Porezi za strane kupce nekretnina u Hrvatskoj: tko oporezuje što

Kratki odgovor: strani kupac ne ulazi u jedan porez, nego u četiri odvojena odnosa s hrvatskim proračunom i u peti odnos s državom u kojoj je porezni rezident. Stjecanje otvara ili porez na promet nekretnina ili PDV, nikada oboje. Držanje otvara godišnji porez na nekretnine, čiji je obveznik vlasnik neovisno o državljanstvu. Iznajmljivanje otvara porez na dohodak, i to različitim putovima ovisno o modelu najma. Prodaja može otvoriti dohodak od otuđenja nekretnine. Tek na kraju ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja govori koja država smije oporezivati što i kako druga država uklanja dvostruko opterećenje.

Ovaj vodič je pisan za osobu koja u Zadarskoj županiji kupuje ili već ima stan, kuću ili zemljište, a porezni je rezident druge države. Ne odgovara na pitanje smije li ta osoba kupiti nekretninu. To je zasebno pitanje prava stjecanja i obrađeno je u vodiču o kupnji nekretnine u Hrvatskoj za strane državljane te u zadarskom pregledu za strane kupce. Ovdje se pretpostavlja da je pravo stjecanja već razriješeno, pa se gleda samo tko što oporezuje i kada. Svi izvori otvoreni su 4. kolovoza 2026.

Rezidentnost je porezni pojam, a ne isto što i državljanstvo

Većina nesporazuma počinje jednom riječju. "Stranac" u razgovoru s agentom znači državljanstvo. U poreznom propisu znači nešto drugo. Zakon o porezu na dohodak u članku 4. definira nerezidenta kao fizičku osobu koja u Republici Hrvatskoj nema ni prebivalište ni uobičajeno boravište, a u Hrvatskoj ostvaruje dohodak koji se oporezuje prema odredbama toga Zakona. Porezna uprava na stranici o poreznom obvezniku, rezidentu i nerezidentu navodi isto razlikovanje: rezident je osoba koja u Hrvatskoj ima prebivalište ili uobičajeno boravište.

Iz toga slijede dvije stvari koje treba držati odvojeno. Kupnja stana sama po sebi ne utvrđuje poreznu rezidentnost. Isto tako, nerezidentnost ne znači da u Hrvatskoj nema porezne obveze. Neki se porezi vežu uz nekretninu i uz mjesto na kojem se ona nalazi, pa ih plaća i osoba koja u Hrvatskoj nikada nije prenoćila. Zbog toga u svakoj rečenici ovog vodiča stoji tko je obveznik, a ne tko je državljanin.

Stjecanje: jedan režim, nikada oba

Prvi porez nastaje u trenutku stjecanja vlasništva. Zakon o porezu na promet nekretnina u članku 5. propisuje da je predmet oporezivanja promet nekretnina, ali da se prometom ne smatra stjecanje na koje se plaća porez na dodanu vrijednost. Članak

1. određuje da je obveznik stjecatelj nekretnine. Članak 9. za osnovicu uzima

tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Stopa je promijenjena naknadno: Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nekretnina izmijenio je članak 12. tako da se porez plaća po stopi od 3 %, s primjenom od

1. siječnja 2019.

U cijeloj toj konstrukciji nema odredbe koja bi razlikovala domaćeg od stranog stjecatelja. Isti je predmet, isti obveznik, ista osnovica i ista stopa. Ono što se za stranog kupca stvarno mijenja je praktična strana postupka, a ne porezni teret.

Porezna uprava na službenoj stranici o porezu na promet nekretnina opisuje rokove koji taj postupak drže na okupu. Javni bilježnik dostavlja ispravu u roku od 30 dana od obavljene službene radnje. Sud i drugo javnopravno tijelo dostavljaju odluku u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna. Stjecatelj sam prijavljuje stjecanje u iznimnim slučajevima, u roku od 30 dana. Sam porez plaća se u roku od 15 dana od dostave rješenja. Za osobu koja živi u drugoj državi ta zadnja rečenica nosi najviše rizika, jer rok teče od dostave, a ne od trenutka kada je pošta stigla do adrese u inozemstvu.

Ako se na stjecanje plaća PDV, porez na promet nekretnina ne dolazi na red. Razgraničenje ta dva režima ovisi o konkretnoj isporuci i dokumentaciji, a ne o riječi "novogradnja" u oglasu. Postupak provjere razložen je u vodiču o razlici između PDV-a i poreza na promet nekretnina, a osnovna mehanika samog poreza u vodiču o porezu na promet nekretnina. Ukupan proračun kupnje, uključujući javnobilježničke i zemljišnoknjižne stavke, vodi se odvojeno i opisan je u pregledu troškova kupnje nekretnine.

Godišnje držanje: obveznik je vlasnik, oslobođenje je činjenica

Drugi porez ne ovisi o transakciji, nego o vlasništvu na određeni dan. Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima, na snazi od 1. siječnja 2025., uveo je porez na nekretnine kao obvezu koju propisuju sve jedinice lokalne samouprave. Obveznik su domaće i strane, pravne i fizičke osobe koje su vlasnici nekretnine na 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje, a ako se vlasnik ne može utvrditi, obveznik je korisnik. Osnovica je korisna površina u četvornim metrima. Izmijenjeni članak 26. propisuje raspon od 0,60 do 8,00 eura po m² godišnje, uz pravilo da se porez određuje u iznosu od 0,60 eura po m² ako jedinica lokalne samouprave svojom odlukom ne propiše iznos.

Riječi "domaće i strane" u definiciji obveznika nisu ukrasne. One su razlog zbog kojeg vlasnik iz Njemačke, Slovenije ili Austrije dobiva rješenje jednako kao i vlasnik iz Zadra.

Oslobođenja su, međutim, vezana uz činjenice koje se dokazuju. Službeni sažetak gov.hr o porezu na nekretnine navodi da su izuzete nekretnine koje služe stalnom stanovanju te nekretnine dane u najam na temelju ugovora za stalno stanovanje. Zakon uz dugoročni najam vezuje i trajanje od najmanje deset mjeseci godišnje. Ista stranica navodi rok za prijavu podataka do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje i plaćanje u roku od 15 dana od dostave rješenja.

Tu se pojavljuje strukturna razlika za tipičnog stranog vlasnika. Dva najuobičajenija puta do oslobođenja vezana su uz stalno stanovanje, vlastito ili najmoprimčevo. Nekretnina koja se koristi nekoliko tjedana godišnje ili se izdaje turistima nije u istoj situaciji. Vodič to ne prevodi u tvrdnju o konkretnoj nekretnini. Zaključak o oslobođenju donosi nadležno tijelo u rješenju, a ne oglas, agent ili susjed. Odnos godišnjeg poreza prema kupnji razložen je u vodiču o porezu na nekretnine i kupnji.

Zadarski primjer: iznos propisuje grad, ne država

Raspon iz zakona nije iznos. Iznos propisuje jedinica lokalne samouprave. Odluka o porezima Grada Zadra, koju je Gradsko vijeće donijelo 25. veljače 2025. i objavilo u Narodnim novinama 34/2025, propisuje porez na nekretnine u iznosu od 0,60 eura po m² korisne površine nekretnine. Grad Zadar na stranici o lokalnim porezima objavljuje isti iznos, upućuje na objavu u Glasniku Grada Zadra i navodi da utvrđivanje, evidentiranje, nadzor, naplatu i ovrhu vodi Ministarstvo financija, Porezna uprava, Područni ured Zadar.

Iz toga slijedi provjera koju vlasnik mora obaviti sam. Podatak vrijedi za područje Grada Zadra i za razdoblje dok je odluka na snazi. Nin, Vir, Privlaka, Sukošan, Biograd na Moru i svaka druga jedinica imaju vlastitu odluku i vlastiti iznos u okviru istog zakonskog raspona. Prije nego što se iznos upiše u vlastiti proračun, otvori se odluka one jedinice na čijem se području nekretnina nalazi, i to za tekuću godinu.

Najam: tri različita puta, tri različite obveze

Treći odnos nastaje kada nekretnina počne stvarati prihod. Ovdje se pojavljuje najviše pogrešaka, jer se tri različita porezna puta u razgovoru zovu istim imenom.

Porezna uprava na stranici o dohotku od najma, zakupa i imovinskih prava navodi da se kod najma i zakupa priznaju izdaci u visini 30 % ostvarene najamnine, da porezni obveznik plaća porez na dohodak po stopi od 12 %, da se porez plaća prema rješenju Porezne uprave do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec, te da obveznik dostavlja ispravu o nastanku ili promjeni činjenica bitnih za oporezivanje u roku od 8 dana. Javni bilježnik koji je ovjerio ispravu dostavlja primjerak elektroničkim putem u roku od najviše 30 dana. Priznati izdatak od 30 % nije isto što i stvarni trošak vlasnika, pa ga ne treba miješati s vlastitom evidencijom rashoda opisanom u vodiču o izračunu prinosa od najma.

Za nerezidente Porezna uprava vodi posebnu stranicu o primicima nerezidenta od najamnine i zakupnine. Ona potvrđuje da nerezident koji u Hrvatskoj daje nekretninu u najam plaća porez na dohodak od imovine, da se PDV i obvezni doprinosi promatraju kao odvojena pitanja, te da se doprinosi vežu uz utvrđivanje dohotka po poslovnim knjigama. Za iznajmljivanje turistima navodi da državljani država članica Europske unije i Europskoga gospodarskog prostora od 1. srpnja 2013. mogu porez na dohodak plaćati i u paušalnom iznosu. Ista stranica izričito upućuje da se, ako je u primjeni ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, primjenjuju njegove odredbe.

Paušalni put ne počinje u poreznom uredu. Oporezivanje djelatnosti iznajmljivanja smještaja turistima veže paušal uz fizičku osobu koja ima rješenje nadležnog ureda za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, a godišnji iznos utvrđuje po krevetu odnosno smještajnoj jedinici, ovisno o kategoriji jedinice lokalne samouprave prema indeksu turističke razvijenosti. Iznos za pojedini grad ili općinu propisuje ta jedinica, pa se ni on ne preuzima iz tuđe tablice. Usporedba dvaju modela najma, s obvezama koje svaki nosi, razložena je u vodiču o dugoročnom i turističkom najmu, a ugovorna strana u vodiču o ugovoru o najmu stana.

Prodaja: kada dobit od otuđenja ulazi u dohodak

Četvrti odnos nastaje na izlazu. Članak 58. Zakona o porezu na dohodak uređuje dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Dobit se utvrđuje kao razlika primitka i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, umanjena za troškove otuđenja. Isti članak propisuje situacije u kojima se porez ne plaća: kada je nekretnina služila za stanovanje poreznog obveznika ili uzdržavanih članova njegove obitelji, te kada je otuđenje uslijedilo nakon dvije godine od nabave. Zaseban stavak uvodi oporezivanje kada se u pet godina otuđi više od tri nekretnine iste vrste. Otuđenja između bračnih drugova i bliskih srodnika, kao i stjecanje nasljeđivanjem, uređena su odvojeno, a za darovane nekretnine propisano je posebno pravilo o računanju roka i vrijednosti.

Uvjet o stanovanju u praksi razlikuje domaćeg vlasnika od vlasnika druge nekretnine koji u njoj ne stanuje. Vodič ne navodi stopu za taj dohodak, jer je članak 58. propisuje uvjete, a ne stopu, i jer aktualna stopa nije potvrđena iz primarnog izvora na datum provjere. Prije prodaje taj se podatak traži pisano od Porezne uprave, zajedno s potvrdom kako se računa rok od dvije godine za konkretno stjecanje.

Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja dijeli pravo, ne briše porez

Peti odnos nije s hrvatskim proračunom, nego između dviju država. Porezna uprava na stranici o ugovorima o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja opisuje ih kao međunarodne ugovore kojima se određuje podjela prava oporezivanja između država ugovornica za pojedine vrste dohotka, propisuju pravila za utvrđivanje porezne rezidentnosti i uređuje otklanjanje dvostrukog oporezivanja.

Kako to izgleda u stvarnom tekstu, najlakše je pokazati na jednom objavljenom ugovoru. Ugovor između Republike Hrvatske i Savezne Republike Njemačke, objavljen u Narodnim novinama, Međunarodni ugovori 9/2006, u članku 6. stavku 1. propisuje da se dohodak koji rezident jedne države ugovornice ostvari od nekretnina koje se nalaze u drugoj državi ugovornici može oporezivati u toj drugoj državi ugovornici. Članak 13. stavak 1. istu formulaciju primjenjuje na dobit od otuđenja nekretnina. Članak 22. nosi naslov Imovina. Članak 23. nosi naslov Izbjegavanje dvostrukog oporezivanja u državi prebivališta i posebno propisuje kako se porez utvrđuje kod rezidenta Savezne Republike Njemačke.

Iz tog teksta izlaze četiri pravila čitanja koja vrijede i za druge ugovore.

1. Formulacija "može se oporezivati u drugoj državi ugovornici" dodjeljuje pravo

državi u kojoj se nekretnina nalazi. Ona ne kaže da je to jedina država koja smije oporezivati i ne ukida obvezu u državi rezidentnosti.

1. Olakšica dolazi iz članka o otklanjanju dvostrukog oporezivanja, a ne iz

članka 6. Taj je članak pisan zasebno za svaku državu ugovornicu, pa se metoda za jednu stranu ne prepisuje na drugu.

1. Članak 2. određuje na koje se poreze ugovor uopće odnosi. U ugovoru s

Njemačkom hrvatski su porezi navedeni kao porez na dobit, porez na dohodak i prirez porezu na dohodak, uz proširenje na iste ili bitno slične poreze uvedene nakon potpisivanja. Godišnji porez na nekretnine i porez na promet nekretnina u tom popisu ne stoje pod tim imenima, pa zaključak o njima traži pisani odgovor Porezne uprave umjesto pretpostavke.

1. Svaki ugovor ima vlastiti tekst i vlastitu numeraciju. Njemački primjer služi

da se nauči čitati struktura, a ne da se prenese na Austriju, Sloveniju, Mađarsku ili bilo koju drugu državu.

Redoslijed provjera koji drži rokove

Porezne obveze stranog vlasnika ne dolaze u jednom trenutku, nego u nekoliko ponavljajućih. Zbog toga je korisno voditi kalendar umjesto jednokratnog popisa.

1. Prije potpisa utvrdite koji režim vrijedi za stjecanje i tko je zakonski

obveznik, neovisno o tome tko je u pregovorima obećao platiti.

1. Nakon potpisa pratite dostavu isprave Poreznoj upravi i osigurajte adresu za

dostavu rješenja na kojoj ćete ga stvarno primiti.

1. Nakon primitka rješenja o porezu na promet nekretnina računajte rok od 15

dana za plaćanje.

1. Nakon upisa vlasništva provjerite podatke o korisnoj površini, jer ona ulazi

u osnovicu godišnjeg poreza. Postupak upisa opisan je u vodiču o upisu vlasništva nakon kupnje.

1. Do 31. ožujka svake godine prijavite promjenu podataka bitnih za utvrđivanje

godišnjeg poreza na nekretnine.

1. Ako sklopite ugovor o najmu, prijavite činjenice bitne za oporezivanje u roku

od 8 dana i pratite mjesečno dospijeće po rješenju.

1. Prije prodaje provjerite kako se za vaše stjecanje računa rok iz članka 58. i

koji dokazi o korištenju nekretnine postoje.

Pojmove koji se u tim koracima ponavljaju možete provjeriti u rječniku nekretnina.

Što ovaj vodič ne rješava

Vodič ne utvrđuje vašu poreznu rezidentnost, ne računa iznos nijednog poreza i ne potvrđuje da imate pravo na oslobođenje. Ne tumači ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja za vašu državu i ne predviđa kako će porezno tijelo te države postupiti. Ne navodi iznos paušalnog poreza po krevetu za Zadar, jer taj iznos nije bio dostupan u službenom obliku na datum provjere. Ne navodi stopu poreza na dohodak od otuđenja nekretnine, jer je iz primarnog izvora potvrđen samo popis uvjeta. Za svaki od tih odgovora nadležna je Porezna uprava, a kod prekogranične situacije i porezni savjetnik u državi u kojoj ste rezident.

Česta pitanja o porezima za strane kupce

Plaća li strani kupac veći porez na promet nekretnina od domaćeg kupca?

Zakon o porezu na promet nekretnina ne razlikuje stjecatelje po državljanstvu ni po rezidentnosti. Članak 6. za obveznika uzima stjecatelja nekretnine, članak 9. za osnovicu tržišnu vrijednost, a izmjena iz 2018. propisuje stopu od 3 %. Ono što se za stranog kupca razlikuje je praktična strana dostave rješenja i plaćanja iz inozemstva.

Znači li kupnja nekretnine da postajem porezni rezident Hrvatske?

Ne proizlazi iz same kupnje. Zakon o porezu na dohodak rezidentnost veže uz prebivalište ili uobičajeno boravište, a nerezidenta definira kao osobu koja nema ni jedno ni drugo, a u Hrvatskoj ostvaruje oporezivi dohodak. Vlasništvo je činjenica koja može biti dio šire ocjene, ali sama po sebi ne utvrđuje status.

Moram li plaćati godišnji porez na nekretnine ako u Hrvatskoj ne živim?

Obveznik poreza na nekretnine su domaće i strane, pravne i fizičke osobe koje su vlasnici nekretnine na 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje. Boravak u Hrvatskoj nije uvjet obveze. Oslobođenja su vezana uz stalno stanovanje ili uz dugoročni najam za stalno stanovanje, pa ih vlasnik druge nekretnine ne može pretpostaviti bez provjere.

Koliki je porez na nekretnine u Zadru?

Odluka o porezima Grada Zadra, objavljena u Narodnim novinama 34/2025, propisuje 0,60 eura po m² korisne površine nekretnine. Isti iznos objavljuje i Grad Zadar na stranici o lokalnim porezima. Zakonski raspon je od 0,60 do 8,00 eura po m², pa druge jedinice u Zadarskoj županiji mogu imati drukčiji iznos, a odluka se može mijenjati.

Vrijedi li oslobođenje za dugoročni najam ako stan izdajem turistima?

Oslobođenje je vezano uz najam na temelju ugovora za stalno stanovanje, uz zakonski uvjet trajanja od najmanje deset mjeseci godišnje. Kratkotrajni boravak gostiju nije isto pravno stanje. Ocjenu donosi nadležno tijelo u rješenju na temelju dokumentacije, ne oglas ni opis korištenja.

Gdje se oporezuje najamnina koju nerezident ostvari od stana u Hrvatskoj?

Porezna uprava navodi da nerezident koji u Hrvatskoj daje nekretninu u najam plaća porez na dohodak od imovine u Hrvatskoj. Ako je u primjeni ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, primjenjuju se njegove odredbe. U ugovoru s Njemačkom članak 6. dohodak od nekretnina veže uz državu u kojoj se nekretnina nalazi.

Znači li ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja da u Hrvatskoj ne plaćam ništa?

Ne znači. Ugovor dijeli pravo oporezivanja i uređuje otklanjanje dvostrukog opterećenja, najčešće izuzimanjem ili uračunavanjem poreza plaćenog u drugoj državi. Formulacija da se dohodak "može oporezivati" u državi u kojoj se nekretnina nalazi dodjeljuje pravo toj državi, a ne oslobađa obveze u državi rezidentnosti.

Pokriva li ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i porez na promet nekretnina?

To pitanje rješava članak 2. konkretnog ugovora. U ugovoru s Njemačkom hrvatski su porezi navedeni kao porez na dobit, porez na dohodak i prirez porezu na dohodak, uz proširenje na iste ili bitno slične poreze uvedene nakon potpisivanja. Porez na promet nekretnina i godišnji porez na nekretnine u tom popisu ne stoje pod tim imenima, pa se zaključak traži od Porezne uprave.

Mogu li kao nerezident koristiti paušalno oporezivanje za turistički najam?

Porezna uprava navodi da državljani država članica Europske unije i Europskoga gospodarskog prostora od 1. srpnja 2013. mogu porez na dohodak od iznajmljivanja turistima plaćati i u paušalnom iznosu. Paušal je uz to vezan uz rješenje nadležnog ureda za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Ispunjenje uvjeta u pojedinom slučaju provjerava se kod Porezne uprave.

Plaća li se porez kada nerezident proda nekretninu u Hrvatskoj?

Članak 58. Zakona o porezu na dohodak uređuje dohodak od otuđenja nekretnina i propisuje kada se porez ne plaća, uključujući korištenje za vlastito stanovanje i otuđenje nakon dvije godine od nabave, te posebno pravilo za više od tri nekretnine iste vrste u pet godina. Uvjet o stanovanju u praksi teže ispunjava vlasnik koji u nekretnini ne živi, pa se prije prodaje traži pisana provjera.

Izvori i datum provjere

Svi izvori otvoreni su 4. kolovoza 2026. Služe za okvir i granice, ne za porezni obračun ni za odgovor o pojedinoj osobi, nekretnini ili ugovoru.

• Zakon o porezu na promet nekretnina, NN 115/2016
• Zakon o izmjeni Zakona o porezu na promet nekretnina, NN 106/2018
• Porezna uprava: Porez na promet nekretnina
• Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima, NN 152/2024
• gov.hr: Porez na nekretnine
• Porezna uprava: Porez na nekretnine
• Odluka o porezima Grada Zadra, NN 34/2025
• Grad Zadar: Lokalni porezi
• Zakon o porezu na dohodak, NN 115/2016
• Porezna uprava: Dohodak od najma, zakupa i imovinskih prava
• Porezna uprava: Primici nerezidenta od najamnine i zakupnine
• Porezna uprava: Oporezivanje djelatnosti iznajmljivanja smještaja turistima
• Porezna uprava: Porezni obveznik, rezident, nerezident
• Porezna uprava: Ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja
• Ugovor između Republike Hrvatske i Savezne Republike Njemačke, NN Međunarodni ugovori 9/2006