 120 cm. Taj propis vrijedi od 28. lipnja 2025. i ne primjenjuje se unatrag, pa starija zgrada bez dizala time ne postaje nezakonita.

Dokazuje li energetski certifikat da u stanu nema vlage?

Ne dokazuje. Certifikat pokazuje energetsko svojstvo, podatke o termotehničkim sustavima i prijedlog mjera. Vlaga, plijesan i stanje hidroizolacije nisu njegov predmet. Prodavatelj ga ipak mora pribaviti prije prodaje i predati ga kupcu, a energetski razred mora navesti u oglasu.

Kako provjeriti je li vrt uz prizemlje doista dio stana?

Pročitajte zemljišnoknjižni izvadak i međuvlasnički ugovor. Izvadak ima dokaznu snagu javne isprave i pokazuje što je upisano uz posebni dio te postoje li tereti. Usporedite upisano stanje s onim što vidite na terenu i pitajte tko je i kada postavio ogradu.

Je li radon razlog da se odustane od prizemlja?

Nije sam po sebi. Nacionalni akcijski plan navodi da su koncentracije obično najveće u prizemlju i podrumu te da referentna razina iznosi 300 Bq/m³, ali navodi i da postoje učinkovite metode smanjenja visokih vrijednosti. Pouzdan odgovor daje dugotrajno mjerenje, idealno kroz godinu dana, a ne obilazak.

Znači li tih obilazak da je stan tih?

Ne znači. Jedan termin pokazuje jedno stanje. Pravilnik o kućnom redu štiti razdoblja radnim danom od 15 do 17 i od 22 do 7 sati, a neradnim danom, vikendom i blagdanom od 13 do 17 i od 22 do 9 sati. Obiđite adresu i unutar tih razdoblja, a mjerenje razine buke prepustite ovlaštenoj osobi.

Koje isprave o dizalu smijem tražiti?

Tražite datum posljednjeg redovnog pregleda i upisane nedostatke iz knjige održavanja dizala, jer se pregled obavlja najmanje jedanput godišnje i provodi ga ovlaštena organizacija. Tražite i godišnji program održavanja zgrade, koji upravitelj predlaže do 15. studenoga, te isprave uz godišnji izvještaj, koje je dužan dostaviti u roku od 15 dana.

Ostaje li pogled s višeg kata zajamčen?

Ne ostaje. Pogled u pravilu nije pravo koje ide uz stan ako nije upisan kao teret ili služnost. Prije ponude pogledajte prostorni plan za susjedne čestice i zapišite pogled kao stanje na određeni datum.

Kako usporediti dva stana koji se razlikuju samo po etaži?

Napravite isti popis za oba: broj stuba, orijentaciju po sobama, što je iznad i ispod stana, stanje zajedničkih dijelova, isprave koje ste dobili i pitanja koja su ostala otvorena. Usporedite popise, a ne dojmove. Ako za jedan stan neko polje ostaje prazno, ostavite ga praznim umjesto da ga popunite pretpostavkom.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Služe za granice metodologije i za upućivanje na propise, a ne za ocjenu pojedine nekretnine.

• Zakon o gradnji, Narodne novine 155/2025
• Zakon o prostornom uređenju, Narodne novine 155/2025
• Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, Narodne novine 155/2025
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, Narodne novine 152/2024
• Tehnički propis o osiguranju pristupačnosti građevina osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti, Narodne novine 12/2023
• Tehnički propis o akustici u zgradarstvu, Narodne novine 71/2025
• Pravilnik o kućnom redu u zgradama, Narodne novine 86/2025
• Pravilnik o najvišim dopuštenim razinama buke, Narodne novine 143/2021
• Pravilnik o sigurnosti dizala u uporabi, Narodne novine 5/2019
• Akcijski plan za radon za razdoblje 2019. do 2024., Narodne novine 118/2018
• MPGI: Zakon o gradnji (NN 155/25)
• MPGI: Pristupačnost građevina osobama s invaliditetom
• gov.hr: Zemljišnoknjižni izvadak
• Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra