Zadar ili Pula za kupnju nekretnine: gdje razlika stvarno nastaje

Kratki odgovor: kada uspoređujete Zadar ili Pulu za kupnju nekretnine, najveća mjerljiva razlika ne stoji u cijeni oglasa. Stoji u godišnjem porezu na nekretnine, koji je svaki grad odredio sam, unutar istoga zakonskog raspona. Zadar ga je propisao na donjoj granici, Pula više od osam puta iznad nje. Ostalo što kupca usporava ovisi o županiji: koji sud vodi zemljišnu knjigu, koje upravno tijelo izdaje akt za građenje i koja konzervatorska služba postavlja uvjete za radove. Porez na promet nekretnina propisuje država, pa je u oba grada isti.

Dvije odluke istoga dana, dva kraja istog raspona

Gradska vijeća Zadra i Pule zasjedala su istoga dana, 25. veljače 2025. U Narodnim novinama odluke su izašle u razmaku od jednog dana.

Odluka o porezima Grada Zadra objavljena je 27. veljače 2025. Njezin članak 4. propisuje porez na nekretnine u iznosu od 0,60 eura po m² korisne površine. Odluka o izmjenama Odluke o lokalnim porezima Grada Pula-Pola izašla je dan poslije i u istom članku određuje 5,00 eura po m².

Obje se pozivaju na isti propis. Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima postavlja raspon od 0,60 do 8,00 eura po m², a iznos unutar tog raspona propisuje predstavničko tijelo lokalne jedinice. Ako ga ne propiše, primjenjuje se donja granica. Zadar je time ostao na iznosu koji bi ga zatekao i da vijeće uopće nije glasalo. Pula je otišla u gornju polovicu raspona.

Dvije nekretnine iste površine, u dva grada na istoj obali, tako nose različitu godišnju obvezu. Tu razliku nije stvorila nijedna osobina same nekretnine, nego glasanje gradskog vijeća u veljači 2025.

Godišnji porez pogađa držanje, a ne cijenu kupnje

Porez na nekretnine ne ulazi u račun kupnje. To je godišnja obveza vlasnika i javlja se tek kada je kupoprodaja iza vas. Porezna uprava navodi da je porez uveden 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor te da mu visinu određuje grad ili općina unutar zakonskog raspona.

Prije usporedbe dvaju iznosa stoji, međutim, pitanje hoće li se porez uopće obračunati. Porezna uprava navodi da se porez ne plaća na nekretninu koja služi za stalno stanovanje. Isto vrijedi za nekretninu koja se iznajmljuje ugovorom o najmu za stalno stanovanje, najmanje deset mjeseci u godini za koju se porez utvrđuje. Promjenu podataka bitnih za obvezu obveznik prijavljuje do 31. ožujka.

Prvo pitanje zato nije koji grad, nego čemu će nekretnina služiti.

Kupujete li stan u koji ćete se prijaviti, razlika između Zadra i Pule može ostati bez ikakvog učinka. Kupujete li drugu nekretninu koja dio godine stoji prazna, ta ista razlika ulazi u svaki godišnji proračun dok ste vlasnik.

Kako se ta obveza uklapa u ostatak računa, razlaže vodič o porezu na nekretnine pri kupnji. On ne utvrđuje vaše rješenje. Pokazuje koje podatke morate imati da bi usporedba dvaju gradova uopće imala smisla.

Zadar ili Pula: što je identično jer to propisuje država

Dio troška ne mijenja se prelaskom županijske granice. Središnji državni portal navodi da stopa poreza na promet nekretnina iznosi tri posto tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja. Obveznik je stjecatelj, a porez se plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja. Razlike po gradovima ni županijama stranica ne spominje.

Jeftinijeg poreza na promet zato nema ni u Istri ni u Dalmaciji. Iznos ovisi o utvrđenoj tržišnoj vrijednosti, a ne o tome gdje predajete papire.

Kada se na promet nekretnine primjenjuje PDV, a kada porez na promet, razdvaja vodič o porezu na promet nekretnina. Ukupne stavke kupnje popisuje pregled troškova kupnje nekretnine.

Zadar ili Pula: tko izdaje dozvolu i gdje se predaje zahtjev

Oba grada imaju vlastito upravno tijelo za poslove gradnje, odvojeno od županijskog odjela. To postaje važno već na rubu grada.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavljuje popis nadležnih tijela po županijama. Na popisu za Zadarsku županiju Grad Zadar stoji zasebno. Ima vlastiti Upravni odjel za prostorno uređenje i graditeljstvo, na Narodnom trgu 1. Županijski odjel radi u Ulici kralja Stjepana Držislava 1 i ima ispostave u Benkovcu, Biogradu na Moru, Gračacu, Obrovcu i Pagu.

Popis za Istarsku županiju slaže se po istoj logici, ali s jednom zamkom u nazivu. Županijski Upravni odjel za prostorno uređenje i gradnju ima sjedište u Puli, na Rivi 8, i ispostave u Bujama, Buzetu, Labinu, Pazinu, Poreču, Puli i Rovinju. Grad Pula naveden je zasebno, no poslovi gradnje ondje ne stoje u odjelu istog imena. Vodi ih Odsjek za gradnju, a on djeluje unutar Upravnog odjela za upravljanje imovinom i imovinsko-pravne poslove, na adresi Forum 2. Tražite li u Puli odjel za graditeljstvo, pod tim ga imenom nećete naći.

Zadarski gradski odjel na svojim stranicama navodi da izdaje lokacijske dozvole, akte za građenje, uporabne dozvole i rješenja o izvedenom stanju. Isti odjel izdaje rješenja za plaćanje komunalnog doprinosa i potvrđuje samostalne uporabne cjeline u zgradama, dakle etažiranje.

Kupujete li unutar granica grada, zahtjev ide gradskom odjelu. Kupujete li nekoliko kilometara dalje, u susjednoj općini, ide županijskom odjelu ili njegovoj ispostavi. Posrednik koji vam pokazuje dvije nekretnine ne mora sjediti ni blizu šaltera na koji ćete poslati papir.

Zemljišne knjige: dva suda i dva popisa mjesta

Zemljišnoknjižni odjel veže se uz nadležni općinski sud. Grad u kojem sjedi agencija tu ne znači ništa.

Općinski sud u Zadru radi na adresama Borelli 9 i Dr. Franje Tuđmana 35. Njegovo područje obuhvaća, uz niz općina, gradove Benkovac, Biograd na Moru, Nin, Novalju, Obrovac, Pag i Zadar. Uz zemljišnoknjižne odjele sud ima stalne službe u Benkovcu, Biogradu na Moru i Pagu.

Općinski sud u Puli-Pola sjedi u Kranjčevićevoj 8. Nadležan je za općine Bale-Valle, Barban, Fažana-Fasana, Kanfanar, Ližnjan-Lisignano, Marčana, Medulin, Svetvinčenat i Žminj te za gradove Pula-Pola, Rovinj-Rovigno i Vodnjan-Dignano. Vodi dva zemljišnoknjižna odjela: Pula-Pola u Rovinjskoj 2a i Rovinj-Rovigno na Obali Pino Budicin 4.

Već i taj popis pokazuje jednu istarsku pojedinost. Mjesta ondje nose dvojezično ime, pa isti grad u ispravi može stajati kao Pula ili kao Pula-Pola. Pula se i službeno vodi pod dvojezičnim nazivom, a njezin Statut sadrži posebno poglavlje o uporabi talijanskog jezika u tijelima grada. Kada uspoređujete adresu iz oglasa s upisom u zemljišnoj knjizi, računajte na taj dvostruki zapis.

Ta dva popisa nisu simetrična. Zadarski sud pokriva široko područje s otocima i zaleđem, a pulski jug Istre iz dva odjela. Za svaku nekretninu zato prvo utvrdite pod koji odjel pada. Tek onda ima smisla uspoređivati. Kako se katastarski i zemljišnoknjižni podatak razlikuju, objašnjava vodič o katastru i zemljišnim knjigama.

Zaštićena baština traži prethodno odobrenje u obje županije

Leži li nekretnina unutar prostornih međa kulturnog dobra ili je i sama upisana, postupak je u oba grada isti. Razlikuje se služba koja ga vodi.

Uredba o unutarnjem ustrojstvu Ministarstva kulture i medija određuje da Područna konzervatorska služba Zadar obavlja poslove iz svoje nadležnosti na području Zadarske županije, a Područna konzervatorska služba Pula na području Istarske županije.

Registar kulturnih dobara javna je knjiga koju ministarstvo vodi u elektroničkom obliku. Čine ga Lista zaštićenih kulturnih dobara i Lista privremeno zaštićenih kulturnih dobara. Uz registar ministarstvo navodi javnu tražilicu i geoportal na kojima se podaci pregledavaju.

Za radove je potrebno prethodno odobrenje. Pravilnik o dokumentaciji za izdavanje prethodnog odobrenja za radove na kulturnom dobru donesen je na temelju članka 62. stavka 3. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Dokumentacija se uz zahtjev predaje nadležnom tijelu u najmanje dva ovjerena i potpisana primjerka, s općim i posebnim dijelom, ovisno o vrsti radova.

Provjerite to prije potpisa, ne poslije. Planirate li zahvat na starijoj zgradi u jezgri, opseg radova može ovisiti o uvjetima koje služba postavi. Za nekretnine sa spornim statusom izgradnje korisan je i vodič o legalizaciji.

Prostorni plan se čita na tri razine, a portal nije dokaz

Ministarstvo objavljuje prostorne planove po razinama: planove gradova i općina, planove županija te planove državne razine. Na istoj stranici stoji i poveznica na ISPU geoportal.

Obje županije uz to imaju vlastiti zavod za prostorno uređenje. Zavod za prostorno uređenje Zadarske županije objavljuje planove gradova i općina uz napomenu da se podaci ne mogu smatrati službenima i da služe isključivo u informativne svrhe. Zavod za prostorno uređenje Istarske županije objavljuje Prostorni plan Istarske županije i ostale planove te podsjeća da predmet i sadržaj tih dokumenata određuju članci 53. i 54. Zakona o prostornom uređenju.

Zadar ima i gradski sustav. GIS Grada Zadra nudi module GIS, E-planovi, E-Katastar, E-zemljišne knjige i G maps, a stranica izričito navodi da podaci u sustavu nemaju službeni karakter niti bilo kakvu pravnu snagu.

Nijedan od tih izvora nije dokaz. Portal služi za prvi pogled, a obvezujući odgovor daje nadležni upravni odjel, u pisanom obliku i za konkretnu česticu.

Obalno ograničenje vrijedi jednako u Istri i u Dalmaciji

Blizina mora ne donosi lokalnu povlasticu ni na jednoj strani. Zakon o prostornom uređenju u članku 45. određuje zaštićeno obalno područje mora kao područje od posebnog interesa za Državu. Prostor ograničenja obuhvaća pojas kopna i otoka širine 1000 metara od obalne crte te pojas mora širine 300 metara. Članak 48. nabraja zahvate koji se u tom prostoru ne mogu planirati, uz propisane iznimke.

Pitanje u Zadru i Puli zato glasi jednako: što točno dopušta važeći plan za tu česticu. Odgovor stoji u odredbama plana i u aktu nadležnog tijela, a ne u samom tekstu zakona.

Gdje se cjenovni podatak čita, a gdje ne

Ovaj vodič ne navodi cijene po kvadratu ni za jedan grad. Razlog je metodološki. Cijena iz oglasa nije realizirana cijena, a prosjek grada nije procjena vaše nekretnine.

Službeni okvir ipak postoji. Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske ministarstvo izdaje najmanje jednom godišnje za prethodnu godinu, na temelju članka 20. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Publikacija daje uvid na razini države, pojedinih županija i jedinica lokalne samouprave. Uz svaki podatak koji iz nje prepišete zabilježite godinu, teritorijalnu razinu i vrstu nekretnine.

Razliku između tražene i postignute cijene razlaže vodič o traženim i realiziranim cijenama.

Zadar ili Pula za kupnju nekretnine: redoslijed provjera

1. Odredite namjenu nekretnine, jer o njoj ovisi hoće li se godišnji porez uopće

obračunati.

1. Pročitajte važeću odluku o porezima onoga grada u kojem kupujete i zabilježite

godinu te broj glasila.

1. Utvrdite pod koji općinski sud i koji zemljišnoknjižni odjel čestica pada.
2. Provjerite je li nekretnina unutar granica grada ili u susjednoj općini, jer se

time mijenja upravno tijelo.

1. Pretražite registar kulturnih dobara dok je zahvat još samo zamisao.
2. Otvorite važeći plan na razini grada ili općine, pa zatražite pisanu

informaciju nadležnog odjela.

1. Provjerite položaj čestice u odnosu na obalno ograničenje.
2. Za cjenovni podatak koristite službenu publikaciju i uz njega zapišite datum i

razinu.

1. Zadar i Pulu ocijenite istom listom pitanja i za isto razdoblje.

Operativne korake kupnje u Zadru razlažu vodič o koracima kupnje stana i checklista za kupnju stana. Kupujete li iz inozemstva, dodatne uvjete opisuje vodič o kupnji za strane državljane.

Česta pitanja o kupnji nekretnine u Zadru i Puli

Je li porez na nekretnine u Puli veći nego u Zadru?

Prema odlukama objavljenima u Narodnim novinama u veljači 2025., Zadar je odredio 0,60 eura po m² korisne površine, a Pula 5,00 eura po m². Oba iznosa stoje unutar zakonskog raspona od 0,60 do 8,00 eura. Iznos vrijedi dok ga vijeće ne promijeni, pa uz svaki podatak zabilježite godinu i broj glasila.

Plaća li se porez na nekretnine na stan u kojem stalno živim?

Porezna uprava navodi da se porez ne plaća na nekretninu koja služi za stalno stanovanje. Isto navodi za nekretninu danu u najam za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u godini. Status pojedine nekretnine utvrđuje nadležno porezno tijelo rješenjem, pa opća odredba ne zamjenjuje vaš predmet.

Razlikuje li se porez na promet nekretnina između Zadra i Pule?

Ne. Središnji državni portal navodi stopu od tri posto tržišne vrijednosti u trenutku stjecanja, bez razlike po gradovima i županijama. Obveznik je stjecatelj, a rok plaćanja iznosi 15 dana od dostave rješenja.

Koji sud vodi zemljišnu knjigu za nekretninu u Puli?

Za područje grada Pule nadležan je Općinski sud u Puli-Pola sa sjedištem u Kranjčevićevoj 8. Taj sud vodi dva zemljišnoknjižna odjela, u Puli i u Rovinju. Za zadarsko područje nadležan je Općinski sud u Zadru, koji uz sjedište ima i stalne službe u Benkovcu, Biogradu na Moru i Pagu.

Tko izdaje akt za građenje u Zadru, a tko u Puli?

Prema popisu ministarstva, oba grada imaju vlastito upravno tijelo za poslove gradnje, odvojeno od županijskog odjela. U Zadru je to Upravni odjel za prostorno uređenje i graditeljstvo na Narodnom trgu 1. U Puli poslove vodi Odsjek za gradnju unutar Upravnog odjela za upravljanje imovinom i imovinsko-pravne poslove, na Forumu 2. Za susjedne općine nadležan je županijski odjel ili njegova ispostava.

Trebam li odobrenje za radove na staroj kući u povijesnoj jezgri?

Ako je nekretnina upisana u registar kulturnih dobara ili leži unutar prostornih međa dobra, za radove je potrebno prethodno odobrenje nadležnog tijela. Pravilnik iz 2015. propisuje dokumentaciju koja se prilaže zahtjevu, u najmanje dva ovjerena i potpisana primjerka. Uvjete postavlja područna konzervatorska služba nadležna za županiju.

Mogu li se osloniti na gradski GIS ili županijski portal s planovima?

Ne. GIS Grada Zadra izričito navodi da podaci nemaju službeni karakter ni pravnu snagu. Zavod za prostorno uređenje Zadarske županije navodi da se podaci na njegovim stranicama ne mogu smatrati službenima i da služe isključivo u informativne svrhe. Obvezujući podatak daje nadležno upravno tijelo u pisanom obliku.

Vrijedi li obalno ograničenje jednako u Istri i u Zadarskoj županiji?

Da. Zakon o prostornom uređenju određuje prostor ograničenja u pojasu od 1000 metara od obalne crte na kopnu i otocima te 300 metara mora. Pravilo je državno i ne ovisi o županiji. Što je na pojedinoj čestici dopušteno, određuje važeći plan.

Zašto ovaj vodič ne navodi cijene po kvadratu?

Zato što brojke za Zadar i Pulu nisu očitane iz službene publikacije za isto razdoblje, a cijena iz oglasa nije dokaz o realiziranoj cijeni. Umjesto broja naveden je izvor: Pregled tržišta nekretnina, koji ministarstvo izdaje najmanje jednom godišnje na razini države, županija i lokalnih jedinica.

Znači li niži godišnji porez da je Zadar povoljniji izbor?

Ne nužno. Godišnji porez je jedna stavka u dužem računu. Na ukupan trošak utječu i cijena nekretnine, stanje zgrade, komunalne obveze, održavanje i namjena prostora. Usporedite Zadar i Pulu istom listom pitanja prije nego što donesete zaključak.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Služe za okvir nadležnosti i za granice metode, ne za osobni porezni, pravni ili investicijski odgovor.

• Odluka o porezima Grada Zadra, Narodne novine 34/2025
• Odluka o izmjenama Odluke o lokalnim porezima Grada Pula-Pola, Narodne novine 35/2025
• Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima, Narodne novine 152/2024
• Porezna uprava: Porez na nekretnine
• gov.hr: Porez na promet nekretnina
• Općinski sud u Zadru
• Općinski sud u Puli-Pola
• MPGI: upravna tijela za prostorno uređenje i gradnju, Zadarska županija
• MPGI: upravna tijela za prostorno uređenje i gradnju, Istarska županija
• Grad Zadar: Upravni odjel za prostorno uređenje i graditeljstvo
• Grad Pula: Statut
• Uredba o unutarnjem ustrojstvu Ministarstva kulture i medija, Narodne novine 46/2025
• Pravilnik o dokumentaciji za izdavanje prethodnog odobrenja za radove na kulturnom dobru, Narodne novine 134/2015
• Ministarstvo kulture i medija: Registar kulturnih dobara
• Zakon o prostornom uređenju, Narodne novine 153/2013
• MPGI: Prostorni planovi
• MPGI: Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.-2025.
• GIS Grada Zadra
• Zavod za prostorno uređenje Zadarske županije
• Zavod za prostorno uređenje Istarske županije