Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za austrijske državljane: službeni okvir

Kratki odgovor: pitanje smije li austrijski državljanin steći nekretninu u Hrvatskoj nije austrijsko pitanje. Ono se rješava po općem režimu za državljane država članica Europske unije i opisano je na drugom mjestu. Ono što je zaista austrijsko počinje nakon potpisa: bilateralni porezni ugovor objavljen u Narodnim novinama – Međunarodni ugovori 3/2001 dijeli pravo oporezivanja, Austrija za dohodak oporeziv u Hrvatskoj primjenjuje metodu izuzimanja, ali izuzeti dohodak i dalje ulazi u obračun stope na ostatak. Uz to, isprave između Austrije i Hrvatske ne trebaju nadovjeru, a nasljeđivanje se ravna prema pravu posljednjeg uobičajenog boravišta.

Ovaj tekst piše se za osobu s poreznim položajem u Austriji koja kupuje ili već drži nekretninu u Zadarskoj županiji. Pretpostavlja da je pitanje prava stjecanja riješeno. Bavi se onime što slijedi: gdje se dohodak prijavljuje, kada dvije države istodobno tvrde da ste njihov rezident, koje isprave putuju bez ovjere, tko nasljeđuje stan u Zadru i kada boravak prestaje biti turistički.

Svi izvori navedeni u nastavku otvoreni su 4. kolovoza 2026. Porezni propisi, upravna praksa i popisi država mijenjaju se. Prije stvarne transakcije ili prijave ponovno otvorite aktualni izvor i usporedite ga s vlastitim ispravama.

Što ova stranica namjerno ne ponavlja

Pravo stjecanja vlasništva, uzajamnost, suglasnost ministarstva, OIB, katastar, kapara i redoslijed kupnje nisu tema ovog teksta. Za državljane država članica Europske unije taj se okvir ne mijenja prema državljanstvu, uz poljoprivredno zemljište kao poznatu zasebnu kategoriju. Ako tek slažete popis provjera prije ugovora, počnite s općim vodičem za strane državljane, a za lokalnu razinu otvorite vodič o kupnji nekretnine u Zadru za strance.

Ovdje se obrađuje samo materija koja postoji zato što je druga država Austrija. Ako neki odjeljak ne nosi austrijski podatak, njega u ovom tekstu nema.

Jedan ugovor iz 2001., dva različita mehanizma

Hrvatska i Austrija primjenjuju Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja porezima na dohodak i na imovinu, potpisan u Beču 21. rujna 2000. i objavljen u Narodnim novinama – Međunarodni ugovori 3/2001. Prema službenoj tablici Porezne uprave, ugovor s Austrijom vodi se pod tim brojem, obuhvaća dohodak i imovinu, a datum primjene je 1. siječnja 2002. Tablica je dostupna u pregledu dvostrukog oporezivanja Porezne uprave, provjerenom 4. kolovoza 2026.

Dva detalja iz samog teksta korisno je znati prije nego što se pozovete na bilo koji članak. Prvo, ugovor je sastavljen na hrvatskom, njemačkom i engleskom jeziku, a u slučaju neslaganja u tumačenju mjerodavan je engleski tekst. Drugo, Protokol uz ugovor navodi da odredbe usklađene s OECD-ovim Modelom u pravilu imaju značenje naznačeno u OECD-ovim komentarima. To znači da hrvatski prijevod jednog članka nije kraj rasprave o njegovom značenju.

Članak 2. nabraja poreze na koje se ugovor primjenjuje. Za Hrvatsku su to porez na dobit i porez na dohodak. Za Austriju su navedeni porez na dohodak, porez na dobit, porez na zemlju, porez na poljoprivredna i šumarska društva te porez na vrijednost neizgrađenih čestica. Taj popis opisuje austrijske poreze koje ugovor može zahvatiti. On ne stvara hrvatsku obvezu i ne govori ništa o tome što ćete platiti u Hrvatskoj.

Metoda izuzimanja s progresijom je austrijska strana priče

Članak 23. nije simetričan i to je najvažniji podatak u cijelom tekstu. Za rezidenta Hrvatske stavak 1. propisuje odbitak: Hrvatska od svog poreza odbija iznos jednak porezu plaćenom u Austriji, najviše do dijela vlastitog poreza koji otpada na taj dohodak. Za rezidenta Austrije stavak 2. točka a) propisuje nešto drugo: Austrija će takav dohodak ili imovinu izuzeti od poreza, uz odstupanja iz točaka b) do d) i uz stavak 3.

Stavak 3. je razlog zbog kojeg izuzimanje ne znači da se dohodak zaboravlja. Prema tekstu ugovora, država koja izuzima dohodak svejedno ga može uzeti u obračun kad utvrđuje iznos poreza na preostali dohodak takvog rezidenta.

Austrijska strana taj mehanizam opisuje istim rječnikom. Portal Unternehmensserviceportal, za čiji sadržaj odgovara Savezno ministarstvo financija, razlikuje metodu uračunavanja od metode izuzimanja s pridržajem progresije i objašnjava da kod druge metode država rezidentnosti oslobađa dohodak, ali ga uključuje u izračun progresivne stope. Ista stranica, ažurirana 1. siječnja 2026., dodaje rečenicu koju vlasnici nekretnina redovito previde: takav se dohodak u svakom slučaju navodi u poreznoj prijavi.

Iz toga slijede tri praktične posljedice koje ovaj vodič smije izreći.

1. Izuzimanje nije istoznačno s izostankom prijave. Austrijski porezni sustav traži da se dohodak koji je prema ugovoru oporeziv u Hrvatskoj ipak pojavi u austrijskoj prijavi.
2. Učinak izuzetog dohotka osjeti se na ostatku. Stopa se računa na širu osnovicu, pa je pitanje koliko iznosi vaš ostali austrijski dohodak, a ne samo koliko iznosi hrvatska najamnina.
3. Pozivanje na ugovor prema drugoj državi traži dokaz rezidentnosti. Isti austrijski izvor upućuje na potvrdu o rezidentnosti koju izdaje nadležni Finanzamt na obrascu ZS-A.

Ovaj vodič ne računa ni hrvatski ni austrijski porez, ne navodi stope, olakšice ni osobne odbitke i ne tvrdi kakav će biti vaš konačni obračun. Za razdvajanje bruto od neto rezultata u vlastitoj evidenciji koristite metodološki vodič o prinosu od najma, koji također ne daje porezni odgovor.

Kupnja stana može sama otvoriti pitanje hrvatske rezidentnosti

Dvostruka rezidentnost ne nastaje zato što je netko previše putovao. Nastaje zato što dvije države istodobno primjenjuju vlastite definicije, a te se definicije preklapaju.

Hrvatski Opći porezni zakon iz Narodnih novina 115/2016 u članku 43. veže prebivalište uz stan koji porezni obveznik ima u vlasništvu ili posjedu neprekidno najmanje 183 dana u jednoj ili u dvije kalendarske godine, uz izričitu napomenu da boravak u tom stanu nije obvezan. Uobičajeno boravište veže uz stalan ili vremenski povezan boravak od najmanje 183 dana.

Rečenica o tome da boravak nije obvezan zaslužuje pažnju austrijskog kupca. Ona znači da sama činjenica držanja stana kroz to razdoblje ulazi u hrvatsku definiciju, neovisno o tome koliko ste noći u njemu proveli.

Austrijska definicija radi drukčije. Prema članku 26. Bundesabgabenordnunga u konsolidiranom tekstu na portalu RIS, prebivalište ima onaj tko drži stan pod okolnostima iz kojih se može zaključiti da će ga zadržati i koristiti. Uobičajeno boravište veže se uz boravak koji nije samo privremen, a kad porezni propisi neograničenu obvezu vežu uz uobičajeno boravište, ona nastupa uvijek ako boravak u zemlji traje dulje od šest mjeseci, pri čemu se tada proteže i na prvih šest mjeseci.

Kad obje definicije budu ispunjene, odgovor ne daje nijedan domaći zakon. Daje ga članak 4. stavak 2. Ugovora, i to redom:

1. prebivalište, a ako postoji u objema državama, država užih osobnih i gospodarskih odnosa, odnosno središte životnih interesa;
2. ako se središte životnih interesa ne može odrediti ili prebivališta nema nigdje, država uobičajenog boravišta;
3. ako je uobičajeno boravište u objema državama ili ni u jednoj, država čiji je osoba državljanin;
4. ako ni to ne razrješava pitanje, dogovor nadležnih tijela.

Taj niz nije formalnost. On je razlog da se dokumentacija o tome gdje su obitelj, posao, bankovni odnosi i središte života vodi uredno od prve godine, a ne tek kad stigne upit. Ovaj tekst ne utvrđuje čiji ste rezident i ne može to učiniti na temelju javnog izvora.

Najam i prodaja nisu isti redak ugovora

Članak 6. stavak 1. dopušta oporezivanje dohotka od nekretnina u državi u kojoj se nekretnina nalazi, a stavak 3. izričito obuhvaća dohodak od izravnog korištenja te davanja u zakup ili najam. Hrvatska strana to konkretizira: prema stranici Porezne uprave o primicima nerezidenta od najamnine i zakupnine, porez na dohodak od imovine plaća nerezident fizička osoba kad u Republici Hrvatskoj daje u najam ili zakup nekretninu u svojem vlasništvu, a ako je u primjeni ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, primjenjuju se njegove odredbe.

Prodaja se vodi zasebno. Članak 13. stavak 1. govori o dobiti od otuđenja nekretnina iz članka 6. i dopušta oporezivanje u državi u kojoj se nekretnina nalazi. Zaključak koji ste izveli za najam ne prenosi se na prodaju, jer je riječ o drugom članku, drugoj vrsti dohotka i drugom trenutku.

Odluka o tome hoćete li stan dati u dugoročni ili turistički najam mijenja hrvatski operativni i porezni put, a ne samo prinos. Za tu usporedbu otvorite vodič o dugoročnom i turističkom najmu i vodič o ugovoru o najmu stana. Porez pri samoj kupnji je opet treća tema i obrađen je u vodiču o porezu na promet nekretnina te u vodiču o tome tko taj porez plaća.

Financiranje: kolateral ostaje hrvatski bez obzira gdje je banka

Kredit i osiguranje tražbine dva su odvojena pitanja i samo je drugo pouzdano određeno propisom. Zakon o međunarodnom privatnom pravu iz Narodnih novina 101/2017 u članku 20. za stvarna prava na stvarima određuje pravo mjesta gdje se stvar nalazi. Članak 2. istog zakona daje prednost pravno obvezujućim aktima Europske unije.

Praktično značenje je jednostavno. Založno pravo na stanu u Zadru nastaje i upisuje se prema hrvatskom pravu i u hrvatskoj zemljišnoj knjizi, neovisno o tome sjedi li kreditor u Beču, Grazu ili Zagrebu. Ugovor o kreditu može biti podvrgnut drugom pravu i drugoj valuti, ali kolateral time ne seli.

Ovaj vodič ne tvrdi da bilo koja austrijska ili hrvatska banka prihvaća hrvatsku nekretninu kao osiguranje, ne opisuje uvjete pojedinog proizvoda i ne procjenjuje kreditnu sposobnost. Za opći okvir stambenog kreditiranja i za korak upisa pogledajte vodič o stambenom kreditu za kupnju stana, vodič o zemljišnim knjigama pri kupnji i vodič o upisu vlasništva nakon kupnje.

Isprave između Austrije i Hrvatske ne trebaju nadovjeru

Ovdje austrijski predmet ima mjerljivu prednost nad većinom drugih. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije objavljuje upute o nadovjeri, odnosno legalizaciji isprava i uz njih popis država za koje postupak nadovjere nije potreban, jer Republika Hrvatska s njima ima na snazi dvostrane ugovore o međunarodnoj pravnoj pomoći. Austrija se nalazi na tom popisu, bez ograničenja u bilješci kakva stoje uz Belgiju, Grčku, Italiju, Slovačku ili Tursku. Podaci na stranici usklađeni su na dan 19. prosinca 2025.

Praktična razlika je stvarna. Isprava koja putuje prema državi koja je samo stranka Haške konvencije iz 1961. traži potvrdu Apostille kod mjesno nadležnog općinskog suda. Za austrijski predmet taj korak prema uputi otpada.

Uz to, Uredba (EU) 2016/1191 potpuno oslobađa od legalizacije određene isprave među državama članicama. Prema hrvatskoj izjavi to su rodni list, smrtni list, vjenčani list, potvrda o slobodnom bračnom stanju, potvrda o životnom partnerstvu, uvjerenje o prebivalištu i boravištu te potvrda o nepostojanju kaznene evidencije. Za svaku od njih može se zatražiti višejezični obrazac, čime prijevod kod sudskog tumača više nije potreban.

Tri ograde vrijedi zapisati prije nego što ovo primijenite na svoj fascikl. Oslobođenje od nadovjere nije oslobođenje od prijevoda za isprave izvan Uredbe. Izvadak iz matične knjige rođenih prema izričitoj napomeni Ministarstva nije isto što i rodni list i nije obuhvaćen Uredbom. I nadalje, oslobođenje od legalizacije ne govori ništa o sadržaju isprave niti o tome hoće li je nadležno tijelo u konkretnom postupku prihvatiti.

Nasljeđivanje se ravna prema uobičajenom boravištu, a porez stoji izvan toga

Za osobu s uobičajenim boravištem u Austriji nasljeđivanje stana u Zadru nije hrvatsko pitanje po automatizmu. Prema opisu na Europskom portalu e-pravosuđe, Uredba (EU) br. 650/2012 primjenjuje se na nasljeđivanje osoba koje su umrle 17. kolovoza 2015. ili poslije, a mjerodavno je pravo države posljednjeg uobičajenog boravišta, uz mogućnost da osoba izabere pravo države svojeg državljanstva. Uredba uvodi i Europsku potvrdu o nasljeđivanju kojom nasljednici i izvršitelji dokazuju svoj pravni položaj u drugim državama članicama.

Posljedica za austrijskog vlasnika zadarske nekretnine je konkretna. Bez izbora prava, nasljedni red i nužni dio za tu nekretninu vjerojatno se prosuđuju prema pravu države posljednjeg uobičajenog boravišta, a ne prema pravu države u kojoj stan stoji. Izbor prava državljanstva u oporuci je zaseban akt s vlastitim formalnim zahtjevima i traži stručnu izradu.

Porezni dio je izričito izvan Uredbe. Ista stranica navodi da su pitanja iz područja zakona o oporezivanju nasljedstva izuzeta iz njezina područja primjene. Austrijska strana taj prostor trenutačno ostavlja praznim: portal oesterreich.gv.at u odjeljku o porezu na nasljedstvo, ažuriranom 1. siječnja 2026., navodi da za nasljeđivanje trenutačno ne nastaje porez na nasljedstvo ni na darovanje, uz obvezu prijave darovanja, a kod zemljišta se plaća porez na stjecanje zemljišta. Portal Saveznog ministarstva financija to potvrđuje i dodaje da se međunarodno dvostruko oporezivanje u tom području zbog ukidanja tih poreza u Austriji više ne može pojaviti te da kod nekretnina u inozemstvu pravo oporezivanja pripada inozemnoj državi.

Ova dva podatka ne znače da hrvatska strana ne postavlja vlastita pitanja. Znače samo da austrijski porezni sustav trenutačno u tom području ne postavlja svoja. Hrvatski ostavinski postupak, upis nasljednika i eventualne hrvatske porezne obveze provjeravaju se zasebno, kod nadležnog tijela i uz stručnu pomoć.

Boravak dulji od tri mjeseca prijavljuje se, i to se povezuje s poreznim odjeljkom

Austrijski državljanin je državljanin države članice Europskoga gospodarskog prostora. Prema službenom opisu prijave boravka za državljane EGP-a na portalu gov.hr, takva osoba ima pravo boraviti u Republici Hrvatskoj do tri mjeseca bez prijave privremenog boravka. Nakon toga se privremeni boravak prijavljuje policijskoj upravi ili postaji najkasnije u roku od osam dana od isteka ta tri mjeseca, a podnositelju se bez odgode izdaje potvrda o prijavi privremenog boravka. Uz nju se može ishoditi boravišna iskaznica s rokom važenja od pet godina. Nakon pet godina neprekidnog zakonitog boravka stječe se pravo na stalni boravak, uz biometrijsku ispravu s rokom važenja od deset godina. Isti izvor navodi i novčanu kaznu za propuštanje prijave.

Vezu s ranijim odjeljkom vrijedi izreći otvoreno, ali oprezno. Prijava boravka je upravna radnja pred policijskom upravom i sama po sebi nije porezno rješenje. Ipak, duljina i priroda boravka jesu činjenice koje ulaze u obje definicije iz prethodnog odjeljka. Ako planirate provoditi veći dio godine u Zadarskoj županiji, to je razlog da porezni položaj provjerite unaprijed, a ne unatrag.

Za širi kontekst života u gradu i županiji, a ne za porezni ili boravišni zaključak, može poslužiti vodič o preseljenju u Zadar.

Redoslijed provjera za austrijskog kupca

Ovaj popis pretpostavlja da je pitanje prava stjecanja već riješeno i bavi se samo austrijskom stranom predmeta.

1. Utvrdite koji vas članak Ugovora zanima. Najam, prodaja i držanje imovine vode se prema članku 6., članku 13. stavku 1. i članku 22. stavku 1. Nemojte jedan odgovor prenositi na drugi članak.
2. Zapišite obje definicije rezidentnosti. Usporedite članak 43. Općeg poreznog zakona s člankom 26. Bundesabgabenordnunga i zabilježite ispunjava li vaš slučaj obje. Ako da, pripremite dokaze za kaskadu iz članka 4. stavka 2.
3. Ne pretpostavljajte da izuzimanje briše prijavu. Austrijski službeni opis traži da se takav dohodak navede u prijavi, a izuzeti iznos može ući u obračun stope na ostatak.
4. Pribavite dokaz rezidentnosti prije nego što ga zatraže. Potvrda o rezidentnosti na obrascu ZS-A izdaje se kod nadležnog Finanzamta.
5. Provjerite popis država za nadovjeru na dan kad predajete ispravu. Austrija je na popisu oslobođenih, ali podaci na stranici nose datum usklađenja i mogu se promijeniti.
6. Odlučite pitanje nasljeđivanja svjesno, ne prešutno. Bez izbora prava primjenjuje se pravo posljednjeg uobičajenog boravišta. Izbor prava državljanstva traži oporuku izrađenu uz stručnu pomoć.
7. Prijavu boravka vodite prema stvarnom kalendaru. Rok od osam dana teče od isteka tri mjeseca, a ne od trenutka kad vam to postane praktično.
8. Otvorena pitanja odnesite osobi koja odgovara za predmet. Hrvatski porezni savjetnik, austrijski Steuerberater, odvjetnik i javni bilježnik ne odgovaraju na ista pitanja i ne mogu se međusobno zamijeniti.

Česta pitanja austrijskih kupaca hrvatskih nekretnina

Koji ugovor o dvostrukom oporezivanju vrijedi između Hrvatske i Austrije?

Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja porezima na dohodak i na imovinu, potpisan u Beču 21. rujna 2000. i objavljen u Narodnim novinama – Međunarodni ugovori 3/2001. Prema pregledu Porezne uprave, datum primjene je 1. siječnja 2002. Ugovor dijeli pravo oporezivanja, ali ne utvrđuje stopu, osnovicu ni obveznika za pojedini slučaj.

Znači li izuzimanje u Austriji da hrvatsku najamninu ne moram prijaviti u Austriji?

Ne. Članak 23. stavak 2. točka a) Ugovora govori o izuzimanju, ali stavak 3. dopušta da se izuzeti dohodak uzme u obračun poreza na preostali dohodak. Portal Saveznog ministarstva financija uz metodu izuzimanja s pridržajem progresije izričito navodi da se takav dohodak u svakom slučaju navodi u poreznoj prijavi. Konkretan obračun provjerite kod ovlaštenog savjetnika.

Mogu li istodobno biti porezni rezident Hrvatske i Austrije?

Obje domaće definicije mogu biti ispunjene istodobno. Hrvatski članak 43. Općeg poreznog zakona veže prebivalište uz stan u vlasništvu ili posjedu kroz najmanje 183 dana i napominje da boravak u stanu nije obvezan, dok članak 26. Bundesabgabenordnunga ima vlastite kriterije. Sukob se rješava kaskadom iz članka 4. stavka 2. Ugovora, a ne odabirom povoljnije države.

Vrijedi li zaključak o najmu i za prodaju nekretnine?

Ne. Najam je uređen člankom 6., a dobit od otuđenja nekretnina člankom 13. stavkom 1. To su odvojene odredbe. Porezni tretman prodaje provjerava se zasebno, prema propisima koji vrijede u trenutku otuđenja.

Treba li austrijske isprave nadovjeriti za upotrebu u Hrvatskoj?

Prema uputama Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, Austrija je na popisu država za koje postupak nadovjere nije potreban zbog dvostranih ugovora o međunarodnoj pravnoj pomoći. Podaci su usklađeni 19. prosinca 2025. Oslobođenje se odnosi na nadovjeru, ne na sadržaj isprave ni na prijevod isprava izvan Uredbe (EU) 2016/1191.

Trebam li prijevod sudskog tumača za matične isprave?

Za sedam vrsta isprava iz hrvatske izjave uz Uredbu (EU) 2016/1191 može se zatražiti višejezični obrazac i tada prijevod kod sudskog tumača nije potreban. Ministarstvo izričito upozorava da izvadak iz matične knjige rođenih nije isto što i rodni list i da nije obuhvaćen Uredbom.

Koje pravo se primjenjuje na nasljeđivanje moje nekretnine u Zadru?

Prema Uredbi (EU) br. 650/2012, za osobe umrle 17. kolovoza 2015. ili poslije mjerodavno je pravo države posljednjeg uobičajenog boravišta, uz mogućnost izbora prava države državljanstva. Za osobu koja uobičajeno boravi u Austriji to znači da hrvatska lokacija stana sama po sebi ne određuje nasljedni red. Ostavinski postupak i upis provjeravaju se zasebno.

Postoji li u Austriji porez na nasljedstvo za hrvatsku nekretninu?

Portal oesterreich.gv.at navodi da za nasljeđivanje trenutačno ne nastaje porez na nasljedstvo ni na darovanje, uz obvezu prijave darovanja. Portal Saveznog ministarstva financija dodaje da se zbog ukidanja tih poreza u Austriji dvostruko oporezivanje u tom području više ne može pojaviti i da kod nekretnina u inozemstvu pravo oporezivanja pripada inozemnoj državi. Hrvatska strana se provjerava odvojeno.

Mora li austrijski državljanin prijaviti boravak u Hrvatskoj?

Do tri mjeseca boravak je moguć bez prijave privremenog boravka. Nakon toga se prijava podnosi najkasnije u roku od osam dana od isteka tri mjeseca i izdaje se potvrda o prijavi. Boravišna iskaznica ima rok važenja od pet godina, a nakon pet godina neprekidnog zakonitog boravka stječe se pravo na stalni boravak.

Mijenja li austrijska banka pravila o hipoteci na hrvatskoj nekretnini?

Ne mijenja pravo koje se primjenjuje na sam kolateral. Članak 20. Zakona o međunarodnom privatnom pravu za stvarna prava određuje pravo mjesta gdje se stvar nalazi, pa se založno pravo na nekretnini u Hrvatskoj osniva i upisuje prema hrvatskom pravu. Hoće li pojedina banka odobriti kredit i pod kojim uvjetima zasebno je poslovno pitanje na koje ovaj vodič ne odgovara.

Izvori i granice vodiča

Izvori su otvoreni 4. kolovoza 2026. Tekst opisuje pravni i porezni okvir između dviju država. Ne utvrđuje rezidentnost, ne obračunava porez, ne procjenjuje pojedinu ispravu ni ugovor, ne jamči prihvat isprave u konkretnom postupku i ne predviđa ishod poreznog, zemljišnoknjižnog ili ostavinskog postupka.