Kupnja kamene kuće u Dalmaciji: konstrukcija, vlaga i dokumentacija

Kratki okvir: kamenu kuću prije ponude čitate s tri strane, a nijedna ne zamjenjuje drugu. Prva je građevina: koliko je zid debeo, od čega je, gdje se vidi oštećenje i kako kuća stoji prema terenu. Druga je papir: koji dokument opisuje baš tu zgradu, koji dio kuće taj dokument obuhvaća i što u njemu izričito piše da nije ispitano. Treća je put: kako se do kuće dolazi i postoji li taj dolazak u dokumentu, a ne samo u navici. Ovaj vodič vodi kroz sve tri i uz svaku tvrdnju navodi provjeru kojom je potvrđujete za jednu konkretnu kuću.

Metodu obnove ovdje ne obrađujemo. Kako se sanira vlaga u kamenom ziđu, zašto cementni mort na kamenu stvara novi problem i kako se slaže struktura troška radova, obrađuje zaseban vodič o obnovi kamene kuće u Dalmaciji. Opći redoslijed pripreme dokumenata i bilježaka za bilo koju staru kuću stoji u vodiču o staroj kući za adaptaciju. Ovdje se bavimo onim što je specifično za kupnju kamene građevine.

Zid: debljina, dva lica i jezgra između njih

Kameni zid nije jedan komad materijala. Priručnik Tradicijska kamena kuća dalmatinskog zaleđa, koji je Ministarstvo turizma objavilo 2015. godine i koji je za ovaj vodič provjeren 4. kolovoza 2026., opisuje ga kao zid zidan s dva lica, s ispunom od sitnijih komada kamena u sredini, u vapnenom mortu. Vanjsko lice u pravilu ima kvalitetniji slog. Na vapnu se štedjelo, a pijesak je često bio loše kvalitete, pa je vezivo bilo lošija strana zida. Kod najstarijih kuća zidovi su bili široki i do 1 metar, a s vremenom su se stanjivali do širine od oko 50 centimetara. Za uglove, odnosno kantune, rabili su se veći i bolje obrađeni komadi, i to iz konstrukcijskog razloga: oni povezuju zidove na najosjetljivijem mjestu.

Iz toga slijede četiri stvari koje na obilasku možete izmjeriti ili prebrojati, bez ijedne procjene:

1. debljinu svakog vanjskog zida na špaleti prozora ili vrata, zid po zid, a ne

jedan broj za cijelu kuću;

1. je li ugao kuće izveden od većih obrađenih komada i prekida li ga negdje

kasniji otvor;

1. koji su unutarnji zidovi zidani, a koji su tanke pregrade. Priručnik navodi da

su se tanke pregradne stijenke izvodile od pletera i obostrano omazivale ilovačom ili žbukom, pa pregrada u staroj kući ne mora biti kamena i ne mora ništa nositi;

1. gdje je otvor naknadno probijen ili proširen i što ga premošćuje iznad.

Debljina zida donosi jednu stvarnu prednost, ali samo uz mjerenje. Isti priručnik navodi da se za vanjske kamene zidove starih kuća debljine oko 50 centimetara i više može reći da su u termičkome smislu dostatni, uz izričitu napomenu da termička svojstva može umanjiti vlaga. Prednost se dakle potvrđuje s dva podatka za baš tu kuću: izmjerenom debljinom po svakom zidu i stanjem vlage u tim zidovima. Bez oba podatka to je tvrdnja o tipu gradnje, a ne o kući koju razgledate.

Sve to zajedno u dokument pretvara snimka izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva. Ako je kuća prošla postupak ozakonjenja, takva snimka već postoji i možete je tražiti na uvid.

Pukotina, trbuh i nagib nisu isti nalaz

Priručnik razlikuje tri oblika oštećenja kamenog zida i za svaki navodi drugi uzrok. Kose ili vertikalne pukotine mogu nastati popuštanjem temelja, djelovanjem potresa ili opterećenjem. Trbušaste izbočine nastaju uslijed popuštanja odnosno ispadanja veznog sredstva, a to pak izaziva voda koja ulazi u ziđe. Nagnuće zidova može nastati popuštanjem tla ili popuštanjem krovne konstrukcije, koja tada izaziva horizontalne potiske.

Za temelje isti izvor kaže da je popuštanje kod starih kamenih kuća rijetkost, zato što je tlo najčešće čvrsto i stjenovito. Problem se javlja kada su temelji na nejednolikom tlu, dakle kada je jedan dio na stijeni, a drugi na slabijoj podlozi. Koji dio temelja popušta, prema priručniku se može zaključiti po položaju kosih pukotina uz otvore i vrata. Temelji su izvođeni u temeljnim jamama kamenim lomljencem u vapnenom mortu, a pokatkad je to bio samo kameni nabačaj.

Za kupca to znači da tri različita traga vode u tri različita smjera provjere. Trbuh na zidu upućuje na vodu i na mort. Kosa pukotina uz otvor upućuje na tlo ispod temelja. Nagnut zid upućuje na krovnu konstrukciju ili na tlo. Nijedan od tih zaključaka ne donosite sami. Vaš je posao zapisati mjesto, smjer i okolnosti, a ne dijagnozu.

Koristan zapis s obilaska ima pet stupaca: koji zid, koja etaža, položaj u odnosu na najbliži otvor, prolazi li pukotina kroz kamen ili prati sljubnice, i datum opažanja. Drugi obilazak nakon nekoliko tjedana daje vam drugu točku u vremenu, što je više nego jedna fotografija.

Tvrdnju o nosivosti za konkretnu kuću potvrđuje pisana ocjena ovlaštenog inženjera građevinarstva. Postoji i slučaj u kojem takav dokument već postoji: u postupku ozakonjenja Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama u članku 11., u tekstu izmijenjenom 2026. godine, traži izjavu ovlaštenog inženjera građevinarstva da zgrada ispunjava temeljni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti. Ako je taj postupak proveden, izjava je u spisu. Ona opisuje stanje u trenutku izrade, a ne stanje nakon vaših radova.

Za način na koji se opažanja pretvaraju u zadatak za stručnu osobu poslužit će vam checklista tehničkog pregleda, a za pravne posljedice onoga što ste vidjeli ili niste mogli vidjeti vodič o skrivenim nedostacima pri kupnji.

Kuća je građena bez hidroizolacije, pa gledajte odnos prema terenu

Priručnik Ministarstva turizma navodi da je problem zemne vlage u starim kamenim kućama čest i da je razlog tomu nepostojanje hidroizolacijskih materijala u vrijeme gradnje. Vlaga se iz tla kapilarno diže u zidove i podove. Više je problema kada je kuća ukopana u tlo ili kada stoji na kosom terenu pa je jednim svojim dijelom ukopana. Uz to, stare kuće uglavnom nisu imale žljebove i oluke, pa je krovna voda namakala tlo oko kuće i temelje.

Zbog toga na obilasku ne mjerite vlagu nego geometriju. Zabilježite:

• razliku između vanjske razine terena i razine poda u prizemlju, i to na svakoj

strani kuće posebno;

• koji je zid ukopan i koliko duboko;
• postoji li konoba ili ukopan prostor i kako se prozračuje;
• gdje danas završava krovna voda i postoji li ikakav odvod;
• je li kuća bila kontinuirano grijana i kada je zadnji put bila stalno korištena.

Zapis o terenu vrijedi i kada je zid u tom trenutku suh. Suh zid u kolovozu nije dokaz o stanju u veljači. Ako vam kalendar dopušta drugi obilazak u kišnom razdoblju, to je jedan od rijetkih podataka koji sami možete prikupiti bez stručne opreme.

Krovna građa i raspon koji je zadalo drvo

Kod kamene kuće drvo je bilo skuplji dio gradnje od kamena. Priručnik prenosi tumačenje iz istraživanja u Konavlima prema kojem su kuće relativno uske i dugačke zato što se drvena građa nabavljala prva, a onda su se prema dužini te građe određivali temelji kuće. Gdje drvene građe nije bilo, manji su se prostori presvođivali kamenim svodovima. Krovišta su jednostavne konstrukcije, roženičkog tipa, pri većem rasponu pojačana pajantom. Stropovi su drveni grednici s daščanim podnicama.

Za kupca je to konkretan podatak, a ne povijesna crtica. Širina prostorija koju danas vidite zapis je duljine grede koja je bila dostupna. Ako vaš plan traži spajanje dviju prostorija ili uklanjanje unutarnjeg zida, to nije završni rad nego zahvat na konstrukciji. Ako je jedna prostorija presvođena, ona je opet drukčija konstrukcija od susjedne.

Priručnik daje i jedan trag koji se lako previdi. Kada se sanitarni čvor izvodi na katu, na drvenom grednici, navodi se da je na podu nužno izvesti vodonepropusnu armiranobetonsku ploču, a odvodna se cijev najčešće mora spustiti između greda. Kupaonica na katu stare kamene kuće zato znači da je strop već bio diran. Pitanje za prodavatelja glasi tko je to izveo, kada i je li tada netko pregledao grede.

Na obilasku pogledajte krovni prostor s baterijskom svjetiljkom i zabilježite gdje grede ulaze u zid, jer je to mjesto na kojem drvo prvo strada. Izvana pogledajte liniju sljemena i zabilježite gdje se pokrov mijenja. Ono što se vidi tek nakon skidanja pokrova ostavite kao otvoreno pitanje s datumom, umjesto da ga zatvorite pretpostavkom.

Kuća do 15. veljače 1968. i ono što ta dozvola ne ispituje

Sada prelazimo na papir. Zakon o gradnji, NN 155/2025, na snazi od 1. siječnja 2026. i provjeren 4. kolovoza 2026., u članku 145. određuje da se građevina izgrađena do 15. veljače 1968. smatra izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Vrijeme izgradnje utvrđuje se uporabnom dozvolom za građevinu izgrađenu do tog datuma, koju po zahtjevu stranke izdaje tijelo graditeljstva. Uz zahtjev se prilaže izvadak iz katastarskog plana za česticu i dokazi kojima podnositelj raspolaže, a tijelo vrijeme gradnje utvrđuje uvidom u Državnu snimku iz zraka učinjenu prije 15. veljače 1968. ili u drugu odgovarajuću službenu kartografsku podlogu Državne geodetske uprave, te po potrebi izvođenjem drugih dokaza. Kakav je to zapis, opisuje sama Državna geodetska uprava: digitalna ortofotokarta službena je državna karta i izrađuje se u mjerilu 1:5000.

Članak 146. propisuje što ta dozvola sadrži, i tu se nalazi rečenica koju kupac mora pročitati do kraja. Izreka sadrži utvrđenje da je građevina izgrađena do 15. veljače 1968., katastarske podatke, podatke o smještaju na čestici, namjeni, broju i vrsti etaža te vanjskoj veličini svih nadzemnih i podzemnih dijelova s visinom, dužinom i širinom, i napomenu da ispitivanje ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu, lokacijskih uvjeta te drugih uvjeta i zahtjeva nije prethodilo izdavanju dozvole.

Dozvola dakle govori o vremenu i o volumenu. O zidu ne govori ništa. To je i razlog zašto ovaj vodič odvojeno obrađuje građevinu i dokument.

Ono što dozvola ipak otključava navedeno je u članku 153.: građevina za koju je takva dozvola izdana smatra se postojećom građevinom te se može koristiti, evidentirati u katastru i priključiti na komunalnu i drugu infrastrukturu. Uz zahtjev za njezino izdavanje ne prilaže se energetski certifikat, što je odvojeno pitanje i obrađuje ga vodič o energetskom certifikatu pri kupnji nekretnine.

Postoji i stariji oblik dokaza. Članak 131. stavak 4. istog Zakona navodi da su akti kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom i uvjerenje katastarskog ureda odnosno Središnjeg ureda Državne geodetske uprave da je zgrada evidentirana do 15. veljače 1968., izdano do 31. prosinca 2013., te uvjerenje upravnog tijela da je zgrada izgrađena do 15. veljače 1968. Ako prodavatelj spominje takvo uvjerenje, tražite presliku i pročitajte na koju se česticu i koju zgradu odnosi.

Praktično pitanje prodavatelju zato nije "je li kuća legalna". Ono glasi: koji dokument za ovu zgradu postoji, kojeg je datuma, koje mjere navodi u izreci i odgovaraju li te mjere onome što sam izmjerio.

Sve dodano poslije ima svoj vlastiti status

Kamena kuća rijetko je jedan sloj. Terasa, dozidana kuhinja, zatvoreni balkon, podignuto potkrovlje ili nadstrešnica često nastaju desetljećima kasnije. Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama u članku 2. izričito govori o zgradi "odnosno rekonstruiranom dijelu postojeće zgrade" izgrađenoj bez akta kojim se odobrava građenje ili protivno tom aktu. Dodani dio je, drugim riječima, zaseban predmet.

Isti članak određuje i kako se dokazuje vrijeme: zgrada mora biti vidljiva na digitalnoj ortofoto karti u mjerilu 1:5000 izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja započetog 21. lipnja 2011., na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni radovi najmanje jedne etaže. Ako na toj karti nije nedvojbeno vidljiva, uzima se druga ortofoto karta Državne geodetske uprave izrađena do 21. lipnja 2011. ili evidencija na katastarskom planu odnosno drugoj službenoj kartografskoj podlozi do tog dana, o čemu nadležno tijelo izdaje uvjerenje.

Za kamenu kuću u staroj jezgri ili u zbijenom nizu tri zapreke iz članka 6. mijenjaju odgovor na pitanje je li dodani dio uopće ozakonjiv:

• Obuhvat kulturnog dobra. Nakon izmjene objavljene u

Narodnim novinama 48/2026, koja je stupila na snagu osmoga dana od objave 8. svibnja 2026., zgrada se ne može ozakoniti ako se nalazi unutar obuhvata nepokretnog kulturnog dobra upisanog u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske, osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za poslove zaštite kulturne baštine izda potvrdu da je izgrađena u skladu s mjerama zaštite i očuvanja kulturnih dobara. Zapreka postoji i na području upisanom na listu svjetske baštine UNESCO-a. Status provjeravate u Registru kulturnih dobara, a za gradsko okruženje pomaže i pregled stare gradske jezgre Zadra.

• Javna površina, pomorsko i vodno dobro. Zgrada se ne može ozakoniti ako

stoji na postojećoj površini javne namjene, pomorskom dobru ili vodnom dobru, uz iznimku za vodno dobro uz suglasnost Hrvatskih voda. Kod kuća uz obalu i uz uske javne prolaze to pitanje otvara terasa, stubište ili pomoćna prostorija.

• Otvor na međi. Zgrada se ne može ozakoniti ako je izgrađena na međi s drugom

građevnom česticom planiranom za građenje zgrade, a na pročelju koje se nalazi na međi ima otvor, dakle prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon ili loggiu, ili istak koji prelazi na drugu građevnu česticu. U nizu kamenih kuća to nije rijetka situacija.

Postupak se prema izmijenjenom članku 10. pokreće zahtjevom koji se predaje nadležnom upravnom tijelu putem elektroničkog programa eDozvola, uz dokumentaciju iz članka 11. odnosno 14., a bez nje se zahtjev ne smatra predanim. Postupak se ne može pokrenuti nakon što je raniji zahtjev pravomoćno odbijen. Izmijenjeni tekst članka 10. ne sadrži rok za podnošenje zahtjeva. To ipak ne znači da je bilo koja konkretna zgrada ozakonjiva, jer zapreke iz članka 6. i dokazi iz članka 2. ostaju. Za redoslijed cijelog postupka i za čitanje rješenja o izvedenom stanju otvorite vodič o legalizaciji nekretnine.

Prije ponude nacrtajte tlocrt onoga što ste vidjeli i preko njega označite koji dio pokriva koji dokument. Prazna polja na toj skici su vaš popis pitanja.

Zemljišna knjiga: kupujete česticu, a kuća je njezin dio

Kod kamene kuće koja pokriva gotovo cijelu česticu lako je pomisliti da kupujete zgradu. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u pročišćenom tekstu objavljenom 2015. godine i provjerenom 4. kolovoza 2026., u članku 9. određuje da pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica uključujući sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje, te da je ono što je na površini zemlje izgrađeno i namijenjeno da tamo trajno ostane dio te nekretnine dok se od nje ne odvoji. Predmet kupnje je dakle čestica, a kuća je njezin dio.

Kako zgrada ulazi u knjigu, uređuje Zakon o gradnji u članku 107. Nadležni sud upisuje građevinu po službenoj dužnosti i u posjedovnicu stavlja zabilježbu da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola, uz naziv tijela, klasu, urudžbeni broj i datum. Ako dozvola nije priložena, sud stavlja zabilježbu da nije priložena, a stavak 4. istog članka kaže da se upisom te zabilježbe smatra da nije dokazana uporabljivost građevine. Članak 132. dodaje da za građevine upisane u zemljišnu knjigu do 1. siječnja 2014. vlasnik može zatražiti da sud stavi zabilježbu o priloženom aktu za uporabu.

To je provjera koju možete napraviti prije razgovora o iznosu: uzmite aktualni zemljišnoknjižni izvadak i pročitajte posjedovnicu. Ondje stoji jedna od te dvije zabilježbe ili ne stoji nijedna. Svaki od tri ishoda vodi drugom pitanju. Kako se čitaju sva tri lista izvatka, objašnjava vodič o zemljišnim knjigama pri kupnji, a zabilježbe i terete odvojeno obrađuje vodič o teretima, plombama i zabilježbama.

Dvije odredbe istog Zakona o vlasništvu posebno pogađaju stare kamene kuće.

Prva je članak 41. Za poslove koji premašuju okvir redovitog upravljanja, među kojima su izričito navedeni promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje i otuđenje cijele stvari, potrebna je suglasnost svih suvlasnika, a u sumnji se smatra da posao premašuje okvir redovitog upravljanja. Kamene kuće često su nakon nasljeđivanja u suvlasništvu više osoba. Ako kupujete suvlasnički dio, a plan uključuje dogradnju ili preuređenje, vaš plan ovisi o ljudima koje niste upoznali. Provjerite vlastovnicu i prebrojite suvlasnike prije nego što se obvežete, uz pomoć vodiča o provjeri vlasnika nekretnine.

Druga je članak 101. Ograde između susjednih nekretnina, među njima i zidovi, kao i stvari koje služe kao međni znakovi, zajedničke su ograde i u suvlasništvu su susjeda s obje strane međe, osim ako se dokaže da su vlasništvo jednoga susjeda. Svaki susjed smije ih upotrebljavati sa svoje strane do polovine širine i ne smije činiti ništa što bi ogradu dovelo u opasnost, a troškove održavanja suvlasnici snose na jednake dijelove. U nizu kamenih kuća to znači da zid koji dijelite sa susjedom u pravilu nije samo vaš. Sidrenje, otvaranje, žbukanje ili uklanjanje tog zida time postaje pitanje odnosa, a ne samo izvedbe. Ako međa nije jasna, članak

1. daje svakom susjedu pravo zatražiti da sud u izvanparničnom postupku obnovi

ili ispravi među. Geodetsku stranu tog pitanja obrađuje vodič o granicama parcele i geodetu.

Put do kuće mora postojati i u dokumentu

Kod kuće u zbijenom sklopu do ulaza se često dolazi prolazom, stubama ili preko tuđeg dvorišta. Prije ponude odvojite dva pitanja. Prvo je čije je to zemljište: je li ruta zasebna čestica, čija je i kako je opisana u katastru. Drugo je postoji li vaše pravo na njoj: je li služnost puta upisana u teretovnici ili se prolaz temelji samo na dugogodišnjoj navici. Dugotrajno korištenje puta i upisano pravo nisu isto, a razlika se vidi tek u izvatku.

Isti podatak trebat će vam kasnije i za radove, jer o širini i statusu prolaza ovisi što uopće može doći do gradilišta. Pojedinosti stoje u vodičima o pristupnom putu do zemljišta i o služnosti puta.

Tablica: što gledate, čime se to potvrđuje i gdje potvrda staje

Prije razgovora o iznosu popunite redak po redak i ostavite prazno polje ondje gdje dokument niste dobili. Prazno polje je podatak. Za odnos troškova same kupnje prema ostatku odluke pogledajte vodič o troškovima kupnje nekretnine, a za usporedbu s useljivim predmetom vodič o kupnji za obnovu ili useljivoj nekretnini.

Ovaj vodič je informativan. Ne zamjenjuje ovlaštenog arhitekta, inženjera građevinarstva, geodeta, konzervatora, odvjetnika, javnog bilježnika ni poreznog savjetnika za konkretnu kuću, dokumente, ugovor ni namjeravane radove.

Česta pitanja o kupnji kamene kuće

Koliko je debeo zid tradicijske kamene kuće?

Priručnik Ministarstva turizma navodi da su kod najstarijih kuća zidovi bili široki i do 1 metar te da su se s vremenom stanjivali do širine od oko 50 centimetara. Za konkretnu kuću taj podatak ne pretpostavljajte. Izmjerite ga na špaleti prozora ili vrata, i to na svakom vanjskom zidu posebno, jer se debljine unutar iste kuće mogu razlikovati.

Je li svaki unutarnji zid u staroj kamenoj kući nosiv?

Nije nužno. Isti priručnik navodi da su se tanke pregradne stijenke izvodile od pletera i obostrano omazivale ilovačom ili žbukom. Pregrada u staroj kući zato ne mora biti zidana i ne mora ništa nositi. Koji je zid nosiv, utvrđuje ovlaštena osoba, a ne izgled ožbukane površine.

Što znači trbušasta izbočina na kamenom zidu?

Priručnik navodi da trbušaste izbočine nastaju uslijed popuštanja odnosno ispadanja veznog sredstva, a to izaziva voda koja ulazi u ziđe. To je opis mehanizma, a ne dijagnoza vaše kuće. Zabilježite mjesto i veličinu izbočine, pa neka je pregleda ovlašteni inženjer građevinarstva.

Zašto kosa pukotina uz prozor nije isto što i nagnut zid?

Zato što izvor za njih navodi različite uzroke. Kose ili vertikalne pukotine mogu nastati popuštanjem temelja, djelovanjem potresa ili opterećenjem, a prema položaju kosih pukotina uz otvore i vrata može se zaključiti koji dio temelja popušta. Nagnuće zida može nastati popuštanjem tla ili popuštanjem krovne konstrukcije, koja tada izaziva horizontalne potiske. Dva traga vode dvjema različitim provjerama.

Ima li stara kamena kuća hidroizolaciju protiv zemne vlage?

Priručnik navodi da je problem zemne vlage u starim kamenim kućama čest upravo zato što u vrijeme gradnje nije bilo hidroizolacijskih materijala i da se vlaga iz tla kapilarno diže u zidove i podove. Više je problema kada je kuća ukopana u tlo ili stoji na kosom terenu. Zabilježite razliku između vanjskog terena i poda u prizemlju na svakoj strani kuće.

Što znači da je kuća izgrađena do 15. veljače 1968.?

Prema članku 145. Zakona o gradnji takva se građevina smatra izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Vrijeme izgradnje utvrđuje se uporabnom dozvolom koju po zahtjevu stranke izdaje tijelo graditeljstva, a tijelo ga utvrđuje uvidom u Državnu snimku iz zraka učinjenu prije tog datuma ili u drugu odgovarajuću službenu kartografsku podlogu Državne geodetske uprave.

Dokazuje li ta dozvola da je konstrukcija ispravna?

Ne. Članak 146. Zakona o gradnji propisuje da izreka takve dozvole sadrži napomenu da ispitivanje ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu, lokacijskih uvjeta te drugih uvjeta i zahtjeva nije prethodilo izdavanju dozvole. Dozvola govori o vremenu gradnje i o vanjskim mjerama, a ne o stanju zida, krova ili temelja.

Kako u zemljišnoj knjizi vidim je li uz zgradu priložen akt za uporabu?

U posjedovnici. Prema članku 107. Zakona o gradnji sud po službenoj dužnosti stavlja zabilježbu da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola, uz naziv tijela, klasu, urudžbeni broj i datum. Ako nije priložena, stavlja se zabilježba da nije priložena, a upisom te zabilježbe smatra se da nije dokazana uporabljivost građevine.

Može li se dio kuće dograđen bez dozvole ozakoniti ako je kuća u zaštićenom obuhvatu?

Prema članku 6. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, u tekstu izmijenjenom 2026. godine, zgrada se ne može ozakoniti ako se nalazi unutar obuhvata nepokretnog kulturnog dobra upisanog u Registar kulturnih dobara, osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za poslove zaštite kulturne baštine izda potvrdu da je izgrađena u skladu s mjerama zaštite i očuvanja kulturnih dobara. Provjerite upis u Registru i pitajte postoji li takva potvrda.

Čiji je zid koji dijelim sa susjednom kućom u nizu?

Prema članku 101. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ograde između susjednih nekretnina, među njima i zidovi, u suvlasništvu su susjeda s obje strane međe, osim ako se dokaže da su vlasništvo jednoga susjeda. Svaki susjed smije ih upotrebljavati sa svoje strane do polovine širine, ne smije ih dovesti u opasnost, a troškovi održavanja dijele se na jednake dijelove.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Opisuju okvir provjere i granice dokumenata, a ne stanje pojedine kuće, njezinu vrijednost ni ishod bilo kojeg postupka.

• Zakon o gradnji, NN 155/2025
• Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, NN 86/2012
• Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, NN 48/2026
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pročišćeni tekst NN 81/2015
• Ministarstvo turizma RH: Tradicijska kamena kuća dalmatinskog zaleđa, priručnik, Zagreb 2015.
• Državna geodetska uprava: Digitalna ortofotokarta
• Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske