Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za njemačke državljane: službeni okvir

Kratki odgovor: pitanje smijete li kao njemački državljanin steći nekretninu u Hrvatskoj rješava opći vodič za strane državljane i odgovor je isti kao za svakog kupca iz Europske unije. Ovaj tekst obrađuje samo ono što je posljedica toga da je druga država upravo Njemačka. To je pet zasebnih tema: bilateralni ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja objavljen u Narodnim novinama — Međunarodni ugovori 9/2006, sudar hrvatske i njemačke definicije rezidentnosti, njemački progresijski pridržaj kod dohotka od najma, nadovjera i prijevod isprava između te dvije države te nasljeđivanje prema Uredbi (EU) br. 650/2012.

Provjera izvora dovršena je 4. kolovoza 2026. Vodič opisuje okvir i redoslijed pitanja. Ne računa porez, ne utvrđuje rezidentnost i ne obećava ishod.

Što ovaj vodič namjerno ne ponavlja

Državljani država članica Europske unije stječu nekretnine u Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede za hrvatske državljane i pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj, uz poljoprivredno zemljište uređeno posebnim propisom. Ta pravila ne mijenja to je li kupac iz Njemačke, Austrije ili Nizozemske. Prepričavati ih po državljanstvima značilo bi napraviti niz gotovo istovjetnih stranica bez nove vrijednosti.

Ako tek provjeravate pravo stjecanja, potrebu za suglasnošću, uzajamnost, dokumentaciju za postupak ili OIB, počnite s vodičem o kupnji nekretnine za strane državljane. Za lokalnu razinu i redoslijed provjera na zadarskom tržištu otvorite vodič o kupnji nekretnine u Zadru za strance.

Ono što slijedi ima smisla tek nakon što je pravo stjecanja razjašnjeno. Svaki sljedeći odjeljak počiva na dokumentu koji postoji zato što je druga strana Njemačka.

Ugovor iz 2006. dijeli pravo oporezivanja, ne iznos poreza

Između dviju država primjenjuje se Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja porezima na dohodak i na imovinu, potvrđen zakonom objavljenim u Narodnim novinama — Međunarodni ugovori 9/2006 i provjeren 4. kolovoza 2026. Prema objavi u Narodnim novinama — Međunarodni ugovori 1/2007 Ugovor je stupio na snagu 20. prosinca 2006. Njemačka strana isti dokument vodi na stranici Bundesfinanzministeriuma za Hrvatsku, s datumom potpisa 6. veljače 2006. i objavom u Bundesgesetzblattu 2006. II.

Članak 2. Ugovora navodi koje poreze obuhvaća. Na hrvatskoj strani to su porez na dobit, porez na dohodak i prirez, na njemačkoj porez na dohodak, korporacijski porez, porez na imovinu i porez na obavljanje djelatnosti. Nasljedstva i darovi u tom popisu ne postoje. Zapamtite tu prazninu, jer se vraća u odjeljku o nasljeđivanju.

Ugovor odgovara na pitanje tko smije oporezivati. Ne odgovara na pitanja koliko, po kojoj osnovici, u kojem roku i tko podnosi prijavu. Ti odgovori ostaju u hrvatskom i njemačkom domaćem pravu i u rješenju nadležnog tijela.

Dvostruka rezidentnost nastaje prije nego što je itko planira

Njemački kupac koji zadrži stan u Njemačkoj i kupi stan u Zadru vrlo lako ispunjava obje domaće definicije istodobno. To nije rijedak scenarij nego uobičajen ishod dviju neovisnih definicija.

Njemačka strana polazi od § 8 Abgabenordnunga: prebivalište ima onaj tko drži stan u okolnostima iz kojih se može zaključiti da će ga zadržati i koristiti. Prema § 1 Einkommensteuergesetza fizička osoba s prebivalištem ili uobičajenim boravkom u Njemačkoj neograničeni je obveznik poreza na dohodak.

Hrvatska strana polazi od članka 43. Općeg poreznog zakona. Smatra se da porezni obveznik ima prebivalište ondje gdje ima stan u vlasništvu ili posjedu neprekidno najmanje 183 dana u jednoj ili u dvije kalendarske godine, a zakon zatim dodaje rečenicu koju vlasnici kuća za odmor često previde: boravak u stanu nije obvezan. Isti članak određuje i da se za osobu s prebivalištem u tuzemstvu i inozemstvu smatra da ga ima u tuzemstvu.

Dvije domaće definicije zato mogu dati dva suprotna odgovora o istoj osobi. Tada nastupa članak 4. stavak 2. Ugovora i rješava sukob poznatim redoslijedom: prvo država u kojoj osoba ima prebivalište, zatim država s kojom ima najuže osobne i gospodarske veze, zatim država uobičajenog boravišta, zatim država čiji je državljanin, a na kraju dogovor nadležnih tijela.

Uz to, § 9 Abgabenordnunga sadrži odredbu koja se izravno tiče duljih ljetnih boravaka. Boravak dulji od šest mjeseci u pravilu se smatra uobičajenim boravištem, ali to ne vrijedi kad je boravak isključivo u posjetiteljske, odmorišne, lječilišne ili slične privatne svrhe i ne traje dulje od godine dana. Za osobu koja u Hrvatskoj provede dugo ljeto to je bitna razlika između odmora i statusa.

Vodič ne utvrđuje gdje je vaše prebivalište. Utvrđuje samo da odgovor treba pripremiti dokumentima, a ne procjenom.

Najam: Hrvatska naplaćuje na izvoru, Njemačka izuzima iz osnovice

Ako nekretninu iznajmljujete, pravo oporezivanja pripada Hrvatskoj prema članku 6. Ugovora. Hrvatska to pravo i koristi prema nerezidentima. Na službenoj stranici o primicima nerezidenta od najamnine ili zakupnine nekretnina Porezna uprava navodi da nerezident fizička osoba plaća porez na dohodak od imovine kad u Hrvatskoj daje u najam ili zakup nekretninu u svojem vlasništvu i da se, kad je u primjeni ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, primjenjuju odredbe tog ugovora.

Za dugoročni najam stambenog prostora ista uprava na stranici o dohotku od najma i zakupa navodi izdatke u visini 30 % ostvarene najamnine ili zakupnine, plaćanje prema rješenju Porezne uprave do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec i stopu od 12 %. Ispravu o nastanku ili promjeni činjenica treba dostaviti nadležnoj ispostavi u roku od osam dana. Ako je javni bilježnik ovjerio potpis, potvrdio ili sastavio ispravu, on je elektroničkim putem dostavlja u roku od 30 dana i tada obveznik nema obvezu podnošenja. Iznajmljivanje turistima uređeno je paušalno i zasebno, pa se ovaj okvir na njega ne prenosi.

Njemačka strana zatim izuzima te prihode iz porezne osnovice prema članku 23. stavku 1. točki a) Ugovora. Ostaje pitanje diže li izuzeti hrvatski prihod stopu na preostali njemački dohodak. Članak 23. stavak 3. Ugovora tu mogućnost dopušta, ali dopuštenje iz ugovora nije isto što i njezino korištenje u domaćem pravu.

§ 32b Einkommensteuergesetza najprije u stavku 1. rečenici 1. točki 3. uvodi progresijski pridržaj za prihode izuzete prema ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja. Zatim ga u stavku 1. rečenici 2. točki 3. isključuje za prihode od najma ili zakupa nepokretne imovine koja se nalazi u državi koja nije treća država. Hrvatska je država članica Europske unije. Zbog te dvije rečenice njemački propis kod najma nekretnine u Hrvatskoj ne koristi mogućnost koju mu Ugovor ostavlja.

Ta iznimka izričito govori o najmu i zakupu. Ne prenosite je na prodaju i ne pretvarajte je u tvrdnju da hrvatski prihod nigdje ne treba prijaviti. Izuzimanje iz osnovice i izostanak obveze prijavljivanja dva su različita pitanja i drugo postavljate njemačkom poreznom savjetniku.

Za razdvajanje bruto i neto rezultata prije bilo koje porezne pretpostavke otvorite vodič o prinosu od najma, a za ugovornu i operativnu stranu vodič o najmu stanova u Zadru.

Prodaja traži zaseban odgovor, ne nastavak prethodnog

Članak 13. stavak 1. Ugovora daje pravo oporezivanja dobiti od otuđenja hrvatske nekretnine Hrvatskoj. U članku 23. stavku 1. točki b) Njemačka nabraja prihode za koje umjesto izuzimanja uračunava hrvatski porez i u tom se popisu spominje članak 13. stavak 2., a ne stavak 1.

Iznimka od progresijskog pridržaja iz § 32b pisana je za najam i zakup, pa se za dobit od prodaje ne može automatski preuzeti. Hrvatsko oporezivanje dobiti od otuđenja provjerite izravno kod Porezne uprave za godinu u kojoj prodajete, a njemački tretman kod poreznog savjetnika. Ovaj vodič namjerno ne navodi razdoblje držanja, stopu ni oslobođenje jer ih u ovom ciklusu nije provjerio iz primarnog izvora.

Za trošak na hrvatskoj strani transakcije otvorite vodič o porezu na promet nekretnina i vodič o troškovima kupnje nekretnine.

Financiranje: strani zajmodavac, hrvatsko osiguranje

Zakon o međunarodnom privatnom pravu u članku 20. propisuje da je za stvarna prava na stvarima mjerodavno pravo mjesta gdje se stvar nalazi. Isti zakon u članku 2. daje prednost obvezujućim aktima Europske unije i međunarodnim ugovorima. Iz toga slijedi jednostavno pravilo: založno pravo na hrvatskoj nekretnini nastaje, djeluje i upisuje se prema hrvatskom pravu i u hrvatskoj zemljišnoj knjizi, bez obzira na to gdje zajmodavac ima sjedište.

Njemački instrument osiguranja zato nema hrvatski dvojnik koji bi se upisao takav kakav jest. Ako financiranje dolazi iz Njemačke, prije potpisa razjasnite pet stvari: prihvaća li zajmodavac osiguranje upisano u hrvatskoj zemljišnoj knjizi, tko sastavlja i solemnizira ispravu, na kojem se jeziku sastavlja i kako se prevodi, koji redoslijed upisa banka traži te tko snosi troškove upisa i eventualnog prisilnog namirenja po hrvatskom pravu.

Ovaj vodič ne tvrdi da pojedina njemačka ili hrvatska banka takav kredit odobrava niti pod kojim uvjetima. Opisuje samo okvir u kojem osiguranje mora nastati. Dalje čitajte vodič o zemljišnim knjigama pri kupnji, vodič o stambenom kreditu i vodič o upisu vlasništva nakon kupnje.

Nadovjera i prijevod isprava između Njemačke i Hrvatske

Ovdje se njemački kupac razlikuje od austrijskog, talijanskog i slovenskog na način koji se vidi na šalteru. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije vodi tri odvojena režima i tri popisa, a podaci na toj stranici usklađeni su na dan

1. prosinca 2025.

Praktična posljedica: njemačka punomoć, izvadak iz sudskog registra, potvrda banke ili druga isprava izvan Uredbe 2016/1191 u pravilu treba potvrdu Apostille. Za isprave obuhvaćene Uredbom ministarstvo navodi da se od nadležnog tijela može zatražiti višejezični obrazac i da tada nije potrebno obavljati prijevod kod sudskog tumača. Sve ostalo ide preko sudskog tumača za hrvatski jezik.

Planirajte to vremenski. Nadovjera i prijevod odvijaju se u tijelima koja rade po vlastitim rokovima, a rok iz predugovora teče neovisno o tome. Prije predaje isprava ponovno otvorite popise, jer se mijenjaju.

Nasljeđivanje: uobičajeno boravište, ne državljanstvo

Europski portal e-pravosuđe navodi da se Uredba (EU) br. 650/2012 primjenjuje na nasljeđivanje osoba koje su umrle 17. kolovoza 2015. ili nakon toga datuma, da je načelno mjerodavno pravo države posljednjeg uobičajenog boravišta, da građanin može izabrati pravo države svojeg državljanstva te da Uredba uvodi Europsku potvrdu o nasljeđivanju koja se priznaje u državama članicama bez posebnog postupka. Danska i Irska u Uredbi ne sudjeluju.

Za osobu s uobičajenim boravištem u Njemačkoj to znači da bi njemačko nasljedno pravo u pravilu uređivalo i sudbinu stana u Zadru, osim ako je valjano izabrano drugo pravo. Hrvatski Zakon o međunarodnom privatnom pravu u članku 2. izričito ustupa mjesto obvezujućim aktima Europske unije, pa se hrvatska pravila o mjerodavnom pravu na to pitanje ne primjenjuju paralelno.

Porez je izvan Uredbe i to je razlog zbog kojeg se vraćamo na prazninu iz članka 2. Ugovora. Njemački § 2 Erbschaftsteuergesetza veže neograničenu poreznu obvezu za cjelokupno stjecanje uz svojstvo tuzemca i dodaje da se njemački državljani koji nisu bili trajno u inozemstvu dulje od pet godina bez prebivališta u tuzemstvu i dalje smatraju tuzemcima. Selidba u Hrvatsku zato ne prekida tu vezu odmah. Njemačka službena stranica za Hrvatsku navodi bilateralni ugovor samo za poreze na dohodak i imovinu, pa poreznu stranu nasljeđivanja postavite savjetnicima u obje države umjesto da je izvedete iz poreznog ugovora.

Za hrvatski dio pitanja otvorite vodič o porezu na nekretnine i kupnji i provjerite aktualni stav Porezne uprave za svoj slučaj.

Boravak dulji od tri mjeseca ima svoj rok

Ministarstvo unutarnjih poslova navodi da državljanin države članice Europskoga gospodarskog prostora ima pravo boraviti u Hrvatskoj do tri mjeseca od dana ulaska i da kratkotrajni boravak ne prijavljuje. Tko namjerava boraviti dulje, dužan je prijaviti privremeni boravak najkasnije u roku od osam dana od isteka tri mjeseca boravka, i to nadležnoj policijskoj upravi ili policijskoj postaji prema mjestu boravka. Potvrda o prijavi privremenog boravka izdaje se bez naknade, a boravišna iskaznica na zahtjev, s rokom važenja od pet godina. Središnji državni portal opisuje isti postupak, popis priloga i pravo na stalni boravak nakon pet godina neprekidnog zakonitog boravka.

Prijava boravka i porezna rezidentnost odvojena su pitanja s različitim tijelima i različitim propisima. Dodiruju se ipak u dokumentaciji, jer isti dani i ista adresa kasnije služe kao dokaz u poreznom razgovoru. Za širi kontekst selidbe otvorite vodič o preseljenju u Zadar.

Redoslijed provjera za njemačkog kupca

1. Zatvorite pitanje prava stjecanja u općem vodiču prije nego što otvorite bilo

koju temu iz ovog teksta.

1. Zapišite gdje držite stan u obje države, od kada, u kojem svojstvu i koliko dana

godišnje. To je ulazni podatak i za § 8 Abgabenordnunga i za članak 43. Općeg poreznog zakona.

1. Odredite tko smije oporezivati prema člancima 6., 13. i 22. Ugovora i zapišite

koji članak primjenjujete na koji prihod.

1. Za najam pripremite dva niza dokumenata: hrvatsku ispravu i rješenje Porezne

uprave te njemačku prijavu s naznakom da je riječ o prihodu izuzetom prema Ugovoru.

1. Za prodaju tražite zaseban odgovor i nemojte prenositi zaključak iz odjeljka o

najmu.

1. Za kredit provjerite osiguranje prema hrvatskom pravu i prema zahtjevu

zajmodavca, uključujući jezik isprave i redoslijed upisa.

1. Isprave iz Njemačke pripremite unaprijed s potvrdom Apostille i prijevodom

sudskog tumača, osim kad je isprava obuhvaćena Uredbom 2016/1191.

1. Nasljeđivanje riješite prema uobičajenom boravištu, razmislite o izboru prava i

poreznu stranu provjerite odvojeno.

1. Boravak dulji od tri mjeseca prijavite u roku i zadržite potvrdu.

Ako na bilo koji od ovih koraka ne možete odgovoriti dokumentom, to nije formalnost koju treba preskočiti nego mjesto na kojem transakcija čeka stručnu provjeru.

Česta pitanja njemačkih kupaca

Postoji li ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Hrvatske i Njemačke?

Postoji. Zakon o njegovu potvrđivanju objavljen je u Narodnim novinama — Međunarodni ugovori 9/2006, a prema objavi u broju 1/2007 Ugovor je stupio na snagu 20. prosinca

1. Njemačka strana isti ugovor vodi s datumom potpisa 6. veljače 2006. Ugovor

raspoređuje pravo oporezivanja i ne zamjenjuje domaći obračun ni poreznu prijavu.

Gdje se oporezuje najamnina od stana u Zadru?

Prema članku 6. stavku 1. i stavku 3. Ugovora dohodak od nekretnine, uključujući najam i zakup, može se oporezivati u državi u kojoj se nekretnina nalazi. Porezna uprava potvrđuje da nerezident fizička osoba plaća porez na dohodak od imovine kad u Hrvatskoj iznajmljuje vlastitu nekretninu. Njemačka te prihode prema članku 23. stavku 1. točki a) izuzima iz svoje porezne osnovice.

Povećava li hrvatska najamnina stopu poreza na njemački dohodak?

Članak 23. stavak 3. Ugovora dopušta državi rezidentnosti da izuzete prihode uzme u obzir pri utvrđivanju poreza na preostali dohodak. Njemačko domaće pravo tu mogućnost kod ovog prihoda ne koristi: § 32b Einkommensteuergesetza isključuje progresijski pridržaj za prihode od najma ili zakupa nepokretne imovine koja se nalazi u državi koja nije treća država, a Hrvatska je država članica Europske unije. Konkretan obračun provjerite s njemačkim poreznim savjetnikom.

Vrijedi li isto pravilo i za dobit od prodaje hrvatske nekretnine?

Ne prenosi se automatski. Iznimka iz § 32b napisana je za najam i zakup. Prema članku 13. stavku 1. Ugovora pravo oporezivanja dobiti od otuđenja hrvatske nekretnine ima Hrvatska, a njemački popis prihoda s uračunavanjem u članku 23. stavku 1. točki b) navodi članak 13. stavak 2., ne stavak 1. Hrvatski i njemački tretman prodaje provjerite zasebno prije nego što potpišete ugovor.

Mogu li postati hrvatski porezni obveznik samo zato što imam stan u Hrvatskoj?

Hrvatska definicija to omogućuje. Prema članku 43. Općeg poreznog zakona smatra se da porezni obveznik ima prebivalište ondje gdje ima stan u vlasništvu ili posjedu neprekidno najmanje 183 dana u jednoj ili u dvije kalendarske godine, uz izričitu napomenu da boravak u stanu nije obvezan. Ako su ispunjene i njemačka i hrvatska definicija, sukob razrješava članak 4. stavak 2. Ugovora. Vodič ne utvrđuje vaš status.

Treba li njemačka punomoć potvrdu Apostille za uporabu u Hrvatskoj?

U pravilu treba. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije navodi Njemačku među državama strankama Haške konvencije iz 1961., ali ne i među državama za koje nadovjera nije potrebna zbog dvostranog ugovora o pravnoj pomoći. Punomoć nije obuhvaćena Uredbom (EU) 2016/1191, pa uz Apostille redovito ide i prijevod sudskog tumača. Prije predaje provjerite točan zahtjev tijela kojem ispravu predajete.

Koje pravo uređuje nasljeđivanje moje hrvatske nekretnine?

Prema Uredbi (EU) br. 650/2012 načelno je mjerodavno pravo države posljednjeg uobičajenog boravišta ostavitelja, uz mogućnost izbora prava države državljanstva. Za osobu s uobičajenim boravištem u Njemačkoj to u pravilu znači njemačko pravo i za nekretninu u Hrvatskoj. Uredba se primjenjuje na nasljeđivanje osoba umrlih 17. kolovoza 2015. ili poslije i uvodi Europsku potvrdu o nasljeđivanju.

Rješava li porezni ugovor i porez na nasljedstvo?

Ne rješava. Članak 2. Ugovora obuhvaća poreze na dohodak i na imovinu, a nasljedstva i darove ne navodi. Njemački § 2 Erbschaftsteuergesetza veže neograničenu obvezu uz svojstvo tuzemca i njemačke državljane smatra tuzemcima dok nisu bili trajno u inozemstvu dulje od pet godina bez prebivališta u Njemačkoj. Poreznu stranu nasljeđivanja provjerite u obje države.

Kada moram prijaviti boravak u Hrvatskoj?

Državljanin države članice Europskoga gospodarskog prostora ima pravo boraviti do tri mjeseca bez prijave kratkotrajnog boravka. Tko namjerava ostati dulje, prijavljuje privremeni boravak najkasnije u roku od osam dana od isteka tri mjeseca, nadležnoj policijskoj upravi ili postaji prema mjestu boravka. Potvrda o prijavi izdaje se bez naknade.

Može li njemačka banka uzeti hrvatsku nekretninu kao osiguranje kredita?

Pravni okvir je jasan, poslovna odluka nije. Prema članku 20. Zakona o međunarodnom privatnom pravu za stvarna prava mjerodavno je pravo mjesta gdje se stvar nalazi, pa osiguranje mora nastati po hrvatskom pravu i biti upisano u hrvatsku zemljišnu knjigu. Hoće li pojedina banka takav aranžman prihvatiti, ovisi o njezinim uvjetima i o tome pitajte izravno zajmodavca.

Izvori i granice vodiča

Svi izvori otvoreni su 4. kolovoza 2026. Ovaj tekst opisuje okvir i redoslijed pitanja. Ne utvrđuje poreznu rezidentnost, poreznu obvezu, iznos, oslobođenje, valjanost isprave, nasljedni udio, kreditnu sposobnost ni ishod bilo kojeg postupka. Propisi i službeni popisi mijenjaju se, pa prije transakcije ponovno otvorite izvor i usporedite ga s vlastitim dokumentima.

• Zakon o potvrđivanju Ugovora RH — SR Njemačka, Narodne novine — Međunarodni ugovori 9/2006
• Objava o stupanju Ugovora na snagu, Narodne novine — Međunarodni ugovori 1/2007
• Bundesfinanzministerium: Abkommen Deutschland — Kroatien
• § 32b Einkommensteuergesetz
• § 1 Einkommensteuergesetz
• § 8 Abgabenordnung
• § 9 Abgabenordnung
• § 2 Erbschaftsteuergesetz
• Opći porezni zakon, Narodne novine 115/2016
• Zakon o međunarodnom privatnom pravu, Narodne novine 101/2017
• Porezna uprava: dohodak od najma i zakupa
• Porezna uprava: primici nerezidenta od najamnine ili zakupnine
• Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije: nadovjera isprava
• Europski portal e-pravosuđe: nasljeđivanje
• MUP: boravak i rad državljana država članica EGP-a
• gov.hr: prijava boravka za državljane EGP-a