Isplati li se kupiti stan u Zadru za najam: kako napraviti vlastitu računicu

Kratki odgovor: na to pitanje nitko ne može odgovoriti umjesto vas, jer odluka počiva na dvije vrste brojki. Jedne stoje u dokumentima za točno određeni stan i mogu se provjeriti prije potpisa. Druge su pretpostavke o budućnosti koje nijedan propis ne jamči: koliko ćete mjeseci u godini imati najmoprimca, po kojoj najamnini, koliko ćete puta mijenjati stanare i koliko ćete potrošiti na popravke. Računica ima smisla tek kada uz svaku brojku piše iz koje skupine dolazi.

Ovaj tekst ne sadrži zadarsku stopu prinosa, prosječnu najamninu, procjenu vrijednosti ni preporuku. Sadrži postupak kojim sami sastavljate tablicu, izvore u kojima se svaki propisani unos provjerava i popis mjesta na kojima ljudi najčešće zamijene podatak s nagađanjem. Ako nakon toga zaključite da je odgovor neizvjestan, to nije neuspjeh računa. To je točan rezultat za podatke koje trenutno imate.

Tri vrste unosa i zašto ih treba označiti

Prije prve brojke podijelite papir u tri stupca. U prvi idu unosi koje možete dokumentirati danas. U drugi idu unosi koji postoje kao službena odluka, ali ih morate zatražiti. U treći idu pretpostavke koje ste sami odabrali.

Treći stupac je razlog zbog kojeg dvije osobe s istim stanom dobiju različit rezultat. Onaj tko ga ne označi obično ga i ne primijeti, pa kasnije misli da je pogriješio u računu, iako je pogriješio u očekivanju.

Ulazna strana: što ste stvarno platili da biste postali vlasnik

Ulazni redak nije samo cijena stana. Sastavite ga od stavki koje ste doista platili i uz svaku zapišite dokument.

Porez na promet nekretnina ili PDV, nikada oboje na istom stjecanju. Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3 %, osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, a obveznik je stjecatelj. Prometom nekretnina ne smatra se stjecanje na koje se plaća porez na dodanu vrijednost. To piše na stranici Porezne uprave o porezu na promet nekretnina, provjerenoj 4. kolovoza 2026. Stranica ne utvrđuje tržišnu vrijednost vašeg stana niti odlučuje podliježe li vaša kupnja PDV-u. Razliku između ta dva režima obradili smo u vodiču o PDV-u i porezu na promet nekretnina, a sam porez detaljnije u vodiču o porezu na promet nekretnina.

Postupak je uređen zasebno. Prema uputi Porezne uprave o prijavi prometa nekretnina, javni bilježnik ispravu dostavlja elektroničkim putem u roku od 30 dana, a kada ispravu nije sastavio javni bilježnik ni sud, prijavu podnosi sam stjecatelj u istom roku. Porez dospijeva u roku od 15 dana od dostave rješenja. Za vašu računicu to znači da porez nije trošak koji pada na dan potpisa nego na dan dospijeća rješenja, pa ga u tablici vodite s datumom.

Javnobilježnički trošak. Ovjera i solemnizacija naplaćuju se prema propisanoj tarifi vezanoj uz vrijednost predmeta, a ne prema slobodnoj procjeni. Iznos zatražite od javnog bilježnika unaprijed, za konkretnu cijenu i konkretan oblik isprave. Ovaj vodič ga ne navodi jer bi svaki broj bez vaše cijene bio izmišljen.

Sudska pristojba za upis vlasništva. Prema stranici gov.hr o upisu prava vlasništva, prijedlog za upis treba podnijeti u roku od 60 dana od stjecanja uvjeta, jer se nakon toga pristojba obračunava u peterostrukom iznosu. Prema Uredbi o Tarifi sudskih pristojbi, pristojba za prijedlog iznosi 6,50 EUR, a za rješenje 26,54 EUR, uz umanjenje od 50 % pri elektroničkom podnošenju. Iznosi su mali u odnosu na cijenu stana, ali rok nije, pa ga upišite u kalendar. Postupak je razrađen u vodiču o upisu vlasništva nakon kupnje.

Posrednička naknada, ako koristite agenciju. Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju, a ne zakonskim postotkom. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/2026, traži da ugovor sadrži iznos naknade, podatke o svim dodatnim uslugama i troškovima te registarski broj upisa u Registar posrednika. Registar vodi Hrvatska gospodarska komora i javno je dostupan na posredovanje.hgk.hr, pa prije potpisa možete provjeriti je li posrednik upisan. Ako u ugovoru vidite naknadu bez popisa dodatnih troškova, to nije detalj koji se rješava kasnije.

Zbroj svih tih stavki daje ulaznu osnovicu. Ako je kasnije uspoređujete s najamninom, koristite istu osnovicu u svim redovima. Šira razrada stavki nalazi se u vodiču o troškovima kupnje nekretnine, a redoslijed koraka u vodiču o kupnji stana u Zadru.

Obveze koje teku bez obzira na to je li stan iznajmljen

Ovo je dio koji početna računica najčešće preskoči. Stan koji stoji prazan i dalje stvara obveze.

Zajednička pričuva. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024, određuje pričuvu kao sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Minimalan iznos po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja, a mjesečni iznos ne može biti niži od jedne dvanaestine godišnjeg. Etalonska cijena građenja objavljuje se posebno. U podatku objavljenom u NN 106/2025 navedena su dva iznosa: 1.315,00 EUR po m² korisne površine stana za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji i 796,34 EUR po m² za primjenu u drugim propisima. Ovaj vodič ne odlučuje koji se od ta dva podatka primjenjuje na vašu zgradu. Zakonski minimum koristite samo kao donju granicu razuma, a stvarni iznos zatražite od upravitelja, zajedno s godišnjim izvješćem i planom održavanja. Zgrada s praznim fondom i starim krovom nije isti ulazni podatak kao zgrada s uredno vođenom pričuvom.

Komunalna naknada. Prema pregledu Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, obveznik plaćanja je vlasnik ili korisnik nekretnine, a iznos se obračunava po m² množenjem koeficijenta zone, koeficijenta namjene i vrijednosti boda. Zonu, koeficijente i vrijednost boda utvrđuje odluka predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave, pa se podatak traži od grada ili općine u kojoj je stan, ne iz općeg pravila.

Porez na nekretnine i uvjet koji ga isključuje. Godišnji porez utvrđuje se po m² korisne površine u rasponu koji propisuje zakon, a konkretni iznos određuje lokalna odluka. Porezna uprava navodi raspon od 0,60 do 8,00 EUR po m² i obveznika koji se utvrđuje prema stanju na dan 31. ožujka. Ista stranica navodi da se porez ne plaća na nekretnine koje služe za stalno stanovanje ni na one koje su ugovorom o najmu za stalno stanovanje iznajmljene najmanje deset mjeseci u godini za koju se porez utvrđuje. Grad Zadar na stranici o lokalnim porezima navodi iznos od 0,60 EUR po m² korisne površine, uz Odluku o porezima Grada Zadra kao pravni temelj.

Za kupca koji planira dugoročni najam to je jedan od rijetkih trenutaka u kojima način korištenja izravno mijenja obvezu. Uvjet od deset mjeseci i ugovor za stalno stanovanje pretvaraju vašu pretpostavku o popunjenosti u pitanje s poreznom posljedicom. Ako u modelu računate s osam naplaćenih mjeseci, ne možete istovremeno računati na oslobođenje koje traži deset. Provjerite uvjete i dokazivanje za svoj slučaj kod nadležne ispostave, jer opća stranica ne rješava pojedinačni predmet.

Energetski certifikat. Ministarstvo u uputi o ishođenju energetskog certifikata navodi da je vlasnik dužan pribaviti certifikat prije iznajmljivanja, predati ga najmoprimcu i navesti energetski razred u oglasu, te da certifikat vrijedi deset godina. Kada ga stan nema, trošak izrade ulazi u početno ulaganje pri stavljanju u najam. Cijena nije propisana tarifom, pa je zatražite ponudom. Više o samom dokumentu piše u vodiču o energetskom certifikatu pri kupnji.

Održavanje koje po pravilu ostaje na vlasniku. Prema stranici gov.hr o najmu nekretnine, najmodavac je dužan održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje i o svom trošku izvršiti nužne popravke, dok troškovi sitnih popravaka i redovite uporabe padaju na teret najmoprimca. Granica između nužnog i sitnog popravka nije brojka nego pitanje o kojem se raspravlja u konkretnom slučaju, pa je u ugovoru opišite što preciznije. Podjela režija i drugih tekućih davanja obrađena je u vodičima o ugovoru o najmu stana i režijama u najmu.

Prihodna strana: najamnina je procjena, ne podatak iz registra

Ovdje počinje dio u kojem se najlakše zavarati. Za kupoprodaje postoji službena evidencija. Prema Pravilniku o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, NN 68/2020, sustav eNekretnine sadrži podatke o realiziranom naplatnom prometu nekretnina, i to ne samo o kupoprodaji nego i o najmu, zakupu, pravu građenja i pravu služnosti. Ministarstvo iz tih podataka izrađuje Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske, koji izlazi najmanje jednom godišnje i prikazuje podatke do razine županija i jedinica lokalne samouprave.

Te publikacije govore o skupu prometa u prošlom razdoblju. Ne govore koliku ćete najamninu naplatiti za svoj stan, na svom katu, sa svojim namještajem, u svom mjesecu. Isto vrijedi za indekse cijena stambenih objekata Državnog zavoda za statistiku, koji se objavljuju tromjesečno na razini Republike Hrvatske. Indeks pokazuje smjer promjene, ne razinu cijene u zadarskom kvartu.

Zato najamninu u tablicu unosite kao pretpostavku s obrazloženjem. Zapišite iz čega ste je izveli, kojeg datuma, za koje stanje stana i za koji tip ugovora. Ako ste je izveli iz oglasa, zapišite da je riječ o traženom, a ne o ugovorenom iznosu. Razliku između te dvije vrste podataka objasnili smo u vodiču o traženim i realiziranim cijenama, a lokalni kontekst najma u vodiču o najmu stanova u Zadru.

Na prihodnu stranu dolazi i porez. Porezna uprava navodi da se kod dohotka od imovine po osnovi najma priznaju izdaci u visini 30 % ostvarene najamnine i da se porez plaća po stopi od 12 %, uz obvezu dostave isprave nadležnoj ispostavi u roku od 8 dana od nastanka ili promjene činjenica bitnih za oporezivanje. Ta pravila ne utvrđuju vaš porezni status, pa iznos u tablici držite kao stavku s izvorom i datumom, a ne kao gotov rezultat.

Četiri pretpostavke koje morate potpisati svojim imenom

Nijedan od sljedećih unosa ne postoji u dokumentu. Svaki ipak ulazi u rezultat, često snažnije od cijene stana.

1. Broj naplaćenih mjeseci u godini. Nije isto ugovorenih dvanaest i naplaćenih dvanaest. Zapišite broj koji koristite i rečenicu zbog čega ste ga odabrali.
2. Razina najamnine. Odaberite iznos, pa uz njega napišite u kojem biste roku spustili cijenu ako se stan ne iznajmi. Bez tog drugog broja prva brojka nije pretpostavka nego želja.
3. Učestalost promjene najmoprimca. Svaka promjena obično donosi prazno razdoblje, čišćenje, sitne popravke i vrijeme uloženo u oglašavanje. Odredite koliko često očekujete promjenu i koliko praznih tjedana uz nju vežete.
4. Popravci i veći zahvati. Odvojite tekuće popravke od zamjene stolarije, bojlera ili instalacija. Za veće zahvate zapišite očekivanu godinu, a ne prosjek razmazan po svim godinama.

Uz svaku pretpostavku ostavite mjesto za datum i za dokaz koji bi je promijenio. Ako u lipnju zapišete da očekujete jedanaest naplaćenih mjeseci, a do prosinca imate dva prazna, promijenili ste unos, a ne račun.

Kredit se vodi zasebno od nekretnine

Kada kupujete kreditom, u tablici nastaju dva različita pitanja. Prvo je kako nekretnina posluje sama za sebe. Drugo je koliko novca ostaje na računu nakon rate. Držite ih u odvojenim prikazima, jer ih spajanje pretvara u jedan neusporediv postotak.

Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, NN 101/2017, efektivnu kamatnu stopu definira kao izraz ukupnih troškova kredita za potrošača na godišnjoj razini. Oglašena nominalna stopa i EKS zato nisu ista informacija. U model unosite uvjete iz ponude koju ste primili, s otplatnim planom i naknadama, a ne opću stopu s tržišta. Metodologija razdvajanja prinosa i novčanog toka razrađena je u vodiču o prinosu od najma, a kreditna strana u vodiču o stambenom kreditu za kupnju stana. Ako vam banka traži procjenu, pogledajte i vodič o procjeni vrijednosti nekretnine u Zadru.

Radni list: redoslijed unosa

Popunjavajte redom i ostavite prazno polje kada podatak nemate. Prazno polje je informacija.

Kada tablicu popunite, mijenjajte po jednu pretpostavku i zapisujte rezultat. Ako promjena jednog unosa preokrene zaključak, niste dobili odgovor nego mjeru vlastite nesigurnosti.

Hipotetski prikaz: ista nekretnina, tri pretpostavke

Sljedeći iznosi su izmišljeni i služe isključivo prikazu postupka. Ne opisuju najamnine, troškove ni rezultate u Zadru ni bilo gdje drugdje.

Pretpostavimo da netko u svoj model upiše najamninu od 700 EUR mjesečno i ukupne godišnje troškove držanja od 1.900 EUR koje je odlučio uključiti. Mijenja se samo broj naplaćenih mjeseci.

Između prvog i trećeg retka stoji 2.800 EUR godišnje razlike, a nijedan dokument tu razliku ne rješava. Ista tablica pokazuje i drugu stvar: pri osam naplaćenih mjeseci ne biste ispunili uvjet od deset mjeseci koji Porezna uprava navodi uz oslobođenje od poreza na nekretnine, pa bi se u redak 9 vratila obveza koju ste u optimističnoj verziji izbrisali. Pretpostavke se ne mijenjaju same, nego povlače druge unose za sobom.

Što ova računica ne može reći

Ne može reći koliko će stan vrijediti kasnije. Nerealizirana promjena vrijednosti nije primitak dok prodaja nije zaključena. Ne može reći hoćete li naći najmoprimca ni koliko ćete ga dugo zadržati. Ne može zamijeniti poreznu provjeru vašeg statusa, procjenu ovlaštenog procjenitelja, kreditnu ponudu banke ni pregled zemljišnoknjižnog stanja. Kada netko ponudi jedan postotak kao odgovor na pitanje iz naslova, prvo pitajte koje je unose koristio i koje je pretpostavke potpisao.

Korisniji ishod od postotka je popis. Napišite koje ste podatke pribavili, koje čekate i koje ste izmislili. Kupnja se ne procjenjuje samo kroz rezultat nego i kroz to koliko ste redaka morali ostaviti praznima.

Česta pitanja o kupnji stana u Zadru za najam

Postoji li službeni podatak o tome koliko se stan u Zadru iznajmljuje?

Ne postoji javni registar iz kojega biste za pojedini stan preuzeli najamninu. Sustav eNekretnine bilježi realizirani naplatni promet, uključujući najam i zakup, a Ministarstvo iz tih podataka izrađuje godišnji pregled tržišta do razine županija. Taj pregled je statistika prošlog razdoblja, ne ponuda za vaš stan.

Koliki je porez pri kupnji stana za najam?

Porez na promet nekretnina iznosi 3 % tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze i plaća ga stjecatelj. Ako se na stjecanje plaća PDV, taj se promet ne smatra prometom nekretnina u smislu tog poreza. Koji režim vrijedi za vašu kupnju, utvrđuje se prema konkretnom ugovoru i statusu prodavatelja.

Moram li plaćati porez na nekretnine ako stan dajem u najam?

Porezna uprava navodi da se porez ne plaća na nekretnine koje služe za stalno stanovanje ni na one iznajmljene ugovorom o najmu za stalno stanovanje u trajanju od najmanje deset mjeseci u godini za koju se porez utvrđuje. Uvjet i dokazivanje provjerite kod nadležne ispostave, jer se rješenje donosi za pojedini predmet.

Koliko iznosi porez na nekretnine u Zadru?

Grad Zadar na stranici o lokalnim porezima navodi iznos od 0,60 EUR po m² korisne površine, uz Odluku o porezima Grada Zadra kao pravni temelj, dok zakonski raspon ide od 0,60 do 8,00 EUR po m². Iznos se može mijenjati odlukom, pa ga prije unosa u model provjerite za tekuću godinu.

Kako u računicu unijeti pričuvu ako je zgrada nema uređenu?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje minimalan godišnji iznos po m² vrijednosne površine u visini 0,54 % etalonske cijene građenja, uz mjesečni iznos koji ne može biti niži od jedne dvanaestine godišnjeg. Zakonski minimum koristite kao donju granicu, a u model unesite iznos iz obračuna upravitelja zajedno s godišnjim izvješćem i planom radova.

Postoji li zakonski maksimum posredničke naknade?

Zakon o posredovanju u prometu nekretnina propisuje da se visina naknade određuje ugovorom o posredovanju i ne postavlja maksimalni postotak. Ugovor mora sadržavati iznos naknade, podatke o svim dodatnim uslugama i troškovima te registarski broj upisa u Registar posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora.

Koliko brzo moram upisati vlasništvo i koliko to košta?

Prijedlog za upis podnosi se u roku od 60 dana od stjecanja uvjeta, a nakon isteka roka pristojba se obračunava u peterostrukom iznosu. Prema Tarifi sudskih pristojbi pristojba za prijedlog iznosi 6,50 EUR, a za rješenje 26,54 EUR, uz umanjenje od 50 % za elektroničko podnošenje.

Treba li stanu za najam energetski certifikat?

Vlasnik je dužan pribaviti energetski certifikat prije iznajmljivanja, predati ga najmoprimcu i navesti energetski razred u oglasu. Certifikat vrijedi deset godina od izdavanja. Cijena izrade nije propisana tarifom, pa je zatražite ponudom prije nego što je unesete u tablicu.

Tko plaća popravke u stanu koji je u najmu?

Najmodavac je dužan održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje i o svom trošku izvršiti nužne popravke, dok troškovi sitnih popravaka i redovite uporabe padaju na teret najmoprimca. Granicu između te dvije skupine opišite u ugovoru, jer se u praksi najčešće spori upravo oko nje.

Kako uključiti kredit u izračun isplativosti?

Vodite dva odvojena prikaza. U prvom nekretnina posluje bez financiranja, u drugom pratite novac koji ostaje nakon rate. Za drugi prikaz koristite uvjete iz ponude koju ste primili, jer efektivna kamatna stopa izražava ukupne troškove kredita, a oglašena nominalna stopa ne pokazuje isto.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Služe granicama metodologije i ne daju porezni, kreditni, procjeniteljski ni investicijski odgovor za pojedinu osobu ili nekretninu.

• Porezna uprava: Porez na promet nekretnina
• Porezna uprava: Prijava prometa nekretnina
• Porezna uprava: Dohodak od najma i zakupa
• Porezna uprava: Porez na nekretnine
• Grad Zadar: Lokalni porezi
• Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024
• Podatak o etalonskoj cijeni građenja, NN 106/2025
• Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, NN 69/2026
• HGK: Registar posrednika u prometu nekretnina
• gov.hr: Upis prava vlasništva
• gov.hr: Najam nekretnine
• MPGI: Komunalna naknada
• MPGI: Ishođenje energetskog certifikata
• MPGI: Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske
• Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina, NN 68/2020
• DZS: Indeksi cijena stambenih objekata
• Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju, NN 101/2017