Lokacije za turistički najam u Zadarskoj županiji: kako usporediti općine

Kratki odgovor: lokacije za turistički najam ne uspoređuju se ljestvicom, jer takva ljestvica ne postoji ni u jednom službenom izvoru. Uspoređuju se kroz četiri dokumenta po kandidatu. Dva od njih određuju vaš fiksni godišnji trošak po krevetu, a donose ih različita tijela u različitim rokovima: paušalni porez propisuje općina ili grad, godišnji paušal turističke pristojbe županijska skupština. Lokacijska informacija kaže smijete li na toj adresi raditi ono što planirate. Otvoreni podaci Ministarstva turizma i sporta pokazuju koliko je objekata u okolici već kategorizirano.

Vodič je namijenjen osobi koja je model najma već izabrala i sada bira između dvije ili tri općine u Zadarskoj županiji. Pokazuje gdje se svaki od ta četiri dokumenta objavljuje i kako ih složiti u jednu tablicu. Ne procjenjuje najamninu, popunjenost ni prinos.

Zašto ljestvica najboljih lokacija za turistički najam ne postoji

Nijedno tijelo ne objavljuje popis zadarskih naselja poredanih po isplativosti turističkog najma. Takva ljestvica tražila bi najamnine, popunjenosti i troškove po objektu, a to su podaci koje nitko ne prikuplja na razini naselja ni objavljuje kao službenu statistiku.

Objavljuje se nešto uže, ali upotrebljivije: indeks turističke razvijenosti po jedinici lokalne samouprave, popis kategoriziranih objekata i statistika dolazaka i noćenja.

Prema Ministarstvu turizma i sporta, indeks turističke razvijenosti računa se iz podataka sustava eVisitor te podataka Državnog zavoda za statistiku o stanovništvu i zaposlenosti. Vrijednosti idu od nule do najviše 40, a sve su jedinice lokalne samouprave podijeljene u pet razreda. Vrijednosti po pojedinim jedinicama objavljuje Institut za turizam.

Taj indeks nije ocjena kvalitete ulaganja. On određuje u koju je kategoriju općina razvrstana, a iz kategorije slijedi zakonski raspon paušalnog poreza. Što je jedinica turistički razvijenija, to je taj raspon viši. Turistički razvijenija općina, drugim riječima, po zakonu smije biti skuplja po krevetu. Zato se pitanje o „najboljoj” lokaciji raspada čim ga pokušate izračunati.

Četiri dokumenta koja čine radni set po općini

Prije nego što otvorite prvi oglas, za svakog kandidata prikupite četiri stvari. Kandidat je konkretna općina ili grad, ne dojam o kraju.

Ta četiri dokumenta ne govore hoćete li zaraditi. Govore koliko vas lokacija košta prije prvog gosta i je li djelatnost na toj adresi pravno moguća, a oboje možete provjeriti prije nego što date ponudu.

Paušalni porez po krevetu ovisi o kategoriji općine

Paušalni porez po krevetu propisuje jedinica lokalne samouprave, svojom odlukom. Prema objavi Porezne uprave, provjerenoj 4. kolovoza 2026., raspon ovisi o kategoriji u koju je jedinica razvrstana prema indeksu turističke razvijenosti.

Odluka se donosi najkasnije do 15. prosinca tekuće godine i primjenjuje se od 1. siječnja sljedeće. Ako predstavničko tijelo odluku ne donese, vrijede iznosi iz trećeg stupca.

Zbog toga isti stan s istim brojem kreveta može imati bitno različit fiksni godišnji trošak, ovisno o tome s koje strane općinske granice stoji. Brojevi u tablici zakonski su okvir, a ne ono što ćete platiti. Vaš iznos stoji u aktualnoj odluci te općine ili grada i mijenja se iz godine u godinu.

Trošak pritom raste po krevetu, a ne po prihodu. Prazan krevet u veljači košta jednako kao popunjen krevet u kolovozu. Za širi popis stavki koje ulaze u računicu otvorite vodič o troškovima turističkog najma.

Turistička pristojba dolazi s druge razine i s drugim rokom

Turistička pristojba nije porez, a o njezinoj se visini odlučuje na drugoj razini vlasti. Prema Zakonu o turističkoj pristojbi, provjerenom 4. kolovoza 2026., osobe koje pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu plaćaju godišnji paušalni iznos za svaki krevet te za smještajnu jedinicu u kampu (čl. 12.).

Odluku o visini turističke pristojbe, uključujući taj godišnji paušal, za sve općine i gradove na svom području donosi županijska skupština (čl. 15. st. 1.). Rok je 31. siječnja tekuće godine, za sljedeću godinu (čl. 15. st. 3.). Zakon predviđa i umanjenje: za općine i gradove koji se smatraju potpomognutim područjima, odnosno one iz I. do IV. razvojne skupine, pristojba se može odrediti u iznosu umanjenom do 30 % (čl. 15. st. 6.).

Zadarska županija objavljuje tu odluku za svoje općine i gradove. Na dan provjere iznosi nisu bili prikazani u tekstu objave, nego u priloženom dokumentu. Zato ovaj vodič ne navodi nijedan iznos pristojbe ni za jednu zadarsku općinu. Otvorite prilog i prepišite broj koji se odnosi na vašeg kandidata, zajedno s godinom za koju vrijedi.

Dva zakona broje krevete na dva različita načina

Ovaj detalj iznenadi i ljude koji su kategorizaciju već prošli. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti u čl. 30. st. 3. t. 1. postavlja gornju granicu za usluge u domaćinstvu: smještaj u sobi, apartmanu i kući za odmor kojih je iznajmljivač vlasnik, do najviše deset soba odnosno 20 kreveta, u koji se broj ne ubrajaju pomoćni kreveti. Ista formulacija stoji i u pročišćenom tekstu.

Zakon o turističkoj pristojbi broji drukčije. Njegov čl. 12. traži godišnji paušal za svaki krevet, i glavni i pomoćni.

Dodatni ležaj, dakle, ne približava vas zakonskoj granici od 20 kreveta, ali ulazi u osnovicu godišnje pristojbe. Prije nego što opremite prostor, prebrojte krevete dvaput, po jednom za svaki propis, i zapišite oba broja odvojeno.

Kalendar dviju odluka

Rokovi nisu usklađeni, što mijenja trenutak u kojem vaša tablica ima smisla.

Ako uspoređujete općine u listopadu, odluka o porezu za sljedeću godinu još nije donesena. U veljači oba dokumenta postoje i tablica se može popuniti do kraja. Kupnja se rijetko ravna po tim datumima, ali provjera se može. Dok odluka za sljedeću godinu ne postoji, upišite iznos iz važeće odluke i uz njega zabilježite na koju se godinu odnosi.

Prije svakog troška provjerite je li kategorizacija na toj adresi moguća

Trošak ima smisla računati tek kad je djelatnost pravno moguća. Isti Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti u čl. 34. st. 1. traži da iznajmljivač za pružanje usluga u domaćinstvu ishodi rješenje nadležnog ureda o odobrenju. Rješenje se prema st. 2. izdaje uz uvjete da je podnositelj vlasnik objekta i da objekt ispunjava minimalne uvjete i uvjete za kategoriju. Stavak 3. dopušta i objekt u vlasništvu bračnog ili izvanbračnog druga, životnog partnera, srodnika u ravnoj liniji ili člana obitelji, uz njihovu pisanu suglasnost.

Prostornu stranu provjerite lokacijskom informacijom. Prema Zakonu o prostornom uređenju, izdaje je upravno tijelo na čijem se području zemljište nalazi, i to u roku od osam dana. Sadrži podatke o prostornim planovima svih razina te o namjeni prostora i uvjetima provedbe zahvata (čl. 36.).

Isti članak izrijekom kaže da lokacijska informacija nije upravni akt i da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata u prostoru. Ona, dakle, ne dokazuje da je turistički najam na toj adresi dopušten. Pokazuje vam s kojim planom razgovarate i koja pitanja morate postaviti dalje. Postupak za pojedini objekt razrađen je u vodiču o apartmanu za turistički najam u Zadru, a sama isprava u vodiču o lokacijskoj informaciji.

Potražnju čitajte iz statistike, a ponudu iz popisa objekata

Kad je pravni dio čist, na red dolazi tržišni. Javni izvori postoje i ovdje, samo svaki od njih pokriva manje nego što se na prvi pogled čini.

Državni zavod za statistiku objavljuje dolaske i noćenja turista u komercijalnom smještaju. Ako uspoređujete dvije općine, uzmite jednu objavu, jednu razinu agregacije i isto razdoblje. Miješanje mjesečne i godišnje objave daje uredan graf bez značenja.

Ponudu provjerite u otvorenim podacima Ministarstva turizma i sporta. Ondje stoji „Popis kategoriziranih turističkih objekata u Republici Hrvatskoj”, uz nekoliko skupova s vrijednostima indeksa turističke razvijenosti po jedinicama lokalne samouprave. Popis pokazuje koliko je objekata kategorizirano na dan presjeka. Ne pokazuje koliko ih aktivno prima goste, po kojoj cijeni i s kojom popunjenošću.

Operativni sustav iza svega toga je eVisitor. Prema Ministarstvu turizma i sporta, riječ je o mrežnoj aplikaciji za prijavu i odjavu gostiju te za praćenje obračuna i naplate turističke pristojbe, uspostavljenoj 2016. godine. Njezini podaci ulaze i u izračun indeksa razvijenosti. Isti sustav u koji ćete unositi svoje goste, dakle, hrani brojku po kojoj se vaša općina razvrstava.

Kako složiti usporednu tablicu za dvije lokacije za turistički najam

Tablica se radi s praznim poljima i popunjava izvorima, ne dojmom.

1. Naziv općine ili grada i kategorija prema indeksu razvijenosti.
2. Iznos paušalnog poreza po krevetu iz aktualne odluke, s datumom te odluke.
3. Godišnji paušal turističke pristojbe po krevetu iz županijske odluke.
4. Planirani broj glavnih kreveta i, odvojeno, planirani broj pomoćnih.
5. Fiksni godišnji trošak izračunat iz drugog, trećeg i četvrtog retka.
6. Namjena prostora prema lokacijskoj informaciji.
7. Broj kategoriziranih objekata u naselju prema popisu ministarstva, s datumom presjeka.
8. Otvorena pitanja i ime tijela koje na njih odgovara.

Peti redak jedina je brojka koju izračunavate sami, i to isključivo iz iznosa prepisanih iz odluka. Ako je bilo koje polje prazno, tablica još nije spremna za usporedbu.

Za usporedbu s drugim modelom najma pogledajte usporedbu dugoročnog i turističkog najma, a za raspored godine vodič o sezonalnosti najma u Zadru.

Kada je otvoreno pitanje razlog da odustanete od kandidata

Neka su otvorena pitanja podnošljiva, a neka nisu. Razlika je u tome tko ih može zatvoriti i u kojem roku.

Odustanite od kandidata ako namjena prostora prema lokacijskoj informaciji ne odgovara planiranoj uporabi. Odustanite i ako niste vlasnik, a nemate suglasnost koju zakon predviđa. Ta dva pitanja vrijeme ne rješava.

Podnošljivo je da u trenutku kupnje ne znate iznos pristojbe za sljedeću godinu, jer se ta odluka donosi do 31. siječnja. Statistika koja kasni za sezonom također je podnošljiva. Nije podnošljivo prazno polje popunjeno procjenom, koje mjesec dana kasnije čitate kao podatak.

Što ovaj vodič namjerno ne radi

Ne rangira naselja. Ne navodi najamnine, popunjenost ni prinos, jer za njih ne postoji službeni izvor koji bi vrijedio za vaš objekt. O tome je li kategorizacija moguća na konkretnoj adresi odlučuje nadležni ured, a ne ovaj tekst. I ništa ovdje ne zamjenjuje poreznu, pravnu ni računovodstvenu uslugu.

Za metodologiju izračuna povrata otvorite vodič o prinosu od najma. Za pogled iz perspektive gosta, koji je zasebno pitanje, pogledajte vodič o kvartovima za turiste u Zadru.

Česta pitanja o lokacijama za turistički najam

Postoji li službena ljestvica najboljih lokacija za turistički najam?

Ne. Objavljuju se indeks turističke razvijenosti po jedinici lokalne samouprave, popis kategoriziranih objekata i statistika dolazaka i noćenja. Nijedan od tih izvora ne rangira naselja po isplativosti.

Tko određuje paušalni porez po krevetu?

Predstavničko tijelo općine ili grada, i to odlukom, unutar raspona koji ovisi o kategoriji te jedinice prema indeksu turističke razvijenosti.

Što ako općina ne donese odluku o paušalnom porezu?

Prema objavi Porezne uprave primjenjuju se propisani iznosi: 200 EUR za I. kategoriju, 135 EUR za II., 90 EUR za III. te 60 EUR za IV. kategoriju i kategoriju 0.

Tko određuje turističku pristojbu u Zadarskoj županiji?

Županijska skupština, za sve općine i gradove na području županije, s rokom do 31. siječnja tekuće godine za sljedeću.

Ubrajaju li se pomoćni kreveti u granicu od 20 kreveta?

Ne. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti izuzima pomoćne krevete iz tog broja.

Plaća li se turistička pristojba i na pomoćni krevet?

Da. Zakon o turističkoj pristojbi u čl. 12. traži godišnji paušalni iznos za svaki krevet, i glavni i pomoćni.

Znači li viši indeks turističke razvijenosti bolju lokaciju?

Ne izravno. Viši indeks znači viši zakonski raspon unutar kojeg jedinica smije odrediti paušalni porez po krevetu. To je podatak o trošku, a ne ocjena ulaganja.

Dokazuje li lokacijska informacija da smijem iznajmljivati turistima?

Ne. Zakon o prostornom uređenju izrijekom kaže da ona nije upravni akt i da se na temelju nje ne može pristupiti provedbi zahvata. Pokazuje namjenu prostora i uvjete provedbe prema planovima, dok rješenje o odobrenju za pružanje usluga izdaje nadležni ured u posebnom postupku.

Mogu li iz popisa kategoriziranih objekata vidjeti konkurenciju?

Vidjet ćete koliko je objekata kategorizirano na dan presjeka. Nećete vidjeti koliko ih radi, po kojoj cijeni i s kojom popunjenošću.

Kada je najbolje provjeriti iznose za sljedeću godinu?

Odluka o paušalnom porezu donosi se do 15. prosinca, a županijska odluka o pristojbi do 31. siječnja. Provjera u veljači zatiče obje odluke donesene.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. i ponovno potvrđeni 5. kolovoza 2026. Služe za granice metodologije, a ne za porezni, pravni ili investicijski odgovor u pojedinom slučaju.

• Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, Narodne novine
• Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, pročišćeni tekst
• Zakon o turističkoj pristojbi, Narodne novine
• Porezna uprava: Oporezivanje djelatnosti iznajmljivanja smještaja turistima
• Ministarstvo turizma i sporta: Otvoreni podaci
• Ministarstvo turizma i sporta: sustav eVisitor
• Institut za turizam: Indeks turističke razvijenosti
• Ministarstvo turizma i sporta: česta pitanja o indeksu turističke razvijenosti
• Zadarska županija: Odluka o visini turističke pristojbe za 2026.
• Zakon o prostornom uređenju, Narodne novine
• Državni zavod za statistiku: podatkovni portal