Zadar ili Split za kupnju nekretnine: usporedba po sedam kriterija

Kratki odgovor: pitanje Zadar ili Split za kupnju nekretnine nema općeg pobjednika, ali ima provjerljiv odgovor čim napišete po čemu uspoređujete. Veći dio pravila propisuje država, pa u oba grada glasi jednako i o njemu vaš izbor ne ovisi. Ono što gradove doista razdvaja dolazi iz gradske odluke: godišnji porez na nekretnine u Zadru iznosi 0,60 eura po m², a u Splitu 1,99 eura po m². Ostatak, prije svega cijene, ne mogu navesti bez službene tablice, pa ovaj vodič umjesto broja pokazuje gdje se broj čita.

Pišem ovo za čitatelja koji je izbor već sveo na dva dalmatinska gradska tržišta i sada želi znati što se konkretno mijenja kad promijeni grad. Preporuke ulaganja ovdje nema, ni tvrdnje o tome gdje se bolje živi. Cijene po kvadratu također nema, a razlog objašnjavam kod četvrtog kriterija. Usporedbu rastavljam na sedam kriterija i uz svaki bilježim jednu od tri oznake: isto po državnom propisu, različito po gradskoj odluci, neutvrdivo iz javnog izvora.

Zašto Zadar ili Split za kupnju nekretnine nije pitanje dojma

Kad uspoređujete dva kvarta istoga grada, iznad njih stoji isto gradsko vijeće i isti niz lokalnih odluka. Za Zadar i Split to ne vrijedi. To su sjedišta dviju različitih županija, pa iza svake adrese stoji drugo vijeće i drugo službeno glasilo u kojem se odluke objavljuju.

Zato usporedba ima smisla tek nakon što svaki kriterij razvrstate. Neki kriteriji djeluju važno, a u oba su grada zapravo identični, pa vas samo troše. Drugi izgledaju sitno, a godinama vam sjede u režiji. Ima i onih koje javni izvori uopće ne pokrivaju; njih je bolje ostaviti prazne nego popuniti dojmom.

Ista logika vrijedi i unutar jednog područja, a taj slučaj obrađuje zaseban tekst o izboru između Zadra i njegove okolice. Ovdje su u igri dvije jurisdikcije, što mijenja popis pitanja.

Kriterij 1: državni okvir koji je u oba grada isti

Počinjem od onoga čime se odabir grada ne može opravdati. Porez na promet nekretnina iznosi 3 %, a osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Obveznik je stjecatelj, a rok za plaćanje 15 dana od dostave rješenja. Tako to opisuje središnji državni portal na stranici Porez na promet nekretnina, provjerenoj 4. kolovoza 2026. Gradske ni županijske varijante stope na toj stranici nema.

Državni propisi jednako uređuju i zemljišne knjige, obvezu energetskog certifikata i uvjete pod kojima nekretninu stječu strani državljani. Drugim riječima, tko usporedbu Zadra i Splita gradi na tim stavkama, uspoređuje dva jednaka pravila. Trošak stjecanja razložen je u vodiču o porezu na promet nekretnina i u pregledu troškova kupnje nekretnine u Hrvatskoj.

Kriterij 2: godišnji porez na nekretnine razlikuje se odlukom grada

Ovdje leži jedina brojčana razlika koju sam u ovom ciklusu uspio provjeriti za oba grada iz izvora iste vrste. Okvir postavlja Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima iz Narodnih novina 152/2024. Prema njemu se porez na nekretnine plaća godišnje u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po m² korisne površine. Iznos propisuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave. Ako ga ne propiše, primjenjuje se 0,60 eura po m².

Zadarsko gradsko vijeće odlučilo je na sjednici održanoj 25. veljače 2025. Prema Odluci o porezima Grada Zadra iz Narodnih novina 34/2025, porez na nekretnine iznosi 0,60 eura po m² korisne površine, dakle donju granicu zakonskog raspona.

Split je otišao više. Prema Odluci o izmjenama i dopuni Odluke o porezima Grada Splita iz Narodnih novina 35/2025, porez iznosi 1,99 eura po m² korisne površine, i to na cijelom području grada bez obzira na to u kojoj se zoni, naselju ili području nekretnina nalazi.

Razlika je 1,39 eura po m² godišnje. Na stanu od 80 m² korisne površine to znači 48,00 eura godišnje u Zadru prema 159,20 eura u Splitu, dakle 111,20 eura razlike. Na 120 m² razlika raste na 166,80 eura. Površinu u tu računicu unosite sami jer ovisi o vašem predmetu; jedino što ovdje množim jest provjerena stopa. Korisnu površinu, uzgred, utvrđuje nadležno tijelo prema propisu, a kvadratura iz oglasa za to nije mjerodavna.

Kriterij 3: namjena nekretnine odlučuje vrijedi li prethodna razlika za vas

Prethodna razlika ne pogađa svakog kupca, i to je najvažnija ograda cijelog teksta. Vodič Porezne uprave o porezu na nekretnine, provjeren 4. kolovoza 2026., navodi da se porez primjenjuje od 1. siječnja 2025. i da je zamijenio dotadašnji porez na kuće za odmor. Ondje stoji i popis oslobođenja: porez se ne plaća na nekretninu koja služi za stalno stanovanje, ni na onu koja se iznajmljuje ugovorom o najmu za stalno stanovanje, uz uvjet od najmanje deset mjeseci u godini za koju se porez utvrđuje i uz prijavu ugovora Poreznoj upravi.

Ovaj vodič zbog toga ima tri različita čitatelja.

1. Kupujete stan u kojem ćete stalno stanovati. Razlika između 0,60 i 1,99 eura po

m² tada vjerojatno neće ući u vašu odluku, no uvjete ipak provjerite jer ih utvrđuje rješenje, a ne vaša namjera.

1. Kupujete drugu nekretninu koja neće služiti stalnom stanovanju. Razlika tada

postaje trajni godišnji trošak držanja i množi se s površinom, ne s cijenom.

1. Kupujete radi dugoročnog najma za stalno stanovanje. U računicu ulaze uvjeti

oslobođenja, a među njima i trajanje ugovora i njegova prijava.

Namjenu zato napišite prije nego što uopće otvorite oglase. Kriterij koji za vaš slučaj ne vrijedi samo iskrivljuje usporedbu. Detaljnije o toj stavci piše vodič o porezu na nekretnine i kupnji.

Kriterij 4: tržišne podatke za oba grada čitate na istoj službenoj adresi

Cijene po kvadratu u ovom vodiču neću navesti. Nisam ih očitao iz službene tablice, pa bi svaki broj bio nagađanje. Umjesto toga navodim adresu na kojoj ih čitate sami.

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objavljuje Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske. Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina traži da izdanje izađe najmanje jednom godišnje za prethodnu godinu, a uvid postoji na razini države, županija i jedinica lokalne samouprave. Uz novija godišnja izdanja objavljeni su i zasebni prilozi.

Kad Pregled otvorite, tri stavke morate poravnati za oba grada: razdoblje, vrstu nekretnine i mjeru. Na posljednjoj se najčešće griješi jer medijan i prosjek nisu isti podatak. Uz to zapamtite da publikacija prikazuje ostvareni promet, a ne cijenu iz oglasa; razliku između to dvoje objašnjava vodič o traženim i realiziranim cijenama nekretnina.

Ista publikacija odgovara i na pitanje o dubini tržišta. Broj ostvarenih prometa po jedinici lokalne samouprave reći će vam više o tome koliko se često nešto zaista proda nego broj oglasa koji vidite u jednom popodnevu.

Kriterij 5: planovi su na jednom geoportalu, gradski preglednici nisu isti

Na stranici Prostorni planovi Ministarstvo planove razvrstava na gradsku, županijsku i državnu razinu, a kao središnje mjesto pregleda navodi ISPU geoportal na adresi ispu.mgipu.hr. Do te je točke put za oba grada isti.

Dalje se putovi razdvajaju. Grad Zadar održava vlastiti geoinformacijski sustav s modulima GIS, E-planovi, E-Katastar, E-zemljišne knjige i G maps, uz pretragu po administrativnim granicama i po katastarskim podacima. Sustav pritom izričito navodi da podaci nemaju službeni karakter ni pravnu snagu.

Grad Split pod planovima na snazi objavljuje GIS podatke za detaljne planove uređenja, i to kao datoteke za preuzimanje. Na dan provjere ta stranica ne nosi napomenu o pravnom statusu tih datoteka, pa o njemu ovdje ne tvrdim ništa.

Oba grada, dakle, vode u istu vrstu provjere, ali kroz različita sučelja i s različitim naglaskom. Nijedan preglednik ne zamjenjuje zemljišnu knjigu, katastar ni potvrdu nadležnog upravnog odjela. Postupak rada s gradskim preglednikom opisan je u vodiču o GIS provjeri čestice.

Kriterij 6: iznos određuje vijeće, a ne zemljopis

Porez na nekretnine nije trajno svojstvo grada. To je rezultat odluke, a odluka se mijenja. Zadar danas primjenjuje donju granicu raspona, ali zakon dopušta i 8,00 eura po m². Split danas primjenjuje 1,99 eura, no i taj se iznos može izmijeniti u oba smjera.

Zato u ovom vodiču razlikujem tri stvari koje se u razgovoru često pomiješaju:

• Objavljena odluka. Tekst u službenom glasilu i u Narodnim novinama. Samo se

na njega pozivam.

• Prijedlog. Materijal o kojem vijeće tek raspravlja. Nije obveza.
• Novinska najava. Izvještaj o namjeri. Nije izvor za brojku.

Tijekom provjere naišao sam na medijske najave o izmjeni splitskog iznosa. Budući da odgovarajuću objavu nisam pronašao u Narodnim novinama na dan provjere, taj iznos u ovom tekstu ne navodim. Prije vlastite odluke otvorite važeće odluke obaju gradova i pogledajte datum primjene.

Kriterij 7: što ostaje neutvrdivo i zato ne odlučuje

Poštena usporedba mora imati i prazna polja. Sljedeće stavke u ovom ciklusu nisam mogao potkrijepiti službenim izvorom, pa ih ne prikazujem kao činjenicu.

Prazno polje je koristan podatak. Govori vam gdje morate sami otvoriti izvor prije nego što potpišete bilo što.

Zadar ili Split za kupnju nekretnine: zbirna tablica razlika

Tablica namjerno nema stupac s pobjednikom. Četiri od sedam stavaka u oba grada glase jednako jer ih uređuje isti državni propis ili ih objavljuje isti državni izvor. Vaš se izbor time svodi na dvije stavke koje se stvarno razlikuju i na jednu koju morate sami popuniti.

Kako odlučiti kad pobjednika nema

Predlažem pet koraka, tim redom.

1. Napišite namjenu. Stalno stanovanje, druga nekretnina ili dugoročni najam.

Bez toga ne znate vrijedi li za vas kriterij 2.

1. Provjerite oslobođenje. Uvjete čitate kod Porezne uprave, a status vam

utvrđuje rješenje nadležnog tijela.

1. Izračunajte godišnju razliku. Pomnožite stopu svakog grada s korisnom

površinom koju razmatrate i usporedite iznose kroz razdoblje držanja.

1. Očitajte tržišne podatke. Za obje jedinice lokalne samouprave uzmite isto

razdoblje, istu vrstu nekretnine i istu mjeru.

1. Provjerite konkretan predmet. Gradski preglednik daje orijentaciju, a

zemljišna knjiga, katastar i nadležni odjel daju dokaz.

Redoslijed same kupnje ostaje isti u oba grada i opisan je u vodiču o koracima kupnje stana. Ono što se mijenja promjenom grada nisu koraci, nego lokalne odluke i lokalni izvori koje u tim koracima čitate.

Česta pitanja o izboru između Zadra i Splita

Je li za kupnju nekretnine bolji Zadar ili Split?

Općeg odgovora nema. U zbirnoj tablici ovog vodiča četiri od sedam stavaka u oba grada glase jednako jer ih uređuje isti državni okvir. Vaš izbor stoga ovisi o namjeni nekretnine, o godišnjem porezu na nekretnine i o podacima koje očitate za konkretnu jedinicu lokalne samouprave.

Razlikuje li se porez na promet nekretnina između Zadra i Splita?

Ne razlikuje se. Stopa je 3 %, osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, a obveznik je stjecatelj. Sve to uređuje državni propis, ne gradska odluka.

Koliki je godišnji porez na nekretnine u Zadru, a koliki u Splitu?

Prema odlukama objavljenima u Narodnim novinama i provjerenima 4. kolovoza 2026., u Zadru iznosi 0,60 eura po m² korisne površine, a u Splitu 1,99 eura po m². Zakonski je raspon 0,60 do 8,00 eura po m².

Plaćam li taj porez za stan u kojem stalno stanujem?

Prema vodiču Porezne uprave, porez se ne plaća na nekretninu koja služi za stalno stanovanje, ni na onu iznajmljenu ugovorom o najmu za stalno stanovanje od najmanje deset mjeseci u godini za koju se porez utvrđuje, uz prijavu ugovora Poreznoj upravi. Status ipak utvrđuje nadležno tijelo rješenjem, pa uvjete provjerite prije kupnje.

Kako izračunati koliko me razlika stvarno košta?

Pomnožite stopu grada s korisnom površinom. Uz razliku od 1,39 eura po m² godišnje, stan od 80 m² daje 111,20 eura godišnje razlike, a stan od 120 m² njih 166,80. Korisnu površinu utvrđuje nadležno tijelo, pa kvadratura iz oglasa nije dovoljna.

Može li grad promijeniti iznos poreza na nekretnine?

Može, unutar zakonskog raspona. Zbog toga se prije odluke čita važeći tekst objavljene odluke, a ne novinska najava izmjene.

Gdje se čitaju službeni podaci o tržištu za oba grada?

Čitate ih u Pregledu tržišta nekretnina Republike Hrvatske. Objavljuje ga Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, a uvid nudi i na razini jedinica lokalne samouprave.

Mogu li gradski GIS koristiti kao dokaz o čestici?

Ne možete. GIS Grada Zadra izričito navodi da podaci nemaju službeni karakter ni pravnu snagu. Dokaz pribavljate iz zemljišne knjige, katastra i od nadležnoga gradskog odjela, u oba grada jednako.

Vrijede li za strane kupce različita pravila u ta dva grada?

Uvjete stjecanja uređuju državni propisi, ne gradska odluka, pa izbor između Zadra i Splita sam po sebi te uvjete ne mijenja. Postupak je opisan u vodiču o kupnji nekretnine za strane državljane.

Zašto u ovom vodiču nema cijena po kvadratu?

Zato što ih u ovom ciklusu nisam očitao iz službene publikacije. Umjesto broja koji bih morao pretpostaviti, naveden je izvor iz kojeg ga očitavate s datumom i razdobljem.

Izvori i datum provjere

Izvori su provjereni 4. kolovoza 2026. Služe za okvir usporedbe, ne za poreznu, pravnu ili investicijsku ocjenu vašeg slučaja.

• Odluka o porezima Grada Zadra, NN 34/2025
• Odluka o izmjenama i dopuni Odluke o porezima Grada Splita, NN 35/2025
• Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima, NN 152/2024
• Porezna uprava: Porez na nekretnine
• gov.hr: Porez na promet nekretnina
• MPGI: Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.–2025.
• MPGI: Prostorni planovi i ISPU geoportal
• GIS Grada Zadra
• Grad Split: GIS podatci uz planove na snazi