Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za slovenske državljane: službeni okvir

Kratki odgovor: slovenski kupac u Hrvatskoj kupuje po istim pravilima kao domaći, pa smisao ove stranice nije pravo stjecanja. Smisao je pet posljedica koje nastaju upravo zato što je druga država Slovenija. Bilateralni ugovor iz Narodnih novina — Međunarodni ugovori 8/2005 koristi metodu odbitka, pa hrvatsko porezno rješenje ne zatvara obračun. Blizina i vlasništvo nad stanom lako proizvedu dvostruku poreznu rezidentnost. Slovenske isprave ne traže nadovjeru. Nasljeđivanje ide za uobičajenim boravištem, a ne za mjestom nekretnine. Boravak dulji od tri mjeseca prijavljuje se u roku.

Izvori u nastavku provjereni su 4. kolovoza 2026. Tekst je informativan i ne utvrđuje poreznu obvezu, rezidentnost ni nasljedni red ni za jednu osobu.

Granica ovog vodiča

Pravo stjecanja za državljane država članica Europske unije nije predmet ove stranice. Ono vrijedi jednako za kupca iz Ljubljane, Beča ili Lisabona, uz poljoprivredno zemljište koje je uređeno posebnim zakonom. Ako još niste prošli taj korak, otvorite vodič o kupnji nekretnine za strane državljane i vodič o kupnji nekretnine u Zadru za strance, a za razliku dviju vrsta zemljišta vodič o građevinskom i poljoprivrednom zemljištu.

Ostatak teksta ima smisla tek nakon što je stjecanje razjašnjeno.

Ugovor iz 2005. i odredba koja mijenja redoslijed poslova

Porezni odnos dviju država uređuje Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i sprječavanju izbjegavanja plaćanja poreza na dohodak i na imovinu. Potpisan je na Brijunima 10. lipnja 2005., u izvorniku na hrvatskom, slovenskom i engleskom jeziku, uz mjerodavan engleski tekst kod neslaganja. Pregled Porezne uprave vodi ga pod oznakom 8/05, s predmetom „dohodak i imovina" i datumom primjene

1. siječnja 2006.

Popis poreza iz članka 2. vrijedi pročitati doslovno. Na hrvatskoj strani obuhvaća porez na dobit, porez na dohodak i prirez. Na slovenskoj obuhvaća porez na dohodak pravnih osoba, porez na dohodak fizičkih osoba i porez na imovinu. Nasljedstva i darovi u tom popisu ne postoje, što će biti važno pri kraju teksta.

Metoda iz članka 23. stavka 1. glavni je razlog postojanja ove stranice. Neki drugi ugovori koje je Hrvatska sklopila propisuju izuzimanje: dohodak se briše iz osnovice države rezidentnosti i njome se više nitko ne bavi. Ovdje je metoda odbitak. Slovenski rezident zadržava hrvatski dohodak u vlastitom obračunu i od svojeg poreza oduzima hrvatski, ali samo do visine slovenskog poreza koji se pripisuje baš tom dohotku.

Zašto hrvatsko rješenje ne zatvara obračun

Hrvatska strana je razmjerno pregledna. Porezna uprava u opisu primitaka nerezidenta od najamnine i zakupnine svrstava iznajmljivanje vlastite nekretnine pod porez na dohodak od imovine i upućuje da odredbe ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja imaju prednost kad je takav ugovor u primjeni. Stranica o dohotku od najma i zakupa razrađuje ostatak: priznati izdatak iznosi 30 % ostvarene najamnine, stopa je 12 %, obveza se utvrđuje rješenjem, a ispravu treba dostaviti u roku od osam dana. Kada je javni bilježnik ovjerio potpis, solemnizirao ugovor ili ga sastavio kao javnobilježnički akt, dostava ide elektronički s njegove strane u roku od 30 dana i vlasnik je više ne obavlja sam.

Slovenska strana ima vlastiti raspored. Finančna uprava na stranici Selim se v tujino postavlja osnovno pravilo: rezidenti Slovenije plaćaju dohodninu od svih dohodaka koje ostvare u Sloveniji i u inozemstvu, dok nerezidenti plaćaju samo od dohodaka s izvorom u Sloveniji. Opis dohotka od davanja imovine u najam navodi cedularno oporezivanje po stopi od 25 % od 1. siječnja 2023., normirane troškove od 10 % od 1. siječnja 2022. uz mogućnost dokazivanja stvarnih troškova održavanja, te izričito kaže da se tako plaćena dohodnina smatra konačnim porezom. Prijava za 2025. podnosila se do 2. ožujka 2026.

Dvije osnovice nastaju različitim putem, pa plaćeni hrvatski porez ne poništava sam po sebi slovensku obvezu. Koliko ostaje, ovisi o iznosima, o priznatim troškovima i o dokazu da je hrvatski porez doista plaćen. Službena stranica FURS-a taj korak za najamninu iz Hrvatske ne opisuje izričito, pa obrazac, rok i tražene priloge zatražite od Finančne uprave prije prve prijave, a ne nakon nje.

Za razdvajanje bruto i neto rezultata poslužit će vodič o prinosu od najma. Za ugovornu i operativnu stranu otvorite vodič o najmu stanova u Zadru i usporedbu dugoročnog i turističkog najma.

Dvostruka rezidentnost nastaje brže nego što se očekuje

Udaljenost je ovdje bitna. Kupac iz Skandinavije dolazi nekoliko puta godišnje i teško prijeđe prag. Vlasnik iz Slovenije zna svratiti na vikend u ožujku, ostati dva tjedna u lipnju i vratiti se u rujnu, a stan cijelu godinu ostaje u njegovu vlasništvu.

Hrvatski kriterij nalazi se u članku 43. Općeg poreznog zakona. Prebivalište postoji ondje gdje obveznik ima stan u vlasništvu ili posjedu neprekidno najmanje 183 dana u jednoj ili u dvije kalendarske godine, uz izričitu odredbu da boravak u stanu nije obvezan. Zakon dodaje da kod prebivališta i u tuzemstvu i u inozemstvu za porezne svrhe vrijedi tuzemno.

Slovenski kriterij radi s vezama. FURS navodi da osoba ostaje rezident Slovenije dok zadrži barem jednu značajnu vezu, primjerice prijavljeno stalno prebivališče, obitelj koja je ostala u Sloveniji ili prisutnost dulju od 183 dana u kalendarskoj godini.

Obje definicije mogu vrijediti istodobno. Za taj slučaj članak 4. stavak 2. Ugovora propisuje redoslijed:

1. država u kojoj osoba ima prebivalište;
2. država užih osobnih i gospodarskih veza, odnosno središta životnih interesa;
3. država uobičajenog boravišta;
4. država čiji je osoba državljanin;
5. dogovor nadležnih tijela.

Postupak zajedničkog dogovaranja iz članka 25. mora se pokrenuti u roku od tri godine od saznanja za postupak koji je doveo do spornog oporezivanja. Zato uz kupnju odmah otvorite evidenciju: datume dolaska i odlaska, tko je s vama boravio, gdje su prijavljena prebivališta, gdje su ugovor o radu, škola i liječnik. Kad dvije uprave zaključe različito, ta evidencija je jedino čime raspolažete.

Prodaja se mjeri po dva odvojena praga

Pravo oporezivanja dobiti od otuđenja hrvatske nekretnine članak 13. stavak 1. daje Hrvatskoj. Hrvatski prag opisuje Porezna uprava u odjeljku o dohotku od otuđenja nekretnina. Dohodak izostaje iz oporezivanja kada je nekretnina otuđena nakon dvije godine od nabave, odnosno od dana kad je osposobljena za uporabu. Pravilo se mijenja ako je u pet godina otuđeno više od tri nekretnine iste vrste. Postoje i oslobođenja, među njima za nekretninu koja je služila za stanovanje obvezniku ili uzdržavanim članovima uže obitelji, za izvlaštenje, za otuđenje između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji te za otuđenje u neposrednoj vezi s nasljeđivanjem. Utvrđena stopa je 24 %, a plaćanje ide prema rješenju u roku od 15 dana od njegova primitka.

Slovenski prag postoji odvojeno i ne kopira hrvatski. Ako je u Hrvatskoj porez plaćen, članak 23. dopušta odbitak do visine slovenskog poreza pripisanog toj dobiti. Ako hrvatskog poreza nema jer je od nabave prošlo više od dvije godine, nema ni odbitka koji bi se u Sloveniji mogao iskoristiti, pa slovensko pravilo radi samostalno. Odgovor za konkretnu prodaju zatražite od Finančne uprave i, ako je slučaj složen, od savjetnika u obje države.

Trošak stjecanja na hrvatskoj strani obrađuju vodič o porezu na promet nekretnina i vodič o tome tko taj porez plaća.

Isprave: Slovenija je na popisu za koji nadovjera otpada

Ovo je razlika koju kupac osjeti već prvi tjedan. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije vodi popis država s kojima Hrvatska ima potpisane dvostrane ugovore o međunarodnoj pravnoj pomoći i navodi da za te države nadovjera nije potrebna. Slovenija je na tom popisu. Njemačkoj ispravi u pravilu treba potvrda Apostille, slovenskoj prema tom popisu ne treba.

Ista stranica opisuje i Uredbu (EU) 2016/1191. Ona za određene isprave uklanja nadovjeru unutar Europske unije i uvodi višejezični standardni obrazac uz koji prijevod sudskog tumača nije potreban. Podaci na stranici usklađeni su na dan

1. prosinca 2025.

Izostanak nadovjere ipak ne rješava jezik. Javni bilježnik, zemljišnoknjižni odjel ili banka mogu tražiti prijevod sudskog tumača za ispravu koja nije obuhvaćena Uredbom ili nema višejezični obrazac. Prije nego što naručite prijevode, pitajte primatelja isprave u kojem je obliku prihvaća. Time izbjegavate i dvostruki trošak i prekinut rok.

Što ugovor mora sadržavati, provjerite u vodiču o kupoprodajnom ugovoru.

Financiranje: vjerovnik može biti slovenski, teret je hrvatski

Članak 20. Zakona o međunarodnom privatnom pravu glasi da je za stvarna prava na stvarima mjerodavno pravo mjesta gdje se stvar nalazi. Iz toga slijedi da se hipoteka na stanu u Zadarskoj županiji osniva, ocjenjuje i briše po hrvatskim pravilima te ulazi u hrvatsku zemljišnu knjigu. Sjedište zajmodavca na to nema utjecaja.

Prije nego što potpišete bilo što, tražite pisani odgovor na četiri stvari:

• prihvaća li zajmodavac teret upisan u hrvatskoj zemljišnoj knjizi kao

osiguranje;

• tko sastavlja i solemnizira ispravu i na kojem jeziku;
• čiju procjenu vrijednosti nekretnine banka priznaje;
• tko snosi troškove upisa, brisanja i eventualne naplate iz nekretnine.

Ovaj tekst ne tvrdi da neka banka takav kredit odobrava niti pod kojim uvjetima. To ostaje pitanje ponude koju primite. Za pozadinu otvorite vodič o zemljišnim knjigama, vodič o stambenom kreditu i vodič o upisu vlasništva nakon kupnje.

Nasljeđivanje ide za boravištem, a porez ostaje izvan Ugovora

Nekretnina u Hrvatskoj ne povlači automatski hrvatski nasljedni postupak. Europski portal e-pravosuđe navodi četiri stvari o Uredbi (EU) br. 650/2012:

• primjenjuje se na nasljeđivanje osoba umrlih 17. kolovoza 2015. ili poslije;
• mjerodavno je pravo države posljednjeg uobičajenog boravišta ostavitelja;
• ostavitelj može za svoje nasljeđivanje izabrati pravo države svojeg

državljanstva;

• Europska potvrda o nasljeđivanju priznaje se u državama članicama bez posebnog

postupka, a Danska i Irska Uredbom nisu vezane.

Osoba koja uobičajeno boravi u Sloveniji time u pravilu ostavlja i hrvatski stan pod slovenskim pravom, osim ako je izbor prava valjano izražen. Portal u opisu slovenskog postupka navodi da ostavinske predmete vodi okrajno sodišče i da je mjerodavan Zakon o dedovanju. Europska potvrda o nasljeđivanju zatim služi nasljednicima da se legitimiraju pred hrvatskim tijelima.

Porezna strana nije riješena Ugovorom. Njegov članak 2. pokriva poreze na dohodak i na imovinu, a nasljedstva i darovi u tom popisu ne stoje. Poreznu obvezu pri nasljeđivanju zato provjerite zasebno u Hrvatskoj i u Sloveniji, i to prije nego što se oporuka ili darovanje sastave.

Boravak, putovanje i brojanje dana

MUP razlikuje tri situacije. Boravak do tri mjeseca uz valjanu putnu ispravu ne prijavljuje se. Namjera duljeg boravka traži prijavu privremenog boravka najkasnije u roku od osam dana od isteka ta tri mjeseca, uz potvrdu o prijavi koja se izdaje bez naknade. Nakon pet godina neprekidnog zakonitog boravka nastaje pravo na stalni boravak.

Putovanje je od 2023. jednostavnije nego prije. MUP navodi da granične kontrole na unutarnjim kopnenim i pomorskim granicama prestaju 1. siječnja 2023., a na zračnim 26. ožujka 2023. Nestanak rampe ipak ne briše dane iz kalendara. Porezno brojanje počiva na vašoj evidenciji, ne na graničnom prijelazu.

Šire pitanje selidbe obrađuje vodič o preseljenju u Zadar.

Redoslijed provjera

1. Pravo stjecanja razjasnite u općem vodiču i tek onda nastavite ovdje.
2. Prije potpisa provjerite koja isprava treba prijevod, jer nadovjera za

slovenske isprave prema hrvatskom popisu otpada.

1. Ako uzimate kredit, potvrdite da zajmodavac prihvaća teret po hrvatskom pravu

i tko sastavlja ispravu.

1. Odmah nakon kupnje otvorite evidenciju dana i dokumenata za obje države.
2. Za najam prijavite hrvatsku stranu u roku i pričekajte rješenje.
3. Za slovensku stranu unaprijed provjerite obrazac, rok i dokaz o plaćenom

hrvatskom porezu.

1. Prije prodaje izračunajte hrvatski dvogodišnji prag i provjerite pravilo o

više od tri nekretnine iste vrste u pet godina.

1. Nasljeđivanje uredite prema uobičajenom boravištu, a porez provjerite odvojeno

u obje države.

1. Boravak dulji od tri mjeseca prijavite u propisanom roku.

Česta pitanja

Postoji li ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Hrvatske i Slovenije?

Postoji. Objavljen je u Narodnim novinama — Međunarodni ugovori 8/2005, potpisan na Brijunima 10. lipnja 2005., a Porezna uprava mu navodi datum primjene

1. siječnja 2006.

Gdje se oporezuje najamnina od stana u Zadarskoj županiji?

Članak 6. Ugovora dopušta oporezivanje u državi u kojoj nekretnina stoji, dakle u Hrvatskoj. Slovenija taj dohodak ne izuzima iz svoje osnovice, nego prema članku

1. priznaje hrvatski porez kao odbitak.

Znači li plaćeni hrvatski porez da u Sloveniji više nema obveze?

Ne mora značiti. Odbitak je ograničen na dio slovenskog poreza koji se pripisuje tom dohotku, a dvije osnovice se ne računaju jednako. Konačan ishod provjerite kod Finančne uprave.

Mogu li postati hrvatski porezni rezident samo zato što imam stan u Hrvatskoj?

Hrvatska definicija to dopušta jer traži stan u vlasništvu ili posjedu najmanje 183 dana i izričito kaže da boravak u stanu nije obvezan. Kada obje države smatraju osobu rezidentom, odgovor daje redoslijed iz članka 4. stavka 2. Ugovora.

Treba li slovenskoj punomoći potvrda Apostille za upotrebu u Hrvatskoj?

Prema popisu Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije Slovenija spada među države s dvostranim ugovorom o pravnoj pomoći, pa nadovjera nije potrebna. Pitanje prijevoda rješava se odvojeno, ovisno o tome tko ispravu prima.

Koje pravo uređuje nasljeđivanje hrvatskog stana ako je ostavitelj živio u Sloveniji?

Uredba (EU) br. 650/2012 upućuje na pravo države posljednjeg uobičajenog boravišta, uz mogućnost da ostavitelj za svoje nasljeđivanje izabere pravo države svojeg državljanstva.

Rješava li Ugovor i porez na nasljedstvo?

Ne rješava. Popis iz članka 2. obuhvaća poreze na dohodak i na imovinu, dok nasljedstva i darovi u njemu nisu navedeni.

Kada moram prijaviti boravak u Hrvatskoj?

Boravak do tri mjeseca ne prijavljuje se. Za dulji boravak prijava privremenog boravka podnosi se najkasnije u roku od osam dana nakon isteka ta tri mjeseca.

Može li slovenska banka uzeti hrvatsku nekretninu kao osiguranje?

Teret na hrvatskoj nekretnini osniva se i upisuje po hrvatskom pravu jer je za stvarna prava mjerodavno pravo mjesta gdje se stvar nalazi. Hoće li konkretan zajmodavac takvo osiguranje prihvatiti, ovisi o njegovoj odluci i ponudi.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Služe kao okvir, ne kao odgovor za pojedinu osobu ili nekretninu.

• Ugovor između Republike Hrvatske i Republike Slovenije, NN — MU 8/2005
• Porezna uprava: pregled ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja
• Porezna uprava: primici nerezidenta od najamnine i zakupnine
• Porezna uprava: dohodak od najma i zakupa
• Porezna uprava: dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava
• Opći porezni zakon, NN 115/2016
• Zakon o međunarodnom privatnom pravu, NN 101/2017
• FURS: Selim se v tujino
• FURS: dohodek iz oddajanja premoženja v najem
• MPUDT: nadovjera (legalizacija) isprava
• MPUDT: stjecanje prava vlasništva stranih osoba
• e-pravosuđe: nasljeđivanje
• MUP: boravak državljana država članica EGP-a
• MUP: Schengen