Novogradnja na Boriku: zašto se dva projekta na istoj obali razlikuju

Kratki odgovor: novogradnja na Boriku nije jedna kategorija, nego skup pojedinačnih projekata na česticama s različitim planskim pravilima. Visinu, broj etaža, gustoću, parkiranje i udio zelenila određuje zona u koju čestica pada, a ne naziv kvarta iz oglasa. Zato dvije zgrade udaljene nekoliko stotina metara mogu ispasti različito visoke, a ljetna zabrana radova može pogoditi jedno gradilište, dok drugo ostavlja na miru.

Cijene, imena investitora, rokovi i ocjena kvalitete izvedbe ovdje se ne pojavljuju. Za njih ne postoji službeni izvor koji bi ih potvrdio na dan pisanja.

Zašto novogradnja na Boriku nije jedinstvena kategorija

Borik je tržišna i govorna oznaka, a ne upravna jedinica. Grad Zadar objavljuje popis od trideset i sedam mjesnih odbora, među kojima su Puntamika, Diklo, Voštarnica, Bili Brig i Višnjik. Naziv Borik na tom popisu ne postoji, što potvrđuje stranica Grad Zadar: Mjesni odbori, provjerena 4. kolovoza 2026.

Slično vrijedi i za prostorne planove. Popis planova na snazi ne sadrži nijedan dokument koji nosi ime Borik. Za taj dio grada objavljeni su, međutim, drugi planovi: DPU uvale Dražanica, DPU lučice Vitrenjak, tri urbanistička plana za zonu Vitrenjak, UPU lučice Puntamika i UPU obalnog pojasa Diklo.

Posljedica je jednostavna. Naziv iz oglasa ne prenosi nijedno pravilo; pravilo se prenosi preko katastarske čestice i planske zone u kojoj ta čestica leži. Zato usporedba dvaju projekata počinje brojem čestice, a ne imenom naselja. Ako vas pak zanima širi kontekst svakodnevnog života na tom potezu, čitajte odvojeno vodič za kupnju stana na Boriku.

Jedna zona u planu ipak nosi to ime. Riječ je o zoni ugostiteljsko-turističke namjene, hotelskom naselju s oznakom T1. Pročišćeni tekst Prostornog plana uređenja Grada Zadra, objavljen u Glasniku Grada Zadra broj 4 od 24. travnja 2017. i provjeren

1. kolovoza 2026., u članku 220. spominje zonu T1 Borik kao postojeću i

Puntamiku kao planiranu. Isti članak sadrži rečenicu koja mijenja čitanje oglasa: unutar zone ugostiteljsko-turističke namjene nije dozvoljena izgradnja stambenih građevina.

Stan se, dakle, ne prodaje unutar zone koja u planu nosi ime Borik, nego u nekoj od susjednih zona stambene ili mješovite namjene. Te zone nemaju ista pravila, i tu počinju razlike.

Prag od 2000 m² mijenja visinu i gustoću

Unutar građevinskog područja naselja osnovna namjena je stanovanje, a plan ga u članku 45. raspoređuje u zone manje gustoće (Sm, Smg, Sm1-4), srednje gustoće (Ss) i veće gustoće (Sv), uz zone mješovite namjene M1 i M2. Članak 46. u tim zonama dopušta stambene zgrade, poslovne zgrade i zgrade javnog i društvenog standarda.

Odlučujući dio, međutim, nalazi se u tablicama. U zoni srednje gustoće plan razlikuje zgradu na čestici manjoj od 2000 m² i zgradu na čestici od 2000 m² i više. Ta jedna brojka pomiče gotovo sve ostalo.

U praksi prelazak preko praga donosi dvije etaže i osam metara visine. Zona veće gustoće ide dalje: deset nadzemnih etaža i trideset metara, uz niži koeficijent izgrađenosti i trideset posto zelenila. Ako vam kratice nisu bliske, pomaže objašnjenje koeficijenta izgradivosti i iskoristivosti.

Zelenilo i garaža nose vlastita pravila

Plan uz to dopušta jedan ustupak. Uz povećanje zelenila na 40 % i smještaj preko polovice parkirnih mjesta ispod površine tla, koeficijent iskoristivosti nadzemno smije se povećati za deset posto. Sva potrebna parkirna mjesta smiju, osim toga, otići pod zemlju, u najviše pet podzemnih etaža.

Zelenilo pak ima pravila koja se lako previde. Ono na parkirališnim površinama, uključujući travne staze, pojedinačna stabla i zatravnjene betonske elemente, ne ubraja se u propisani postotak. Od ukupne površine zelenila najmanje petinu treba urediti kao dječje igralište.

Zbog toga dva projekta iste kvadrature mogu izgledati posve različito. Jedan je niži i zbijeniji na manjoj čestici, drugi viši, s garažom pod zemljom i većim dvorištem. O kvaliteti gradnje to ne govori ništa. Govori o tome kako je čestica formirana prije nego što je projekt uopće nacrtan.

Šest zona koje u oglasu ne moraju biti imenovane

Uz zone mješovite namjene M1 plan donosi tablicu posebnih uvjeta. Šest zona na sjeverozapadnom potezu grada u njoj ima vlastite brojke, a svaka nosi i broj plana s kartografskog prikaza provedbenih dokumenata.

Raspon dopuštenih visina ide od deset do osamnaest metara, dakle gotovo dvostruko. Sve zone dijele isti maksimalni koeficijent iskoristivosti od 2,5 i istu minimalnu površinu građevne čestice od 600 m². Uz pet od tih šest zona plan stavlja zvjezdicu i bilješku da leže u neposrednoj blizini turističkog kompleksa Borik, marine Borik i sportske luke Vitrenjak. Uz Žmiriće II te bilješke nema.

Popis planova koji drži rokove

Postoji, međutim, i drugi popis, za rokove važniji. U članku 345. plan nabraja planove čija je izrada obvezna, među njima UPU zone mješovite namjene Vitrenjak I i UPU zone mješovite namjene Žmirići II, i uz popis stavlja rečenicu bez rezerve: do donošenja tih planova nije moguće ishoditi potrebne akte za građenje zgrada unutar njihovih obuhvata. Za kupca je to razlika između zone u kojoj se gradi i zone u kojoj se još ne može graditi.

Taj popis, doduše, ne rješava sve. Pročišćeni tekst pokazuje stanje iz 2017., a gradski popis planova na snazi danas navodi UPU zone mješovite namjene Vitrenjak I (istok) i Vitrenjak I (zapad). Taj je dio, dakle, u međuvremenu odrađen. Osim toga, nazivi i brojevi na dva popisa ne poklapaju se do kraja. Oznaku zone i status pripadajućeg plana zato treba potvrditi za konkretnu česticu, a ne pretpostaviti prema udaljenosti od mora.

Obala je zaseban pravni režim, ne dodatak projektu

Nijedan projekt ne može prodati obalu. Državna geodetska uprava u pojmovniku pomorsko dobro, provjerenom 4. kolovoza 2026., opisuje ga kao dobro u općoj uporabi na kojem se ne mogu steći pravo vlasništva ni druga stvarna prava. Pojam obuhvaća morsku obalu, luke, lukobrane, nasipe, hridi, grebene i ostale dijelove obalnog mora, zajedno s podmorjem.

Blizina mora zato može biti činjenica o lokaciji, ali ne postaje pripadak stana. Prolaz, kupalište, vez i pogled traže vlastiti pravni temelj i vlastitu provjeru. Rečenica iz oglasa taj temelj ne stvara.

Uz naziv Borik plan usput bilježi i nekoliko podataka o okruženju. Marina Borik upisana je s najviše 330 vezova, a sportska luka Vitrenjak s 450; obje su brojke planski maksimum, ne popis zatečenih vezova. Osim toga, plan navodi dva postojeća sustava za pročišćavanje otpadnih voda grada Zadra, pod nazivima Centar i Borik.

Ljetna zabrana radova mijenja kalendar novogradnje na Boriku

Kalendar gradnje na ovom potezu ima i sezonsku rupu. Grad Zadar radove tijekom sezone uređuje godišnjom odlukom o privremenoj zabrani izvođenja građevinskih radova i o tome vodi zasebnu stranicu Regulacija građevinskih radova tijekom turističke sezone. Pravni temelj je članak 132. Zakona o gradnji, prema kojem predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave može odlukom, za određene vrste građevina i na određenim područjima, odrediti razdoblje iduće kalendarske godine u kojem se ne mogu izvoditi zemljani radovi i radovi na izgradnji konstrukcije. Riječ je, dakle, o ovlasti, a ne o obvezi.

Prijedlog odluke za 2026. godinu, koji je gradonačelnik uputio Gradskom vijeću 1. prosinca 2025., određuje razdoblje od 1. srpnja do 31. kolovoza 2026., u vremenu od 00:00 do 24:00 sata. Zabrana pokriva zemljane radove i radove na izgradnji konstrukcije, i to samo na građevinama razvrstanima u 2.b, 3.a i 3.b skupinu.

Područja obuhvaćaju sva naselja na otocima koja administrativno pripadaju Gradu Zadru, dio Petrčana od obalnog pojasa do državne ceste D306, dio Kožina do iste ceste te dio Zadra od obalnog pojasa do D306, uz izrijekom navedene ulice. Nadzor provodi komunalno redarstvo, a odluka stupa na snagu osmog dana od objave u Glasniku Grada Zadra.

Za usporedbu dvaju projekata iz toga slijedi konkretan račun. Padne li gradilište unutar obuhvata i pripada li građevina nabrojenim skupinama, dva ljetna mjeseca ispadaju iz konstrukcijske faze. Projekt koji je tada u iskopu ili konstrukciji gubi dio sezone; projekt koji je konstrukciju već zatvorio nastavlja unutrašnje radove. Isti rok isporuke zato ne znači isti rizik.

Prijedlog pritom nije odluka. Konačan tekst i datum stupanja na snagu treba potvrditi u Glasniku Grada Zadra. Ni tada nijedan javni popis neće reći nalazi li se određena čestica unutar obuhvata; to se utvrđuje za konkretnu adresu.

Usporedni list: iste rubrike za svaki projekt

U praksi sve navedeno počinje raditi tek kad postane popis rubrika. Popunite ih jednako za svaki projekt koji razmatrate, po mogućnosti u istom danu i iz istih izvora.

Prazno polje nemojte popunjavati procjenom. Ono je podatak sam za sebe i govori koliko je projekt spreman za usporedbu. Za širi kontrolni model prije rezervacije postoji zaseban vodič o provjeri novogradnje, a za pripadke stana vodič o parkirnom mjestu i spremištu u novogradnji.

Što koji dokument zapravo dokazuje

Službeni pregled gov.hr: Kupnja nekretnine, provjeren 4. kolovoza 2026., navodi da kupac provjerava izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski certifikat. Kod novogradnje investitor daje na uvid izvršnu ili pravomoćnu građevinsku dozvolu, odnosno drugi odgovarajući akt. Ista stranica upozorava da građevina ne može dobiti uporabnu dozvolu ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom, i preporučuje da sastavljanje ugovora i predugovora povjerite odvjetniku.

Uporabna dozvola ima usku, ali odlučujuću funkciju. Prema stranici gov.hr: Uporabna dozvola izgrađenu odnosno rekonstruiranu građevinu možete početi koristiti tek nakon što se za nju izda uporabna dozvola. Izdaje se u roku od osam dana od obavljenog tehničkog pregleda, ako su ispunjeni propisani uvjeti. Tehničkim pregledom pritom se utvrđuje je li građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom i glavnim projektom. Za redoslijed koraka pomaže vodič o uporabnoj dozvoli pri kupnji stana, a za obveze prije potpisa vodič o predugovoru za stan u novogradnji.

Energetski certifikat mnogi čitaju kao ocjenu udobnosti. Nije to. Prema stranici gov.hr: Energetski certifikat riječ je o dokumentu koji predočuje energetska svojstva zgrade. Izrađuju ga ovlaštene osobe, vrijedi deset godina od izdavanja, a energetski razred mora stajati u oglasu za prodaju ili najam. Koliko će stan stvarno trošiti ipak ovisi o uporabi, pa se to iz razreda ne izvodi. Više o čitanju tog dokumenta nalazi se u vodiču o energetskom certifikatu pri kupnji nekretnine.

Gdje ovaj vodič staje

Planski parametri koje ste pročitali su maksimumi, ne opis izvedenog. Zgrada smije biti niža i rjeđa od dopuštenoga. Osim toga, pročišćeni tekst iz 2017. obuhvaća izmjene zaključno s Glasnikom 13/16, dok Grad zasebno objavljuje IV. izmjene i dopune iz 2019. godine. Pročišćeni tekst zato nije dokaz teksta na snazi na dan kupnje.

Vodič ne navodi cijenu, dostupnost, ime investitora, rok isporuke ni ocjenu kvalitete. Ne utvrđuje granicu područja koje se u oglasima naziva Borik, ne potvrđuje da se određena adresa nalazi unutar obuhvata ljetne zabrane radova i ne daje pravo na obalu, vez, prolaz ni pogled. Za sve navedeno potrebni su akti, planovi i evidencije za konkretnu česticu, provjereni na dan odluke.

Česta pitanja o novogradnji na Boriku

Postoji li mjesni odbor Borik u Zadru?

Ne postoji. Popis mjesnih odbora Grada Zadra, provjeren 4. kolovoza 2026., sadrži trideset i sedam stavki, a naziv Borik nije među njima. Puntamika i Diklo jesu, pa se adresa u praksi provjerava prema njima i prema čestici, ne prema tržišnom nazivu.

Smije li se u zoni koja u planu nosi ime Borik graditi stan?

Ne smije. Članak 220. Prostornog plana uređenja Grada Zadra propisuje da unutar zone ugostiteljsko-turističke namjene nije dozvoljena izgradnja stambenih građevina. Stan koji se oglašava kao novogradnja na Boriku nalazi se u nekoj od susjednih zona, a koja je to zona utvrđuje se prema čestici.

Zašto susjedna zgrada smije biti viša od one koju kupujem?

Zato što visinu određuju zona i površina građevne čestice. U zoni srednje gustoće čestica manja od 2000 m² nosi pet nadzemnih etaža i visinu do trinaest metara, a čestica od 2000 m² i više sedam etaža i visinu do dvadeset i jedan metar. Zona veće gustoće dopušta deset etaža i trideset metara.

Koliko parkirnih mjesta projekt mora osigurati?

Plan za zone srednje i veće gustoće traži najmanje dva parkirna ili garažna mjesta na 100 m² bruto površine stambenog dijela. Sva potrebna mjesta pritom smiju biti ispod površine tla, u najviše pet podzemnih etaža. Koliko će ih pripasti vašem stanu i po kojem pravnom temelju, posebno je pitanje za ugovor.

Ubraja li se zelenilo na parkiralištu u propisani udio zelenila?

Ne ubraja se. Plan izrijekom isključuje zelenilo na parkirališnim površinama, uključujući travne staze, pojedinačna stabla i zatravnjene betonske elemente. Od ukupne uređene zelene površine najmanje dvadeset posto treba urediti kao dječje igralište.

Znači li blizina mora da imam pravo pristupa obali?

Ne znači. Pomorsko dobro je dobro u općoj uporabi na kojem se ne mogu steći vlasništvo ni druga stvarna prava, kako navodi pojmovnik Državne geodetske uprave. Zato pravo prolaza, korištenja kupališta ili veza zahtijeva vlastiti pravni temelj i provjerava se odvojeno od kupnje stana.

Kada tijekom ljeta radovi ne smiju trajati?

Prijedlog gradske odluke za 2026. godinu određuje razdoblje od 1. srpnja do

1. kolovoza 2026., u vremenu od 00:00 do 24:00 sata, i to za zemljane radove i

radove na izgradnji konstrukcije na građevinama iz 2.b, 3.a i 3.b skupine u navedenim područjima. Objavljeni dokument je prijedlog, pa konačan tekst treba provjeriti u Glasniku Grada Zadra.

Je li građevinska dozvola dovoljna da se u stan uselim?

Nije. Prema službenom pregledu građevinu možete početi koristiti tek nakon što se za nju izda uporabna dozvola. Ona se izdaje u roku od osam dana od obavljenog tehničkog pregleda, uz ispunjene uvjete. Tehnički pregled pritom provjerava usklađenost s građevinskom dozvolom i glavnim projektom.

Govori li energetski razred koliko ću stvarno trošiti?

Ne govori. Energetski certifikat predočuje energetska svojstva zgrade i vrijedi deset godina od izdavanja, a razred mora stajati u oglasu. Stvarna potrošnja ovisi o načinu korištenja, pa razred služi za usporedbu dokumenata, ne za izračun računa.

Daje li ovaj vodič cijene novogradnje na Boriku?

Ne daje. Vodič ne sadrži cijenu, raspon cijena, dostupnost, ime investitora, rok ni ocjenu pojedinog projekta, jer za te podatke ne postoji službeni izvor koji bi ih potvrdio na datum provjere.

Izvori i datum provjere

Svi su izvori otvoreni i pročitani 4. kolovoza 2026. Služe za okvir i granice metode, ne za procjenu pojedinog projekta, čestice ili dokumenta.

• Prostorni plan uređenja Grada Zadra, pročišćeni tekst (Glasnik Grada Zadra 4/2017)
• Grad Zadar: Planovi na snazi
• Grad Zadar: Prostorni plan uređenja Grada Zadra
• Grad Zadar: Mjesni odbori
• Grad Zadar: Regulacija građevinskih radova tijekom turističke sezone
• Grad Zadar: Prijedlog odluke o privremenoj zabrani izvođenja građevinskih radova za 2026.
• Državna geodetska uprava: pomorsko dobro
• Narodne novine: Zakon o gradnji
• gov.hr: Kupnja nekretnine
• gov.hr: Uporabna dozvola
• gov.hr: Energetski certifikat