Kupnja nekretnine pod ovrhom: dva puta stjecanja i njihova ograničenja

Kratki odgovor: kupnja nekretnine pod ovrhom nije jedan postupak nego dva odvojena puta stjecanja. Na prvome nekretninu prodaje sud, a elektroničku javnu dražbu provodi Financijska agencija. Na drugome kupujete redovitim ugovorom od vlasnika nad čijom je nekretninom već upisana zabilježba ovrhe. Nazivi zvuče slično, ograničenja nisu ni približno ista. Samo prvi put gasi uknjižena založna prava, i to tek kada rješenje o dosudi postane pravomoćno.

Vodič je pisan za osobu koja je u oglasu, u zemljišnoknjižnom izvatku ili u Fininu očevidniku naišla na podatak o ovrsi. Pitanje je uvijek isto: što taj podatak mijenja prije uplate. Cijenu, procjenu isplativosti ni mišljenje o pojedinom predmetu ovdje nećete naći. Svi izvori navedeni u tekstu provjereni su

1. kolovoza 2026.

Dva puta nose isto ime, ali ne i isti skup ograničenja

Prije razgovora o novcu odredite koji put stjecanja uopće razmatrate. Tablica ispod okosnica je cijeloga vodiča.

Stupci se poklapaju samo u posljednjem retku. Sve se iznad njega razlikuje.

Dražba vam daje čišću teretovnicu, a oduzima kontrolu nad pregledom, cijenom i rokovima. Kupnja od ovršenika ostavlja vam kontrolu nad ugovorom, ali ne jamči da ćete taj ugovor moći provesti u zemljišnoj knjizi. Ni jedno ni drugo nije po sebi povoljnije. Razlika je u tome koji rizik preuzimate.

Zabilježba ovrhe mijenja tko smije raspolagati nekretninom

Čim donese rješenje o ovrsi, sud po službenoj dužnosti traži da se u zemljišnu knjigu upiše zabilježba ovrhe. Tom zabilježbom ovrhovoditelj stječe pravo da svoju tražbinu namiri iz nekretnine i onda kada tu nekretninu poslije stekne treća osoba. Zabilježba, drugim riječima, veže i ono što tek slijedi.

Dvije posljedice mijenjaju položaj kupca izravno. Prvo, nakon zabilježbe ovrhe zakon ne dopušta upis promjene prava vlasništva ni bilo kojega drugog stvarnog prava koje se temelji na raspoložbi ovršenika, bez obzira na to kada je ta raspoložba poduzeta. Drugo, promjena vlasnika tijekom ovršnoga postupka ne sprječava da se postupak nastavi protiv novoga vlasnika kao ovršenika. Obje odredbe stoje u Ovršnom zakonu, provjerenom 4. kolovoza 2026.

Potpisan ugovor i plaćena cijena, dakle, ne proizvode upis vlasništva dok zabilježba stoji. Vlasništvo se u Hrvatskoj ne stječe potpisom nego upisom, pa ste u toj situaciji platili obvezu, a ne vlasništvo. Prije nego što uopće razmislite o takvom ugovoru, pročitajte kako se čitaju tereti, plombe i zabilježbe na nekretnini.

Dosuda gasi hipoteku, ali ne i svaki teret

Kod dražbe vrijedi obrnuta logika. Založna prava uknjižena na nekretnini prestaju danom pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu, pa i onda kada založni vjerovnici nisu potpuno namireni. Hipoteka, dakle, ne prelazi na kupca koji je stekao iz postupka. To je jedina prednost dražbe koju zakon izriče bez uvjeta.

Sa služnostima je drukčije, i upravo se tu najčešće griješi. Stvarne služnosti, stvarni tereti i pravo građenja ne prestaju prodajom nekretnine. Ne prestaju ni osobne služnosti upisane u zemljišnu knjigu prije prava radi čijega se namirenja ovrha provodi. Ostale osobne služnosti prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi. Objavljeni tekst stvarne terete spominje na oba mjesta, pa za konkretan upis odgovor tražite u spisu i kod odvjetnika, a ne u općem pravilu.

Rečenica "na dražbi se tereti brišu" vrijedi, dakle, samo za založna prava. Pravo prolaza kao stvarna služnost ostaje bez obzira na dosudu, dok kod doživotnoga uzdržavanja odlučuje datum upisa. Zato list C čitate redak po redak.

Mehanika redoslijeda razložena je i u vodiču o kupnji zemljišta s teretom, a brisanje hipoteke izvan ovršnoga postupka u vodiču o prodaji nekretnine s hipotekom.

Kupnja nekretnine pod ovrhom počinje u zemljišnoj knjizi

Zemljišna knjiga je javna i svatko može zatražiti uvid. Zakon polazi od toga da knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta, a nedostatak dobre vjere ne može se prigovoriti nikome samo zato što nije istraživao izvanknjižno stanje. Knjižni su upisi uknjižba, predbilježba i zabilježba, pri čemu zabilježba čini vidljivim okolnosti i proizvodi učinke ondje gdje zakon tako određuje. Odredbe stoje u Zakonu o zemljišnim knjigama.

Ako je zabilježba ovrhe upisana, ona se vidi. Poslije se nećete moći pozvati na to da niste znali.

Uvid je moguć i mrežno, kroz Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra. Ta aplikacija služi za brzu orijentaciju; kad nešto potpisujete ili uplaćujete, u ruci ipak držite izvadak. Kako se izvadak čita po listovima, objašnjeno je u vodiču o zemljišnim knjigama pri kupnji nekretnine, a provjera osobe upisane u list B u vodiču o tome kako provjeriti vlasnika nekretnine.

Javni izvori pokazuju predmet prodaje, a ne cijeli spis

Tri službena mjesta objave pokrivaju različite dijelove postupka. Nijedno ne pokriva sve.

1. Očevidnik nekretnina i pokretnina. Fina ga opisuje kao skup podataka o

nekretninama i pokretninama koje se prodaju temeljem Ovršnog i stečajnog zakona putem e-Dražbe. Vodi se u elektroničkom obliku, a podaci su javno dostupni putem interneta. Upisuju se sve nekretnine koje se prodaju po tim zakonima te pokretnine procijenjene vrijednosti veće od 6.630,00 eura. Detalji su na Fininoj stranici o očevidniku.

1. Javna objava. U aplikaciji Javna objava

objavljuju se pismena u postupku prodaje. Pretraga radi po poslovnom broju, ID-u nadmetanja, izdavatelju, vrsti pismena, OIB-u i datumu objave. Pismeno se s Javne objave uklanja automatski po isteku dana označenog kao datum isteka objave, pa ono što danas vidite sutra ne mora biti dostupno.

1. e-Oglasna ploča sudova. Službena e-oglasna ploča

Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije objavljuje sudska pismena, pismena Financijske agencije i objave o stečajnim postupcima.

Ta tri izvora zajedno pokazuju da se prodaja provodi i pod kojim uvjetima. O stanju nekretnine, o tome tko je u njoj i o njezinu građevinskom statusu ne govore ništa. Za to i dalje trebate izvadak, izlazak na teren i osobu koja odgovara za svoje mišljenje.

Kako je uređena elektronička javna dražba

Nekretnina se prodaje na elektroničkoj javnoj dražbi koju provodi Financijska agencija, navodi europski portal e-Justice u nacionalnom prikazu za Hrvatsku. Kao kupci mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno dale jamčevinu.

Uvjete određuje poziv na sudjelovanje. Prema Fininoj stranici o prodaji na e-Dražbi, taj poziv sadrži način i uvjete prodaje, datum i vrijeme početka i završetka dražbe te vrijeme kada zainteresirane osobe mogu razgledati nekretninu. Prikupljanje ponuda traje deset radnih dana. Na prvoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti, a na drugoj ispod tri petine. Jamčevina se uplaćuje na poseban račun otvoren kod poslovne banke isključivo za polaganje novčanih sredstava jamčevine.

Sudjelovanje traži i tehničku pripremu. U odgovorima o servisu e-Dražba Fina navodi da ponuditelj mora pribaviti njezin digitalni certifikat, uplatiti jamčevinu u skladu s pozivom na sudjelovanje i popuniti prijavu unutar servisa. Na istome mjestu stoji da o kupcu ne odlučuje Financijska agencija nego nadležno tijelo te da sud donosi rješenje o dosudi, koje se objavljuje na oglasnoj ploči suda. Prema nacionalnom prikazu na portalu e-Justice, vlasništvo se u korist kupca upisuje nakon pravomoćnosti toga rješenja i nakon što položi kupovninu.

Rok za polaganje kupovnine stoji u uvjetima prodaje. Objavljeni tekst Ovršnoga zakona propisuje da taj rok ne može biti duži od šest mjeseci od dana prodaje. Zakon je poslije više puta mijenjan, pa primjenjivi tekst i numeraciju članaka provjerite na dan kada postupate.

Što dražba ne rješava

Prestanak hipoteke zatvara jedno pitanje i ne dira nijedno od sljedećih.

Pregled je vezan uz poziv. Vrijeme razgledavanja objavljuje se u pozivu na sudjelovanje i nije predmet dogovora, pa drugi obilazak s majstorom, uobičajen kod redovite kupnje, ovdje ne možete planirati.

Utvrđena vrijednost nije vaša procjena. Ona se utvrđuje u postupku i služi kao osnovica za najniže cijene na prvoj i drugoj dražbi. Vlastiti račun radite odvojeno, po metodologiji iz vodiča o procjeni vrijednosti nekretnine u Zadru.

Dinamiku plaćanja diktiraju uvjeti prodaje: jamčevina prije dražbe, kupovnina u roku iz uvjeta. Bankovni proces ima vlastiti raspored koji se sudskom ne prilagođava, o čemu govori vodič o stambenom kreditu za kupnju stana.

Ostaje i sve što ovrha uopće ne dira. Legalnost, etažiranje i uporabnu dozvolu provjeravate sami, prema popisu iz vodiča o legalizaciji nekretnine.

Porez na promet nekretnina ne ovisi o putu stjecanja

Zakon o porezu na promet nekretnina među načine stjecanja izrijekom ubraja stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela. Stopa iznosi 3 %, a obveznik je stjecatelj nekretnine. Kada ispravu nije dostavio javni bilježnik ni sud, prijava se podnosi u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze. Tekst je dostupan u Zakonu o porezu na promet nekretnina.

Osnovica, oslobođenja i odnos prema PDV-u ostaju pitanje pojedinog prometa, a ne pravilo koje se izvodi iz načina stjecanja. Metodologiju razrađuje vodič o porezu na promet nekretnina.

Što kupnja nekretnine pod ovrhom traži prije uplate

1. Odredite koji je put stjecanja u pitanju i zapišite ga jednom rečenicom.
2. Pribavite izvadak i pročitajte list C u cijelosti, ne samo prvi redak.
3. Provjerite postoji li zabilježba ovrhe i od kojega datuma teče.
4. Potražite predmet u očevidniku, a pismena u Javnoj objavi.
5. Ako je put dražba, pročitajte poziv na sudjelovanje od prve do posljednje

rečenice, uključujući termin razgledavanja.

1. Ako je put ugovor s ovršenikom, provjerite je li upis vlasništva uopće

dopušten prije nego što otvorite razgovor o kapari.

1. Uskladite vlastite rokove plaćanja s rokovima iz uvjeta prodaje ili ugovora,

a ne obrnuto.

1. Sadržaj ugovora provjerite prema vodiču o tome što

kupoprodajni ugovor mora sadržavati, a pravila o predujmu prema vodiču o kapari i njezinim rizicima.

Redoslijed nije proizvoljan. Svaki korak zatvara pitanje koje se nakon uplate više ne otvara bez troška.

Česta pitanja o kupnji nekretnine pod ovrhom

Može li se nekretnina pod ovrhom kupiti redovitim ugovorom?

Ugovor se može sklopiti, ali nakon zabilježbe ovrhe zakon ne dopušta upis promjene vlasništva utemeljen na raspoložbi ovršenika. Bez upisa nema stjecanja vlasništva, pa plaćena cijena ne kupuje ono što ste mislili da kupujete.

Vidi li se ovrha u zemljišnoknjižnom izvatku?

Zabilježba je jedna od tri vrste knjižnih upisa i služi upravo tome da okolnost učini vidljivom. Zemljišna knjiga je javna, a nedostatak dobre vjere ne može se prigovoriti nikome samo zato što nije istraživao izvanknjižno stanje.

Prelazi li hipoteka na kupca s dražbe?

Ne prelazi. Založna prava uknjižena na nekretnini prestaju danom pravomoćnosti rješenja o dosudi, i onda kada založni vjerovnici nisu potpuno namireni.

Ostaju li služnosti nakon dosude?

Ovisi o vrsti. Stvarne služnosti i pravo građenja ne prestaju prodajom nekretnine. Osobne služnosti upisane prije prava radi čijega se namirenja ovrha provodi također ostaju, dok ostale prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi. Zato uz naziv prava uvijek čitate i datum upisa.

Koliko najmanje može iznositi cijena na dražbi?

Na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti, a na drugoj ispod tri petine. Utvrđenu vrijednost određuje postupak, ne oglas.

Što je jamčevina i kada se uplaćuje?

Jamčevina je uvjet sudjelovanja: kao kupci mogu sudjelovati samo osobe koje su je prethodno dale. Uplaćuje se na poseban račun otvoren kod poslovne banke isključivo za polaganje novčanih sredstava jamčevine, prema uvjetima iz poziva na sudjelovanje.

Gdje se objavljuju podaci o prodaji?

U očevidniku nekretnina i pokretnina, u aplikaciji Javna objava te na e-Oglasnoj ploči sudova. Pismeno se s Javne objave uklanja automatski po isteku datuma objave, pa vrijedi spremiti presliku onoga što ste pročitali.

Mogu li nekretninu pogledati prije dražbe?

Vrijeme razgledavanja navodi se u pozivu na sudjelovanje. Izvan toga termina pregled ovisi o okolnostima pojedinog predmeta i nije nešto na što se možete osloniti pri planiranju.

Plaća li se porez na promet nekretnina i kod stjecanja na dražbi?

Plaća se. Zakon stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela ubraja u stjecanje nekretnine, stopa je 3 %, a obveznik je stjecatelj.

Nastavlja li se ovrha ako kupim od ovršenika?

Promjena vlasnika nekretnine tijekom ovršnoga postupka ne sprječava da se postupak nastavi protiv novoga vlasnika kao ovršenika. Kupac tako ulazi u tuđi postupak umjesto da ga zatvori.

Granice ovoga vodiča

Vodič ne opisuje postupak predaje nekretnine u posjed kupcu, posljedice neplaćanja kupovnine ni pravila o jamstvu za nedostatke pri sudskoj prodaji. Te odredbe na dan provjere nismo mogli doslovno citirati iz primarnog izvora, pa ih ne prikazujemo. Ne navodimo ni broj dražbi, cijene ni popuste u Zadru i Zadarskoj županiji, jer za takve tvrdnje nema službene statistike.

Ovršni zakon mijenjan je više puta. Numeracija članaka i pojedina rješenja u primjenjivom tekstu mogu odstupati od objavljenoga teksta na koji se ovaj vodič poziva. Za pojedini predmet mjerodavni su spis, poziv na sudjelovanje i aktualni izvadak, uz pomoć osobe koja odgovara za svoje mišljenje.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. i služe za okvir postupka, ne za odgovor o pojedinoj nekretnini.

• Ovršni zakon, Narodne novine
• Zakon o zemljišnim knjigama
• Zakon o porezu na promet nekretnina
• Fina: Prodaja nekretnina i pokretnina na e-Dražbi
• Fina: Odgovori vezani za servis e-Dražba
• Fina: Očevidnik nekretnina i pokretnina
• Fina: Javna objava
• e-Justice: Sudske dražbe, Hrvatska
• e-Oglasna ploča sudova
• Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra